TSJ Regiones - Decisión

Juzgado de Primera Instancia del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico

Valle de la Pascua, 28 de mayo de 2008
198º y 149º

Vista la actividad procesal asumida por las partes en la audiencia preliminar efectuada en fecha 22 de mayo de 2008, (folios 140 al 142 ambos inclusive), este Tribunal procede a hacer la fijación de los hechos y los límites dentro de los cuales quedó trabada la relación sustancial controvertida en los siguientes términos:

HECHOS ADMITIDOS:

Las partes admitieron la celebración de un contrato bilateral de compra venta entre, La Agropecuaria Seis C.A., el ciudadano Edgar Wilfredo Quintero Sardi, el cual consta en documento autenticado en la Notaría Pública con sede en esta ciudad de Valle de la Pascua, bajo el Nº 24, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones llevados esa notaría, en fecha 29 de mayo de 2007.-

Admiten de igual modo que el objeto del referido contrato, fue la promesa de venta de un Fundo denominado “EL PARADERO”, identificado en el documento de opción acompañado al libelo, así como los bienes muebles allí señalados.-

Admiten también que el precio de la venta fue de SEISCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 600.000.000,00), equivalentes hoy en día SEISCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 600.000,00).

Admiten que, difirieron en diversas oportunidades en la redacción y el momento para la presentación del documento para su otorgamiento.-

RELACIÓN SUSTANCIAL CONTROVERTIDAD

LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA ALEGA:

1. Que según documento autenticado en la Notaria Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, de fecha 29 de mayo de 2007, bajo el Nº 24, Tomo 52 de los Libros de Autenticaciones celebró contrato bilateral de opción de compra venta, con la empresa denominada “Agropecuaria Seis compañía anónima”, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 28 de enero de 1987 bajo el No. 60, folios vuelto 146 al 152, Tomo 1, representada por su Presidente ciudadano JOSE MIGUEL GARCIA ARZOLA.-

2. Que la promitente vendedora (Agropecuaria Seis C.A.), se comprometió a vender y el promitente vendedor ciudadano EDGAR WILFREDO QUINTERO SARDI, se comprometió a comprar el Fundo denominado El Paradero (antes El Tesoro), ubicado en Jurisdicción del Municipio Valle de la Pascua, Distrito Infante del Estado Guárico, constante de ciento setenta hectáreas (170 has), alinderado así: NORTE: Terrenos que son o fueron de José María Cobeña; SUR: Terrenos de Andrés Ramírez Díaz y Fundo de José del Carmen Márquez y Jesús López; ESTE: Terrenos de José Rafael Álvarez y Pedro Campos y OESTE: Camino Real que va a Roblegacho y Terreno de los González, el cual le pertenece según documento protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico, en fecha 25 de septiembre de 1992, bajo el Nº 44, folio 107 al folio 108 Vto., Protocolo Tercero, Tercer Trimestre de 1992 y los siguientes bienes muebles: Un tractor, Marca: Case Internacional; un tractor, marca Ford 7600, dos rastras marca: Rotaagro; un Big Rome; una rotativa; una asperjadora; una cortadora para pasto, una empacadora de fardos; una sorra de transporte; un molino de martillo; una romana ganadera de 3.000 Kg.; un tanque para almacenamiento de melaza; un tanque de 1.000 litros para combustible; una bomba de extracción de agua con motor eléctrico, 30 metros de comederos de tubo y 55 metros de comederos de concreto, tuberías para riego así como otros implementos y anexidades según la clausulas primera y segunda.

