TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, tres de abril de dos mil nueve
198º y 150º

ASUNTO: AH12-V-2008-000311

PARTE ACTORA: JOAO DE SOUSA GONCALVES, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 895.375.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: JOSE DIEGO HERNANDEZ FLORES y YOHIL ARLENE HERNANDEZ SUAREZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.544 y 65.842.

PARTE DEMANDADA: MARIA DEL ROSARIO CAMARGO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 3.428.808.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS ALBERTO ROJAS LAYA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 124.872.

MOTIVO: DESALOJO

ANTECEDENTES

Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado en fecha 12 de abril de 2007, por el juzgado distribuidor de turno de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento del mismo al Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito la citada Circunscripción Judicial.
En fecha 16 de abril de 2007, la representación judicial de la parte actora consignó mediante diligencia los documentos que acompañan al escrito libelar.
Mediante auto dictado por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 26 de abril de 2007, y con fundamento en el artículo 5 de la Resolución No. 2006-00038 de fecha 14 de junio de 2006, del Tribunal Supremo de Justicia, se declaró incompetente para conocer y declinó la competencia en un Tribunal de Municipio de la misma Circunscripción Judicial.
En fecha 01 de junio de 2007, se recibió por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Expedientes (URDD) del Circuito judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el presente expediente, correspondiéndole por Distribución el conocimiento del mismo al Juzgado Cuarto de Municipio de la citada Circunscripción Judicial, el cual mediante fallo del 6 de junio de 2007, negó la admisión de la demandada intentada, pronunciamiento que fue apelado y conocido previa distribución por el Juzgado Tercero de Primera Instancia de en lo Civil, Mercantil y del Tránsito esta misma Circunscripción Judicial, que en fecha 22 de octubre de 2007, declaró con lugar el recurso ejercido, revocando el pronunciamiento dictado por el Juzgado de Municipio.
Devueltas las actuaciones originales al Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la jueza del mismo procedió a inhibirse en fecha 05 de diciembre de 2007, correspondiéndole por Distribución el conocimiento de la causa al Juzgado Décimo de Municipio de la citada Circunscripción Judicial, que en fecha 19 de diciembre de 2007 se declaró incompetente por la cuantía conforme a lo establecido en el artículo 1 de la Resolución No. 2006-00038 de fecha 14 de junio de 2006, del Tribunal Supremo de Justicia, declinando el conocimiento en un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas.
Remitidas las actuaciones al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia, correspondió conocer de las misma a este Juzgado en donde se le dio entrada en fecha 06 de febrero 2008, admitiendo la demandada el día 19 del citado mes y año, para ser sustanciada por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, procediéndose a efectuar las diligencias necesarias para la citación personal de la misma.
En fecha 09 de abril de 2008, la parte demandada debidamente asistida del abogado Carlos Alberto Rojas, antes identificado, otorgó poder apud acta mencionado profesional del derecho.
A través de escrito presentado el día 21 de abril de 2008, el apoderado judicial de la parte accionada, procedió a promover cuestión previa establecida en el ordinal 11 del 346 del Código de Procedimiento Civil, e igualmente dio contestación a la demanda intentada.
Mediante escrito fechado 23 de abril de 2008, el apoderado judicial de la parte demandante rechazó, negó y contradijo la cuestión previa opuesta.
Mediante escritos presentados en fechas 30 de abril de 2008 y 14 de mayo del mismo año, la parte actora y demandada respectivamente, promovieron pruebas, las cuales fueron debidamente providenciadas.
La representación judicial de la parte demanda, a través de escrito presentado en fecha 21 de mayo de 2008, promovió prueba de inspección, la cual fue negada por este tribunal a través de auto dictado el 23 de mayo de 2008.
En fecha 23 de mayo de 2008, se evacuaron las testimoniales promovidas por la parte demandada y que fueran debidamente admitidas por este juzgado.
En fecha 23 de mayo de 2008, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito en el cual realiza una serie de consideraciones referentes a las pruebas promovidas por la accionante.
DEL LIBELO DE DEMANDA

