TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DECIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METRPOLITANA DE CARACAS
198º y 149º
Expte. No.35.564
(Definitiva en Alzada)
Sentencia DECIMO-08-0688.-
DEMANDANTES: ADOLFO RAMON PINZON TINEO Y MARIA ELENA AZARA HERNANDEZ, venezolano, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.580.760 y 5.653.593, respectivamente.
APODERADA DE LOS DEMANDANTES: GLADYS YOLANDA PINEDA, abogada en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado No. 25.375.
DEMANDADO: IDOLFO ENRIQUE TIL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad No. V1.694.998.
APODERADOS DEL DEMANDADO: OSCAR SANTACRUZ CARMONA y LEOBALDO SUBERO, abogados en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado Nos. 11.512 y 53.042, respectivamente.
MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
I
Conoce el Tribunal de la presente causa con motivo del recurso de apelación interpuesto por la parte actora en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró improcedente la demanda intentada por la parte actora.
Recibido el expediente proveniente del Juzgado Distribuidor correspondiente, de conformidad con lo establecido en el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el lapso de ley para sentenciar y vencido éste, el Tribunal pasa a hacerlo con sujeción a lo previsto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y al efecto observa:
III

La recurrida declaró improcedente la demanda intentada por los ciudadanos: ADOLFO PINZON TINEO y MARIA ELENA AZARA, en contra del ciudadano IDOLFO ENRIQUE URDANETA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATRO, por considerar que la firma APICASA, no tenía facultad para notificar las renovaciones ni mucho menos la no prórroga del contrato.
Ahora bien, observa el Tribunal que conforme al escrito de contestación del 24 de marzo de 2008, que riela a los folios del 60 al 68 de este expediente, que la parte demandada promovió la falta de cualidad de la parte actora ANABEL PINZON DE CASTILLO, por cuanto ésta, apoderado de los arrendadores, sólo otorgó poder a la abogada GLADYS YOLANDA PINEDA A, en nombre de uno de sus poderdantes y no en nombre de los dos, ya que el contrato de arrendamiento fue suscrito por ella en nombre de los dos, es decir, en nombre de los ciudadanos ADOLFO RAMON PINZON TINEO y MARIA ELENA AZARA HERNANDEZ.
Se evidencia claramente de la lectura de la sentencia dictada por el a-quo en fecha primero (1º) de julio de 2008, que esta defensa, promovida por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, no fue resuelta por el a-quo en su sentencia, razón por la cual la sentencia recurrida no cumple con los requisitos exigidos por el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil al no contener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a las excepciones o defensas opuestas, circunstancia ésta conlleva a declarar su nulidad de conformidad con lo establecido en el artículo 244 ejusdem y en consecuencia, este Tribunal de Alzada procede de conformidad con lo establecido en el artículo 209 del mismo Código a dictar sentencia en los términos siguientes:
IV
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA.
La parte actora, a través de su apoderada judicial constituida en autos, demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito por los apoderados de su mandante, ciudadanos ADOLFO RAMON PINZON TINEO y MARIA ELENA AZARA HERNANDEZ, alegando que el demandado, ciudadano IDOLFO ENRIQUE URDANETA TIL, había sido legalmente notificado de la no prórroga del contrato y a la fecha de la demanda se encuentra vencida la prórroga legal correspondiente.
Alegó que el contrato fue prorrogado en dos oportunidades en los meses de julio de 2004 y de 2005, por el término de un (1) año mediante comunicación que le envió la empresa APICA (ALTUS PRIMA INMOBILIARIA), encargada de manejar la cobranza y las relaciones entre arrendador y arrendatario; empresa ésta que además notificó la no prorroga del contrato de arrendamiento.
Por su parte, el demandado debidamente asistido de abogado que después constituyó en apoderado, mediante escrito del 24 de marzo de 2008, dio contestación a la demanda, promoviendo en primer lugar la defensa de falta de cualidad de la parte actora ANABEL PINZON DE CASTILLO, por cuanto ésta, apoderado de los arrendadores, sólo otorgó poder a la abogada GLADYS YOLANDA PINEDA A, en nombre de uno de sus poderdantes y no en nombre de los dos, ya que el contrato de arrendamiento fue suscrito por ella en nombre de los dos, es decir, en nombre de los ciudadanos ADOLFO RAMON PINZON TINEO y MARIA ELENA AZARA HERNANDEZ. En apoyo de esta defensa perentoria invocó el literal “b” del Artículo 146 del Código de Procedimiento Civil.
