TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, siete de noviembre de dos mil ocho
198º y 149º

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2008-002378
PARTE ACTORA: YOLANDA BOSCARINO DE CAPPUCCIO
APODERADO JUDICIAL: LEANDRO CAPUCCIO
PARTE DEMANDADA: ANA UBARIAGLU SABA
APODERADO JUDICIAL: LEOBARDO SUBERO RODRÍGUEZ y
ÁNGEL ARGENIS BETANCOURT
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL
SENTENCIA DEFINITIVA.

Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal, interpuesta por el abogado LEANDRO CAPUCCIO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 43.913, actuando como apoderado judicial de la arrendadora, ciudadana YOLANDA BOSCARINO DE CAPPUCCIO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 6.141.207; contra la ciudadana ANA UBARIAGLU SABA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. V- 6.896.677, en carácter de arrendataria.
Admitida la demanda mediante auto de fecha (09) de octubre de 2008, se ordenó la citación personal de la demandada para que compareciera ante este Juzgado al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.
El 15 de octubre de 2008 compareció la demandada, asistida por el abogado LEOBARDO SUBERO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 53.042 y se dio por citada. Igualmente, en esa misma fecha presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, un documento mediante el cual otorgó poder apud acta a dicho abogado y a ÁNGEL ARGENIS BETANCOURT, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 118.923, para que le representaran en el proceso.
El día 17 de octubre de 2008, el abogado LEOBARDO SUBERO RODRÍGUEZ, presentó escrito de contestación a la demanda.
El (27) de octubre de 2008, compareció el apoderado judicial de la parte actora presentó diligencia mediante la cual señaló que “impugnaba” el poder apud acta otorgado por la demandada en el expediente, por no cumplir con las formalidades establecidas en el Código de Procedimiento Civil. Al respecto este órgano jurisdiccional observa que dicho poder fue presentado en el expediente el día 15 de octubre de 2008, tal como se evidencia del comprobante de recepción que le precede, que está debidamente suscrito por sus presentantes, así como por el funcionario judicial que lo recibió en dicha Unidad, e igualmente del sello húmedo estampado al final del instrumento, actuaciones que le dan fecha cierta al documento. En cuanto a las formalidades del Código de Procedimiento Civil, son las establecidas en el artículo 152, las cuales fueron debidamente cumplidas, pues el poder está firmado tanto por su otorgante como por la Secretaria del Tribunal, quien al suscribirlo, dio su conformidad con lo dispuesto en la parte final del texto del poder, en donde se colocó que el Secretario del Tribunal dejaba constancia que la otorgante se identificó con Cédula de Identidad No. V-6.896.677. En consecuencia, este Juzgado declara válidamente otorgado por la parte demandada dicho poder, ya que fue presentado en el expediente suscrito en original y reúne las formalidades previstas en la ley, no teniendo efecto alguno en este proceso la “impugnación” realizada por el apoderado judicial de la parte actora.
En el lapso de probatorio, ambas partes presentaron escrito de promoción de pruebas, debidamente providenciados por el Tribunal.
Vencidos los trámites de sustanciación de la presente causa, corresponde a este Juzgado dictar la sentencia definitiva, lo cual se hace bajo las siguientes consideraciones:
El apoderado judicial de la parte actora afirmó que el 1° de agosto de 2007, su representada, ciudadana YOLANDA BOSCARINO DE CAPPUCCIO, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana ANA UBARIAGLU SABA, sobre el apartamento No. 2, de la planta baja del Edificio La Suerte, ubicado en la calle La Cinta de la Urbanización Las Mercedes, así como dos (2) puestos de estacionamiento situados uno detrás del otro en el mencionado inmueble, acompañando con el libelo dicho contrato en original, marcado “B”.
Que dicho contrato terminó el 1° de agosto de 2008, fecha en la cual expiró la prórroga legal establecida tanto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en el contrato; pero la arrendataria ha hecho caso omiso a cualquier petición de entrega del inmueble, por lo que hasta la presente fecha su entrega ha sido imposible.
