TSJ Regiones - Decisión

En fecha 12 de Diciembre del 2007, mediante escrito libelal el abogado Grios Manuel Pérez Villanueva, inscrito en el Ipsa bajo el Nro. 96.954, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Nereida Maria Carmona, titular de la Cédula de Identidad Nro. 8.158.686, demanda en Desalojo a la ciudadana Kennia Damira Rivas Marchena, consigna anexo al libelo poder especial otorgado al mencionado profesional del derecho, debidamente notariado y original del contrato de arrendamiento.-
En fecha 14 de Diciembre del 2007, se admitió el escrito liberal, ordenándose citar a la parte Demandada, para que comparezca por ante este Juzgado a contestar la demanda al Segundo (2) día hábil de despacho siguiente a la constancia en auto de haber sido citada.- se libro la boleta.-
En fecha 25 de Enero del 2008, mediante diligencia el Alguacil de este Juzgado consigna boleta de citación correspondiente a la ciudadana KENNIA DAMIRA RIVAS MARCHENA, en virtud de que le fue imposible citar a la misma.-
En fecha 04 de Marzo del 2008, mediante diligencia el abogado Grios Pérez Villanueva, inscrito en el Ipsa bajo el Nro. 96.954, en su carácter de apoderado judicial de la parte Accionante, solicita se cite por carteles a la parte demandada, conforme al Articulo 223 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 05 de Marzo del 2008, mediante auto este Juzgado acordó citar por carteles a la parte demandada, dichos carteles debían ser publicados en los diarios el Nacionalista y la Prensa del llano.-
En fecha 25 de Marzo del 2008, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte Accionante, deja constancia de haber recibido los carteles de citación de la parte demandada.-
En fecha 26 de Marzo del 2008. mediante auto se ordena agregar a los autos, la diligencia de fecha 25-03-2008.-
En fecha 28 de Abril del 2008, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte Actora, consigna los ejemplares de los carteles de citación de la parte Demandada, los cuales fueron debidamente publicados.-
En fecha 29 de Abril del 2008, mediante auto se agregaron las publicaciones de los carteles de citación de la parte Demandada.-
En fecha 26 de Mayo del 2008, mediante nota de secretaria se dejo constancia que en fecha 23-05-2008, venció el termino de quince (15) días de despacho que otorga la ley para que la parte se diera por citado.-
En fecha 02 de Mayo del 2008, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte Actora solicita se designe defensor AD – LITEM a la parte Demandada.-
En fecha 28 de Mayo del 2008, mediante auto acordó lo solicitado por el apoderado judicial de la parte Demandante designándose como defensor judicial al abogado Jorge Acosta, a quien se acordó notificar.-
En fecha 02 de Junio del Dos Mil Ocho, mediante diligencia el Alguacil de este Juzgado consigno boleta de notificación del abogado Jorge Acosta, debidamente firmada.-
En fecha 10 de Junio del 2008, mediante nota de secretaria se dejo constancia que en fecha 04-06-2008, venció el lapso para que el defensor compareciera y no lo hizo.-
En fecha 12 de Junio del 2008, mediante diligencia el apoderado judicial de la parte Actora, solicita se designe nuevo defensor judicial a la parte Demandada.-
En fecha 13 de Junio del 2008, mediante auto se designo nuevo defensor judicial al abogado Oscar Leonardo Heres, a quien se acordó notificar.-
En fecha 25 de Junio del 2008, mediante diligencia el Alguacil de este Juzgado, consigna boleta de notificación del ciudadano Oscar Leonardo Heres, debidamente firmada.-
En fecha 30 de Junio del 2008, mediante diligencia el abogado Oscar Leonardo Heres, inscrito en el Ipsa bajo el Nro. 96.964, acepta el cargo de defensor judicial recaído en su persona.-
En fecha 02 de Julio del 2008, mediante escrito el defensor judicial de la parte demandad, da contestación a la demanda, reconociendo y negando algunos hechos del libelo.-
En fecha 03 de Julio del 2008, mediante nota de secretaria se dejo constancia que en fecha 02-07-2008, venció el lapso para dar contestación a la demanda.-
En fecha 14 de Agosto del 2008, mediante auto la Juez Temporal Abg. Marisela Chávez Cabrera, se avoco, al conocimiento de la causa, ordenando notificar a las partes.-
En fecha 08 de Septiembre del 2008, mediante diligencia el Defensor Judicial de la parte Demandada, se da por notificado del avocamiento de la Juez.-
En fecha 19 de Septiembre del 2008, mediante diligencia el Alguacil de este Tribunal, consigna boleta de notificación correspondiente al ciudadano Grios Pérez Villanueva, debidamente firmada.-
En fecha 30 de Septiembre del 2008, mediante escrito el apoderado judicial de la parte Actora, promueve prueba documental.-
En fecha 06 de Octubre del 2008, mediante auto se admitieron las prueba de la parte Accionante, ordenándose agregar las misma salvo su apreciación en la definitiva.-

