TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Visto el anterior libelo de Desalojo así como los recaudos que lo acompañan, suscrito por los ciudadanos JOSE ISRAEL BOLIVAR y MARIA PEÑA de BOLIVAR, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, cónyuges y titulares de las Cedulas de Identidad Nros. V-3.048.178 y V-3.249.256, respectivamente, asistido por la abogada en ejercicio JANET MARQUEZ CUBILLAN, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 30.521, mediante el cual expone lo siguiente:
LOS HECHOS
Alega que son propietarios y arrendadores de un apartamento para vivienda ubicado en la Urbanización Colinas de Carrizal, Municipio Carrizal, Conjunto Residencial Montaña Alta Torre 11, piso 8, apartamento Nro. 8-3, en el Estado Miranda.
Que dicho apartamento le fue arrendado al ciudadano FREDDY TORRES MONCADA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro V-6.123.555 y que en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano anteriormente nombrado estaba encabezado a nombre de JOSÈ ISRAEL BOLIVAR como arrendador, y que por motivo de salud fue firmado por su cónyuge MARIA PEÑA de BOLIVAR y el arrendatario había aceptado por las partes.
Alega que dicho contrato de arrendamiento se estableció y se fijo en la Cláusula Cuarta que el canon de arrendamiento los primeros seis (6) meses era de Bs. F. 35,oo mensuales y los subsiguientes seis (6) meses debía pagar mensualmente el arrendatario la cantidad de Bs.F. 40,oo, mensualmente y que a partir del mes de enero del año 2007, el arrendatario pagaba por concepto de canon de arrendamiento la cantidad Bs.F.100,oo mensuales de manera puntual y consecutivas los días treinta (30) de cada mes. Alega que asimismo se estableció en la Cláusula Sexta del contrato de arrendamiento podrá exigir el arrendador la desocupación y entrega inmediata del inmueble objeto de la presente demanda, que el atraso de dos (2) mensualidades consecutivas por cánones de arrendamiento, que igualmente se estableció en dicho contrato que el arrendatario se comprometía a pagar mensualmente el condominio del Edificio, correspondiente a la cuota del condominio del inmueble que ocupa.
Alega asimismo que el arrendatario no ha pagado en los meses de Junio a Diciembre de 2007 y de enero a diciembre de 2008; y enero y febrero de 2009, correspondiente a las cuotas de condominio a los meses indicados, ocasionando una deuda e DOS MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON CUARENTA Y SEIS CENTIMOS Bs.F. 2.863.46) y en sus perjuicios.
Alega que el arrendatario ha dejado de pagar de pagar el canon de arrendamiento desde el mes de noviembre y diciembre del 2007, de enero a diciembre del año 2008, y Enero y Febrero del año 2009, a razón de Cien Bolívares Fuertes (Bs.F. 100,oo) que suman un total de Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 1.600,oo), por concepto de cánones de arrendamiento sin pagar, que es por lo que se ven en la imperiosa necesidad de demandar por incumplimiento de las cláusulas Quinta y Sexta del referido contrato de arrendamiento.
Que por atraso de la entrega del inmueble el arrendatario debe pagar por cada día de atraso la cantidad de Cinco Bolívares Fuertes (Bs.F.5,oo) como lo establece la Cláusula Octava, y para la presente fecha no ha entregado el apartamento una vez firmada la notificación.
Que el arrendatario ciudadano Freddy Torres Moncada fue notificado por el Juzgado del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda y se le pidió la desocupación inmediata del inmueble por los constantes incumplimientos, en fecha 21 de enero de 2009, y que la notificación fue aceptada y firmada por la cónyuge del arrendatario.
Fundamentan su demanda en los artículos 1.1.59, 1.160, 1.579, 1.592 numeral 2º; 1.1.67 del Código Civil; artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Solicitan medida de secuestro de conformidad con lo establecido en el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.
PETITUM

