REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, nueve de octubre de dos mil ocho 198º y 149º ASUNTO : AP31-V-2008-000913 PARTE ACTORA. ADMINISTRADORA AVILA NORTE C.A., Sociedad Mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de Marzo de 1.999, bajo el No. 76, tomo 51-A-Pro. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: YRAIMA AGUILARTE y JOSE MIGUEL PEÑA AGUILARTE, abogados de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 15.935 Y 115.453 respectivamente. PARTE DEMANDADA: MARIA DEL PILAR GARCIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.116.800. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No.49.542. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda interpuesto por los abogados YRAIMA AGUILARTE y JOSE MIGUEL PEÑA AGUILARTE, abogados de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 15.935 Y 115.453 respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 23 de Marzo de 1.999, bajo el No. 76, tomo 51-A-Pro.,según consta de instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública 33º del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de Febrero de 2.008, anotado bajo el No. 76, tomo 15 de los libros de Autenticaciones, contra la ciudadana MARIA DEL PILAR GARCIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 5.116.800, por el cumplimiento del contrato suscrito entre las partes, en fecha 1º de Mayo de 2.003, y cuyo objeto es el arrendamiento de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el piso cinco (5) , distinguido con el número cincuenta y uno (51) del Edificio “CARISA”, ubicado en la Segunda Calle de la Urbanización Bello Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital, por vencimiento de la prorroga legal, fundamentando su acción en los artículos 1.159, 1.167 y 1.264 del Código Civil y los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fecha 16 de Abril de 2.008, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del juicio breve y se ordenó el emplazamiento del demandado, para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en auto de su citación. En fecha 24 de Abril de 2.008, se libró compulsa de citación a la parte demandada en el presente juicio. En fecha 06 de Mayo de 2.008, compareció por ante este Tribunal, el ciudadano EDGAR ZAPATA, Alguacil adscrito a la Oficina de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, y estampó diligencia consignando recibo de citación debidamente firmado por su destinataria ciudadana MARIA DEL PILAR GARCIA, como prueba de haberla citado en su domicilio en fecha 02 de Mayo de 2.008. En fecha 09 de Mayo de 2.008, compareció por ante este Tribunal, el abogado JOSE RAFAEL QUINTERO, en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 49.542, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARIA DEL PILAR GARCIA, parte demandada en el presente juicio, representación que consta según instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública 38º del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de Mayo de 2.008, anotado bajo el No. 07 de los Libros de Autenticaciones, y consignó escrito de oposición de la cuestión previa prevista en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y contestación al fondo de la demanda que por cumplimiento de contrato incoada por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA AVILA NORTE C.A.. En fecha 14 de Mayo de 2.008, comparecieron por ante este Tribunal, los abogados YRAIMA AGUILARTE y JOSE MIGUEL PEÑA AGUILARTE, abogados de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 15.935 y 115.453 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora, Sociedad Mercantil, ADMINISTRADORA AVILA NORTE C.A. y consignaron escrito de contestación a la cuestión previa opuesta por la representación judicial de la parte demandada. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho. En fecha 23 de Mayo de 2.008, compareció por ante este Tribunal, el abogado JOSE RAFAEL QUINTERO CONTRERAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana MARIA DEL PILAR GARCIA SUAREZ, y consignó escrito de pruebas en el cual promovió el mérito favorable de los autos, específicamente del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y cuyo cumplimiento se demanda, copia certificada del expediente de consignación signado con el No. 2006-0645, del Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Comunicación signada con el NO. 615 emanada de la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, donde informan a este Juzgado que el inmueble constituido por una parcela de terreno y la edificación sobre ella construida, denominada edificio CARISA, identificado con el número de catastro 12-10-0431, del cual forma parte el inmueble objeto de la presente demanda, se encuentra en proceso de expropiación y que el mismo se encuentra en fase preliminar. En fecha 23 de Mayo de 2.008, compareció por ante este Tribunal, el abogado JOSE MIGUEL AGUILARTE, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, y consignó escrito de pruebas, en el cual ratifico el valor probatorio del contrato de arrendamiento celebrado entre las parte en fecha 1º de Mayo de 2.003; la Notificación Judicial practicada en fecha 20 de Enero de 2.005, por el Juzgado 19º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a la demandada contentiva de la no prorroga del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 10 de Mayo de 2.003. Las pruebas promovidas por los representantes Judiciales de ambas partes, fueron admitidas por este Tribunal por auto de fecha 26 de Mayo de 2.008, salvo su apreciación o no que de ellas se haga en la definitiva. En fecha 16 de Junio de 2.008, la abogada FLOR INES CARREÑO AGUIAR, se avoco al conocimiento de la presente causa, en virtud de haber sido designad como Juez Temporal de este Tribunal. En fecha 18 de Septiembre de 2.008, la Juez Titular de este Despacho, DRA RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA, se avoco al conocimiento de la presente causa, en virtud de haberse reincorporado a sus labores. Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia el Tribunal, procede a dictar el presente fallo, previo las siguientes consideraciones: PUNTO PREVIO LA PREJUDICIALIDAD. La parte demandada, ha propuesto como cuestión previa la prejudicialidad contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la prejudicialidad ha sido definida como la existencia de un juicio anterior cuya resolución es determinante en el caso respecto del cual se ha propuesto la prejudicialidad; la parte demandada, señala como fundamento de la prejudicialidad que ante la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas, existe un proceso de expropiación sobre el Edificio Carisa, donde está ubicado el apartamento que ocupa la demandada como arrendataria, a fin de destinar el inmueble al Proyecto de Dotación de Viviendas para las familias que habitan en condición de arrendatario en inmuebles en el Área Metropolitana de Caracas y produjo un oficio emanado del Procurador Metropolitana del Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 7 de Mayo de 2008, donde se informa que por ante dicha Alcandía existe un trámite de expropiación, el cual se encuentra en fase de investigación preliminar, previa al decreto de expropiación. Dicha cuestión previa fue rechazada por la representación judicial de la parte actora, quien alega que conforme al artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, consagra el derecho a la propiedad y al referirse a la expropiación por causa de utilidad pública e interés general, podrá expropiarse mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización. Que en la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública o Interés Social, se establece el procedimiento a seguir, que del oficio emanado de la Procuraduría Metropolitana consta el proceso de expropiación se encuentra en fase inicial de investigación preliminar, que no existe proceso alguno que pueda incidir en la decisión del presente proceso. Observa quien aquí suscribe que la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, supone como requisito para su procedencia que exista un proceso anterior cuya resolución o resultado sea determinante en el proceso respecto del cual se ha opuesto la prejudicialidad, en el caso que nos ocupa, no existe en autos ninguna prueba de la existencia de proceso alguno que pueda incidir en la resolución del presente juicio, pues una fase de investigación preliminar, sin siquiera existir un decreto de afectación, mal puede alegarse como cuestión prejudicial respecto de un proceso de resolución de contrato, por lo que esta cuestión previa así propuesta no puede prosperar. Así se decide. DECISIÓN DE FONDO En cuanto al fondo de lo controvertido, la pretensión deducida en el presente juicio, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes en fecha 1 de Mayo de 2003, con duración de un año, prorrogable por periodos iguales, a menos que una de las partes manifestara con al menos 30 días de antelación su voluntad de no prorrogar el contrato; alega la actora como fundamento fáctico de su pretensión, que el 20 de Enero de 2005, le notificaron judicialmente a la demandada la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato a su vencimiento, lo cual ocurriría el 30 de Abril de 2005, y que tenía derecho a la prorroga legal de un año, la cual terminaría el 30 de Abril de 2006; que vencida la prórroga legal, la demandada, no ha entregado el inmueble, fundamentando la acción en los artículos 1159, 1167, 1264 del Código Civil y 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por su parte el demandado, convino en la celebración del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda y que se le haya concedido la prórroga legal que venció el 30 de Abril de 2006; alegando que vencida la prórroga legal el 30 de Abril de 2006, continuó en posesión y uso del apartamento por lo que procedió a la consignación de los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma circunscripción Judicial y que por ello consideró se había renovado el contrato de acuerdo con lo previsto en artículo 1600 del Código Civil, y que el mismo se convirtió en uno a tiempo indeterminado, alega la parte demandada que el contrato de arrendamiento por ser consensual, se perfecciona con el simple consentimiento que puede ser expreso o tácito y que por haberse cumplido el término de duración del contrato y la prórroga legal, y haber continuado en posesión del inmueble sin que hubiere la arrendadora manifestado su voluntad en contrario, se indeterminó y que como el arrendador se negó a recibir los cánones de arrendamiento procedió a efectuar consignaciones arrendaticias. Reconocida como ha sido la relación arrendaticia emanada del contrato cuyo cumplimiento se demanda en el presente juicio y contestes las partes en que la demandada fue notificada judicialmente el 20 de Enero de 2005 de la no prorroga del contrato a su vencimiento del 30 de Abril de 2005 y de que se