MOTIVA
ALEGATOS DEL ACTOR
Alega el apoderado judicial de la parte Demandante en su libelo de demanda que su mandataria celebro un contrato de arrendamiento privado con la ciudadana KENNIA DAMIRA RIVAS MARCHENA, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro.8.193.017, sobre un inmueble de su legitima propiedad constituido por un casa quinta , distinguida con la parcela Nro. 11, de la manzana nro° 35, ubicado en la Urbanización San Fernando 2000, en su segunda etapa, del Estado Apure, que dicho contrato entro en vigencia en fecha 15 de Octubre del 2004, con una duración de ocho (8) meses , es decir hasta el día 15 de Junio del 2005, , así mismo se fijo el monto de CIEN MIL BOLIVRES (100.000,00 BS) equivalente a CIEN BOLIVARES FUERTES (100,00 BS.F) mensuales.
De la misma manera señala que la ciudadana Kennia Rivas, ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos , incumpliéndose a si con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Es decir adeudando los cánones desde el mes de Noviembre del 2005, hasta el 27 de Noviembre del 2007, adeuda veinticuatro (24) meses lo cual asciende a la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (2.400.000,00 BS) equivalente en la actualidad a DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (2.400,00 BS. F), es decir incumplió lo establecido en el contrato de arrendamiento, es por todo lo ante expuesto que demanda formalmente en desalojo a la ciudadana Kennia Rivas, supra identificada.-
Fundamenta su demanda en los Artículos 33, 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y en los Artículos 1579, 1599, 1159, 1160, 1167 del Código Civil en concordancia con el Articulo 528 del Código de Procedimiento Civil.-

ALEGATOS DEL DEMANDADOS

El defensor judicial de la parte demandada en la oportunidad legal de dar contestación a la demanda, lo hizo de la siguiente forma: contesto al fondo, rechazo, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho, todos los señalamiento realizados por la parte Actora en el presente litigio, alegando que eran totalmente falsos.
Rechazo lo alegado por la parte Accionante cuando expreso: que la arrendataria al incumplir las obligaciones contractuales en lo que se refiere al pago de los cánones de arrendamiento a los cuales está obligada por la cláusula segunda, del contrato suscrito por ellas, la cual es tenor del siguiente. paso a transcribir….” Segunda. El canon de arrendamiento mensual convenido, es la suma de Cien Mil Bolívares (100.000,00bs), hasta el termino de este contrato, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas dará lugar a que la Arrendadora, solicite la inmediata desocupación del inmueble arrendado, con la respectiva indemnización de daños y perjuicios a que hubiere lugar..”
Señalando que lo rechaza porque su representada a cancelados todos los meses del año 2007 y lo que va del año 2008.-
Acepto como un hecho cierto lo alegado por el Actor cuando expresó:
2.- contrato de arrendamiento del inmueble residencial, propiedad de su mandante, constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, con todo sus accesorios y anexos, distinguida dicha parcela con el Nro.° 11, de la manzana nro. 35, situado y formando parte del terreno identificado como San Fernando 2000 II, que forma parte de la segunda etapa de la Urbanización San Fernando 2000 II, ubicada frente a la Ciudad de San Fernando de Apure, En Jurisdicción del Municipio Camaguán, Distrito Miranda del Estado Guarico.

