TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2008-002011
Se refiere el presente juicio a una demanda de desalojo que presentó el ciudadano JOSÉ ANTONIO PÁEZ QUIROGA, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.V-12.068.346, asistido por la abogada en ejercicio Rosa Virginia Hernández Naranjo, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No.V-16.952.823; IPSA # 127.891; contra la ciudadana MERCEDES SIERRA CELIS, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No. E-82.085.347.
Planteamiento de las Litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora que él dio en arrendamiento a la parte demanda, por contrato verbal, dos habitaciones que forman parte de la casa, de su propiedad, distinguida con el No.32, en Los Altos de Cutira o Alcabala de Catia, con frente para la calle El Rincón, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.
El canon se convino originalmente en Bs.180.000,oo mensual; pero después se le participó al inquilino que sería de Bs.300.000,oo mensual, que corresponde s Bs.300,oo; canon que no ha querido pagar, a pesar de las comunicaciones que se le han cursado, las cuales ha hecho caso omiso.
Debe actualmente los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2008; cuyos recibos anexa.
Es por ese incumplimiento que acude a demandar al arrendatario el desalojo y los daños y perjuicios, que estima en Bs.2.100, oo, correspondientes a los siete meses insolutos; más los que sigan venciéndose hasta la sentencia definitiva firme.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hace asistir por el abogado Martínez Jesús Antonio, IPSA # ¿?, y pasó a contradecir la demanda, bajo los siguientes alegatos:
1. El canon real al inicio de la realción fue de Bs.F.160,oo
2. La relación comenzó el 22 de febrero de 2003.
3. La parte actora nunca le entrega recibo por su s pago de alquileres.
4. El canon de marzo de 2004 se pagó depositándolo en Banesco, a nombre de José Antonio Páez, según recibo 51009456 del 05-03-2004 por Bs.F.110,oo y los restantes Bs.F.50,oo por reparaciones de la casa, que fueron descontadas del canon. Se paga por mes adelantado. El segundo recibo de alquiler—dice—fue depositado en Banesco, en la cuenta corriente de José Antonio Páez, por Bs.F.160,oo
5. Señala dos hechos para afirmar que la relación arrendaticia comenzó en febrero de 2003.
6. El alquiler fue aumentado a Bs.180,oo ; y ese es el canon que se mantiene vigente hasta la fecha actual; debido a la congelación de alquileres decretada por el Ejecutivo Nacional en fecha 18 de mayo de 2004, según Resolución conjunta 152 y 046, Gaceta Oficial No.37.941.
7. En cuanto a la pretensión de la parte actora de aumentar el alquiler a Bs.F. 300, oo, dice que la rechaza por improcedente por violar el decreto del ejecutivo, que decreta la congelación de alquileres.
8. Narra una serie de hechos imputables a la parte arrendadora, donde éste habría violado sus derechos como arrendatario; tales como tumbar puerta, cortar la luz eléctrica y el suministro de agua, introducción en el inmueble de personas de mal vivir. Lo que ha motivado que fuese denunciado.
9. En cuanto a la imputada falta de pago de los alquileres de l meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2008, lo rechaza; ya que se encuentra solvente de dichos meses. Presenta recibos, señalando el número., fecha, monto, y mes a que corresponde.
10. Pide que se le conceda la prórroga legal establecida en el ordinal c del art.38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .
11. Por último hace una serie de cálculos para estimar que le correspondería un canon de Bs.11,58 anual; y no, Bs.f 180,oo mensual o Bs.2.160,oo mensual
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado definida la controversia, pasemos entonces a analizar los medios probatorios allegado a los autos por las partes; oportunidad en la cual haremos las consideraciones que correspondan.
1.-
Al folio 06 y ss corre en fotostato un documento registrado representativo de la compra venta que realizó la parte demandada sobre el inmueble cuyas habitaciones fueron alquiladas verbalmente en este juicio.
Esta prueba no resulta útil o pertinente; ya que la propiedad el inmueble no ha sido discutida en este juicio.
2.-
Al folio 11 y ss corren en fotostatos una serie de documentos privados, firmados por la parte actora, que representan cartas dirigidas a la parte demandada, recordándole el pago del alquiler de Bs.300,oo mensual, y otros temas.
Fueron presentadas por la misma parte actora quien las firma. No hacen mérito probatorio alguno; ya que nadie puede servirse de su propio documento para probar lo que le favorece contra de la otra parte. El documento para que califique como prueba instrumental debe estar firmado por aquel a quien se le oponga, de acuerdo con el argumento extraído del art. 1368 CC y 444 CPC.
Además, los fotostatos de los documentos privados carecen de valor probatorio, de acuerdo con el art. 429 CPC.
3.-
Al folio 16, 17 y 18 corren en fotostato documentos representativos de una boleta de citación, expedida por la alcaldía del Distrito Metropolitano.
