República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas


PARTE ACTORA: Richard Gómez Meléndez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 14.035.113.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: Carlos David González Filot, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en ejercicio de la profesión, titular de la cédula de identidad N° 11.557.949, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 52.055.

PARTE DEMANDADA: Carmen Alicia Solano Torres, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° E-81.944.204, aún sin representación judicial acreditada en autos.

MOTIVO: Desalojo y Resolución de Contrato de Arrendamiento.

En fecha 23.09.2008, se recibió ante la Secretaría de este Tribunal, el escrito de demanda presentado el día 19.09.2008, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Area Metropolitana de Caracas, por el ciudadano Richard Gómez Meléndez, debidamente asistido por el abogado Carlos David González Filot, contentivo de las pretensiones de Desalojo y Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducidas en contra de la ciudadana Carmen Alicia Solano Torres.

En tal virtud, procede de seguida este Tribunal a verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- I -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

El ciudadano Richard Gómez Meléndez, debidamente asistido por el abogado Carlos David González Filot, en el escrito libelar continente de su pretensión, adujo lo siguiente:

Indicó que, es heredero de la sucesión de su madre, ciudadana María Evangelista Meléndez Rios, quien al morir dejó como herencia unas bienhechurías ubicadas en el sector parte baja primera parrilla del Barrio Antonio José de Sucre, constituidas por una casa distinguida con el alfanumérico C-10, Petare, Municipio Sucre, Distrito Capital, las cuales le pertenecían conforme al Título Supletorio evacuado ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 02.08.2001.

Enunció que, envió comunicación a la ciudadana Carmen Alicia Solano Torres, por medio de la cual le solicitó la entrega de la planta alta del mencionado inmueble para el día 28.02.2007, en virtud de que en el mes de noviembre de 2006, vencía el contrato de arrendamiento celebrado entre su madre y la mencionada ciudadana el día 24.10.2005, por lo que no era de su interés celebrar un nuevo contrato de arrendamiento.

Argumentó que, en fecha 16.04.2007, recibió de la Dirección de Inquilinato, una citación para que compareciese ante ese Despacho, a petición de la ciudadana Carmen Alicia Solano Torres, con el objeto de tratar asunto relacionado con el arrendamiento del inmueble, en cuya reunión las partes acordaron una prórroga de seis (06) meses para la entrega del mismo, la cual venció en fecha 30.10.2007.

Afirmó que, la arrendataria no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, a razón de trescientos bolívares fuertes (BsF. 300,oo) cada uno, lo cual totaliza la cantidad de tres mil seiscientos bolívares fuertes (BsF. 3.600,oo).

Aseveró que, la arrendataria ha modificado las características internas del inmueble sin autorización alguna, cambiando los cerrojos del mismo y cerrando los pasos de agua a las demás personas que residen en las otras plantas, además de introducir personas extrañas de malas costumbres y sub-arrendar habitaciones, lo cual le da derecho a demandarla por desalojo del inmueble por resolución.

Fundamentó jurídicamente su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.271, 1.579 y 1.592 del Código Civil, así como en los artículos 33 y 34 literales (a), (b), (e) y (f) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por tal motivo, el accionante procedió a demandar a la ciudadana Mariuxi Aracely Arteaga Arteaga, para que conviniese, o en su defecto, fuese condenada a entregar el bien inmueble arrendado, así como pagar los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, a título de daños y perjuicios.

- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la demanda propuesta por el accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:

El proceso, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, constituye el instrumento fundamental para la realización de la Justicia, la cual ha sido concebida como un valor superior de nuestro ordenamiento jurídico y de la actuación de los órganos que conforman el poder público, según lo preceptuado en el artículo 2 ejúsdem.

Por su parte, la acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional.

Por lo tanto, la acción es conferida por la constitución y la ley a los particulares en consideración de una pretensión preexistente y simplemente afirmada, independientemente de la circunstancia de que la reclamación invocada sea reconocida con posterioridad como realmente existente o no por el órgano de administración de justicia, ya que la acción siempre existirá cuando se alegue un interés jurídicamente tutelado y afirmado como existente, siendo la pretensión la que fenece cuando se origina la determinación que impone la autoridad judicial al momento de emitir su dictamen, en cuanto a su reconocimiento o rechazo, la cual se pone de manifiesto en la demanda, donde se expresan todos aquellos alegatos tanto fácticos como jurídicos que justifican la reclamación invocada y con la cual se ejercita la acción.