Fundamentó la demanda en los artículos 1133, 1159 y 1167 del Código Civil. Agregó que la arrendataria se comprometió en el contrato a entregar el inmueble a la fecha de culminación del contrato, cosa que no ha hecho, ocupándolo de forma ilegal, incurriendo así en lo establecido en la cláusula penal, contenida en el segundo aparte de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, así como en el artículo 1167 del Código Civil.
Que fundamentado igualmente en lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y las cláusulas sexta y décimo segunda del contrato, acudía ante este Tribunal para demandar a la ciudadana ANA UBARIAGLU SABA, por cumplimiento del contrato que mantiene con su representada, para que convenga a ello o en su defecto se condenada por el Tribunal, en lo siguiente: 1) La entrega del inmueble arrendado, libre de personas y de cosas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, a tenor de lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, como en el artículo 1594 del Código Civil; 2) Así como en la entrega de los puestos de estacionamiento; 3) Que la demandada sea condenada, según lo establecido en el segundo aparte de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, al pago de (Bs. 170,00) diarios hasta la entrega efectiva y definitiva del inmueble, por concepto de daños y perjuicios ocasionados a la parte actora por la ocupación indebida del inmueble hasta la fecha de su desocupación; 4) Que en caso de que la demandada no convenga en los términos de la presente acción, sea condenada en costas, en concordancia con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; 5) Que en caso de ser condenada por el Tribunal, se obligue a la demandada al pago de las costas y costos del proceso, incluyendo los honorarios de abogados.
Al contestar la demanda, el abogado LEOBARDO SUBERO, apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana ANA UBARIAGLU SABA, lo hizo en los siguientes términos:
Solicitó al Tribunal que se declare la inadmisibilidad de la demanda, por cuanto fue propuesta sobre un falso supuesto, ya que la demandada todavía se encuentra haciendo uso del derecho a la prórroga legal que le corresponde, de conformidad a lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, acompañado por la parte actora, le antecedieron dos (2) contratos de arrendamiento, el primero con duración de un año, contado a partir del 1° de agosto de 2005 hasta el 1° de agosto de 2006; y el segundo, con una duración de un año, contado a partir del 1° de agosto de 2006 hasta el primero de agosto de 2007, tal como se evidencia de los contratos de arrendamiento que en originales acompañaba marcados “A” y “B”; y además el último suscrito por su representada, que es el que la parte demandante acompañó como instrumento fundamental de su pretensión, con duración de seis (6) meses más seis (6) meses de prórroga legal.
Que en ese último contrato se estableció que el contrato de arrendamiento tendría una duración de seis (6) meses, más seis (6) meses de prórroga legal. Que en dicha cláusula se violan expresamente los derechos legales que benefician a su representada como arrendataria, lo cual la infecta de nulidad, de conformidad a lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en la referida cláusula segunda se contraviene lo establecido en el literal b) del artículo 38, ya que según los contratos de arrendamiento marcados “A” y “B”, la relación arrendaticia existente entre las partes es de tres (3) años, por lo que le corresponde un (1) año de prórroga legal.
Que en base a lo expuesto, solicita al Tribunal que declare la inadmisibilidad de la demanda, de conformidad a lo previsto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que la prórroga legal que le asiste a la demandada se encuentra vigente hasta el 2 de agosto de 2009.
Al contestar al fondo de la demanda, la negó, rechazó y contradijo, toda vez que no es cierto que su representada haya incumplido con las obligaciones establecidas en los contratos de arrendamiento suscritos; ya que la prórroga legal que le asiste no ha vencido como pretende de mala fe hacer creer al Tribunal el abogado Leandro Cappuccio, ya que de conformidad con lo establecido en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal que le corresponde no es de seis (6) meses, sino de un (1) año, ya que la relación arrendaticia es de tres (3) años.
Señaló que no obstante que su representada haya suscrito el último contrato de arrendamiento en el que se desmejora su condición como arrendataria, según la cláusula segunda, la misma resulta a todas luces nula, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el derecho a prórroga legal que le asiste aún subsiste, aún en el supuesto negado que haya habido expresa renuncia.
Negó, rechazó y contradijo que su representada hubiese incurrido en violación de la cláusula penal del contrato de arrendamiento, ya que se encuentra gozando del derecho de prórroga legal que le corresponde, la cual vence el 2 de agosto de 2009, en razón del tiempo que viene ocupando el inmueble como arrendataria; además se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento que están siendo depositados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ante la negativa de la arrendadora de recibir el pago. Finalmente solicitó que se declare sin lugar la demanda.