PRUEBA DE LA PARTE ACTORA Y SU VALORACION
El apoderado judicial de la ciudadana NAREIDA MARIA CARMONA, a fin de demostrar la veracidad de sus dichos y estando dentro del lapso legal establecido en el Articulo 889 del Código de Procedimiento Civil, conforme lo estable la ley promueve las siguientes pruebas documentales:
* ratifica el valor probatorio de los documentos anexos al libelo de la demanda.
-en relación al contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes, cursante al presente expediente en sus folios 7 y 8, este Juzgado conforme al Articulo 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil Procede a valorar el mismo, en virtud de que es un documento público que tiene efecto entre las parte y por cuanto no fue tachado ni impugnado conforme el Articulo 429 Ejusdem, por ninguna de las causales establecidas en los Artículos 1380 y 1381 del Código Civil, en la oportunidad legal para ello, es decir en la contestación de la demanda ya que el mismo fue consignado anexo al libelo, ya que del mismo se demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes, hecho de donde le nace al Demandante el derecho accionar; por cuanto la parte demandada reconoce la existencia de la relación arrendaticia en la contestación de la demanda en una confesión espontánea donde señala lo siguiente.
…”acepto y reconozco como un hecho cierto lo alegado por el actor cuando expresó :2.- contrato de arrendamiento del inmueble residencial, propiedad de mi mandante, constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, con todos sus accesorios y anexos, distinguida dicha parcela con el Nro.11, de la manzana Nro. 35, situado y formando parte del lote de terreno identificado con San Fernando 2000 II, que forma parte de la segunda etapa de la Urbanización San Fernando 2000, ubicada frente a la Ciudad de San Fernando de Apure, en Jurisdicción del Municipio Camaguán, Distrito Miranda del Estado Guárico, identificado este inmueble en el contenido en la cláusula primera, del contrato de arrendamiento privado suscrito entre mi poderdante ciudadana NEREIDA MARIA CARMONA, ya identificada y la ciudadana KENNIA DAMIRA RIVAS MARCHENA, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nro. 8.193.017..”
como ya se ha establecido en reiterada jurisprudencia y en nuestro ordenamiento Jurídico Venezolano, y que esta Sentenciadora acoge por estar de acuerdo que a confesión de parte relevo de prueba, y por cuanto la confesión espontánea fue realizada en la contestación de la demanda y la parte Actora en el lapso probatorio invoco la existencia de la mima se valoro dicha confesión, por todo ello que este Juzgado en virtud de la confesión y del instrumento antes mencionado se le otorga pleno valor probatorio conforme al Articulo 429 del Código de procedimiento Civil. Así se decide

*copia certificada del documento de propiedad del inmueble y el lote de terreno donde este se encuentra construida, registrado por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Miranda del Estado Guárico, de fecha 09 de Noviembre del 2005, quedando registrado bajo el Nro° 20, folio 244 al folio 251, protocolo primero, tomo décimo cuarto, cuarto trimestre del año 2005, esta sentenciadora procede a valorar conforme el Articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, si bien es cierto que el instrumento arriba mencionado es un documentó público otorgado con todo los requisitos de ley, y de donde se demuestra efectivamente la propiedad que tiene la ciudadana Nereida Maria Carmona, supra identificada, sobre el inmueble objeto del presente litigio, no es menos cierto que este juicio no se esta ventilando propiedad, lo que se estaba discutiendo era la existencia de una relación arrendaticia, por ello se desecha el aludido documentó. Así se decide.

La parte Demandada en el presente litigio fue un demandante contuzma en virtud de que en la oportunidad procesal establecida en la ley para promover pruebas no lo hizo ni por si ni por medio de apoderado, es decir en el termino probatorio no probo nada que le favoreciera, y desvirtuara la pretensión del Accionante.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
DE LA INEPTA ACUMULACIÒN

Visto lo solicitado por la parte demandante que en lo referente a su petición en cuanto a que la parte demandad le pague los canones de arrendamiento que le adeuda, este intento ante el Tribunal la acción de desalojo del inmueble, lo cual implica la terminación de la relación arrendaticia y a su vez, solicito la cancelación de la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (2.400.000,00 BS)equivalente a DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (2.400 BS.F) por concepto de canon de arrendamiento, adeudados, lo cual implicaría el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, en consecuencia, ambas peticiones se excluyen mutuamente a tenor del articulo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Considera este sentenciador que esta inepta acumulación En todo caso e investido el sentenciador del principio IURA NOVIC CURIA, por lo que respecta a la acción accesoria de cobro de cánones de arrendamiento a la acción principal de desalojo, tenemos que esa acumulación a la acción de desalojo de una por cobro de cánones insolutos contraria las disposiciones del Articulo 1667 del Código Civil, que solo permite la interposición de una de las acciones que corresponden ejercer a una de las partes contratantes, que seria la resolutoria o la de cumplimiento; y siendo que en el presente caso la causa principal es la de desalojo por incumplimiento en la obligación contractual en el pago del canon de arrendamiento, cuyo fin principal es la extinción de la relación arrendaticia y la desocupación por parte del inquilino del inmueble dado arriendo, este sentenciador en aras de la economía procesal declara que esa acción accesoria que pretende se pague el canon de arrendamiento insolutos, no procede en derecho por cuanto no es posible, por antinómica, acumularla a la acción principal de desalojo, por las razones ya expuestas y en base a la sentencia de la sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 04 de Abril de 2003, con ponencia del magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, que dejo sentada la imposibilidad de acumular demandas de resolución y cumplimientos; en consecuencia en el dispositivo del fallo no se ordenara el pago de las sumas pretendidas por canon de arrendamiento, caso de resultar ganancioso del proceso el Accionante. Así se declara

