TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2008-002164
Se refiere le presente caso a una demanda de nulidad de prórroga legal por inconstitucional que presentó la ciudadana ROSELY ELIZABETH MARTINEZ TORRES, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No.V-13.251.925, asistida por los abogados en ejercicio José S. Padrón y Antonio José Martínez, IPSA # 39.557 y 32932 respectivamente; contra la ciudadana TRINA BARBIERO, mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad V-4.823.402.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la parte actora que ella celebró (15-05-04) con la parte demandada un “contrato de comodato” sobre un inmueble de la propiedad de la demandada, ubicado en el Sector denominado “Luis Hurtado Higuera”, casa quinta denominada “ORQUIDEA”, en el Kilómetro 12 del Juntito, Parroquia El Junquito
En fecha 24 de mayo de 2004, la parte demanda libró un recibo por un millón de bolívares por concepto de depósito de cuatro meses de alquiler de la referida quinta. Lo que evidencia que el vínculo contractual era simplemente un contrato de arrendamiento.
En fecha 15 de agosto de 2006, se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble. Pasa a transcribir las cláusulas de dicho contrato.
En fecha 29 de febrero de 2008, firmó—dice—con la arrendadora demandada, una prórroga legal por seis meses, según documento notariado.
La firma de ese documento se realiza—manifiesta—bajo presión psíquica, esto es el estrés a consecuencia del problema de la escasez de vivienda.
Pues bien, después de transcribir varias normas legales a modo de fundamento de derecho de la demanda, concluye con el Petitum, donde demanda la nulidad de la prorroga legal, cuya acción califica de cumplimiento de contrato.
Contestación de la demanda (39 y ss)
La parte demandada se hace representar por los abogados en ejercicio Jorge Melenchón y/o Rafael Campos Aguaje, IPSA # 25.228 y 24.890 respectivamente, quienes, en la oportunidad legal procedieron a rechazar la demanda, bajo los siguientes argumentos:
1. impugnan las copias fotostáticas simples acompañada con el libelo de demanda, de conformidad con el art. 429 CPC-
2. Niegan los hechos y el derecho invocado en el libelo.
3. Es falso que la parte demandada haya recibido Bs.1.000, por concepto del depósito del inexistente contrato de arrendamiento.
4. Mediante contrato notariado celebrado en fecha 11-09-06 las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos, que era de seis meses fijo, siendo su vencimiento el 14 de enero de 2007; iniciándose de inmediato la prórroga legal de seis meses más, la cual concluyó el 14 de julio 2007.
5. Pero como quiera que no se notificó oportunamente, se inició una nueva prórroga contractual de seis meses más, cuyo vencimiento sería el 14 de enero de 2008.
6. Rechaza el auto informe médico que la actora se dió a sí misma, en cuanto a las alteraciones mentales, que menciona en el libelo.
7. Transacción que sí reconoce entre las partes .Explica que en ella se le concedió a la arrendataria un tiempo extra para que desocupe, como un gesto de buena voluntad, para que organice su mudanza. La actora debe cumplir con lo que firmó y se comprometió..
8. Pide la exhibición de los siguientes documentos:
a. Del contrato del 15 de mayo de 2004 (cuya copia simple fue impugnada)
b. Del recibo de un millón de bolívares, que dice haber pagado(cuya copia simple fue impugnada)
c. Del documento contentivo de la transacción (cuya copia simple fue impugnada )
9. Propone Reconvención (folio 41 y ss). Con fundamento en la transacción celebrada ante Notario en fecha 29 de febrero de 2008), donde se acordó la entrega del inmueble de autos para el 29 de agosto de 2008, reconviene a la actora en:
a. la entrega del inmueble libre de bienes y personas, cumpliendo con el contrato de transacción.
b. En el pago de Bs.585,oo, por concepto de daños y perjuicios, a razón de Bs.15,oo diario, desde el 30 de agosto de 2008 hasta el 09 de octubre de 2008; y los que sigan venciendo hasta la entrega efectiva del inmueble.
c. La indexación monetaria, al monto señalado, desde el 30 de agsoto de 2008.
d. Las costas procesales.