3. Que el precio de la venta fue la suma de SEISCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 600.000.000,00), equivalentes hoy en día a SEISCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 600.000,oo), los cuales serían pagados por el de la siguiente manera: 1) La suma de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.70.000.000,00), equivalentes hoy en día a SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 70.000, oo), que canceló para el acto de otorgamiento; 2) La suma de QUINIENTOS TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 530.000.000,00), equivalentes hoy en día a QUINIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 530.000, oo), mediante cheque de gerencia, no endosable, a favor de promitente vendedora a los noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del documento, de conformidad con la tercera cláusula del contrato.-

4. Que la promitente vendedora se comprometió a entregar al promitente comprador con un plazo mínimo de cinco (05) días continuos de anticipación a la presentación del documento definitivo de compraventa y todos aquellos documentos necesarios ante la Oficina de Registro para la protocolización, de conformidad con la Cláusula Cuarta.-

5. Que la promitente vendedora se comprometió a entregar al promitente comprador antes de la fecha de la firma del documento definitivo de compra venta, la tradición legal del bien vendido.-

6. Que la Agropecuaria Seis, C.A., no dio cumplimiento a la obligación que asumió en la Cláusula Cuarta del mencionado contrato, es decir, no entregó en el plazo estipulado, ni el documento definido de venta, ni los títulos o facturas de propiedad de los bienes muebles ofrecidos en venta, ni los requisitos exigidos en la Oficina de Registro a los fines de su protocolización, a pesar de que en varias ocasiones le solicitara dentro del término de vigencia del referido contrato, por lo que en fecha 15 de agosto de 2007 mediante comunicación escrita dirigida al representante legal de la vendedora, le solicitó que le entregara el instrumento definitivo de venta y toda la documentación, a los fines de hacer su presentación en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Leonardo Infante del Estado Guárico.-

7. Que en fecha 23 de agosto de 2007 nuevamente se dirige al representante legal de la Agropecuaria Seis, C.A., en forma escrita, de acuerdo a lo convenido en la cláusula octava, quien se negó a recibir la notificación, y ese mismo día, solo le entrego el documento de venta, sin recaudos y sin hacer mención en el instrumento de los bienes muebles ofrecidos en venta, especificados en la cláusula primera del documento de opción y señalando además en dicho documento, que el precio de la venta era por la cantidad de SEISCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 600.000.000,00) equivalentes hoy en día a SEISCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 600.000,00) y omitió la cantidad de Setenta Millones de Bolívares (Bs., 70.000.00,00) equivalentes hoy en día a SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 70.000,00) que había recibido la promitente vendedora en fecha 29 de mayo de 2007, que serían imputados al precio definitivo de venta, con lo cual no estuvo de acuerdo con los términos en que fue redactado el documento, ya que de ese modo saldría perjudicado, procediendo entonces el abogado a elaborar otro documento, el cual fue presentado en el Registro para su revisión, omitiendo nuevamente los bienes muebles ofrecidos en venta y señalados en la cláusula primera de la referida opción.-

8. Que a fin de resguardar sus intereses, aun cuando no le correspondía otorgar el documento, ya que la venta se efectuó por escritura pública, el otorgamiento de esta equivale a la entrega de la cosa (artículo 1.488 del Código Civil), se encargo por cuenta propia de mandarlo a redactar, con el propósito de solventar la situación.-

9. Que ante la intransigencia e incumplimiento de las obligaciones asumidas por la promitente vendedora, se vio en la necesidad de acudir en fecha 24 de agosto de 2007, a la Notaría Pública de Valle de la Pascua, Estado Guárico, con la finalidad de notificarle lo siguiente:

a) Que según lo establecido en la segunda cláusula de dicho contrato, existe la disposición de concretar la operación de compraventa del inmueble y demás bienes identificados en la cláusula primera del mismo.- b) Que en fecha 27 de agosto de 2007, se vence el término de los noventa (90) días fijados en la cláusula segunda del contrato para concretar la venta, y no ha hecho entrega de los documentos allí señalados necesarios y de obligatoria presentación en la Oficina Subalterna de Registro inmobiliario del Municipio Infante del Estado Guárico, de conformidad con lo convenido en la cláusula cuarta.- c)Que con motivo del incumplimiento a lo previsto en la mencionada cláusula cuarta del citado contrato, es imposible que le pueda indicar la fecha, hora y lugar para el registro del documento definitivo de venta, no mucho menos proceder a dicha protocolización tal y como fue establecido en las cláusulas segunda y sexta del mencionado contrato.- d) Que se le notifica de esta manera por la negativa del representante legal de la prominente vendedora a recibir y firmar las respectivas notificaciones en el plazo estipulado en la cláusula segunda.

