TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÀNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO GUÀRICO. San Juan de los Morros, a los Ocho (08) días del mes de Octubre del año Dos Mil Ocho. (2.008).

198º Y 149º

Actuando en Sede Civil

EXPEDIENTE: 6.351-08

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

PARTE ACTORA: Ciudadana VICTORIA DEL CARMEN MUJICA, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad N°. 7.280.846 y de este domicilio.

APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Abogado LUIS ERNESTO TORO VALERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N°.30.007.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos OSWALDO EMIGDIO BELISARIO VASQUEZ y MARIA ANGELA RIVERO AVILA, venezolanos, mayor de edad, divorciados, titulares de las cédulas de identidad N°. 4.391.019 y 7.281.223 respectivamente, y de este domicilio.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados LEONARDO ALVARADO RINCON, JOSE DOMINGO RUIZ SOJO y MARIA ALEJANDRA ALVARADO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrs. 41.532, 77.832 y 44.059.

.I.

Comienza el presente proceso de Resolución de Contrato, a través de escrito libelar y anexos, de fecha 25 de Abril de 2.007, donde expresa lo siguiente: Consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de la esta Ciudad, una operación de negocio por un inmueble constituido por el lote de terreno y la casa sobre el construida, ubicada en la calle España, Los Laureles de esta Ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio, Estado Guárico. El lote de terreno objeto de la negociación tiene una superficie de QUINIENTOS SIETE METROS CUADRADOS (507 Mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Casa de Manuel Mosquera, en 13.00 metros lineales; SUR: Calle España en 13.00 Metros Lineales; ESTE: Terreno Municipal en 39.00 Metros Lineales, y OESTE: Terreno de Ángela Rivero en 39.00 Metros Lineales, pertenecientes a los Ciudadanos Excepcionados por Comunidad Conyugal no liquidada, adquiridos según documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro (Hoy Registro Inmobiliario) de los Municipio, bajo el N° 55, Folios 192 al 196, Protocolo Primero, Tomo 4°, 4° Trimestre de 1.993, ambos a nombre del Primero de los Excepcionados. Con quienes pactó para la venta del indicado inmueble, el precio de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) de los cuales pagó y ellos recibieron VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) y los TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00) de saldo, los pagaría en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de Compra – Venta, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, dentro del plazo de cinco meses contados a partir de la firma del convenio (18 de Agosto de 2.005).

Ahora bien, sigue expresando la Parte Actora; que es el caso, que hasta la fecha los Excepcionados, a pesar de su disposición desde la entrega de la cantidad ya nombrada, para pagar el saldo restante en la oportunidad del otorgamiento definitivo del documento de compra – venta, estos nada han hecho para que la operación se perfeccione, incumpliendo el convenio suscrito, razón por la cual es que conviene a demandar a la Parte Excepcionada, para que convengan o a ello sean condenados a lo siguiente: 1.- A que se le otorgue el documento definitivo de compra venta en la Oficina de Registro Inmobiliario de esta Ciudad; 2.- Al pago de las Costas del presente juicio.

Fundamentó la presente Acción en base a lo establecido en los artículos 1.159 al 1.161, 1.163, 1.166, 1.167, 1.486, 1.488 y 1.495 del Código Civil vigente.

La Parte Actora estimó la presente demanda en la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00), tomando como base el valor estimado del inmueble para esa fecha. Igualmente solicitó al Tribunal de la Causa acordara Medida de Prohibición de Enajenar y Grabar.

En fecha 27 de Abril de 2.007, el Tribunal de la recurrida admitió la demanda y ordenó la citación de la Parte demandada para que compareciera dentro de los 20 días de despacho siguientes contados a partir de que conste autos la ultima citación; en cuanto a la medida solicitada, el A-Quo acordó proveer por auto separado.

Cumplida con las citaciones correspondientes, la Parte Excepcionada consigna mediante escrito, La contestación de la Demanda en la cual expresa lo siguiente: Impugnó la cuantía por exagerada, estimada por la Parte Actora en la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00), por cuanto se desprende de los autos, el valor del inmueble esta estipulado en la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) y tratándose de un cumplimiento contrato, el mismo debe estar al valor del bien litigado. Negó, rechazó y contradijo los hechos narrados en el escrito libelar, que no fueron expresamente admitidos por su persona en el presente escrito, negó que sus representados, hayan asumido una conducta de desinterés en dar cumplimiento a lo pactado y en el compromiso bilateral de compra-venta.

Quedaba a la prominente, según lo pactado, a cancelar el saldo pendiente en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, el cual debía realizarse dentro del plazo de cinco (05) meses, contados a partir de la firma del convenio (18 de Agosto de 2.005). En vista de que la Actora no cumplió con su obligación de cancelar los TREINTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 30.000.000,00), por concepto de saldo pendiente, no obstante todas las diligencias realizadas por sus representados a los efectos de llevar a feliz término la negociación pactada, los propietarios no procedieron a otorgar el documento definitivo de venta, amparándose en lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil.

