Expone la demandante en su libelo que es propietaria de un inmueble constituido por una casa para habitación familiar, ubicado en la calle Macaira, cruce con calle 06, distinguida con la letra y el número A1, de la Urbanización Petroff de esta ciudad, cuyos linderos, medidas y demás datos descriptivos da por reproducidos en el escrito de demanda. Que desde el 15 de Diciembre del año 2006 celebró un contrato de arrendamiento por escrito debidamente autenticado por ante la notaria publica de San Juan de los Morros, con el ciudadano DARWIN JOSE RAMÍREZ ZERPA plenamente identificado en los autos; alega el accionante que el demandado desde el mes de enero del presente año ha dejado de cancelar tres (3) cánones de arrendamiento pactados en la cantidad de 300 bolívares mensuales, que por ese motivo ella lo demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos; por su parte el accionado alega como defensa que esta solvente, que la arrendadora nunca le entrego los recibos de arrendamientos, que nunca le exigió la desocupación por escrito como lo manda la ley; que (él) cancelaba a tiempo dicho canon de arrendamiento; que (él) se vio obligado a dirigirse hasta las oficinas de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Juan German Roscio el día 11 de Marzo de 2008 para plantear la situación; que el día 14 de marzo se llego a la conclusión en la alcaldía que se encontraba solvente y rechazó, contradijo y se opuso a todo lo planteado en el libelo.-

Siendo los limites de la controversia lo relacionado con la insolvencia del demandado, ya que la parte actora alega que él arrendatario no le cancela desde el mes de enero de 2008, que le adeuda la cantidad de tres meses consecutivos a razón de trescientos mil bolívares o trescientos bolívares fuertes; y por su parte el demandado se excepciona alegando que esta solvente con el pago de alquiles que solamente le adeuda la cantidad de trescientos bolívares correspondientes al mes de marzo del presente año, y que la actora no le entregaba recibos tal como lo había reconocido por ante la Dirección e inquilinato de la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio, este tribunal debe pronunciarse sobre lo relativo a la solvencia o insolvencia del demandado, centro nodal de la presente pretensión de desalojo.-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:

DE LA COMPETENCIA:

El artículo 33 de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que el procedimiento aplicable a las demandas por cumplimiento, Incumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, será el previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil. Al efecto, señala,


“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.


Siendo que del subjudici se evidencia que estamos en presencia de un procedimiento por desalojo y que la cuantía fue estimada en la cantidad de 900 bolívares fuertes, es competente este juzgado para conocer de la presente causa. Y Así se decide.-


DE LAS PRUEBAS:

De la Actora:
1.- Reproduce el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica de San Juan de los Morros en fecha 15 de Diciembre de 2006 y que riela a los folios 4 al 7 del expediente.-
2, .Reproduce el merito favorable de los autos.
3.- promueve recibos de pago de cánones de arrendamiento vencidos sin pagar de los meses de Enero, Febrero y Marzo para demostrar la insolvencia del demandado.-

Del Demandado:
1.- promovió copias certificadas de las actuaciones administrativas llevadas por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Juan German Roscio del Estado Guarico referidas a audiencia de conciliación.-
2.- promovió solicitud de consignación del pago del canon de arrendamiento
3.- promueve invocando el principio de comunidad de la prueba el instrumento referido al contrato de arrendamiento suscrito a los fines de probar que le corresponde la prorroga legal.-
4.- promovió las testimoniales de los ciudadanos: Edita Ramona Nieves de López; Milagros Carrillo de Coronado; Dulmarys Santaella y Giovanna Maria Becerra Altuve.-
5.- Promovió Posiciones Juradas.-

Siendo que la actora intenta la acción pretendiendo el desalojo por falta de pago, en virtud del incumplimiento del contrato que suscribieron las partes en fecha 15 de Diciembre de 2006, cursante en el expediente a los folios del 4 al 7, el cual al no haber sido impugnado ni desconocido conserva todo su valor probatorio, tal y como lo establece el artículo 1.363 del Código Civil:

“el instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, hace fe, hasta prueba en contrario de la verdad de esas declaraciones”. Y así se declara.-

Ahora bien establece el artículo 1.354 del Código Civil expresa que aquel que pide la ejecución de una obligación, debe probarla; y quien pretende estar libre de ella, debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de esa obligación, a la parte actora le corresponde demostrar la existencia de la obligación, no quedando sometida a probar el no cumplimiento del pago, porque ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho. En consecuencia, es el demandado quien debe probar que pagó, y la extinción y existencia de la obligación.