La parte actora en su escrito de demanda, señala:
1. Que en fecha 26 de noviembre de 2003, ratificó el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado sobre un inmueble de su propiedad, identificado con la letra C, situado en la planta baja del Edificio “REINA”, Quinta Avenida, Urbanización Nueva Caracas, entre las Calles Colombia y Méjico de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, con la parte hoy demandada, el cual fue debidamente autenticado en la citada fecha por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 58, Tomo 37.
2. Que una vez vencido el contrato, la demandada no quiso renovar el mismo por lo que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
3. Que la arrendataria no constituyó depósito en garantía y debía entregar el inmueble el día 31 de diciembre de 2003, y que el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado genera por día de mora la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,00), y que ya han transcurrido hasta la fecha de interposición de la demanda un mil ciento noventa y cinco (1.195) días y que asciende a la cantidad de Veintitrés Millones de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 23.900.000,00).
4. Que llegada la fecha de entrega del inmueble, la arrendataria optó por depositar los cánones de arrendamiento, para evitar el ajuste por inflación que se encontraba establecido en el contrato.
5. Que desde dicha oportunidad no ha recibido pago alguno y que debido al estado de deterioro del inmueble se ha procurado la entrega del mismo para su reparación, cuyo costo asciende a Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00).
6. Que en la cláusula décima del contrato de arrendamiento se estableció que el arrendador se reservaba el derecho a inspeccionar el inmueble arrendado y que haciendo uso de tal derecho realizó una visita en la cual pudo observar daños de tal magnitud que acudió a la Oficina de Control Urbano de la Alcaldía, del Municipio Libertador, a los fines de que constataran tales daños, obteniendo en fecha 22 de enero de 2007, informe en el cual se insta a proceder al desalojo del inmueble para realizar el reforzamiento de la estructura.
7. Que conforme a la cláusula quinta la arrendataria recibió el inmueble en perfectas condiciones de conservación y mantenimiento y durante su estadía oculto el deterioro del mismo derivando en las reparaciones mayores que se requieren.
8. Que la arrendataria no obstante estar obligada a realizar las reparaciones menores o locativas del inmueble dejó de realizarlas y no realizó la advertencia a que estaba obligada.
9. Que en fecha 13 de febrero de 2007, se practicó por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, notificación a la demandada del informe rendido por la Alcaldía sin que aquella procediera a realizar el desalojo del inmueble.
10. Fundamentó su pretensión en los literales c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, así como en los artículos 1159, 1160, 1167 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente solicitó el desalojo del inmueble arrendado; al pago de Veintitrés Millones de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 23.900,00), como penalidad por el retardo en la entrega del inmueble arrendado; al pago de los cánones de arrendamiento de los años 2004 al 2006, ambos inclusive y los transcurridos del año 2007, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble; y al pago de las costas, estimando la demanda en la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00).

DE LA CONTESTACION A LA DEMANDA

Al momento de dar contestación, la parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, aduciendo que no existen las demandas de desalojo por vencimiento del término; procediendo a dar contestación en los siguientes términos:
1. Reconoció la existencia del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 26 de noviembre de 2003, por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 58, Tomo 37, pero que la relación arrendaticia data del año 1994, lo que supera los diez (10) años.
2. Que no es cierto que debiera entregar el inmueble arrendado en fecha 31 de diciembre de 2004, ya que no se le notificó que la relación contractual fenecía, porque de haberse hecho la notificación, se iniciaría inicia el lapso de prórroga legal.
3. Niega que se encuentre en mora en la entrega del inmueble y que por ello deba pagar la cantidad de Veinte Bolívares Fuertes (Bs.F. 20,00), diarios como penalización.
4. Invocó la prescripción de los cánones de arrendamientos demandados conforme a lo previsto en el artículo 1.980 del Código Civil, los cuales indica que no se deben ya que en diciembre de 2004, el arrendador se negó a recibir el canon de arrendamiento, por lo que éstos fueron consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
5. Que como hecho fortuito producto del uso normal y del pasar de los años, en un tiempo existieron daños en el inmueble producto de la rotura de una tubería de aguas negras, los cuales fueron notificados al arrendador, quien nunca se ocupó de repararlos, por lo que se vio obligado a realizar la reparación del mismo, a los fines de mantener el estado de sanidad del local.
6. Que el petitorio de la demanda es contradictorio a lo expuesto en la misma, ya que solicita la entrega del inmueble por vencimiento del término y el pago de los daños causados, y por otra parte, solicita el desalojo conforme a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
7. Solicitando finalmente sea desechada, la demanda por cuanto no existen demandas de desalojo por vencimiento del término; no adeuda cantidad alguna de dinero al accionante y éste no especificó en qué consisten los daños del inmueble que ameriten su desalojo, indicando su domicilio procesal.
DE LA CUESTIÓN PREVIA
La parte demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, aduciendo que no existen las demandas de desalojo por vencimiento del término.
En tal sentido, aprecia este Juzgado que en virtud de la negativa de admisión que dictara el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el día 6 de junio de 2007, y contra la cual la parte actora ejerciera recurso de apelación, el Juzgado Tercero de Primera Instancia de en lo Civil, Mercantil y del Tránsito esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 22 de octubre de 2007, indicó que la acción intentada era admisible ya que lo perseguido era el desalojo por deterioros verificados en el inmueble alquilado, cuestión que basó en los literales c) y e) del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
No obstante ello y en virtud de la tutela judicial efectiva que debe conllevar todas las actuaciones de los tribunales, el cual se encuentra conformado por el acceso a la justicia y la respuesta oportuna, quien aquí se decide pasa a pronunciarse con respecto a la cuestión previa opuesta en los siguientes términos:
De la lectura del libelo de la demanda se aprecia que los fundamentos de hecho que motivaron al accionante a interponer la presente acción, devienen de la aducida necesidad de realizarse reparaciones en el inmueble arrendado, en virtud de los deterioros que presuntamente ha sufrido el mismo, a los fines de impedir que se produzcan mayores daños, invocando como fundamento de derecho de su pretensión de desalojo los numerales c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de lo que se evidencia a todas luces que la acción intentada en admisible en derecho por encontrarse expresamente regulada en la citada ley especial, motivo por el cual se declara improcedente la cuestión previa opuesta, y así se decide.

PRUEBAS DE LAS PARTES

Junto con la demanda, la parte actora acompañó las siguientes documentales:
1. Original de instrumento poder otorgado por la parte actora, a los abogados José Diego Hernández Flores y Yohil Arlene Hernández Suarez, antes identificados, el cual no fue impugnado en forma alguna por la parte demandada, por lo que este tribunal lo valora. De dicho documento, se desprende el carácter de apoderados judiciales que ostentan los identificados profesionales del derecho, y así se establece.
2. Copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 26 de noviembre de 2003 por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 58, Tomo 37, el cual lejos de ser atacada por la parte demandada fue expresamente reconocido, por lo que este Tribunal lo aprecia plenamente.
3. Original de Informe Técnico No. LC-21-076/06 de fecha 22 de enero de 2007, de la Dirección de Control Urbano de la Dirección de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador, el cual constituye un documento administrativo que merece fe pública, y que no fuera tachado en forma alguna por la parte demandada por lo que este Tribunal de conformidad con los artículos 457, 1357, 1359 y 1360 todos del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo valora plenamente. Del referido instrumento se desprende que los pórticos en la planta baja no satisfacen los requerimientos estructurales de norma para esa cantidad de niveles, señalando como conclusión la existencia de filtraciones y escorrentías en la planta baja, debido a la ruptura de las tuberías que conducen las aguas servidas, recomendando al propietario del inmueble, entre otras cosas, desalojar los locales comerciales con carácter de urgencia, realizar un estudio de carga, para posteriormente reforzar la estructura adecuándolo a las normas vigentes.
4. Original de Notificación Judicial realizada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 13 de febrero de 2007, que no fue tachada en forma alguna por la parte demandada por lo que con fundamento en los artículos 457, 1357, 1359 y 1360 todos del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la aprecia plenamente. De tal instrumento se evidencia que en la citada fecha el identificado juzgado notificó en el inmueble arrendado a la ciudadana Deyanira Jasmira Vera Camargo, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 10.541.181, quien manifestó ser hija de la hoy demandada.
5. Informe emanado de la Dirección de Gestión Urbana, Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador. Al respecto, observa este tribunal que el mismo debe ser valorado de conformidad con el principio de ejecutividad y ejecutoriedad del acto administrativo consagrado en el artículo 8 de la ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por lo que dicha actuación administrativa posee valor probatorio de su contenido.
En la oportunidad de la contestación a la demandada la parte accionada no aportó documental alguna.
En el lapso probatorio tanto la parte actora como la parte demandada promovieron pruebas. La parte actora además de promover el contrato de arrendamiento, Informe Técnico de la Dirección de Control Urbano de la Dirección de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador y Notificación Judicial realizada por el Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 13 de febrero de 2007, las cuales fueron acompañados junto con el libelo de la demanda y previamente valoradas por este juzgado, promovió también:
1.- Cinco fotografías, a los fines de probar el deterioro del inmueble, documentos éstos que no pueden ser apreciados por este Juzgado, toda vez que dicho elemento probatorio emana de la propia parte que lo produjo a los autos y no le puede ser opuesto a la parte demandada, aunado a que el medio de prueba utilizado, no es el procesalmente idóneo a los fines de demostrar el deterioro del inmueble arrendado, toda vez que no permite un debido control de la prueba por la parte accionada, y así se declara.
2.- Original de plano del proyecto de reforzamiento estructural que se pretende efectuar en el inmueble arrendado, documental ésta que se encuentra suscrita por el Ing. Carlos E. Chirinos, quien no es parte en el presente, por lo que a la luz del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil debe ser ratificada por la vía testimonial, por lo que al no haberse cumplido con dicha ratificación, este tribunal la desecha del presente juicio, y así se declara.