No arroja argumentos de prueba sobre los temas controvertidos.
4.-
Al folio 19 y 20 corre en documento privado carta o comunicación que le dirige la parte actora al Prefecto de la Parroquia Sucre. Fue traída al juicio por la misma parte actora.
Por esa circunstancia carece de valor probatorio; además, no vale sin el consentimiento de su destinatario, de acuerdo con el art. 1373 del Código Civil.
5.-
Al folio 21 y ss corren seis documentos privados, emanados de la parte actora, pero sin firmar, que representan recibos de pago de los alquileres, por Bs.300, oo c/u, de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2008.
Con dichos documentos se pretende probar la falta de pago de los cánones de esos meses por parte de la arrendataria. Prueba inútil e innecesaria; ya que el incumplimiento del deudor no es necesario probarlo, una vez que se demuestra por el acreedor la obligación, de acuerdo con el art. 1354 CC.
La obligación de pagar alquileres esta demostrada, desde el momento que la parte demandada reconoce que sí existe una relación arrendaticia verbal; o sea desde el momento que se reconoce arrendataria de la parte actora; aún cuando la fecha de comienzo de dicha realción resulta poco trascendente; dado que lo que se discute en este juicio es la falta de pago de cánones de arrendamiento, para lo cual poco importa cuándo comenzó la relación arrendaticia Tema distinto es el monto del alquiler, que si es aumentado contra la voluntad de la arrendataria, su prueba y su legalidad corren por cuenta de la parte actora..
6.-
Al folio 52 y ss corren en fotostatos una serie de recaudos representativos de planillas de depósitos bancarios, que fueron traídos al juicio por la parte demandada, para demostrar su solvencia. Son depósitos hechos en una cuenta privada que la parte actora tiene en Banesco.
Ahora bien, la doctrina jurisprudencial ha dicho que las planillas bancarias se asimilan a las tarjas del art.1383 del Código Civil; lo cual hace—deducimos nosotros—que no sea necesario entonces complementarlas o adminicularlas con la prueba de informe (art.433 CPC) o con la prueba de inspección judicial (art.472 CPC); ya que ellas valen por sí solas.
Pero dichas planillas bancarias, aún asimilándolas a las tarjas, siguen siendo documentos privados que deben traerse al juicio en originales; ya que, de acuerdo con el art. 429 CPC, los fotostatos de documentos privados no gozan de valor probatorio sumario; dado que dicha norma solo se lo reconoce a los fotostatos de los documentos públicos o privados reconocidos.; y las tarjas o planillas bancarias de depósitos no están en ninguna de esas dos categorías.
Por otra parte—y en otro orden de ideas—cuando un arrendatario quiera solventarse, debe acudir al procedimiento de consignación judicial de alquileres, que fue previsto en el Título VII del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ya que, conforme al art. 56 de ese Decreto:
“en virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que le corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presente su demanda”
Insistimos: solo la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el Título VII, es la que hace solvente al inquilino que la lleve a cabo; en caso contrario, no esta solvente.
Es lo mismo que se dice para el procedimiento de oferta real del Código Civil, cuando en el No.7 del art. 1307 ejusdem se estipula que para que el ofrecimiento real sea válido, es necesario que se haga por ministerio del Juez; lo que, a sensu contrario, significa que si se hace depositando el dinero unilateralmente en la cuenta bancaria particular del acreedor, no es válido.
Pero debemos hacer dos salvedades, a saber:
1. La primera que el inquilino estaría dispensado de acudir a ese procedimiento judicial de consignación de cánones de arrendamientos previsto en el Titulo VII del Decreto ley, cuando las partes, en el contrato o en algún otro momento posterior, hayan acordado expresamente hacer los pagos de los alquileres a través de depósitos del dinero en la cuenta bancaria privada de su casero-arrendador; pero en caso de no haberse acordado tal cosa, debe acudir al procedimiento legalmente previsto para solventarse.