10.Que canceló la suma indicada en el Nº 1 de la cláusula tercera, en la oportunidad fijada como expresamente convino en el documento, aceptó comprar los bienes ofrecidos en venta dentro del plazo fijado, cumplió a cabalidad la forma de pagar el saldo restante de acuerdo a lo indicado en el Nº 2 de la referida cláusula tercera y a tal efecto fue emitido un cheque de gerencia del Banco Mercantil, no endosable a nombre de Agropecuaria Seis C.A., Nº 88026924 por Bs. 530.000.000,00 equivalentes hoy en día a QUINIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 530.000,00), de fecha 23 de agosto de 2007.

11. Que la operación no se realizó por las causas antes señaladas e imputables a La Promitente Vendedora y ante la negativa de ésta a entregarle en forma inmediata la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.140.000.000,00) equivalentes hoy en día a CIERNTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 140.000,00) que comprenden SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00) equivalentes hoy en día a SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 70.000,00) que entregó a La Agropecuaria Seis C.A., y adicionalmente la suma de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 70.000.000,00) equivalentes hoy en día a SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 70.000,00) como indemnización por daños y perjuicios, ya que no se materializó la venta en el plazo convenido por la negativa del oferente.

12. Que procede a demandar el incumplimiento del mismo, a los fines de que La Promitente Vendedora cumpla con la obligación que asumió, en devolverle al demandante la cantidad que recibió en garantía.

13. Que demanda para que convenga en devolverle la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 140.000.000,00), de los cuales la mitad recibió en garantía y se comprometió a devolver en forma inmediata en un plazo no mayor de 48 horas, a partir del incumplimiento y la otra parte, que se obligó a pagar y entregar en el mismo plazo como indemnización por daños y perjuicios causados por incumplimiento pagar las costas procesales.-

14. Que demanda igualmente, la indexación o corrección monetaria de la suma que deberá entregar la demandada.
15. Que estima la presente demanda en la cantidad de CIENTO OCHENTA Y DOS MILLONES DE BOLIVARES (182.000.000,00), equivalentes hoy en día a CIENTO OCHENTA Y DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 182.000,00).

16. Que rechaza y contradice la reconvención propuesta, por no ser ciertos los hechos alegados ni aplicable el derecho.

17. Que opone como cuestión de fondo la falta de cualidad del ciudadano Edgar Wilfredo Quintero Sardi, para sostener por si solo dicha reconvención con fundamento a articulo 168 del Código Civil.

18. Niega que la negociación sea un contrato de venta, sino una opción de compra-venta.

19. Es falso que hayan sido cumplidas por parte de la empresa las obligaciones que se derivan del contrato y menos en las circunstancias de lugar, tiempo y modo estipuladas, como también es incierto que fueron incumplidas por el demandante.

20. Que es falso que se haya reunido con el abogado Ricardo Fraile para tratar lo relacionado con los términos del contrato.

21. Que es falso que el señor José Miguel García entrego todos los documentos exigidos por la Oficina de Registro, como también es cierto que los documentos allí señalados son los exigidos por la oficina.

22. Que es falso que la vendedora en tiempo útil cumplió con la obligación de entregar los recaudos necesarios para protocolizar el documento de venta del inmueble objeto de negociación.

23. Es incierto que la demandada entrego los títulos o facturas de donde deviene la propiedad de los bienes muebles.
24. Que es incierto que no haya dado señal alguna de cumplir con su obligación de pagar el precio en el término estipulado.

25. Que es falso que se haya asumido la obligación de presentar para su inscripción en el Registro respectivo el documento definitivo de venta.

26. Que es falso que este obligado a pagar como justa compensación la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 70.000,00) que entrego a la demandada como garantía de fiel cumplimiento.