Sigue alegando la Parte Excepcionada; que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, formal y expresamente, en nombre y representación de sus poderdantes, procedió a reconvenir a la demandante, por reclamación de indemnización de daños y perjuicios, con fundamento en el artículo 1.263 del Código Civil que establece: “…A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención… Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el incumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado…”, en concordancia con lo establecido en la norma antes transcrita, por cuanto es evidente que sus representados no dieron lugar al incumplimiento de su obligación de transferir la propiedad del inmueble mediante otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, siendo entonces que quien incumplió fue la promitente, quien en ningún momento llegó a cancelar el saldo restante de la obligación, dentro del plazo estipulado, es por lo que solicitó al Tribunal de la Causa, ordenará la retensión a favor de sus mandantes, de la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000.00), que recibieron por concepto de arras.

Igualmente solicitó que de conformidad con lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil y como quiera que el conocimiento de esta reconvención es de la competencia de ese Tribunal y debe ventilarse por el Procedimiento Ordinario, al igual que el juicio principal.

Estimó la presente Reconvención en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) y en uso del principio de la comunidad de la prueba, hizo valer como documento fundamental de la reconvención, el contrato bilateral de compra-venta, acompañado por la Parte Actora con su libelo de demanda.

En fecha 13 de Julio de 2.007, el Tribunal de la Causa, admitió la reconvención planteada por la Parte Excepcionada y fijó el quinto (5°) día de despacho, para que la parte demandante diera contestación a la misma.

En fecha 23 de Julio de 2.007, la Parte Actora presentó su escrito de contestación a la Reconvención alegando lo siguiente: Primero: Reiteró en todas y cada una de sus partes el contenido del escrito libelar de la demanda interpuesta en contra de la Parte Excepcionada. Segundo. Rechazó, Negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, la temeraria Reconvención interpuesta, que en nada refleja la intención de las partes, contenidas en el documento que se acompaña al escrito libelar y que se prueba común para dilucidar la presente controversia.

Llegada la oportunidad para promover pruebas, la parte Excepcionada lo hizo mediante escrito, alegando lo siguiente: Ratificó el merito favorable que se desprende de los autos, muy especialmente el recaudo consignado con el libelo, constituido por el contrato de promesa bilateral de compra-venta en cual se refleja que el precio total de la venta es de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) de la cual sus representados recibieron VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00), quedando un saldo restante de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00). Lo anterior demuestra que el precio total de la venta fue la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,00) y al haber estimado el actor su pretensión en la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00), excedió por exagerado el monto de la cuantía, el cual debió estar circunscrito a la suma de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) y no la cantidad antes mencionada. Así como también promovió documental del contrato bilateral de compra-venta acompañado con el libelo de demanda. Dicha prueba es pertinente, por cuanto de ella se demuestra que la parte actora no cumplió con su obligación de cancelar el saldo restante antes mencionado, por concepto de saldo pendiente.

Seguidamente la Parte Actora consignó su escrito de pruebas, alegando lo siguiente: Primero: Promovió y dio por reproducido el documento que corre anexo al libelo como prueba de haber pagado la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) a cuyo efecto de igual forma agrego a la presente copia del cheque por tal concepto y donde consta de igual forma que el saldo restante será pagado en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta por ante el Registro Subalterno correspondiente. Segundo: Promovió Inspección Judicial en el inmueble objeto de la negociación cuyo cumplimiento se demanda, a fin de que se deje constancia de: 1°) Existencia del referido inmueble, de los linderos y de la superficie; 2°) De la identidad de las personas que ocupan el inmueble, bajo que condiciones y desde cuando. Esto para demostrar que los vendedores demandados no han tenido el más mínimo interés de materializar la negociación cuyo cumplimiento se demanda; 3°) Se reserva indicar al momento de la Inspección Judicial cualquier otro punto que considere útil y necesario; Tercero: Promovió prueba de informe del Registro Inmobiliario de esta Ciudad, a cuyo efecto pido se oficie lo conducente, a fin de que el Ciudadano Registrador informe si desde el 18 de Agosto del 2.005 hasta la presente fecha, los Ciudadanos Excepcionados, han realizado alguna gestión en ese Registro para efectuar la venta del inmueble cuya identificación, características y demás especificaciones que aparecen señaladas en el documento anexo a la demanda; con el fin de demostrar que los demandados (vendedores) no han cumplido con sus obligaciones como tales.

En fecha 02 de Octubre de 2.007, el A quo admitió las pruebas promovidas por las partes. En relación al capitulo II del escrito de promoción de pruebas de la Parte Demandante, se fijó el 5° día de despacho siguiente a las 2:00 p.m., a fin de que se evacuara la prueba de Inspección Judicial. En cuanto al capitulo III de ese mismo escrito, se acordó oficiar al Registro Público Inmobiliario de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, a fin de que informara lo solicitado por la parte.