e. Valora su demanda reconvencional en Bs.4.000,oo
Contestación a la reconvención (folio 57)
La actora reconvenida, haciéndose representar por los mismo abogados, pasó a contradecir la contra demanda, bajo los siguientes argumentos:
a. Ratifican la nulidad del instrumento de transacción, porque contraviene normas de orden público del art. 7 del Decreto ley de arrendamientos Inmobiliarios, normas del CPC y el art. 21 de la Constitución Nacional
b. La relación arrendaticia existente entre las partes data del 24 de mayo de 2004; como se desprende del recibo del depósito acompañado con el libelo, marcado “B”; y el art. 38, letra B del Decreto Ley, dice que si la relación arrendaticia durara más de un año y menos de cinco, la prórroga legal será de un año.
c. La transacción contraviene la Sentencia del 11 de octubre de 2002 de la Sala Constitucional, que invoca el debido proceso como garantía constitucional. También contraviene la Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 31 de julio de 2001, que invoca el concepto del orden público y la inderogabilidad de las normas que lo consagran..
d. Objetó la valoración de la reconvención; por que dice que el demandado-reconvincente debió decir Bs.4, oo y no Bs.4.000.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado definidos los términos de la presente controversia, pasemos a analizar los medios de prueba traído a los autos; oportunidad en la cual haremos las observaciones que corresponda a los temas controvertidos.
1.-
Al folio 08 y ss corre fotostato de un documento notariado representativo de un contrato de comodato, el cual fue impugnado por el contrario, de acuerdo con el art. 429 CPC.
Debemos esperar a que se cumpla con el cotejo previsto en dicha norma para valorarlo.
2.-
Al folio al folio 13 riela en fotostato un documento notariado representativo de una garantía, el cual fue impugnado de acuerdo con el art. 429 CPC.
Debemos esperar a que se cumpla con el cotejo previsto en dicha norma para valorarlo.
3.-
Al folio 14 corre en fotostato un documento notariado representativo de un inventario de muebles de la quinta de autos.
Cabe decir lo mismo.
4.-
Al folio 16 corre en fotostato un documento privado representativo de un recibo por Bs.1.000, oo por concepto de depósito de cuatro meses de alquileres de la quinta de autos.
Los fotostatos de los documentos privados no tienen valor probatorio sumario, de acuerdo con le art. 429 CPC.
5.-
Al folio 17 y ss corre en fotostato documento notariado (11-09-2006), representativo de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el inmueble de autos.
Carece de valor probatorio, mientras no sea cotejado, de acuerdo con el art. 429 CPC, dado que el fotostato fue impugnado en contestación
Pero es el caso que la parte demandada lo reconoce en su contestación, por lo que corresponde entonces valorarlo.
Viniendo a los argumentos de prueba que de él se derivan, corresponde decir:
1. que la duración de ese contrato era de seis meses, a contar del 15 de agosto de 2006; pero prorrogable por iguales períodos de seis meses, a menos que alguna de las partes no le manifieste lo contrario a la otra con quince días de anticipación al vencimiento.
Esto significa que mientras no se produzca ese aviso contrario, el contrato se irá prorrogando automáticamente por seis meses más, cada vez que se cumpla o se venza el semestre en curso.
2. Se dice que en ningún caso en el contrato se producirá la tácita reconducción y no se indeterminará, a pesar de su vencimiento. Ello no es posible aceptarlo; porque iría contra la facultad de los jueces de sacar presunciones de los hechos probados en autos; ya que por contrato no se puede impedir o limitar al juzgador a que pueda sacar conclusiones de las pruebas. La tácita reconducción no es otra cosa que una presunción legal que establece el legislador, a partir de la circunstancia de que después del vencimiento de un contrato de arrendamiento, las partes queden ejecutándolo de hecho, de acuerdo con los arts.. 1600 y 1614 del Código Civil. A parir de ese vencimiento, si el contrato continuara cumpliéndose de hecho, no habría manera de considerarlo, sino a tiempo indeterminado. Considerarlo a tiempo determinado, sería un absurdo, además de una falsificación de la realidad.
3. El alquiler se fijó en Bs.250.000,oo mensuales.
6.-
Al folio 23 y ss corre en fotostato documento notariado (29 de febrero de 2008), representativo de un contrato de transacción celebrado entre las partes del presente juicio.
Este fotostato fue impugnado por la demandada, de acuerdo con el art. 429 CPC; sin embargo, élla lo reconoce y lo hace valer en la contestación., y hasta es el fundamento de su reconvención, de cumplimiento de contrato por el vencimiento
Pasamos entonces a tomarlo en cuenta, y observamos que en dicha transacción se le pone fecha de vencimiento o término de finalización a la relación arrendaticia, comenzando a partir de esa fecha, a decursar la prórroga legal, que tendría una extensión de un año, por motivo de que la relación arrendaticia habría tenido una extensión mayor de un año y menor de cinco, de acuerdo con la letra b) del art. 38 del Decreto ley de la Materia.