Así pues, la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)

En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante dilucide la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos, muy especialmente en materia inquilinaria, cuyas vías establecidas en la ley para terminar la relación arrendaticia que nace de un contrato, depende de la naturaleza jurídica del mismo, en cuanto a que sea verbal o escrito, a tiempo determinado o indeterminado, toda vez que a tenor de lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la pretensión (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.

En cuanto a la noción de orden público, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 2137, dictada en fecha 29.08.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), expediente N° 02-0088, caso: José Rafael Echeverría, apuntó lo siguiente:

“…es menester indicar que el orden público es un concepto jurídico indeterminado acerca de lo que es fundamental para la subsistencia del Estado de Derecho y de la convivencia social, cuyos límites son trazados por la apreciación del colectivo y concretados a través del juez. Es por ello, que dicha noción no puede ser dividida en absoluta o relativa, dado que es el último punto de referencia a la que acude el Juez para determinar lo ajustado a derecho de una actuación.
Por tanto, el orden público se encuentra en todo aquello que trascienda al interés particular y afecte el colectivo o las instituciones sociales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Al unísono, en lo que respecta a la noción de buenas costumbres, la misma Sala Constitucional, en sentencia N° 85, dictada en fecha 24.01.2002, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 01-1274, caso: Asodeviprilara, determinó lo siguiente:

“…Así como la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, señala una serie de normas para salvaguardar al consumidor (latu sensu), las cuales a veces regulan hasta las menciones de los contratos (artículos 19, 20 y 21); igualmente, normas que establecen con claridad la manera de actuar, pueden ser entendidas como protectivas de los seres humanos, de la convivencia, y ellas atienden mas a la protección de las buenas costumbres que a la del orden público.
Las buenas costumbres, atienden a un concepto jurídico indeterminado ligado a la realidad social, y por ello el concepto varia en el tiempo y en el espacio, y con relación a determinados tipos de negocios o actos públicos…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Y, en relación con el supuesto concerniente a que la pretensión no sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, la Sala Constitucional, en sentencia N° 776, dictada en fecha 18.05.2001, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente N° 00-2055, caso: Rafael Enrique Montserrat Prato, sostuvo:

“…El artículo 26 de la vigente Constitución establece como derecho constitucional el acceso de las personas a la justicia. Tal acceso, conforme a la letra del mismo artículo, se hace mediante el proceso (lo que se denota de la frase de la norma sin formalismos o reposiciones inútiles), por lo que se trata de un acceso doble, ya que él no sólo corresponde a los demandantes sino a los demandados. Siendo el camino el proceso, las personas ejercerán su derecho mediante la acción, por lo que si ésta no existe o es inadmisible, el acceso efectivamente tiene lugar, pero el órgano jurisdiccional inadmite la acción, por lo que no toca el fondo de la pretensión.
En consecuencia, tal rechazo de la acción no significa una negativa al derecho de acceso a la justicia, ya que es el resultado de una declaración jurisdiccional, y se trata de un juzgamiento sobre la existencia del derecho de acción.
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En consonancia con lo anterior y al deber del Juez de verificar los presupuestos de admisibilidad de la demanda en la oportunidad de su admisión, en virtud del principio de conducción judicial al proceso, consagrado en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, la Sala Constitucional, en sentencia Nº 779, dictada en fecha 10.04.2002, con ponencia del Magistrado Antonio García García (†), caso: Materiales MCL C.A., precisó lo siguiente:

“…esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

En virtud de los anteriores precedentes jurisprudenciales, resulta pertinente precisar que el juicio de admisibilidad comprende la labor de verificación que hace el Juez para determinar el cumplimiento de las características generales de atendibilidad de la pretensión contenida en la demanda, ya que la constatación de su falta impide la continuación hacia la fase cognoscitiva del proceso.