2. La otra salvedad que debemos hacer es cuando el arrendador-acreedor, sin haberlo acordado expresamente con su inquilino de que se paguen los alquileres directamente en su cuenta bancaria, ratifica el pago de esa forma o se aprovecha de tales pagos, como cuando se hacen pagos a un tercero no autorizado—como podría ser el banco—como lo dice el art. 1286 primera parte del código Civil, que a la letra dice así:
El pago hecho a quien no estaba autorizado por el acreedor para recibirlo, es válido cuando éste lo ratifica o se ha aprovechado de él
En esa ratificación o aprovechamiento nosotros vemos una suerte de consentimiento tácito del arrendador de que el pago se lleve a cabo en la cuenta privada suya. Ratificación o aprovechamiento que el juzgador puede perfectamente deducir de presunciones que sean consecuencia de hechos conocidos que cuya prueba obre en autos (art.1394 CC)

7.-
Al folio 76 y ss corren en originales una serie de recaudos representativos de planillas bancarias de depósitos, hechos por el demandado en la cuenta de la parte actora en BANESCO NO.013400550-1055025149. Dándole el valor de tarjas, de acuerdo con la Sentencia de la Sala de Casación Civil del TSJ del 20-12-05, se pasa a detallar como sigue:
fecha Mes de alquiler monto No. De planilla
05-05-04 No dice Bs.110.000,oo 51009456
07-07-04 No dice Bs.160.000,oo 83722248
02-11-05 Nov.2005 Bs.180.000,oo 116724161
05-01-05 Enero 2005 Bs.160.000,oo 90304091
03-09-04 No dice Bs.160.000,oo 58881485
03-10-08 Julio, agosto y sep 2008 Bs.540,oo 286483010
19-06-08 No dice Bs.180,oo 168517134
15-05-08 No dice Bs.180,oo 256373244
22-04-08 No dice Bs.180,oo 331686673
18-03-08 No dice Bs.180,oo 332419317
20-0208 No dice Bs.180,oo 2339992573
16-01-08 No dice Bs.180,oo 2339922674
26-11-07 Nov y dic de 2007 Bs.360,oo 2566071215
Observamos:
1. Antes que nada, se hace ver que el inquilino venía desde antes, o sea tiempo atrás, depositando los alquileres en la cuenta bancaria de su arrendador. Por tanto, si el actor solamente demandó como alquileres insolutos: enero, febrero marzo, abril, mayo, junio y julio de 2008, ello significa que los meses anteriores a enero de 2008, y subsiguientes; esto es diciembre., noviembre octubre, etc. de 2007 lo esta considerando cancelados. Entonces podemos perfectamente deducir que el arrendador venía consintiendo tácitamente—por aprovechamiento (art.1286 Primer aparte del CC) —que su arrendataria le pagase la renta a través del depósito de los alquileres en su cuenta bancaria.
Es un hecho perfectamente lógico: los meses de arrendamiento anteriores (anteriores a enero de 2008) que aparecen allí depositados en la cuenta del actor, deben estar cancelados desde el momento que el actor no los señaló en el libelo como insolutos. Y si se aprovecha del depósito bancario de esos meses anteriores, es porque esta consintiendo que su inquilina le pague de esa forma los meses posteriores. Resultaría un contra sentido que aceptara esa forma de pago para unos meses de alquiler; y no, para otros.
2. En cuanto a la imputación de los meses de arrendamiento, es lógico que si con la planilla # 256071215 pagó noviembre y diciembre de 2007; entonces con las planillas que aparecen sucesivamente a continuación después hasta la planilla #286483010 exclusive (con la que paga: julio, agosto y septiembre de 2008), estaría pagando enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008; a fín de seguir el mismo orden correlativo de los meses a ser imputados, de acuerdo con el art. 1305 del Código Civil.
3. En cuanto a la oportunidad de los pagos, cabe decir que cuando se paga directamente al mismo acreedor—y el pago hecho en la cuanta bancaria de éste debe considerarse como un pago recibido directamente por al acreedor mismo—no puede tomarse en cuenta el tiempo del pago. Es más, cuando el pago se recibe dentro del juicio de desalojo por falta de pago, éste se considera desistido o renunciado por el arrendador, de acuerdo con el art.52 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4. En cuanto a quién le corresponde hacer la imputación de los pagos, el art.1302 CC, dice que es el deudor.
8.-
Al folio 89 corre en original boleta de citación de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, la cual no arroja nada útil a los temas debatidos.
9.-
Al folio 95 corre un documento original representativo de una constancia de la Defensoría del Pueblo promovido por la parte acora, la cual no arroja nada útil a los temas debatidos.

Conclusiones
Una vez examinado el material probatorio allegado al juicio por las partes, estamos en condiciones de concluir que:
 La parte demandada probó que había depositado en la cuanta bancaria del actor, con el consentimiento tácito de éste, los cánones de arrendamiento, por el monto que aceptó como válido y vigente, de los meses que le imputaron en el libelo como no pagados; lo cual lo hace solvente de los mismos, de acuerdo con el art.1286 del Código Civil.
 La parte demandante, si bien probó la relación arrendaticia; no probó el monto del canon que dice haber aumentado, como nos lo refirió en su libelo.

Parte dispositiva
En fuerzas de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA, que interpuso JOSÉ ANTONIO PÁEZ QUIROGA contra la ciudadana MERCEDES SIERRA CELIS, ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas en virtud del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte días del mes de octubre de dos mil ocho, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez de la mañana, se publicó el anterior fallo, con su inserción en los autos del expediente del juicio.
La Secretaria