Quiere decir que la prórroga legal finalizaría el 29 de febrero de 2009; lo que significa que la acción reconvencional incoada (09-10-08) se esta ejerciendo, estando la prórroga legal en curso, por lo que dicha acción reconvencional sería inadmisible, de acuerdo con el art.41 del Decreto ley de la Materia, que a la letra, reza así
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal que se refiere el artículo 38 de este Decreto ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término….”
Pero resulta que a pesar que se dice allí que la relación arrendaticia terminó a partir de 29 de febrero de 2008, más adelante se dice que el inmueble se deberá entregar el 29 de agosto de 2008, lo que puede significar dos cosas:
1. que la fecha en que terminaría la prórroga legal, seria el 29 de agosto de 2008, lo que significa que la misma sería de seis meses, lo cual contradice el art. 38 del Decreto ley, y se tiene como nula, de conformidad con el art. 7 del Decreto ley.
2. que es la fecha en que comenzaría la prórroga legal, que ya no sería el 29 de febrero, como se dijo antes, sino el 29 de agosto de 2008; y finalizaría entonces el 29 de agosto de 2009; ya que la prorroga legal es irrenunciable, de conformidad con el art. 7 del Decreto ley; y por ello mismo hay que tenerla o considerarla sobreentendida en todo los convenios o contratos donde se estipule una fecha de finalización o vencimiento de la relación arrendaticia. Este es el sentido que acoge este sentenciador.
Por otro lado, hay que advertir que hemos calculado la prórroga legal de un año, tomando en cuenta que la relación arrendaticia habría comenzado el 11 de septiembre de 2006, de acuerdo con el contrato de arrendamiento suscrito en esa fecha; pero si se llegara a demostrar que la relación arrendaticia fuese más antigua, la extensión de la prórroga legal sería distinta; dado que ella va aumentando a medida que la relación arrendaticia se va haciendo más antigua, de acuerdo con el art 38 ejusdem.
Observamos que la parte actora invocó un contrato de comodato, que lo califica de arrendamiento, anterior al que se firmó en fecha 11 de septiembre de 2006; pero no ha podido probarlo.
Pero dee probarse ese comodato (02 de junio de 2004) y que el mismo no es tal, sino un arrendamiento, la prorroga legal no aumentaría, sino seguiría siendo de un año, de acuerdo con el art. 38 del Decreto ley de la Materia.
7.-
Al folio 25 corren en fotostatos de documentos privados representativos de recibos de pago de alquileres, acompañados con el libelo. No se valoran, de acuerdo con el art. 429 CPC.

8.-
Al folio 66 y 67 corren dos documentos privados, promovidos extemporáneamente por la parte actora, los cuales no se aprecian por su misma extempraneidad.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a estos autos, podemos concluir:
1. La parte actora no probó que antes de la celebración del contrato de arrendamiento del 11 de septiembre de 2006, existiera un contrato de comodato simulado que era de arrendamiento, desde el 15 de mayo de 2004.
2. El convenio o contrato de transacción de fecha 29 de febrero de 2008, adolece de un vicio que lo hace inválido en cuanto a la extensión de la prorroga legal, ya que allí se le reconoce a la arrendadora un lapso de seis meses, cuando, de acuerdo con el tiempo de la relación arrendaticia, le correspondía una prórroga legal de un año, la cual es irrenunciable, de acuerdo con el art. 7 del Decreto Ley sobre la materia.
3. Además, la prórroga legal, de acuerdo a ese documento de transacción, estaría todavía decursando, que terminaría el 29 de agosto de 2009, por lo que se actualiza contra la acción reconvencional el art. 41 ejusdem.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:
 Con lugar parcialmente la demanda principal de nulidad que interpuso Rosely Elizabeth Martínez Torres contra Trina Barbiero En consecuencia anula parcialmente la transacción celebrada entre las partes, de fecha 29 de febrero de 2008, en el sentido de reconocerle a la parte acora una prórroga legal de un año, que finalizaría el 29 de agosto de 2009. No hay costas por ser parcial.
 Inadmisible la demanda reconvencional que interpuso Trina Barbiero contra Rosely Elizabeth Martínez Torres, por virtud del art. 41 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los treinta días del mes de octubre de dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota::
En esta misma fecha, siendo las diez y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria