TSJ Regiones - Decisión

I
Mediante libelo de demanda de fecha 31 de Julio del 2.008, cursante al folio 1 y su Vto., del expediente N° 2327, el ciudadano RAFAEL MENDOZA OROPEZA, debidamente asistido por el abogado en ejercicio ELVIN E. CAÑA, demandó por ante este Tribunal por DESALOJO, al ciudadano PAUL HIDALGO, en su carácter de Arrendatario, de un inmueble propiedad del demandante RAFAEL MENDOZA OROPEZA ; según consta de documento autenticado en el Juzgado de Municipio Autónomo Cedeño del Estado Bolívar y Notaría Pública de Valle de la Pascua Estado Guárico, asentado bajo el N° 164, folios 174 del Protocolo Tercero correspondiente al 3er Trimestre del año en curso y el N° 24 Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría; de fechas 20 - 09 -96 y 08 – 10 -96 respectivamente, dicho documento en copia simple se encuentra anexo al libelo de la demanda. El arrendamiento fue celebrado por contrato privado de arrendamiento, siendo el canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 50.000 mensuales, los cuales deberían ser cancelados por el arrendatario por el plazo estipulado de dos (02) años.
A los fines de demandar el Desalojo del inmueble antes mencionado. Mediante auto de fecha 11 de agosto de 2.008, cursante al folio siete (07), el Tribunal admite la demanda y recaudos acompañados, ordena la citación del ciudadano: PAUL HIDALGO, para que comparezca por ante este Tribunal, el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos, a fin de que de contestación a la demanda. Al Vto., del folio 8 se certificó la compulsa previa consignación de las fotocopias.
A los folios 09 al 10, cursan diligencia de la Alguacil y recibo firmado por el ciudadano PAUL HIDALGO, donde se evidencia la citación del demandado.
Cursa al folio 11 poder conferido, en fecha 07 de Octubre de 2.008, por la parte demandada a los abogados RUBEN DARIO BELISARIO HERRERA e IVAN MARINO BOLIVAR CARRASQUEL, para seguir los trámites del juicio; la Secretaria certificó el referido otorgamiento.
Riela en folio 12, escrito de contestación de la demanda, de fecha 07 de Octubre de 2.007, suscrito por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado RUBEN DARIO BELISARIO HERRERA, plenamente identificado en autos, mediante el cual rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo intentada por el ciudadano RAFAEL MENDOZA OROPEZA, así mismo opone cuestión previa contenida en el ordinal 6° del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340, ordinal 4° del C y Defensa de Fondo conforme al Articulo 361 ejusdem.
Inserto al folio 13, cursa diligencia suscrita por el demandante, debidamente asistido por el abogado ELVIN E. CAÑA, a los fines de subsanar defecto u omisión de la demanda, respecto a la cuestión previa, opuesta por la parte demandante.
Cursa en folio 14, diligencia de fecha 14 de Octubre de 2.008, suscrita por el ciudadano RAFAEL MENDOZA OROPEZA, debidamente asistido por el abogado ELVIN E. CAÑA antes mencionado, en la cual confiere Poder Apud-Acta al mismo. La Secretaria titular de este Despacho lo certificó.
Riela en folios 15 y 16, de fecha 14 de Octubre de 2.008, escrito de presentación de pruebas, de conformidad con el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, suscrito por el abogado ELVIN E. CAÑA, apoderado judicial de la parte actora, en la cual promueve las Documentales, Exhibición de Documento, prueba de Cotejo con el documento original del contrato de arrendamiento y su copia fotostática, las Testimoniales de los ciudadanos: PEDRO DAMASO CUENCA, ROMER GUEVARA, MIGUEL MORALES y Posiciones Juradas .
Mediante auto de fecha 15 de Octubre del presente año, cursante al folio 34, se admitieron las pruebas, salvo su apreciación en la definitiva exceptuando la del Capítulo II de las referidas pruebas, por cuanto este Tribunal considera impertinentes la contenida en su Primer Aparte y en relación al Segundo Aparte, el lapso probatorio es insuficiente para el procedimiento de evacuación de la misma como lo establece la Ley. Se libró boleta de citación al demandado PAUL HIDALGO, para su comparecencia a absolver Posiciones Juradas, la cual cursa en folio 24, de fecha 15 de Octubre de 2.008.
Riela a los folios 25, 26 y 27 actas de fecha 21 de Octubre de 2.008, constantes de los testimoniales de los ciudadanos PEDRO DAMASO CUENCA y ROMER ENRIQUE GUERRA. El Tribunal declaró desierto el acto de declaración del ciudadano MIGUEL MORALES, por cuanto no fue presentado dicho testigo por la parte promovente.

II

Planteada como ha quedado la controversia, procede esta Juzgadora, a dictar sentencia de conformidad con los artículos 243, 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con los fundamentos de hecho y de derecho, esgrimidos por las partes litigantes en el debate probatorio.
De conformidad con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede el Tribunal a decidir las cuestiones previas opuestas, e igualmente pasa posteriormente a decidir la defensa de fondo opuesta de falta de cualidad pasiva.

PUNTO PREVIO I

Cuestión Previa del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 Ejusdem, específicamente el ordinal 4° que expresamente dispone: Artículo 340: Requisito de forma del libelo.
El libelo de demanda debe expresar:.. Ordinal 4° “El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos si fuere inmueble”… Así las cosas es evidente que en el libelo de demanda no se dio cumplimiento con el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el libelo se limita a señalar la ubicación del inmueble entre las calle Rivas y Colombia s/n de la Población de Cabruta, sin determinar los linderos del mismo por cuanto se trata de un bien inmueble, lo que trae como consecuencia que sea declarada con lugar la cuestión previa por defecto de forma opuesta, en la contestación a la demanda. Opuesta la cuestión previa corresponde conforme al artículo 350 del Código de Procedimiento Civil a la parte demandante subsanar el defecto u omisión indicados dentro del plazo de cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento en la forma siguiente: “El del ordinal 6°, mediante la corrección de los defectos señalados al libelo, por diligencia o escrito ante el tribunal.”
En este orden de ideas, el demandado subsano el defecto u omisión del libelo de la demanda, dentro del plazo de cinco días, tal como consta en diligencia que corre al folio 14 del expediente respectivo de fecha catorce (14) de Octubre de 2.008, la cuestión previa del ordinal 6°, artículo 346 Ejusdem, en concordancia con el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 4°, subsanada de la siguiente forma: Ubicación del inmueble objeto de la demanda de desalojo; ubicado diagonal al Ambulatorio rural tipo II casa s/n, entre las calle Rivas y Colombia, dentro de los siguientes linderos: Norte: Casa que es o fue de Natanael Jiménez, Sur: Casa que es o fue de Cipriano Jiménez , Este: Calle en medio y es su frente y por el Oeste: Oficinas de Malariología.
Vista la subsanación realizada por la parte demandada, quedando el objeto de la pretensión determinado con precisión su situación y linderos conforme al ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia por lo antes expuesto el Tribunal declara bien subsanada la cuestión previa por defecto de forma opuesta y así se decide.

PUNTO PREVIO II

La falta de cualidad pasiva, alegada por la parte demandada mediante su apoderado judicial constituido en el expediente, fundamentada como expresa: “Toda vez que no existe ni ha existido nunca ninguna relación arrendaticia entre el demandante y mi persona sobre la mencionada casa de habitación, en consideración de lo cual y vista la copia fotostática del contrato de arrendamiento adjunta, la impugno conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil”. Ahora bien de conformidad con artículo 361 y 16 del Código de Procedimiento Civil, cualquiera de las partes puede alegar como defensa de fondo la falta de cualidad e interés, tanto pasiva, como la activa según sea el caso, fundamentado la defensa respecto a circunstancias que guarde relación entre la norma de derecho positivo, y su vinculación con el hecho concreto, aun sin señalar el número de un determinado artículo o norma legal, por cuanto el Juez al decidir la defensa de falta de cualidad pasiva, conforme a los artículos 361 y 16 del Código de Procedimiento Civil, esta obligado a explicar que no existe cualidad debido a la ausencia de identidad lógica entre el sujeto que exige la norma y el que acude al órgano jurisdiccional, en el caso concreto que ocupa la atención del Tribunal, se observa fácilmente que la defensa esta mal fundamentada, por cuanto existe perfectamente vinculación entre el sujeto que exige la norma y el que acude al órgano jurisdiccional, es decir la parte demandante en su carácter de Arrendador y el demandado en su carácter de Arrendatario del inmueble objeto de la demanda por desalojo, y ello queda probado con el contrato de arrendamiento de carácter privado el cual riela a los folios 2 y 3 en copia simple, por cuanto el demandado, no manifestó formalmente si lo reconoce o lo niega, en el acto de la contestación de la demanda, conforme al artículo 444 Código de Procedimiento Civil, en consecuencia como expresa la última parte del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; “El Silencio de la parte a este respecto dará por reconocido el instrumento”.
La parte actora en el acto de la contestación a la demanda solo se limitó a impugnar la copia fotostática del Contrato de arrendamiento, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y a mi poco entender de la norma se refiere a los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. La parte demandada al fundamentar su defensa en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil, empleo mal la norma, en consecuencia por los razonamientos antes expuestos quedo demostrado que no existe falta de cualidad pasiva, al quedar el contrato de arrendamiento privado, reconocido por el silencio de la parte, contra quien se produjo en juicio el instrumento privado como emanado de él o de algún causante suyo, no manifestó formalmente si lo reconoce o lo niega, atribuyéndole el instrumento privado cualidad pasiva, como Arrendatario del inmueble objeto de la demanda por desalojo, así se decide, declarando sin lugar la falta de cualidad pasiva, por existir vinculación directa entre el sujeto que exige la norma y el que acude al órgano jurisdiccional para proponer la demanda como actor con interés jurídico actual.
Decididos los puntos previos a la sentencia y por cuanto fue declarado sin lugar la falta de cualidad pasiva, pasa esta Juzgadora a decidir el fondo de la controversia. En este sentido, me remito al contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes, especialmente la cláusula de la duración del contrato para investigar si es o no procedente la demanda por desalojo, por cuanto el desalojo es propio de los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminado, de allí la importancia de la cláusula referida a la duración del contrato de arrendamiento.
La cláusula segunda del contrato de arrendamiento es del tenor siguiente: “El plazo de duración de este contrato es de dos (2) años, pero podrá durante la vigencia de este contrato el arrendatario comprar dicha casa, pagando el precio de la venta y mediante la firma del respectivo documento de compra. Este contrato comenzará a regir a partir del día diez (10) de abril de dos mil tres (2.003) y terminará el día diez (10) de abril de dos mil cuatro (2.004), sin necesidad de desaucio por parte del arrendador”.
El contrato de arrendamiento privado suscrito por las partes es a tiempo determinado, por el tiempo fijo de dos (02) años, con la aclaratoria que hizo la parte demandante en el libelo de demanda en cuanto al error respecto a la culminación que realmente es en fecha diez (10) de abril de 2.005, y no 2.004 como se expresa en el contrato de arrendamiento.
Ahora bien si el arrendatario, deja de cancelar el canon de arrendamiento desde el diez (10) de abril de dos mil cinco (2.005), fecha esta en que venció el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, lógicamente se deduce que durante la relación arrendaticia esta solvente en el pago del canon, como una de las obligaciones principales adquiridas al suscribir el contrato, indudablemente de conformidad con el artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, tiene derecho a gozar de la prorroga legal una vez llegado el vencimiento del contrato a tiempo determinado por estar solvente con los cánones de arrendamiento, tiene derecho al goce de 1 año de prorroga legal, obligatoria para “El Arrendador” y potestativa para “El Arrendatario”, considerándose la relación siempre a tiempo determinado, y permaneciendo vigentes las mismas condiciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo el canon de arrendamiento, en este sentido la prorroga legal venció el diez (10) de abril del año 2.006, sin que el arrendatario cancele los cánones de arrendamiento durante la vigencia de la prorroga legal de un (01) año y vencida la misma, el arrendador no exigió del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado conforme al articulo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, permitiendo con su conducta que el arrendatario continué ocupando el inmueble dado en arrendamiento hasta la presente fecha, y sin cancelar el canon de arrendamiento, ahora bien como se dijo antes el contrato venció en fecha diez (10) de abril de dos mi cinco (2.005) y la prorroga legal el 10 de abril de dos mil seis (2.006) y al permitir el arrendador que el arrendatario continué ocupando el inmueble el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, lo que trae como consecuencia que procede la demanda por desalojo conforme al articulo 34 de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de allí la importancia de analizar la cláusula referida a la duración del contrato, al arrendatario se le permitió la compara del inmueble sin hacer uso de esa facultad. El demandante pretende en su demanda el desalojo de un inmueble de su propiedad, ubicado en las calles Rivas y Colombia s/n en la población de Cabruta, Municipio Las Mercedes del Llano, Estado Guárico, fundamentando la misma conforme a el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, literales (a) y (c) respectivamente, es decir falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas, y las reparaciones o demolición que amerita la desocupación. Al respecto es necesario e importante entrar al análisis de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de conformidad con los artículos 12, 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.

ANALISIS DE LA PRUEBAS

Pruebas de la parte demandante:
Reproduce el mérito favorable de las pruebas, el cual es apreciado con su justo valor probatorio de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
Las pruebas documentales: (1) copia fotostática del documento de propiedad del inmueble objeto de la demanda, respecto a la copia fotostática del documento de propiedad por cuanto la misma no fue impugnada por el adversario en el acto de contestación de la demanda, se tiene como fidedigna, de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y prueba la propiedad que tiene el demandante sobre el inmueble objeto del litigio. 2) Exhibición de documento: Dicha prueba no fue admitida por impertinente, a mi entender el promovente confundió la prueba del informe de de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, con la exhibición de documento, artículo 436 Ejusdem, la prueba de exhibición de documentos articulo 436 del Código de Procedimiento Civil expresa: “La parte que deba servirse de un documento que según su manifestación se halle en poder de su adversario podrá pedir su exhibición”, la prueba pertinente en su lugar era la prueba de informes, de allí la impertinencia de la prueba, como se expreso en el auto de admisión de pruebas, ya que la Alcaldía del Municipio Las Mercedes del Llano no es parte en el juicio, pero si podía conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, informar al Tribunal.
3) Prueba de Cotejo, no fue admitida por cuanto para la evacuación se requiere un procedimiento especial y el lapso para el momento de la promoción era insuficiente.
4) Prueba de testigos: Se promovieron para ser evacuados tres (03) testigos, los cuales son: Pedro Dámaso Cuenca, Romer Guerra y Miguel Morales, todos ampliamente identificados en los autos. Siendo evacuados solo dos (02) de ellos; Pedro Dámaso Cuenca y Romer Enrique Guerra, ahora bien para la valoración de la prueba de testigos, el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, constituye efectivamente la norma de valoración, sin embargo la disposición en comento permite al Juez, en la apreciación realizar una labor de sana critica , lo cual le faculta al efectuar su análisis sobre las deposiciones de los testigos a utilizar para ello su intelecto en el correcto entendimiento humano. De allí que el sentenciador ostenta libertad, así, una vez realizado un profundo estudio sobre los dichos de los testigos, puede desestimar o no en base a la experiencia, a la confiabilidad que sus declaraciones le merezcan, tomando en cuenta un serie de factores tales como; la edad, profesión, el trabajo desempeñado por el testigo, o la impresión que hubiese podido formarse sobre la veracidad de las deposiciones, el sentenciador debe examinar la concurrencia o concordancia con otras pruebas, desechando el testigo que no pareciera decir la verdad, o sea inhábil. Ahora bien, del análisis de la deposiciones se llega a la conclusión que los testigos presentados tienen perfecto conocimiento de los hechos sobre los cuales fueron interrogados, hay concordancia entre las declaraciones, con las demás pruebas, y prueban que existe el arrendamiento entre las partes litigante sobre el inmueble objeto del desalojo, que el demandante es propietario del mismo, conocen perfectamente la ubicación del inmueble, por estar domiciliados en la población de Cabruta, Municipio Las Mercedes del Llano, del Estado Guárico, que existe insolvencia en el pago del canon de arrendamiento y conocen de vista, trato y comunicación tanto al demandante como la persona demandada, en consecuencia sus dichos son valorados y apreciados en la dispositiva del fallo, se observó que la parte demandada no intervino para controlar la prueba ni por si ni por su apoderado constituido en el expediente y así se decide.
Prueba de Posiciones Juradas.
No hay pronunciamiento al respecto por cuanto la misma no fue evacuada. En cuanto a los documentos fundamentales de la demanda, el contrato de arrendamiento privado acompañado en copia fotostática, como documento privado, el mismo no fue desconocido en su contenido y firma de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en el acto de la contestación a la demanda, solo se limito la parte demandada a impugnar la copia conforme al artículo 429 Ejusdem, confundiendo la defensa, como exprese anteriormente al decidir la falta de cualidad e interés pasiva, solo se impugnan por el adversario, las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de los instrumentos públicos y los privados reconocidos…conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el documento o instrumento impugnado fue un documento privado, la defensa adecuada es conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil “deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega… “El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento” así las cosas el instrumento privado tiene todo el valor probatorio conforme con el articulo 1.363 del Código Civil y prueba la relación arrendaticia entre las partes litigantes.
El documento que contiene la compra-venta, tiene todo el valor probatorio por cuanto no fue tachado de falso, ni mucho menos impugnado, manteniendo todo su valor probatorio conforme al artículo 1.357 del Código Civil. Después del análisis de todas las pruebas conforme al artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, sin que la parte demandada ciudadano PAUL HIDALGO, probare algo que le favorezca, una vez alegada la falta de cualidad pasiva en el acto de la contestación a la demanda, rechazada y contradicha la demanda en todas y cada una de sus partes, corresponde a la parte demandada probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme al artículo 1.354 del Código Civil vigente, y de los autos se aprecia que la parte demandada no probo algo que le favorezca, ni intervino para controlar la prueba de testigos, lo cual será apreciado en la dispositiva del fallo.
El demandante en su libelo de demanda pretende el desalojo del inmueble ubicado entre las calles Rivas y Colombia, casa s/n, diagonal al Ambulatorio Rural tipo II de la población de Cabruta, Municipio Las Mercedes de Llano, del Estado Guárico dentro de los Linderos señalados en la diligencia de subsanación de la cuestión previa por defecto de forma opuesta, fundamentado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, literales (a) y (c), es decir la falta de pago del canon de arrendamiento de dos (02) mensualidades consecutivas, y la (c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación, en cuanto esta causal no procede la demanda por cuanto no existen elementos de convicción suficientes en el expediente respectivo, negando en consecuencia la procedencia de la acción por dicha causal conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la acción es procedente por la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento y así se decide.