De los hechos antes expuestos, este Juzgado declara que ha quedado admitida la relación arrendaticia que vincula a las partes y que la demandada está en conocimiento de que no le sería renovado el contrato de arrendamiento que celebraron las partes el día 1° de agosto de 2007, que venció el 1° de febrero de 2007, pues en el mismo se estableció un lapso fijo y además las partes pactaron que al vencer, comenzaría a correr el lapso de la prórroga legal, que era de seis (6) meses. La controversia que corresponde resolver a este Juzgado se centra en determinar si efectivamente ese era el lapso de la prórroga legal, y por ende se encontraba vencida cuando se interpuso la demanda, según la posición de la parte actora que afirmó que la misma venció el día 1° de agosto de 2008, o si por el contrario aún se encontraba en curso, tal como fue resistida dicha afirmación que por la parte demandada, quien sostiene que aun se encuentra vigente dicho lapso de prórroga legal, por las razones antes expuestas.
A tales efectos, primer lugar debe establecerse cuál es la duración de la relación arrendaticia que vincula a las partes; por lo cual es necesario analizar los siguientes recaudos probatorios cursantes a los autos:
- Original de Contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana YOLANDA BOSCARINO DE CAPPUCCIO, titular de la Cédula de Identidad No. 6.141.207, como arrendadora, y por la ciudadana UBARIAGLU SABA ANA, titular de la Cédula de Identidad No. 6.896.677, como arrendataria, sobre el apartamento No. 2 y dos (2) puestos de estacionamiento, situado en la calle La Cinta del Edificio La Suerte, Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta. Por cuanto ambas partes reconocieron dicho documento, este Juzgado aprecia los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba. Se constata que fue suscrito el primero de agosto de 2007, con duración de seis (6) meses fijos, contados desde la fecha de suscripción.
- Copia simple de documento encabezado por la ciudadana YOLANDA BOSCARINO DE CAPPUCCIO, titular de la Cédula de Identidad No. 6.141.207, como arrendadora, y por la ciudadana UBARIAGLU SABA ANA, titular de la Cédula de Identidad No. 6.896.677, como arrendataria, sobre el apartamento No. 2 y dos (2) puestos de estacionamiento, situado en la calle La Cinta del Edificio La Suerte, Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta y fechado el 1° de agosto de 2005. Se evidencia que dicho instrumento está en copia simple, sólo en la última página se aprecia una firma en original, en el espacio destinado a la arrendataria, no obstante ello, este Juzgado no puede tenerlo como original. En consecuencia, al tratarse de copia simple de un documento privado, cuya existencia no fue reconocida expresamente por la parte contraria, el mismo no tiene valor probatorio para el Tribunal.
- Original de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana YOLANDA BOSCARINO DE CAPPUCCIO, titular de la Cédula de Identidad No. 6.141.207, como arrendadora, y por la ciudadana UBARIAGLU SABA ANA, titular de la Cédula de Identidad No. 6.896.677, como arrendataria, sobre el apartamento No. 2 y dos (2) puestos de estacionamiento, situado en la calle La Cinta del Edificio La Suerte, Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta. La parte actora no desconoció dicho documento, el cual se tiene por reconocido y se aprecian los hechos y declaraciones contenidos en él con valor de plena prueba. Se evidencia que este contrato se celebró el 1° de agosto de 2006, con una duración de un año, contado desde esa fecha hasta el 1° de agosto de 2007.
- Expediente original identificado como S07-8325, formado por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contentivo de la Solicitud de Notificación Judicial interpuesta por la ciudadana YOLANDA BOSCARINO DE CAPPUCCIO, dirigida a la ciudadana ANA UBARIAGLU SABA, para notificarle que el contrato de arrendamiento celebrado el 1° de agosto de 2006, sobre el apartamento antes identificado, no le sería renovado y que vencido el mismo debía entregar el inmueble completamente desocupado; y del acta levantada por dicho Tribunal en fecha 28 de junio de 2007, dejando constancia de que en esa fecha fue notificada judicialmente la ciudadana UBARIAGLU SABA ANA, sobre el contenido de la Solicitud. Por cuanto dicha acta es un documento público judicial, se aprecia con valor de plena prueba.