Vencido el lapso probatorio, el Tribunal de la Causa fijó lapso para la presentación de los informes haciendo uso de ese derecho solo la parte Excepcionada y haciendo observaciones a los mismo la Parte Actora.

Ahora bien, llegada la oportunidad para dictar sentencia el A quo lo hizo, declarando: Primero: Sin Lugar la demanda que por cumplimiento de contrato bilateral sigue la Parte Actora en contra de la Parte Excepcionada y Con Lugar la Reconvención propuesta por la Parte Excepcionada. Segundo: se acordó la retensión a favor de los demandados – reconvinientes de la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), que por arras recibieron de la Demandante – Reconvenida, por concepto de Daños y Perjuicios causados, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil. Dicha sentencia fue apelada por la Parte Actora en fecha 03 de Junio de 2.008 y oída en ambos efectos por el Tribunal de la Causa, ordenando la remisión del presente expediente a esta Alzada; quien la recibió y le dio entrada en fecha 17 de Junio del presente, fijando el vigésimo (20) día de despacho para la presentación de los informes.

En fecha 19 de Junio de 2.008, la Secretaria Titular de esta Superioridad consignó diligencia, en la cual se inhibió en el presente juicio por cuanto la une un parentesco de consanguinidad con una de las Partes Demandadas. La misma fue declara Con Lugar por ser procedente.
En fecha 21 de Julio de 2.008, se nombró a la Ciudadana GAUDIMAR AGUIRRE, Asistente de esta Alzada como Secretaria Accidental; quien juró cumplir bien y fielmente las obligaciones inherentes a su cargo, quedando así constituido esta Alzada.

Llegada la oportunidad para que las partes presentaran sus informes, ambas lo hicieron consignando sendos escritos.

Después de una revisión exhaustiva de las actas que forjan el presente expediente pasa ésta Alzada a decidir y al efecto observa:

II.

Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación intentado por la parte actora en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 02 de Junio del año 2.008, que declara sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra-venta y con lugar la reconvención relativa a las arras.

En efecto, bajando a los autos observa quien aquí decide, que el actor señala en su escrito libelar, que realizó una operación sobre un inmueble ubicado en la calle España, Los Laureles de esta Ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio, Estado Guárico. El lote de terreno objeto de la negociación tiene una superficie de QUINIENTOS SIETE METROS CUADRADOS (507 Mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Casa de Manuel Mosquera, en 13.00 metros lineales; SUR: Calle España en 13.00 Metros Lineales; ESTE: Terreno Municipal en 39.00 Metros Lineales, y OESTE: Terreno de Ángela Rivero en 39.00 Metros Lineales, pertenecientes a los Ciudadanos Excepcionados por Comunidad Conyugal no liquidada, adquiridos según documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro (Hoy Registro Inmobiliario) de los Municipio, bajo el N° 55, Folios 192 al 196, Protocolo Primero, Tomo 4°, 4° Trimestre de 1.993; con quienes pacto una venta por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), de los cuales pago VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) quedando a deber la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), los cuales se cancelarían al momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, contados a partir de la firma de dicho convenio, en fecha 18 de Agosto de 2.005. Alega además el actor, que tenia la disposición de entregar el saldo restante al momento del otorgamiento del documento de compra-venta, de lo que los excepcionados nada hicieron para que la operación se perfeccionara, por ello demanda el cumplimiento del contrato traducido en el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta en la Oficina de Registro Inmobiliario, para efectuar el pago del saldo y que se le haga entrega inmediata del inmueble, además de las costas del proceso. Estimando la pretensión en la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00).

Llegada la oportunidad de la perentoria contestación los excepcionados, como punto previo impugnan de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la cuantía por exagerada estableciendo, que la demanda de cumplimiento de contrato, debe estar relacionada en el “Cuantum” con el valor de la operación es decir, con la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), y no de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), como pretende la actora. Adicionalmente convienen en la existencia del contrato de promesa bilateral de compra-venta sobre el referido inmueble; del precio de la operación fijadas en CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), y haber recibido la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), en concepto de arras incurriendo en una “Infitatio”, vale decir negando y contradiciendo el resto de los alegatos facticos del actor y excepcionándose a través de la regla de la “Exceptio Non Adiplemti Contractus”, por cuanto la actora no cumplió con su obligación de cancelar la suma de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), por concepto de saldo pendiente, todo ello de conformidad con el artículo 1.168 del Código Civil pues, -agregan los excepcionados-, de haber sucedido mora del acreedor, le quedaba a la actora su derecho de hacer la oferta y deposito del dinero dentro del plazo establecido en la promesa de compra-venta. De la misma manera proceden en mutua petición o contrademanda contra el actor, fundamentado en la reclamación de las arras, bajo el artículo 1.263 del Código Civil, solicitándole al Tribunal que declare el derecho de los excepcionados-contratantes de retener las arras en vista del incumplimiento contractual de la actora.