EL DEMANDADO-RECONVINIENTE ALEGA:

1. Que no es cierto que, Agropecuaria Seis C.A., no dio cumplimiento a la obligación que asumió en la cláusula cuarta del contrato, es decir, que no haya entregado al demandante en el plazo estipulado el documento de venta y los requisitos necesarios para su registro.-

2. Que no es cierto que, se haya negado a otorgar el documento de venta ni a entregar los títulos o facturas donde provienen la propiedad o tradición de los bienes ofrecidos en venta.-

3. Que no es cierto que, tenga que entregar al actor, la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 140.000.000,00) equivalentes hoy en día a CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bsf. 140.000,00) como indemnización de daños y perjuicios por no efectuarse la venta.-

4. Que rechaza y contradice la demanda tanto en los hechos como en el derecho.-

5. Que bien pudo la parte promitente compradora asumir la obligación de redactar el documento lo hace presumir la cláusula sexta del contrato.

6. Que el artículo 1421 del Código Civil hace presumir que la redacción del documento es también obligación de comprador.-

7. Que la única causa por la cual el actor puede exigir el pago de la suma demandada, es que la operación de compra venta no se realizará por culpa de la Promitente Vendedora.

8. Que la terminología usada en el contrato (vendedor promitente – comprador promitente), así como en el libelo de demanda es inapropiada.

9. Que las obligaciones contraídas por Agropecuaria Seis C.A., fueron cumplidas frente a su acreedor en atención al principio de la reciprocidad, de la buena fe, con lealtad y probidad tal como lo establece el artículo 1160 del Código Civil.

10. Que cumplidas las obligaciones por parte de la Agropecuaria Seis C.A., que se derivan del contrato compra venta, en las circunstancias de lugar, tiempo y modo e incumplidas por el comprador, sus propias obligaciones que se derivan del mismo contrato, en consecuencia, la vendedora está legitimada para accionar contra el demandante.

11. Que de conformidad con el artículo 224 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, propone reconvención en contra del ciudadano Edgar Wilfredo Quintero Sardi.

12. Que durante la ejecución del contrato compra venta surgieron diferencias entre las partes en lo relacionado a la redacción del documento de venta definitivo, a tal efecto se realizaron reuniones con el abogado RICARDO FRAILE, para tratar todo lo relacionado con los términos del contrato, situaciones normales que conllevaron a un diferimiento tácito, no culposo, ni grave de los términos previamente acordados.

13. Que el ciudadano José Miguel García entrego los documentos.

14. Que No habiendo, el actor reconvenido cumplido con sus obligaciones, las cuales se describieron anteriormente, acudo ante su competente para demandar al ciudadano Edgar Wilfredo Quintero Sardi, para que convenga o en su defecto lo declare el Tribunal a la resolución por incumplimiento del contrato de opción compra venta otorgado por Agropecuaria Seis C.A., al ciudadano Edgar Wilfredo Quintero Sardi.

15. Que quede en beneficio de Agropecuaria Seis C.A., como justa compensación de incumplimiento de la demandada la cantidad de SETENTA MILLONES DE BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 70.000,00) entregada por el demandado a la vendedora como garantía de fiel cumplimiento, de conformidad con la cláusula séptima del citado contrato de opción compra venta, en pagar las costas y costos del proceso.

Se abre el lapso probatorio de cinco (5) días de despacho para ambas partes a los fines de promover pruebas sobre el merito de la causa.-

Se dicta el presente auto en atención a lo previsto en el artículo 232 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario.-
La Juez Temporal,

ABOG. JELISCA JUMICO BECERRA CHANG.-
La Secretaria,

ABOG. NIEVE YSAMER ARVELAIZ B.

En ésta misma fecha se dejó copia certificada de la presente decisión en este Tribunal y se publicó en el día de hoy, 28 de mayo de 2008, siendo las 2:00 de la tarde.- Conste.-

La Secretaria,

ABOG. NIEVE YSAMER ARVELAIZ BALZA.-

Exp. Nº 2007-4069.-
JJBCH/na.-