En segundo lugar, alegó la improcedencia de la acción, argumentado que a).- El contrato sólo podía ser prorrogado por un (1) año más después de sucrito, en atención a lo pactado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que une a los litigantes; b).- Porque las notificaciones de prórroga de dicho contrato practicadas por Inmobiliaria APICASA, C.A., no son válidas, así como tampoco es válida la notificación de no prórroga del contrato practicada por dicha sociedad de comercio, pues no está probada en autos que estuviese facultada para realizar notificación alguna en nombre de los arrendadores o de la apoderada de éstos. Consiguientemente, alega que el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo al haber permanecido en el inmueble y haber continuado pagando la renta correspondiente.
Ahora bien, de las pruebas que constan en autos, unas producidas por el libelo, otras producidas durante la secuela probatoria, observa quien sentencia que está demostrado en autos con el documento público que riela a los folios del 10 al 17 de este expediente, referida a la copia certificada expedida por el Registrador Subalterno del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 15 de marzo de 2002, que los ciudadanos MARIA ELENA AZARA HERNANDEZ y ADOLFO RAMON PINZON TINEO, sin los propietarios del inmueble signado con el No. 9-A del piso 9 del Edificio denominado Residencias Uracoa, situado en la Calle la Trinidad de la Urbanización Santa Paula, El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Asimismo queda demostrado con el instrumento poder que cursa a los folios del 18 al 20 que los mencionados ciudadano, propietarios del referido apartamento, otorgaron poder general, con las más amplias facultades de administración y disposición a los ciudadanos JULIO AZARA HERNANDEZ y ANABEL PINZON DE CASTILLO y que dichos apoderados tienen facultad para suscribir en su nombre contratos de arrendamiento, y además están facultados para constituir apoderados judiciales y especiales, y por otra parte, está demostrado con el instrumento que riela a los folios del 21 al 38 que la ciudadana ANABEL PINZON DE CASTILLO, actuando como apoderada de los mencionados propietarios, dio en arrendamiento el referido apartamento al ciudadano IDOLFO ENRIQUE URDANETA TIL.
Todos estos instrumentos citados anteriormente, tienen el carácter reglado en el artículo 1.357 del Código Civil y el Tribunal los aprecia en todo su valor probatorio, haciendo mención expresa que el primero de ello, referido a la copia certificada se valora conforme a las disposiciones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
A tono con lo anterior, y a los fines de decidir la falta de cualidad promovida, el Tribunal observa que la misma debe ser declara improcedente, por cuanto, si bien es cierto que el poder que autoriza a la ciudadana ANABEL PINZON DE CASTILLO para arrendar fue otorgado en forma conjunta por los propietarios del inmueble objeto del contrato de autos, es cierto también que el referido instrumento faculta a dicha apoderada para actuar conjunta o separadamente y por lo tanto, estaba autorizada para suscribir el contrato de arrendamiento por sí sola como también para nombrar apoderado bien a nombre sus dos poderdantes o a nombre de uno solo de ellos, pues el mandato no contempla prohibición de hacerlo. Por otra, parte conforme a las normas que rigen la comunidad cualquier comunero puede realizar por si solo todos los actos tendientes a la conservación de la cosa común, menos disponer de la totalidad del bien. De manera que es perfectamente legal y válido para actuar en este juicio el poder otorgado a la abogada GLADYS YOLANDA PINEDA, por la ciudadana ANABEL PINZON DE CASTILLO, actuando con el carácter de apoderada de uno solo de los propietarios del apartamento en referencia, razón por la cual debe desecharse la defensa de falta de cualidad promovida y así expresamente se decide.
A mayor abundamiento el litis consorcio activo que contempla el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se trata de un litis consorcio facultativo y no legal o necesario, pues la misma norma en su encabezamiento textualmente reza: “Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litis consortes: …” Una razón más para desechar la falta de cualidad promovida y así se deja sentado.
Con respecto a la indeterminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, observa quien sentencia que conforme lo determinaron las partes en la cláusula Tercera del mismo, el contrato suscrito por el alquiler del citado apartamento 9-A, sólo podía prorrogarse por una sola vez al establecerse lo siguiente:
“La duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contado a partir de la firma de este documento. No obstante, dicho lapso podrá ser prorrogado por el período de un (1) año, siempre que así lo convengan las partes con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del término original…”.