Ante tal trabazón de la litis, como punto previo observa esta Superioridad, que el excepcionado realiza un ataque a la cuantía libelar de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que establece: “…el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva…”.

En el caso sub lite, el reo impugna por exagerada la cuantía, es decir asume carga alegatoria de un hecho nuevo que debe probar siendo que, expuso como razones que le asisten para rechazar la estimación libelar, -a su juicio exagerada-, alegando que el monto del contrato es por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), siendo que, no puede estimarse dicho monto en forma arbitraria como lo hizo el actor en OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00). Esta Alzada bajando a los autos, observa que de los folios 2 al 5, ambos inclusive, corre el contrato de promesa de compra-venta, en el cual, específicamente en su cláusula segunda, se señala el valor de la operación estimada en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), por lo cual, es éste el monto que debe ser objeto de la acción de cumplimiento contractual, sin que pueda el actor en forma por demás arbitraria, establecer un monto superior a aquél establecido en el contrato cuyo cumplimiento se pide, por lo cual, debe declararse con lugar el ataque a la cuantía libelar por exagerada, realizada por el excepcionado, estableciéndose como monto del presente proceso la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), y así se establece.

Ahora bien, entrando al fondo de la trabazón, esta Alzada debe escudriñar en primer lugar ante que tipo de operación contractual-jurídica se encuentra, pues el actor se limita la denominarla: “Convenio”, mientras que por su parte el reo la denomina: “Compromiso Bilateral de Compra-Venta”.

Para esta Alzada es claro el contenido normativo del artículo 1.474 del Código Civil Venezolano, que establece: “La venta es un contrato por medio del cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Como lo expresa el artículo transcrito, el contrato de venta es el compromiso de transferir la propiedad de una cosa, por una parte y por la otra el pago del precio respectivo.

Por su parte, la Doctrina Patria ampliando lo establecido en la norma reseñada, a señalado que la venta es un contrato por la cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio. (JOSE LUIS AGUILAR GORRONDONA. Contratos y Garantías, UCAB. Décima Edición.).

Tal como lo prescribe el citado autor, la venta es la reciproca obligación tanto de transferir y de garantizar la propiedad, como la de pagar el precio estipulado por ella. Es decir, entonces, que la venta es un contrato bilateral, oneroso, consensual y traslativo de la propiedad. En tal sentido, esta Alzada del Estado Guárico infiere que habrá contrato de venta “Lato Sensu”, cuando el mismo no está sujeto a ninguna condición que de alguna forma impida que se garantice la traslación de la propiedad y por ende el pago del precio establecido. En el caso sub lite, si bien es cierto estamos en presencia de un contrato, el mismo no es propiamente un contrato de compra-venta, pues no se han materializado las condiciones para la existencia del mismo. Posición de esta Alzada que contraría la Doctrina de JOSSERAND, en Francia y parte de la vieja Doctrina Nacional que equiparan la promesa de venta, a la venta “Per Se”, siendo que, en la promesa de venta la característica es que ella es preliminar porque se perfecciona antes de la venta y está sometida a condiciones

De la misma manera debemos desechar al contrato de opción de venta, que es aquel que se da cuando un sujeto no tiene el dinero necesario para costear el inmueble, pero que a futuro recibirá un monto, por lo cual, se dirige al vendedor y ambos llegan al acuerdo de venderle el inmueble en un lapso de tres (3) meses, comprometiéndose el comprador a gestionar un préstamo y no pudiendo el vendedor en ese lapso disponer del inmueble.
Para esta Alzada, en el caso sub lite, no estamos en presencia ni de un contrato de venta, ni de un contrato de opción, ciertamente estamos en presencia de un contrato preliminar, el cual constituye un verdadero contrato que, surte efectos obligatorios y en caso de inejecución abre como en el caso sub lite, la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso.

En Venezuela la Doctrina Tradicional, inspirada en el pensamiento del civilista francés LOUIS JOSSERAND, profesor de la universidad de Lyon, y Consejero de la Corte Francesa, y también al civilista francés JORGE GIORGI, identifican la promesa con el contrato de venta, pues así lo hacia el Código Napoleónico Civil Francés de 1.804, el cual decía: “Promesa de venta equivale a venta”, sin embargo, nuestra legislación con raíz Italiana rechaza tal tentativa. En efecto, siguiendo al tratadista nacional ANIBAL DOMINICCI, la promesa bilateral de venta, es decir, la promesa recíproca de vender y comprar una cosa, celebrada entre dos personas, no produce los efectos de la venta misma, porque en virtud de la promesa no se transfiere la propiedad, sino se ofrece transferirla. Las partes adquieren, únicamente, el derecho de obligarse mutuamente al llevar a cabo el contrato, que existe en estado de promesa; el uno á comprar, el otro á vender, bajo pena de resarcimiento de daños y perjuicios o de pérdida de las arras (Dominicci, Aníbal. Comentario al Código Civil Venezolano, Caracas. Editorial Destino, 1.982, Tomo III. Pág. 312).