3.- Original de presupuesto elaborado por Constructora 20950, C.A., instrumento que al igual que el anterior, a los fines de ser apreciado en el presente juicio, debió ser ratificado por la vía testimonial de conformidad con la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que queda desechada del proceso, y así se declara.
Por su parte, la accionada, en el lapso probatorio, promovió:
1.- El merito favorable de los autos, lo cual fue negado por este tribunal mediante auto dictado en fecha 19 de mayo de 2008, de conformidad con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, contra el cual no se ejerció recurso de apelación.
2.- Testimoniales de las ciudadanas Zulimar Manzano González y Mailin carolina González Figueredo, las cuales fueron evacuadas en fecha 23 de mayo de 2008, apreciándose de ambas declaraciones que las testigos se limitaron a responder en forma afirmativa a las preguntas formuladas, indicando solamente que la parte accionada tiene más de diez años en el inmueble arrendado, sin dar razón fundada de sus afirmaciones, motivo por el cual este tribunal desecha las referidas testimoniales de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
3.- Copia certificada de legajo de consignaciones arrendaticias realizadas por la parte demandada, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, las cuales no fueron tachadas por la parte actora, por lo que este Juzgado las valora plenamente de conformidad con los artículos 457, 1357, 1359 y 1360 todos del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De dichas documentales se parecía que desde el mes de enero de 2005, la parte demandada ha venido realizando la consignación por ante el citado juzgado, de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por la parte actora, los cuales serán analizados más adelante.
4.- Inspección Judicial en el inmueble arrendado, consignando a tal efecto croquis de su ubicación, medio de prueba cuya admisión fue negada por este juzgado por auto de fecha 19 de mayo de 2008, contra el cual no se ejerció recurso de apelación.
5.- Inspección Judicial en el inmueble arrendado, negándose la admisión del mismo por este juzgado por auto de fecha 23 de mayo de 2008, contra el cual no se ejerció recurso de apelación.
Valoradas todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes en el presente juicio corresponde a este órgano jurisdiccional pasar a pronunciarse con respecto a la pretensión y la defensa deducida en el presente juicio, en los siguientes términos:

MOTIVACION

Del libelo de la demanda como de la contención presentada puede apreciar este juzgado, que ambas partes están contestes sobre la existencia de la relación arrendaticia que recayó sobre el inmueble identificado con la letra C, situado en la planta baja del Edificio “REINA”, Quinta Avenida, Urbanización Nueva Caracas, entre las Calles Colombia y Méjico de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, así como del contrato locativo suscrito en fecha 26 de noviembre de 2003, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 58, Tomo 37.
Ahora bien, encontrándose de acuerdo ambas partes en los hechos antes expuestos, corresponde a este juzgado analizar los hechos discutidos, encontrando que la parte demandada controvirtió la mora invocada por el actor en la entrega del inmueble, indicando que es falso que debiera entregar el inmueble arrendado en fecha 31 de diciembre de 2004, toda vez que no se le notificó el vencimiento de la relación arrendaticia y que de ser así, en esa fecha iniciaba el lapso de prórroga legal, señalando además que la relación arrendaticia era superior a los diez (10) años.
Ahora bien, la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, reconocido por ambas partes estableció:

TERCERA: “La duración de este contrato es de un año fijo, contado a partir del 01 de enero de 2003, pudiéndose prorrogar por otro año más, siempre y cuando así lo determinen las partes y acuerden por escrito, mediante contrato adicional firmado cuando menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del término…”