De allí que habiendo sido suscrito el contrato el 12 de septiembre de 2003, el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se pide, el término fijo convenido por las partes vencía el 12 de septiembre de 2004, y desde esa fecha podía ser prorrogado por un (1) año más, si las partes así lo convinieren con por lo menos, sesenta (60) días continuos de anticipación al vencimiento del término fijo.
Sentado lo anterior, debe determinarse la validez de las notificaciones de prórroga del contrato que fueron alegadas por la parte demandante se produjeron durante la vigencia del contrato y que con apoyo a ellas, sostiene que la prórroga legal venció al año, luego de notificada la no prórroga del contrato vigente para la fecha en la cual se practicó el desahucio. Así, alega que la primera prórroga se notificó en el mes de julio de 2004 y la segunda en el mes de julio de 2005 y la no prórroga el día 06 de julio de 2006.
Ahora bien, fue alegado por la parte actora que la Inmobiliaria APICASA lleva la administración del apartamento No. 9-A, objeto del contrato accionado en cumplimiento y que se encarga de la cobranza y de manejar las relaciones arrendadores-arrendatario y que dicha sociedad de comercio fue la que practicó las notificaciones de prórroga y de no prórroga del contrato al arrendatario, produciendo anexo al libelo las tres (3) comunicaciones que así lo demuestran, marcadas con las letras “E1,E2 y F”así como la notificación de no prórroga que practicó la Notaría Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 11 de agosto de 2006, marcada con la letra “H”.
No obstante ello, no fue producido en autos documento alguno que demuestre que la referida Inmobiliaria APICASA, fuese administradora de los propietarios ni mucho menos que estuviese facultada en forma alguna para actuar en nombre de los propietarios del apartamento que se dice administra, o de la o de los apoderados de éstos para ejecutar actos de administración con respecto al inmueble, como tampoco para que efectuara las notificaciones de prorroga que realizó, por lo tanto, las notificaciones de prórroga del contrato y de no prórroga que efectuó la Inmobiliaria APICASA, carecen de eficacia y validez jurídica, pues no tiene facultad ello. Consiguiente, dichas notificaciones son nulas y carentes de valor alguno, y por lo tanto, deben tenerse como no practicadas. Así se decide.
Ahora bien, conforme se determinó en este fallo el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sólo admitía una prórroga de un (1) año más, la cual debía ser convenida por las partes y al no producirse las pretendidas prórrogas, en virtud de la declaratoria de nulidad de las notificaciones de prorroga del contrato efectuadas por la referida inmobiliaria que se ha determinado en este fallo, es fácil concluir que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, pues está demostrado en autos que el arrendatario, luego de vencido el término fijo permaneció ocupando el inmueble y pagando el canon de arrendamiento correspondiente, y por lo tanto, no procede solicitar su cumplimiento sino el desalojo por las causales taxativas señaladas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
V
Por las razones expuestas, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, decide lo siguiente:
PRIMERO: Declara SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD de la parte actora promovida por la parte demandada.
SEGUNDO: Declara IMPROCEDENTE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la parte actora.
Se REFORMA así el fallo apelado.
No hay imposición de costas del juicio por cuanto no hubo vencimiento total, así como tampoco del recurso. Ello de conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo se dicta fuera del lapso legal, se ordena notificar a las partes, tal como lo ordena el artículo 251 ejusdem.
Publíquese y regístrese. Déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, a los diecisiete (17) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008).- AÑOS: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ,

ANA ELISA GONZALEZ.

LA SECRETARIA ACC.,

JENNY GONZALEZ FRANQUIS.

En la misma fecha, siendo las 10:40 a.m., se publicó y registró la anterior sentencia. Se dejó copia certificada.

LA SECRETARIA ACC.,

JENNY GONZALEZ FRANQUIS

Expte. No. 35.364
Sentencia DECIMO-08-0688