En cuanto a la Jurisprudencia Patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra-venta a la venta definitiva y obligatoria, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque esta sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta, así lo ha venido estableciendo nuestra Sala de Casación Civil de la extinta Corta Suprema de Justicia desde el 29 de Marzo de 1.984 (Jurisprudencia Ramírez & Garay. Tomo LIIIV. Pág. 550-551) en la cual se indicó: “…Doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son venta propiamente dichas se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos (2) elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”. (Sentencia ratificada por la Sala de Casación Social en fecha 06 de Febrero de 2.003, expediente N° 02055, fallo N° 020 con ponencia del Magistrado Con Juez FRANCISCO CARRASQUERO LOPEZ).

Ahora bien, escudriñados en autos que estamos en presencia de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra–venta, es necesario entrar a analizar cuáles son los efectos de los contratos.

Nuestro Código Civil en forma clara, define lo que es un contrato específicamente en el artículo 1.133, cuando expresa, “que es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, siendo de destacar, que los contratos, entre ellos incluido la promesa bilateral de compra-venta, por efecto del artículo 1.159 del Código Civil, tiene fuerza de ley entre las partes, lo cual significa que los contratantes deben darle cumplimiento a las obligaciones asumidas en el mismo. No en balde el filosofo ARISTOTELES, definió el contrato como una: “Ley particular que liga a las partes”. El contrato es una de las principales fuentes de las obligaciones en nuestro derecho, y tiene su campo de regulación en la ley, por ello, el propio artículo 1.264 ibidem, establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contratadas y es por ello, que la norma reguladora del vinculo contractual entre las partes, en el derecho sustantivo venezolano, esta consagrado en el artículo 1.167 ejusdem, según el cual: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Y esa responsabilidad, originada en el contrato, esta vinculada a la prueba que se aporte para demostrar el hecho, la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil que expresan:

Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354. Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En el caso sub lite, solicitado el cumplimiento del contrato por parte del actor el reo se excepciona, a través de la “Exeptio Non Adiplemti Contractus”, es decir, que pidiendo el actor como principal pretensión de la acción el que: “me otorgue el documento definitivo de compra-venta en la Oficina de Registro Inmobiliario…”, el reo se excepciona expresando que: “no cumplió con su obligación de cancelar la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00)…” .

Cuando las partes celebran un contrato sinalagmático como es la promesa bilateral de compra-venta, pueden regular el orden en que cumplirán sus prestaciones recíprocas. Pero si los contratantes, no han determinado el orden del cumplimiento de sus obligaciones, este cumplimiento debe ser recíproco y simultaneo. Esta simultaneidad es, en efecto, conforme a la naturaleza misma del contrato sinalagmático. Cada contratante, como solo conciente en obligarse para obtener la prestación con que cuenta, vería burlada sus esperanzas si estuviese obligado a entregar lo que a prometido, sin recibir al mismo tiempo aquello que se le prometió a cambio. Así, en una venta, si el vendedor no ha concedido un término para el pago de un precio al comprador, este último esta obligado a pagar el precio en el momento en que el vendedor le haga entrega de la cosa vendida. Y si el comprador, -como en el caso de autos-, pretende exigir al vendedor la entrega de la cosa sin ofrecer por su parte entregar al mismo tiempo el precio, el vendedor podrá oponer a su pretensión la “Exeptio Non Adiplemti Contratus”. Tal cual lo expresa el tratadista Zuliano, CESAR CASAS RINCÓN (Obligaciones Civiles. Tomo I. Editorial Sanojo. Caracas. 1.944. Pág. 195 y siguientes).

En el artículo 1.168 consagra en nuestro Código Civil, el principio jurídico de la “Exeptio Non Adiplemti Contractus”: “En los contratos bilaterales cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos (2) obligaciones”. Tiene su origen, tal excepción, - en criterio de ésta Alzada -, en la propia voluntad de las partes contratantes. En la promesa bilateral sinalagmática de compraventa, -y por ello era necesario escudriñar ab initio que tipo de contrato se demandaba -, no consiste solamente en el hecho de obligarse, es decir, en el consentimiento, sino que se compone igualmente de la intención de alcanzar un fin jurídico determinado, es decir, de obtener la ejecución de la prestación prometida a cambio de la obligación que se contrajo. Además, lo pretendido por el actor, sería tanto como violar la voluntad del contratante si se le constriñera a entregar lo que prometió, sin recibir la contraprestación con la que contaba en el tiempo fijado. Y, por eso, el reo – excepcionado, tiene derecho a responder a la pretensión del actor, lo siguiente: “Demandadme para que ejecute mi prestación sin haber vosotros ejecutado lo que prometisteis, violáis los términos de nuestros acuerdos, por que si yo me obligué a una prestación, fue a condición de que cumpliríais la vuestra”

Así pues, la ejecución simultánea es la consecuencia necesaria de la idea de causa. Esta explicación tan simple y evidente, es la que nos dá Domat, en su obra : “Leyes Civiles”: “En todas las convenciones (sinalagmáticas), siendo la obligación de una parte el fundamento de la recíproca, el primer efecto de la convención es que cada uno de los contratantes pueda obligar al otro a ejecutar aquello a que se comprometió, cumpliendo su promesa”. Es decir, que aplicada tal Doctrina al caso de autos, el Actor no puede pedir al reo el cumplimiento, si éste no cumplió.