En ese sentido en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el demandado niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda que por desalojo por falta de pago de dos mensualidades pretende el actor le sea reconocido por el derecho que invoca, afirma el demandado que se encuentra totalmente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, pero que la arrendadora no le entregaba los recibos de pago y que cuando le fue a cancelar el mes de marzo, la actora se negó a recibirle el pago y que motivado a ello se dirigió a la Dirección de Inquilinato de la alcaldía siendo citada la arrendadora, en ese acto administrativo ella (la arrendadora) reconoció la solvencia del (el) demandado, pero que luego se negó a firmar el acta de conciliación levantada a esos efectos, y posteriormente acudió ante el tribunal a solicitar el procedimiento de consignación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo. Estos alegatos los acompaña de documentos de cuyo contenido se evidencia en copias certificadas distinguido con la letra “A” y “B” insertos a los folios 13 al 26 del subjudici, identificado como:
1.- solicitud de intervención Nro.- I-2008-37 de fecha 11 .03-2008 en donde se evidencia las gestiones del arrendatario para cumplir con sus obligaciones contraídas con la arrendadora;
2.-al folio 22 acta que fue levantada en presencia de las partes, arrendadora, arrendatario, la Jefa de Inquilinato y los testigos Edilia Ramona de López y Mildred Rojas, en donde se deja constancia de convenimiento entre las partes actuantes de que el arrendatario se encuentra solvente;
3.-riela al folio 23 copia de un Vaucher de deposito bancario de la entidad Bancaria Banfoandes 20150622 de fecha 26 de Marzo de 2008, por la Cantidad de 300 Bolívares Fuertes efectuado en la cuenta Nro.- 0078-930000000943 perteneciente a este juzgado primero de Municipio y depositado a favor de la ciudadana Edilia Trinidad Carrillo Matos, con la firma de haber sido recibido ante el tribunal en la misma fecha;
4.-al folio 24 el escrito de solicitud del procedimiento de consignación de fecha 24 de marzo de 2008 de cuyo contenido se evidencia que el arrendatario y demandado admite tener una relación de arrendamiento desde hacia un año con la arrendadora actora alegando que nunca ha faltado al pago y que desde el 15 de Marzo de 2008 le había sido imposible lograr, que la propietaria, le recibiera el canon de arrendamiento, y que en aras de mantener (el) la solvencia, acudía ante el tribunal para hacer la respectiva consignación; estos documentos no fueron desconocidos, ni impugnados ni tachados por la actora, y en materia de arrendamientos prevé el articulo 1.592 del Código Civil que:

“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1°) Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2°) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Ahora bien, no basta el simple depósito para considerar que el arrendatario se ha liberado de su obligación, toda vez que, se requiere además para que sea suficiente, que también sea realizado en su debida oportunidad, tal como lo exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, En el presente caso, se evidencia que la solicitud del procedimiento de consignación se efectuó en fecha 24 de Marzo del presente año y el deposito bancario se realizo en fecha 26 de marzo del mismo año, consignando en el tribunal en la misma fecha, haciéndolo por la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs.300,oo), y la demanda de desalojo fue interpuesta en fecha 24 de marzo de 2008, admitida en fecha 28 de marzo del mismo año y el demandado fue citado en fecha 04 de Abril de 2008, tal como consta de la declaración del alguacil, al consignar la boleta de citación debidamente firmada por el demandado, y que corre insertas a los folios 10 y 11 del expediente; esta actuación del accionado, demuestra que su intención ha sido cumplir con sus obligaciones como arrendatario, y que la arrendadora fue contumaz a recibir el pago arrendaticio; esa conducta responsable, del demandado, también se evidencia al adminicular estos instrumentos con las actuaciones administrativas emanadas de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Juan German Roscio de fecha 11 de marzo de 2008, y que aún cuando no fueron declaradas las personas que allí se encuentran mencionadas, estos documentos deben considerase como documentos administrativos, ya que emanan de funcionarios investidos de autoridad publica, entendiendo estos instrumentos como: “instrumentos, escrituras o escritos con que se prueba, confirma o justifica alguna cosa, al menos, que se aduce con tal propósito”, los mismos, por su naturaleza se pueden clasificar en públicos o privados.
En este orden de ideas, la doctrina ha definido estos documentos, como los otorgados o autorizados, con las solemnidades requeridas por la ley, por un registrador, notario, secretario judicial u otro funcionario público competente para acreditar algún hecho, la manifestación de una o varias voluntades y la fecha en que se producen; Nuestra legislación los contempla en los siguientes artículos:

Artículo 1.355. “El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumenta se requiera como solemnidad del acto.”

Artículo 1.359. “El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso:1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar.”

Artículo 1.360. “El instrumento publico hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se con trae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación.”

Artículo 1.361. “Igual fuerza probatoria que la determinada en el artículo anterior producen el instrumento público y el instrumento privado, entre las partes, aun de las cosas que no han sido expresadas sino de una manera enunciativa, con tal que la enunciación tenga una relación directa con el acto Las denunciaciones extrañas al acto sólo pueden servir de principio de prueba.”