III

Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara con lugar la demanda por desalojo incoada por el ciudadano, RAFAEL MENDOZA OROPEZA en su carácter de Arrendador, contra el ciudadano PAUL HIDALGO, en su carácter de Arrendatario, todos ampliamente identificados en los autos, sobre un inmueble situado en la Población de Cabruta, entre las calles Rivas y Colombia s/n, diagonal al Ambulatorio Rural tipo II, del Municipio Las Mercedes del Llano, Estado Guárico. En consecuencia, el Tribunal hace los siguientes pronunciamientos:
Primero: Se condena al demandado ciudadano PAUL HIDALGO, ampliamente identificado en los autos en su carácter de arrendatario, desocupar y entregar el inmueble dado en arrendamiento; a el ciudadano RAFAEL MENDOZA OROPEZA en su carácter de demandante Arrendador, el cual esta situado entre las calles Rivas y Colombia, diagonal al Ambulatorio Rural tipo II, casa s/n, y alinderada así: Norte: Con casa que es o fue de Natanael Jiménez, Sur: con casa que es o fue de Cipriano Jiménez, Este: Calle en medio que es su frente y por el Oeste: Oficinas de Malariología.

Regístrese, publíquese y déjese copia.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en Valle de la Pascua, a los Treinta y un días del mes de Octubre del año Dos mil ocho.-
La Juez,

Dra. Mirvia Piñango de Martínez
La Secretaria Temporal,

Maite Machado Ramos
Publicada en su fecha, siendo las once de la mañana, previo cumplimiento de las formalidades legales. Conste.
La Secretaria Temporal,

Maite Machado Ramos