Domat, en forma extraordinaria, no se contenta sólo con enunciar el principio de la ejecución simultánea, indica, además su razón de ser, consistente en que la obligación de una parte es el fundamento o la “Causa” de la otra.

En nuestros días, el maestro Francés SALEILLES, a su vez, afirma en su estudio sobre la: “Teoría General de las Obligaciones”, que: “ En el contrato sinalagmático, no solamente son deudas conexas, sino dos deudas, cada una de las cuales es la causa jurídica de la otra: así pues, no es por hacerle un favor, o porque lo exija la equidades que se permita al deudor de una parte no cumplir su obligación si la otra no realiza el pago de la suya, sino que es en virtud de un derecho que nace del propio contrato”.

Nuestra Sala de Casación Social del Máximo Tribunal, en fallo de fecha 06 de febrero de 2003, N° 020, con ponencia del entonces Con-Juez Francisco Carrasqueño López, siguiendo las Tesis del Tratadista ELOY MADURO LUYANDO, expresó:

“La Excepción Nom Adiplemti Contractus” (Excepción de contrato no cumplido), llamada también excepción de incumplimiento, es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación (Ob Cit Supra). Es decir, la excepción de contrato no cumplido, es como su nombre lo indica, una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo, no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado.”

Identificada la excepción del reo, corresponde ahora, determinar a quien asume la Carga de la Prueba u “Omnus Probandi”, en relación a tal trabazón de la litis. La Doctrina Nacional, encabezada por el Tratadista ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE (Curso de Obligaciones. Tomo I. UCAB, 2001, Pág. 972), erróneamente señala que la carga de la prueba, corresponde al excepcionado. Afirmar tal circunstancia, sería tanto como que el excepcionado probara el hecho negativo: “El actor no me pago”. Por su parte MELICH ORSINI, siguiendo a MESSINEO (Doctrina General del Contrato. Academia de Ciencias Sociales y Políticas. 2006, Pág. 779), en una controvertida explicación, termina concluyendo: “… pero si éste (excipiens) niega el cumplimiento (del actor), el actor viene a correr con el riesgo de que su pasividad pueda conducir al juez a considerar que no están dados todos los extremos del derecho invocado por él y que se funda precisamente en la sinalagmaticidad de la relación creada por el contrato.”

Lo que realmente sucede con la “Exceptio Non Adiplemti Contractus”, es que representa procesalmente una negativa de cumplimiento del Actor, lo que hace permanecer la carga de la prueba en éste, quien deberá demostrar que cumplió con las obligaciones del contrato para, a su vez, exigir el cumplimiento del accionado. La Carga objetiva, plantea una excepción al principio romano que expresa: “Reus Excepcioni Incumbit Probatio”, pues más que una excepción, comporta una negación de cumplimiento por parte del actor, que no traslada la carga probatoria al excepcionado, sino que permanece en cabeza del actor.

La Carga de la prueba de la excepción, correspondería al demandado, si se opone la “Exceptio Non Rite Adimplemti Contractus”, relativo al cumplimiento inexacto o parcial. En el caso sub lite, el Excepcionado indica que no pagó los TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), cuya obligación recae en el Actor, es decir, la totalidad de la obligación para cumplir el contrato.

Nuestra Sala de Casación Civil, desde Sentencia del 19 de Octubre de 1982 (Corporación para el Desarrollo de la Pequeña y Mediana Industria contra Industrias Urkiola S.A.), señaló que: “ … la carga de la prueba le corresponde al actor cuando se opone la exceptio non adimpleti contractus, ya que el alegato equivale a una contradicción total de la demanda, correspondiéndole al demandado cuando se opone la de non rite adimpleti contractus, pues el alegato de incumplimiento imperfecto implica la admisión por parte del oponente de que debe lo que se le demanda, criterio éste que reitera la Sala desde el 27 de marzo de 1979 …”