De una revisión minuciosa a las actas que conforman el presente expediente se puede evidenciar que la parte Accionante alega una relación arrendaticia a tiempo determinado mediante un contrato escrito celebrado con la ciudadana Kennia Damira Rivas, supra identificada, señalando que dicha ciudadana le adeuda los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Noviembre del 2005, hasta el 27 de Noviembre del 2007, por ello en su petitorio demandado en Desalojo de Arrendamiento y demostró sus dichos.-
Así mismo alega la demandada que no adeuda los cánones señalados por la parte Accionante ya que ella los a pagado, más no trae prueba a los autos que demuestre su dicho.
Ahora bien si bien es cierto que en el contrato suscrito entre las parte se estableció que tendría una duración de Ocho (08) meses desde la fecha 15 de Octubre del 2004, no es menos cierto que desde esa fecha hasta la actualidad el contrato ha venido renovándose, es decir lo que en un Observa este sentenciador que en principio existía un contrato a tiempo determinado, pero con el transcurso del tiempo ocurrió la Tacita reconducciòn establecida en el Articulo 1600 del Código Civil en el cual reza lo siguiente:
…”si a la expiración del tiempo fijado en el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los a los arrendamientos hecho sin determinación de tiempo…”

ya que una vez vencido el tiempo del contrato de arrendamiento del caso de autos, y la prorroga legal que le otorga la ley conforme al Articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el arrendatario siguió ocupando el inmueble el arrendador .
Asì mismo este Juzgador en aplicación del Articulo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es decir la aplicación de la justicia y del principio del IURA NOVIT CURIA, determina que la presente acción encaja perfectamente en lo que establece el Articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por tratarse el presente caso de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, donde ha quedado demostrado plenamente el derecho a accionar del Actor.
A este respecto la ley especial que regula la materia inquilinaria como lo es la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, entre otras cosas establece:
Articulo 33
Las demadas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de deposito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retractó legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente decreto ley y al procedimiento breve previsto en el libro iv, titulo xii del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.-
Articulo 34 LAI
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble baya hacer objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedido por las autoridades municipales respectivas o por quien hagas sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pacto en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo o por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmuebles o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el respectivo documentó de condominio y el reglamentó de condominio, previsto en el Articulo 26 de la Ley de Propiedad horizontal,. Se consideraran a los fines de este literal como reglamento interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendamiento total o parcialmente el inmueble sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo primero. Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales by c de este articulo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: queda a salvo el ejerció de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente articulo.-
Subrayado y negrilla nuestras.-
De lo anteriormente trascrito, tenemos que las normas aplicables al presente proceso, son las especiales en esta materia, es decir las contempladas en la Ley de arrendamiento inmobiliarios en la cual se establece claramente que la falta de pago de dos mensualidades consecutiva dan lugar al desalojo del inmueble, y ya que correspondía a la parte Demandada demostrar al tribunal el cumplimiento de sus obligaciones de cancelar los canon de arrendamiento y de haber cumplido a cabalidad con todo lo pactado en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, trayendo a los autos pruebas de las cuales se derivaran el cumplimiento de sus obligaciones y al no haber demostrado el hecho extintivo de la obligación, tal como lo señala el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código civil. En los cuales reza lo siguiente;

ART 506 CPC
LAS PARTES TIENEN LA CARGA DE PROBAR SUS RESPECTIVAS AFIRMACIONES DE HECHO. QUIEN PIDA LA EJECUCIÓN DE UNA OBLIGACION DEBE PROBARLA, Y QUIEN PRETENDA QUE HA SIDO LIBERTADO DE ELLA, DEBE POR SU PARTE PROBAR EL PAGO O EL HECHO EXTINTIVO DE LA OBLIGACION.
LOS HECHOS NOTORIOS NO SON OBJETOS DE PRUEBAS.-
ART. 1354 C.C
QUIEN PIDA LA EJECUCION DE UNA OBLIGACION DEBE PROBARLA, Y QUIEN PRETENDA QUE HA SIDO LIBERTADO DE ELLA DEBE POR SU PARTE PROBAR EL PAGO O EL HECHO QUE HA PRODUCIDO LA EXTINCIÓN DE LA OBLIGACION.-
De estas normas transcritas señala nuestro maximo Tribunal en sentencia dictada en fecha 30-11-2000, por la sala de Casación Civil, exp. 00.261 (obtenida en Internet WWW.TSJ.GOV.VE jurisprudencias), con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G, se estableció que:
“.... el Articulo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamenten la acción o la excepción, de alli que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir , aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para la exigencia de los efectos…” ( subrayado nuestro)
Por cuanto la parte Demandada no trajo a los autos elementos suficientes que llevaran al convencimiento del juez la certeza y veracidad de sus dichos, es decir falta de probanza, se declara procedente la presente demanda.-así se decide