iniciaba el 1 de Mayo de 2005 la prórroga legal de un año que terminaba el 30 de Abril de 2006, la litis se reduce a determinar si el contrato se ha indeterminado o no y así determinar si es procedente en derecho la pretensión de la actora. Para demostrar que el contrato es a tiempo determinado, la actora promovió el documento producido acompañando al libelo contentivo del contrato, en su cláusula cuarta, se aprecia como plena prueba de que las partes estipularon que la vigencia sería de un año contado a partir del 1 de Mayo de 2003, renovable por periodos de un año, salvo que cualquiera de las partes no notificara por escrito su voluntad de no renovarlo; promovió la notificación judicial efectuada el 20 de Enero de 2005, donde se puso en conocimiento a la arrendataria de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento a su vencimiento el 30 de Abril de 2005 y que la prorroga legal vencía el 30 de Abril de 2006; el apoderado judicial de la demandada, promovió el contrato de arrendamiento, sin indicar el objeto de la promoción; copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias para demostrar su solvencia, hecho impertinente, pues esto no forma parte de la contienda judicial; la comunicación emanada de la Alcaldía del Distrito Metropolitano de Caracas para demostrar que el Edificio CARISA, se encuentra en la fase preliminar para la promulgación del Decreto de Afectación, impertinente, en lo que al fondo de la controversia respecta y promovió copia del Registro de Inscripción de todos los inquilinos del Edificio CARISA, por ante el Sistema Integrado de Gestión del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y el Habitat de las familias, para demostrar que la demandada se inscribió, nada aporta al debate probatorio, se desecha por impertinente. La demandada alega que el contrato se ha indeterminado porque siguió ocupando el inmueble sin oposición del propietario luego del vencimiento del término y su prorroga, agregando que ha tenido que efectuar consignaciones arrendaticias desde Abril de 2005 por negarse la arrendadora a recibir los pagos. Según el artículo 1159 del Código Civil, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes; y según el artículo 1160 Ejusdem, deben ejecutarse de buena fe; siendo que las partes convinieron en que el contrato era de un año de duración y que la arrendadora en Enero de 2005, oportunamente, notificó mediante notificación judicial a su arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato y le indicó cuando se iniciaba y terminada la prorroga legal y que en la notificación se le dice expresamente que al vencerse la prorroga legal el 30 de Abril de 2006, deberá entregar el inmueble desocupado de bienes y personas, en perfecto estado y solvente en los servicios; siendo que el artículo 1601 del Código Civil, establece: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”. En el caso que nos ocupa hubo desahucio mediante notificación judicial, por lo que no puede oponerse la tácita reconducción, más aún cuando la arrendadora, se negó a recibir los cánones de arrendamiento al vencer la prorroga legal, al punto que la arrendataria comenzó a consignarlos en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por lo cual es evidente que la actora nunca tuvo intención de prorrogar el contrato, ni de indeterminarlo, toda vez que desde el 20 de Enero de 2005, manifestó su voluntad inequívoca de no renovar el contrato indicando que al vencimiento de la prórroga debía la arrendataria entregar el inmueble, la cual es coherente con su conducta de no recibir los cánones de arrendamiento, por lo que esta juzgadora forzosamente debe arribar a la conclusión de que notificada la arrendataria de la no prorroga del contrato y vencida la prórroga legal el 30 de Abril de 2006, debe prosperar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga, toda vez que se ha verificado el supuesto de hecho de una acción de cumplimiento de contrato, como es la existencia del contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes de sus obligaciones contractuales, en este caso, el incumplimiento se materializa en la no entrega del inmueble al vencimiento del contrato de arrendamiento y su prórroga legal, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios adminiculada con el artículo 1167 del Código Civil, debe prosperar en derecho la pretensión de cumplimiento de contrato. Así se decide. Por fuerza los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la república y por autoridad de la Ley DECLARA SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA DE PREJUDICIALIDAD y CON LUGAR LA DEMANDA que por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpusiera la sociedad mercantil Administradora Ávila Norte, C.A contra la ciudadana MARIA DEL PILAR GARCIA. En consecuencia: PRIMERO: Se condena a la demandada a entregar, libre de bienes y personas, y en buen estado, el apartamento No 51, ubicado en el piso 5 del Edificio CARISA, situado en la Segunda Calle de Bello Monte, Municipio Libertador del Distrito Capital. SEGUNDO: Se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (9) días del mes Octubre de Dos Mil Ocho (2008). Años: 198º y 149º. Publíquese, Regístrese, Notifíquese y Déjese Copia Certificada de la Presente Decisión. LA JUEZ, RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA. LA SECRETARIA, JESSIKA ARCIA PEREZ. En la misma fecha, siendo las 2:40 p.m, se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA, JESSIKA ARCIA PEREZ.