Visto que la Carga de la Prueba u “Omnus Probandi” del cumplimiento de sus obligaciones, es decir, el pago de la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), corresponde al Actor; conforme al principio de Exahustividad de la prueba establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgar A Quem, a analizar el material producido por las partes: Anexo al escrito libelar, consigna el accionante documento original de promesa bilateral de compraventa, que es una instrumental privada reconocida, con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, donde consta la celebración de tal contrato entre el reo y el accionante en fecha 18 de agosto de 2005, por ante la Notaría Pública de la Ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, promesa la cual venció, según la cláusula tercera, el 18 de Enero de 2.006, quedando a deber el actor la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), mensuales, sin que conste a los autos el cumplimiento de tal obligación, ni siquiera a través de depósito judicial a favor del reo, que lo libertaría de la excepción de contrato no cumplido. En efecto, de la referida instrumental con valor de plena prueba, se denota la existencia de obligaciones por parte del actor como lo es, la del pago de los TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00) restantes de la operación y el pago de los gastos que según la cláusula cuarta se originasen por concepto de honorarios profesionales, redacción de documentos, derecho de registro, y habilitaciones, todo lo cual se refuerzan con el contenido normativo del artículo 1.491 del Código Civil que establece, que es carga del comprador pagar los gastos de la escritura y los accesorios de la venta para la redacción del contrato de compra-venta y la inscripción del documento en el registro, que en ningún caso, y bajo ningún medio de prueba cursa a los autos que haya cumplido el actor, por lo cual, es evidente que cuando estamos en presencia de una solicitud de ejecución de contrato, es necesario que el demandante por su parte haya cumplido su obligación, siendo que, en el caso sub lite, debe prosperar la excepción de contrato no cumplido, pues al no haber ejecutado el actor las obligaciones concernientes al contrato de promesa bilateral de compra-venta, el reo, puede negarse a ejecutar su obligación tal cual lo establece el artículo 1.168 del Código Civil y así se decide. Asimismo, corre al folio 38, una copia simple de un cheque librado contra el Banco Federal y emitido por Inversiones LIM C.A., la cual al ser una copia simple de una instrumental privada por efecto del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma debe desecharse y así se establece. Llegada la hora y el día fijado para la practica de la Inspección Judicial promovida por la parte actora para dejar constancia de la identidad de las personas que ocupan el inmueble, esta Alzada observa que al particular segundo el Tribunal dejo constancia de que el inmueble se encuentra desocupado, por lo cual, tal Inspección se valora de conformidad con la Sana Critica establecida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en relación, a que los demandados si tuvieron la intención de vender, pues el inmueble se encontraba libre de personas para el momento de la practica de la Inspección Judicial. Al folio 44, consta el argumento probatorio vertido por la prueba de informes evacuada conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a través de la cual el registro público de los municipios Roscio y Ortíz del Estado Guárico señala que ante esa Oficina no se han realizado gestiones en referencia a venta alguna sobre el terreno objeto del presente proceso. Siendo que, a través de la Sana Critica, observa esta Superioridad, que según el propio contrato de opción de promesa de compraventa suscrita entre las partes, los gastos relativos a los derechos de registro, redacción de documentos, eran por cuenta del actor, lo cual, se desprende de la prueba de informes que el actor no cumplió, a parte de no cancelar los TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), que generan en el presente proceso la declaratoria con lugar de la “Exeptio Non Adiplemti Contractus” y así se establece.

De la misma manera escudriña esta instancia A-Quem, que llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el excepcionado hace uso de una mutua petición, contra-demanda o reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, invocando el contenido normativo del artículo 1.263 del Código Civil, que establece: “A falta de estipulación contraria lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención…”. Solicitando a su vez el derecho de retener las arras que ha recibido el reo por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00).

Para esta Alzada, siguiendo el concepto de la Corte Superior Tercera en lo Civil y Mercantil del entonces Distrito federal y Estado Miranda, a través de Sentencia de fecha 10 de Febrero de 1.953, contenida en la Jurisprudencia de los Tribunales de la República, Vol. III. Pág. 47, Jurídicamente se entiende por arras la señal que se da como prenda o seguridad de cumplimiento de los contratos, perdiéndose la suma o el objeto dado en arras si se falta lo convenido. Para esta Alzada, entiendese por arras, lo que en la conclusión de un contrato una parte da a la otra en el entendimiento que ésta podrá hacerla suya para el caso de que la obligación asumida por el deudor no sea cumplida (DE RUGGIERO. Instituciones de Derecho Privado. Pág. 75). Es una estimación previa que hacen las partes de los daños y perjuicios que causen incumplimiento, siendo al mismo tiempo un signo de la convención formalizada entre las partes. Las arras así caracterizadas son las denominadas por la Doctrina Arras Confirmatorias, las cuales tienen la doble característica, de medio de prueba de la voluntad de contratar y, estimación contractual de los daños y perjuicios por incumplimiento. Conoce la Doctrina además las denominadas arras penitenciales, las cuales presuponen que las partes se han reservado la facultad de no cumplir con lo convenido mediante la pérdida de la cosa dada como arras. En nuestro ordenamiento positivo, dado el contenido del artículo 1.263 Ibidem, las arras deben asimilarse a una cláusula penal ya que el texto indicado las considera como una garantía de los daños y perjuicios para el caso de incumplimiento. Por lo tanto, el acreedor que ha pactado arras en un convenio, ante el incumplimiento del deudor, tiene las alternativas de pedir: el cumplimiento de lo pactado y solicitar el pago de los daños y perjuicios o; de pedir la resolución del convenio y el pago de los daños, que en este caso, quedarían limitados al monto de las arras estipuladas tal cual lo señalan dos (2) autores nacionales de gran envergadura como son GERT KUMMEROW (La Función Resarcitoria de las Arras) y, NICOLÁS VEGA ROLANDO (Estudio sobre el Contrato. Pág. 67 y siguientes).