De la cláusula parcialmente transcrita, además de apreciarse que el referido contrato tenía una duración de un año, contado a partir del 01 de enero de 2003, se evidencia la posibilidad de una prórroga convencional por igual tiempo, siempre y cuando dicha prórroga se acordara por escrito y mediante contrato adicional suscrito por los contratantes, es decir, que la posibilidad de prorrogar convencionalmente el contrato por un año más se encontraba sometida a la condición de celebrar un nuevo contrato escrito en el cual se estableciera dicha prórroga, condición esta que no fue probada el presente juicio, por lo que al no existir prórroga contractual debe entenderse que el presente contrato venció en fecha 31 de diciembre de 2003, sin que fuera necesaria notificación del vencimiento del contrato, de conformidad con el artículo 1.599 del Código Civil, y así se declara.
Ahora bien, los artículos 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen el derecho de prórroga legal que asiste al inquilino que se encuentra solvente con sus obligaciones de seguir ocupando el inmueble durante un lapso determinado, el cual se encuentra legalmente fijado en atención a la duración de la relación arrendaticia.
En el caso bajo estudio, la parte demanda adujo que la relación arrendaticia tenía una duración superior a diez (10) años, hecho éste que procuró probar mediante dos testimoniales, las cuales fueron previamente desechadas del presente juicio, no acompañando elemento de convicción alguno que pueda permitir a este juzgador establecer la veracidad de tal alegato, por lo que al encontrarse probado en autos que la relación arrendaticia tuvo una duración de un año, correspondía en el presente caso y de pleno derecho, un lapso de prórroga legal de seis meses de conformidad con el contenido del literal a) del artículo 38 de la citada ley especial, lapso éste que feneció el 30 de junio de 2004, y así se declara.
Las consideraciones antes expuestas conducen a este juzgado a concluir que, en la relación arrendaticia existente entre las partes operó la tácita reconducción regulada en el artículo 1.600 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que el propio actor reconoció que la parte demandada dejó de pagar los cánones de arrendamiento a partir del mes de enero de 2004, es decir, que una vez vencido el lapso de prórroga legal en fecha 30 de junio de 2004, el hoy actor continuó recibiendo los pagos del alquiler que van de julio 2003 hasta el mes de diciembre 2003, con lo cual se configura el supuesto para considerar al referido contrato como indeterminado en cuanto a su lapso de duración, y así se declara.
De tal forma que, al encontrarse indeterminada la fecha de entrega del inmueble en virtud de la tácita reconducción producida por la propia actuación del actor, producto de no exigir la entrega del inmueble arrendado en la oportunidad en que efectivamente venció la prórroga legal, sino que por el contrario recibió el pago del mes inmediatamente siguiente a aquel vencimiento, manifestando con ello de forma tácita su aceptación de continuar con la relación arrendaticia, mal podría existir mora en la entrega del inmueble arrendado y menos aun podría exigirse una compensación por la demora en la entrega del mismo, por lo que la cláusula penal reclamada por el actor como indemnización en la mora en la entrega del inmueble debe ser declarada improcedente en derecho, y así se decide.
La parte demandante fundamenta su pretensión de desalojo en los literales c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento, los cuales establecen:

Artículo 34: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(Omissis)
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
(Omissis)
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
(Omissis)
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme”.