De tal manera que, la actividad administrativa se distingue por su carácter documental, es decir, por reflejarse en documentos que constituyen el testimonio de la mencionada actividad. Los documentos administrativos son el soporte en el que se materializan los distintos actos de la Administración Pública, la forma externa de dichos actos, y sus dos funciones primordiales pueden mencionarse como: 1.-. Función de Constancia: por cuanto el documento asegura la pervivencia de las actuaciones administrativas al constituirse en su soporte material. Y 2.- Una Función de Seguridad: por cuanto se garantiza así la conservación de los actos y la posibilidad de demostrar su existencia, sus efectos y sus posibles errores o vicios, así como el derecho de los ciudadanos a acceder a los mismos.

Así mismo la Sala de Casación civil con ponencia de la Dra. Magistrada Dra. Iris Peña de Andueza, en decisión de fecha 10 de Mayo de 2005, Expediente Exp. Nº. AA20-C-2005-000071, sostuvo:

…omissis…

“…Los referidos instrumentos emanan de entes del Estado con personería jurídica de carácter público, y contienen la firma del funcionario y el sello del respectivo órgano administrativo.

Por consiguiente, es innegable que estos documentos emanados de las autoridades públicas mencionadas y agregados junto al libelo de la demanda, no son simples instrumentos privados, como fue erróneamente establecido por el juez de la recurrida, sino que son verdaderos documentos públicos administrativos, razón por la cual la Sala debe considerar que gozan de veracidad y autenticidad, salvo plena prueba” (sic).

Omissis…

Siendo ello así y en aplicación de los criterios doctrinarios y jurisprudenciales anteriormente expuestos, estamos frente a un documento de carácter público administrativo y en consecuencia surte con eficacia jurídica suficiente, para demostrar la solvencia arrendaticia del demandado para la fecha de la demanda, lo que significa que no ha dejado de pagar los tres meses de arrendamiento que dice la actora en su libelo ha incumplido el demandado y que por ello lo demanda de desalojo con fundamento en el artículo 34 literal “A” de la ley especial, y que dio origen a la presente Causa, circunstancia esta que nos lleva a valorar dichos instrumentos con apego a la norma prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, dada la circunstancia de que este tipo de instrumentos emanados de la administración, deben tenerse por cierto su contenido y así se debe declarar, a los fines de desestimar las pretensiones de la actora en su libelo, por tanto se debe establecer en base a las anteriores consideraciones de que el demandado consignó las pensiones de arrendamiento de la debida manera en la forma prevista en el artículo 51 eiusdem, es preciso admitir que cumplió con las estipulaciones señaladas en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de Diciembre de 2006, consignado en autos por la parte actora y por la parte accionada el cual le merece a esta juzgadora la plena fe probatoria que se le atribuye al inició de esta motiva, toda vez que de dicho instrumento se derivan todos los efectos legales previstos, demostrando la parte demandada, la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a la demandante, a cumplir con sus obligaciones de arrendadora y respetar el derecho que como inquilino tiene el demandado y que la ley le ampara por ser de orden publico sus derechos tal como lo indica el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y como se encuentra solvente tiene derecho a la prorroga legal que establece el artículo 38 ejusdem, no pudiendo la arrendadora con subterfugios hacer desviar el espíritu propósito y razón de la ley de arrendamientos inmobiliarios, aunado a los hechos de que no probó en forma alguna la insolvencia en el pago o el incumplimiento de las obligaciones, ya que no desconoció, ni impugno, ni tacho los documentos presentados por el demandado de autos, así como tampoco desvirtuó las pretensiones del accionado al alegar de que se encontraba solvente en sus obligaciones, y los recibos promovidos por la actora que rielan a los folios 29 al 31 constituidos por recibos marcados con los Nros 13, 14 y 15 y las letras A”, “B” y “C”, con la inscripción del día, mes y año, ciudad por la cantidad de trescientos bolívares cada uno con una firma ilegible y con un Nro de C.I. 8.803.581, que al adminicularlo con el libelo se evidencia que pertenece a la actora arrendadora, ni siquiera pueden ser valorados como documentos domésticos tal como lo indica el artículo 1.368 y 1.374 del Còdigo civil por lo que se deberán desestimar; En consecuencia la presente acción deberá ser declarar sin lugar. Y así se decide.-

En consecuencia, por las consideraciones anteriormente expuestas y de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y los artículos 12 , 15 y 254 del Còdigo de Procedimiento Civil no le queda sino que tener que declarar sin lugar las pretensiones de la demandante tal como quedara explanada en las dispositiva del presente fallo ya si se declara,