Para esta Alzada, siguiendo a ROBERTO DE RUGGIERO (Instituciones de Derecho Civil. Tomo II. Vol. I. Reus. Madrid, 1.977. Pág. 161 y siguientes), suele ocurrir, como en el caso sub lite, que al pactar las arras, las partes no determinen su función concretamente, por lo cual, el Código asienta la regla de que en caso de dudas deben las arras presumirse confirmatoria, cuando no resulte ser otra la voluntad de los contrayentes, por lo cual, lo que se da anticipadamente al celebrar un contrato, se considera como caución por el resarcimiento de los daños en caso de incumplimiento del mismo y se llama arras; en tal caso, la parte excepcionada podrá perfectamente retener las arras recibidas. Para KUMMEROW, citado por el civilista ARQUIMIDES E. GONZALEZ (Código Civil Venezolano Comentado y Concordado. Tomo II.2.007. Caracas. Pág. 179 y 180), entre las concepciones que ha desempeñado papel decisivo en la definición del concepto, las arras figuran como la cosa (generalmente una suma de dinero), que uno de los contratantes efectivamente entrega al otro, al tiempo de la celebración del contrato o en un momento diverso, sea para confirmarlo; o para garantizar su ejecución y el resarcimiento de los daños exigibles de producirse el incumplimiento culpable de los deberes generados por la relación negocial. Para NICOLAS VEGAS ROLANDO (Estudios sobre Contrato en el Derecho Venezolano. Ediciones Fabreton. Caracas. 1.973. Pág. 32), citando al civilista Italiano REZZONI, conceptúa las arras como la suma de dinero o la cosa que da uno de los contratantes de una obligación, o para garantizarle una indemnización en caso de incumplimiento del contrato en un momento diverso, sea para confirmarlo. Para esta Alzada, el monto otorgado por el actor al momento de la celebración del contrato de promesa bilateral de compra-venta, relativa a la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) que ambas partes están contestes en que entrego el accionante y recibió el excepcionado, debe quedar en concepto de arras, al ser un monto que confirmaba la obligación y ante el incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del actor de conformidad con lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil, y así se establece. Por lo cual, es evidente que debe sucumbir la defensa del accionante-reconvenido esbozadas en la perentoria contestación a la reconvención y relativa única y exclusivamente a una “Infitatio” al rechazar, negar y contradecir tanto en lo hechos como en el derecho los fundamentos de la reconvención, que a su decir, en nada reflejan la intención de las partes, siendo que, al haberse dado dicho monto para confirmar el contrato y su cumplimiento, y haberse producido, tal cual consta a los autos, el incumplimiento culpable del actor, tal monto debe quedar en el patrimonio del excepcionado como retención de las arras y así se establece.

En consecuencia:
III.

Por todo lo ante expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de Contrato de promesa bilateral de compra-venta, intentado por la parte Actora Ciudadana VICTORIA DEL CARMEN MUJICA, venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad N°. 7.280.846 y de este domicilio, en contra de los excepcionados Ciudadanos OSWALDO EMIGDIO BELISARIO VASQUEZ y MARIA ANGELA RIVERO AVILA, venezolanos, mayor de edad, divorciados, titulares de las cédulas de identidad N°. 4.391.019 y 7.281.223 y de este domicilio, al prosperar la “Exceptio Non Adiplemti Contractus” o excepción de contrato no cumplida opuesta por los reos en su perentoria contestación. Se declara SIN LUGAR la apelación intentada por la parte actora en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guarico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 02 de Junio del año 2.008. Se declara CON LUGAR la reconvención propuesta por la parte excepcionada en contra de la actora en relación al derecho de retener las arras generadas por el incumplimiento culposo del actor en la ejecución del contrato por un monto de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), conforme a lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil. Se CONFIRMA el fallo de la recurrida antes identificado y se declara SIN LUGAR la apelación contra el fallo de la reconvención ejercido por parte de la actora y así se establece.

SEGUNDO. AL existir vencimiento total, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se le condena al recurrente-accionante-reconvenido al pago de las COSTAS del recurso, y así se establece.

Publíquese, regístrese y déjese copia autorizada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito, y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la ciudad de San Juan de los Morros, a los Ocho (08) días del mes de Octubre del año Dos Mil Ocho (2.008). Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez Titular

Dr. Guillermo Blanco Vázquez

La Secretaria Accidental

Gaudimar Aguirre.

En esta misma fecha, siendo las 2:00 pm, se publicó la anterior sentencia.
La Secretaria.
GBV/es.-