Al haber alegado la parte actora como fundamento de su pretensión las citadas causales, corresponde a ella cumplir con la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, pasa este juzgado a pronunciarse inicialmente con respecto al supuesto contenido en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a reparaciones que deben efectuarse en el inmueble arrendado que ameriten su desocupación. A los fines de probar tal supuesto, acompañó junto con el libelo de la demandada Informe Técnico No. LC-21-076/06 de fecha 22 de enero de 2007, de la Dirección de Control Urbano de la Dirección de Gestión Urbana de la Alcaldía del Municipio Libertador, el cual fue previamente valorado por este Tribunal y del cual se evidencia ciertamente la necesidad de realizar reparaciones en el inmueble arrendado que a criterio de quien se pronuncia ameritan la desocupación del inmueble arrendado, toda vez que de la referida prueba documental se evidencia que la citada dirección recomendó reforzar la estructura adecuándolo a las normas vigentes, con lo cual cumplió el actor su carga de probar el hecho constitutivo de su pretensión.
Por su parte, el accionado reconoció la existencia de daños en el inmueble producto de la ruptura de una tubería de aguas negras, aduciendo que tales daños fueron reparados, alegato éste que no fue acreditado en el expediente en forma alguna por la parte demandada, no logrando desvirtuar con las pruebas aportadas, el supuesto de hecho debidamente probado por el actor, por lo que debe ser declarada procedente en derecho el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en el literal c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por lo que la parte demandada deberá entregar en inmueble arrendado un plazo improrrogable de seis (6) meses, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme, y así se decide.
En cuanto al supuesto contenido en el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativo a que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, tenemos que de las pruebas precedentemente valoradas, si bien quedó probada la necesidad de realizar reparaciones en el inmueble arrendado, no aprecia este juzgado elemento de convicción alguno que permita determinar que tales reparaciones provengan de deterioros ocasionados por la hoy demandada, toda vez que la parte actora no probó tal afirmación de hecho, por lo que el desalojo solicitado con fundamento en el artículo e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios debe ser declarada improcedente en derecho, y así se decide.
Reclamó igualmente la parte actora el pago de los cánones de arrendamiento desalojados de percibir y los que se sigan generando hasta la entrega del inmueble. Por su parte, el demandado adujo que desde el mes de enero de 2004 la parte accionada se encuentra consignando los cánones de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, e igualmente invocó a su favor la prescripción de los cánones de arrendamiento demandados, conforme a lo previsto en el artículo 1.980 del Código Civil.
Establece el artículo 1980 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1.980: “Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos”. (Resaltado del Tribunal).

Por su parte el artículo 1.969 del Código Civil, establece que se interrumpe civilmente la prescripción en virtud de una demanda judicial con la citación del demandado, apreciándose que en el caso de marras la citación del accionado se verificó el día 09 de abril de 2008, por lo que los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos por la parte actora que van desde enero de 2004 a marzo de 2005, ambos meses inclusive, se encuentran prescritos, no así los cánones subsiguientes que pretende el demandante, en virtud de no haber transcurrido el lapso de prescripción de tres años, antes de haberse efectuado la citación de la hoy demandada, y así se declara.
Por otra parte, observa este órgano jurisdiccional –tal como ha sido indicado anteriormente- que la actora fundamentó su acción de desalojo en los literales c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no así en la falta de pago de los cánones de arrendamiento cuyo pago reclama, por lo que solo corresponderá a este juzgador verificar si efectivamente las pensiones arrendaticias que no se encuentran prescritas, y que van del mes de abril de 2005 en adelante, hasta la oportunidad de la interposición de la demandada, se encuentra consignadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
De las consignaciones arrendaticias aportadas en copias certificada por la accionante y que fueran previamente valoradas por este Juzgado se aprecia que efectivamente, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la parte accionada ha realizado la consignación de todas y cada una de las mensualidades reclamadas como insolutas por la parte actora, cumpliendo la parte demandada con la carga de demostrar el hecho extintivo de la pretensión intentada, por lo que forzosamente debe este juzgado declarar improcedente la reclamación de pago efectuada por la parte actora con respecto al pago de los cánones de arrendamiento que van desde el mes de enero de 2004 al mes de abril de 2007, ambos inclusive, y así se decide.

DISPOSITIVO

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demandada que por DESALOJO intentara el ciudadano JOAO DE SOUSA GONCALVES, en contra de la ciudadana MARIA DEL ROSARIO CAMARGO, ambos previamente identificados, con fundamento en los literales c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia se la parte demandada deberá entregar en inmueble arrendado un plazo improrrogable de seis (6) meses, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la indemnización de Veintitrés Millones de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 23.900.000,00), equivalentes a Veinte Tres Mil Novecientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 23.900,00), reclamada por concepto de cláusula penal por la demora en la entrega del inmueble arrendado.
TERCERO: IMPROCEDENTE la reclamación referente al pago de los cánones de arrendamientos que van desde el enero de 2004, hasta la fecha de la interposición de la demandada.
Dada la anterior declaratoria no hay condenatoria en costas del presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de la oportunidad legal para ello se ordena notificar a las partes, de conformidad con los establecido en el los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los tres (03) días del mes de abril de dos mil nueve (2009).

EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ

LA SECRETARIA,

MARÍA GABRIELA HERNÁNDEZ RUZ
En la misma fecha, siendo las _________, se publicó y registró la anterior decisión, dejándose copia certificada de la misma en el copiador de sentencias del Tribunal.
LA SECRETARIA,

MARÍA GABRIELA HERNÁNDEZ RUZ

LRHG/MGHR/jefo(ENM).
EXP: 08-9639
ASUNTO: AH12-V-2008-000311