Del análisis de las pruebas relacionadas, este Juzgado declara que la parte demandada logró demostrar que relación arrendaticia que le vincula a la parte actora es anterior a la fecha señalada en el libelo, la cual inició el día 1° de agosto de 2006, según se desprende del contrato antes analizado.
En el contrato suscrito en esa fecha, por un año fijo, ambas partes acordaron que dicho lapso era prorrogable, siempre y cuando alguna de las partes no manifestare por escrito a la otra, con treinta días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o al de cualquiera de las prórrogas, su deseo de terminarlo. Se evidencia que a requerimiento de la arrendadora, el día 28 de junio de 2007, se le notificó judicialmente a la arrendataria que dicho contrato no sería renovado. No obstante tal notificación, al vencimiento del contrato las partes celebraron uno nuevo, por un lapso fijo de seis (6) meses, contados a partir del 1° de agosto de 2007, es decir, a partir de la misma fecha en que venció el anterior contrato.
Lo que evidencia que la notificación de no prórroga realizada judicialmente no tiene efecto jurídico entre las partes, toda vez que decidieron darle continuidad a la relación arrendaticia, con la celebración de otro contrato, por tiempo determinado de seis (6) meses. Entonces resulta forzoso para este Tribunal establecer que a la fecha de vencimiento del segundo contrato, la relación arrendaticia tenía una duración de un año y medio (1 y ½).
Ahora bien, en la cláusula segunda del último contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, se acordó que a la fecha de su terminación, la arrendataria debía entregar el inmueble arrendado. Pero que ante la imposibilidad de dicha entrega en esa fecha, conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debía hacerlo al vencimiento del lapso de seis (6) meses previstos como prórroga legal, sin necesidad de nuevo aviso a la arrendataria.
Si tomásemos en consideración que la relación arrendaticia entre las partes se inició el 1° de agosto de 2007, lo dispuesto en dicha cláusula sería perfectamente válido y la arrendataria estaría obligada a devolver el inmueble arrendado, en la fecha en que vencieron los seis (6) meses de prórroga legal, de conformidad a lo previsto en el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como lo exigió la parte actora en el libelo.
Sin embargo, habiéndose determinado previamente que la relación arrendaticia vigente entre las partes es anterior a la suscripción del segundo contrato, que fue el único aportado por la parte actora con el libelo, se declara que lo previsto en dicha cláusula en relación al lapso de la prórroga legal, no tiene validez alguna entre las partes, pues si la relación arrendaticia tiene una duración de un año y medio, correspondía a la arrendataria el derecho a hacer uso de la prórroga legal, por el lapso máximo de un (1) año, de conformidad a lo previsto en el literal b) del referido artículo 38 de la ley especial que rige la materia arrendaticia y no seis (6) meses. Por lo que el lapso de la prórroga legal que comenzó a correr a partir del 1° de febrero de 2008 vence el 1° de febrero de 2009.
Lo que significa que para la fecha en que fue introducida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, dicho lapso aun no había vencido; en consecuencia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso para este órgano jurisdiccional declarar la inadmisibilidad de demanda.
Con fundamento en las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por la autoridad que le confiere la Ley, declara INADMISIBLE la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por vencimiento de la prórroga legal interpuso la ciudadana YOLANDA BOSCARINO DE CAPPUCCIO contra la ciudadana ANA UBARIAGLU SABA, identificadas ut supra.
Por cuanto dicha inadmisibilidad se declara en esta fase del proceso, cuando correspondía dictar la sentencia definitiva, todo en base a los argumentos y pruebas aportadas en autos por la parte demandada, se condena en costas a la parte actora, por resultar totalmente vencida en el presente proceso, en interpretación de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se publica dentro del lapso legalmente establecido para hacerlo, por lo cual no es necesaria la notificación de la sentencia a las partes.
De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese la presente sentencia.
Dada, firmada y sellada a los siete (7) días del mes de noviembre de dos mil ocho (2008), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
EL SECRETARIO,

JUAN CARLOS CARVAJAL RUIZ

En esta misma fecha, y siendo las (2:40) horas de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,