Que como ha sido infructuoso toda gestión extrajudicial para que el ciudadano FREDDY JESUS TORRES MOINCADA desocupe eL inmueble, solicitan al Tribunal que en caso de que el demandado no convenga en los pedimentos formulados, sea a ello condenado por el Tribunal a:
PRIMERO: A entregar inmediatamente el inmueble en buenas condiciones en que el mismo le fue entregado;

SEGUNDO: Sea condenado a pagar la deuda del condominio que asciende a DOS MIL OCHOCIENTOS SEENTA Y TRES BOLIVARES CON CUARENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. F. 2.863,46);

TERCERO: A pagar los cánones de arrendamiento de los meses Noviembre y Diciembre de 2007; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2008; Enero, Febrero de 2009, y a razón de CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs.F.100,oo) que hacen un total de MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.1.600,oo);

CUARTO: Que se declare la Resolución del Contrato de Arrendamiento, y aquellos cánones de arrendamiento que se venzan, por no entregar el inmueble el arrendatario; y por daños y perjuicios la cantidad de CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 5,oo) por cada día de atraso.
Estima la demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (4.000, ,00).
Solicita que la demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y en la definitiva sea declarada con lugar.

Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, señala lo siguiente:
De la revisión del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes se evidencia que de la Cláusula Tercera se desprende lo siguiente:

“… Cláusula Tercera: “El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento será de seis (6) meses con prorroga por un periodo igual siempre y cuando estén de acuerdo ambos, este contrato empezará a regir a partir del 01 de octubre de 1997, hasta el 01 de marzo de 1998, y así sucesivamente pero por periodos de cada (6), si alguno de las partes no quisiera la prorroga deberá pasar por escrito su decisión de no renovación del contrato por lo menos de un mes de antelación ante de vencer el plazo, en el caso de la no prorroga predominara la decisión del ARRENDADOR y la decisión la pasará por escrito con un (1) mes de antelación ante el vencimiento del plazo ...”

De la precitada cláusula del contrato de arrendamiento se desprende que era a tiempo determinado, comenzando a regir a partir del 01 de octubre de 1997, prorrogándose sucesivamente por periodos de seis (6) meses, tal y como quedo establecido en la referida cláusula, siendo el caso que en fecha 21 de enero de 2009, se le notificó al arrendatario de la no renovación del contrato, debiendo la parte actora esperar el goce del lapso de la prorroga establecida en el artículo 38 literal “d” amen a que si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviere incurso el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, , no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal, es por lo que este Juzgado pasa a transcribir los artículos 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecen:

ARTICULO 38:
…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
…d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogara, por un lapso máximo de tres (3) años.

ARTICULO 40:
Si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.

Si bien en el libelo la parte actora alega que el demandado debe cánones de arrendamiento desde noviembre del año 2007, debió demandar el Cumplimiento o la Resolución, por cuanto son las acciones idóneas para los contratos a tiempo determinado y no el Desalojo, fundamentando su acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

ARTICULO 34:
“...Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales…
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
(Subrayado del Tribunal)

Quien aquí sentencia señala que por cuanto en el presente caso se esta en presencia de un contrato a tiempo fijo, la parte demandante tenía que haber accionado la presente demanda por la vía de la Resolución o Cumplimiento de Contrato y no por el Desalojo, siendo esta ultima figura propia para los casos de Contratos a tiempo indeterminado.
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Que es de hacer notar que el Dr. HERMES D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento

“Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible”.

En consecuencia con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la doctrina transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y en vista de que la parte actora no incoó la acción idónea, es por lo que este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción que por Desalojo siguen JOSE ISRAEL BOLIVAR y MARIA DEL CARMEN PEÑA DE BOLIVAR contra el ciudadano FREDDY JESUS TORRES MONCADA. Y ASI SE DECLARA.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los trece (13) días del mes de abril de Dos mil nueve (2.009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA,
Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 2:00.p.m.

LA SECRETARIA.
Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL.

AAML/AASS/luisa.
Exp. Nro. AP31-V-2009-000615.