Ahora bien, observa este Tribunal que la reclamación invocada por el ciudadano Richard Gómez Meléndez, en contra de la ciudadana Carmen Alicia Solano Torres, se patentiza por una parte en el desalojo de unas bienhechurías ubicadas en el sector parte baja primera parrilla del Barrio Antonio José de Sucre, constituidas por una casa distinguida con el alfanumérico C-10, Petare, Municipio Sucre, Distrito Capital, en virtud de la alegada falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, a razón de trescientos bolívares fuertes (BsF. 300,oo) cada uno, así como hacer reformas no autorizadas y sub-arrendar habitaciones sin el previo consentimiento dado por escrito.

Al respecto, el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b. y c. de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la anterior disposición especial, el desalojo de un bien inmueble arrendado sólo podrá demandarse bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se invoque cualquiera de las causales taxativamente establecidas en dicha norma para su procedencia. Por tal motivo, el arrendador se encuentra plenamente facultado por la ley para solicitar el desalojo cuando el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, por haber efectuado reformas no autorizadas y por sub-arrendar total o parcialmente el inmueble.

Sin embargo, observa este Tribunal de la lectura del escrito de demanda que el accionante también reclamó la resolución de un contrato que no consignó ni indicó que fuese verbal, con fundamento en los mismos hechos que sustentan la pretensión de desalojo, específicamente, cuando indica textualmente que la conducta asumida por la arrendataria “…da derecho a demandarla, lo que efectivamente y por este libelo lo hago formalmente, por desalojo del inmueble arriba descrito por resolución del mismo, por las razones expuestas…”.

En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil, prevé que:

“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron planteadas las obligaciones allí estipuladas, cuyo ejercicio de las mismas, en materia inquilinaria, supone la existencia de un contrato de arrendamiento escrito “a tiempo determinado”.

Ante estas circunstancias, serias dudas sobrevienen a este Tribunal respecto a la admisibilidad de la demanda elevada a su conocimiento, por cuanto la ley no concede la posibilidad de acumular en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, tal es el caso de accionar conjuntamente el desalojo de un bien inmueble arrendado y la resolución del contrato de arrendamiento.

Por tal motivo, resulta oportuno referirse a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo siguiente:

“Artículo 78.- No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Como puede observase, la anterior disposición jurídica veda cualquier posibilidad de acumular en un mismo libelo reclamaciones que se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí, de tal modo que al peticionar el accionante en la demanda el desalojo del bien inmueble arrendado, consagrado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como la acción resolutoria a la cual alude el artículo 1.167 del Código Civil, acumuló indebidamente dos (02) pretensiones que no pueden co-existir por los efectos jurídicos que las caracteriza, ya que la primera refiere su fundamentación en un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, mientras que la segunda supone la existencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado.

Aunado a lo anterior, el accionante tampoco consignó el aducido contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana María Evangelista Meléndez Rios, en su carácter de arrendadora, por una parte y por la otra, la ciudadana Carmen Alicia Solano Torres, en su condición de arrendataria, en fecha 24.10.2005, ni mucho menos indicó si el mismo fuese verbal.

Constatado lo anterior, estima este Tribunal que tales inconsistencias no pueden plantearse en una demanda, ya que por una parte limita el derecho de la parte demandada de defenderse eficazmente de las imputaciones dirigidas en su contra y, por la otra, veda cualquier posibilidad al Juez de analizar cabalmente los planteamientos fácticos y jurídicos que justifican la reclamación invocada, lo cual conduce a determinar la contrariedad a Derecho de la misma, por la prohibida acumulación de pretensiones en que el demandante incurrió. Así se declara

- III -
DECISIÓN

En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la pretensión de Desalojo, deducida conjuntamente con la pretensión de Resolución de Contrato, por el ciudadano Richard Gómez Meléndez, en contra de la ciudadana Carmen Alicia Solano Torres, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 78 ejúsdem.

No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de noviembre del año dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez Titular,


César Luis González Prato

El Secretario,


Jan Lenny Cabrera Prince

En esta misma fecha, se registró, se publicó y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las diez y veinte de la mañana (10:20 a.m.).

El Secretario,


Jan Lenny Cabrera Prince


CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2008-002240