TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO VIGÉSIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA y ELISA SEGURA PADUA, Venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.085.309 y 3.317.588 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: RITA GOUVEIA DE OLIVEIRA, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 7.955.891.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: DIANNA ESTELA PÉREZ MENDOZA, abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el No. 66.594.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: GUSTAVO JOSÉ RUIZ GONZALEZ, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 9.978.-
MOTIVO: DESALOJO.-
EXPEDIENTE NÚMERO: AP31-V-2008-001918.-
SENTENCIA DEFINITIVA

SÍNTESIS DE LOS HECHOS
Se da inicio al presente proceso mediante escrito libelar interpuesto por la representante judicial de la parte demandante en el cual señaló que sus mandantes, ciudadanas Tirsa Guillermina Segura Ibarra y Elisa Segura Padua son propietarias de un inmueble denominado “RESIDENCIAS MARISTAS”, ubicado en el Callejón Maristas con Avenida Francisco de Miranda, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, según consta del documento de propiedad registrado en fecha 20/12/1.999, bajo el No. 48, Tomo 8, Protocolo Primero. Que la Sociedad Mercantil C.Z.P ADMINISTRADORA C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, bajo el No. 19, Tomo 7-A-Sgdo en su carácter de administradora del inmueble antes mencionado suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Rita Gouveia de Oliveira arriba identificada, el cual tuvo por objeto un inmueble distinguido con el No. 28, situado en el tercer (3er) piso del Edificio Marista. Que convinieron en la cláusula segunda que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de SETECIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES CON SESENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 775,65) mensuales, actualmente CERO BOLÍVARES CON SETECIENTOS SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 0,775). Que el contrato de arrendamiento pasó a ser verbal a tiempo indeterminado y así se ha mantenido hasta la presente fecha. Que de conformidad con la última regulación efectuada al edificio emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, fue regulado el canon de arrendamiento de los apartamentos que lo conforman en la cantidad de UN MIL SETENTA BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.070,40), actualmente UN BOLÍVAR CON CERO SIETE CÉNTIMOS (Bs. 1,07), mensuales pagaderos los quince (15) primeros días de cada mes, lo cual según alegan las demandantes no sucedió, pues la ciudadana Rita Gouveia de Oliveira dejó de cancelar los cánones de arrendamiento desde el mes de Octubre de 1.999 hasta la presente fecha de interposición de la demanda, obligación ésta que por mandato expreso de la Ley debe pagar puntualmente. Que han sido muchas las diligencias extrajudiciales tendientes a hacer efectivo la entrega real de la cosa arrendada, pero hasta la actualidad la demandada no lo ha hecho, situación por la cual procedieron a demandar ante este Órgano Jurisdiccional el desalojo del inmueble suficientemente identificado en autos.-
Fundamentó la presente acción en los artículos 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Previo régimen de Distribución le correspondió a este Juzgado conocer del presente proceso y mediante auto de fecha de 07/10/2008, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la demandada, para que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de Despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda incoada.-
En fechas 06/11/2008 y 11/11/2008 compareció el alguacil encargado de efectuar la citación personal de la demandada y dejó constancia en autos de su imposibilidad.-
En fecha 17/02/2008, compareció el ciudadano Carlos Alberto Oliveira, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula No. 6.111.546, actuando en nombre y representación de la ciudadana Rita Gouveia de Oliveira, según poder general autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas (folios 41al 44), asistido por el abogado Gustavo José Ruiz González inscrito en el INPREABOGADO bajo el No. 9.978, consignado en la misma oportunidad poder apud acta a los fines inherentes a su representación.-
En fecha 26/02/2008, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y procedió a oponerle a su adversario jurídico la cuestión previa contenida en el ordinal 9° del artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, la prescripción de los cánones de arrendamientos de los meses de septiembre de 2003 hasta junio de 2005 y procedió a dar contestación al fondo de la demanda de la siguiente manera:

“…A todo evento y en caso de ser negada o declara sin lugar por este Tribunal la prescripción alegada, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta en contra de mis poderdantes por no ajustarse a la verdad y al derecho, en especial se deja expresa constancia del fiel cumplimiento que han dado, al pago del canon de arrendamiento estipulado, en efecto, todos y cada uno de las mensualidades demandadas, en el periodo comprendido entre el mes de Octubre de 1999 y Septiembre 2003 se encuentran consignadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente 2000176. (…) No existe falta de pago en los cánones de arrendamiento en el lapso señalado en el libelo y nada adeuda a la actora por ningún concepto…”

Por medio de diligencia de fecha 23/03/2008, el apoderado judicial de la parte demandada promovió su escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 24/03/2009.-

DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA

Dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal pasa a resolver lo referente a la cuestión previa promovida por el representante legal de la parte demandada, establecida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como punto previo antes de decidir el fondo de la presente litis.-
Para sustentar la existencia de la excepción opuesta a su antagonista jurídico la parte demandada alegó:

“…La parte demando (sic) por ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los pagos de cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de Octubre de 1999 hasta septiembre de 2003 (…) En dicha oportunidad se alego la prescripción con fundamento al Artículo 1980 del Código Civil; en fecha 18 de Julio de 2008, el referido juzgado sentencio declarando “SIN LUGAR” la demanda intentada por la actora (…) El Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaro la prescripción de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento demandados en esa oportunidad y que comprendían el período desde Octubre de 1999 hasta Septiembre de 2003; MESES DEMANDADOS UNA VEZ MAS EN ESTE PROCESO…”

Establece el ordinal 3° del artículo 1.395 del Código Civil norma rectora en cuanto a la cosa juzgada exceptio rei judicatae que para declarar su procedencia deben concurrir en la nueva causa los siguientes requisitos: a).- Que la cosa demandada sea la misma; b).- Que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; c).- Que sea entre las mismas partes; y d).- Que estas vengan al juicio con el mismo carácter. Por lo tanto la falta o ausencia de algunos de estos elementos sería causal de improcedencia de la cuestión previa bajo estudio. No obstante, es importante señalar que aún cuando coexisten en la causa bajo estudio, los elementos enunciativos de la mencionada defensa, por cuanto los meses que corresponden al período que va desde Octubre del año 1999 hasta Septiembre del año 2003, ya fueron revisados a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.980 ejusdem por el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, creando de esta manera un efecto de cosa juzgada con respecto a dichas pensiones arrendaticias, también parte accionante además de los meses que fueron examinados por el preindicado Juzgado de Municipio, demandó a su vez la supuesta insolvencia en el pago de los meses de Octubre de 2003 hasta Julio de 2008. Siendo así, resultaría inadecuado aplicar los efectos de procedencia de la cosa juzgada a unos cánones los cuales no forman parte de la decisión proferida en fecha 18/07/2008.-
Pues bien, siendo los jueces garantes de la vigencia, interpretación y aplicación de los principios constitucionales en sintonía con la literalidad con lo que se prevean las leyes sustantivas cuando de ellas pudiere evidenciarse que se pueden comprometer derechos o garantías constitucionales, como lo es la tutela judicial efectiva, prevista en el artículo 26 de nuestra carta magna, lo que obliga al Juez a conducir el proceso conforme a los postulados del artículo 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, que define al proceso como, un instrumento fundamental para la realización de la justicia, lo cual constriñe a esta Juzgadora a efectuar el análisis de la falta de pago alegada por la demandante con respecto a los meses que van desde Octubre del año 2003 hasta Julio del año 2008, porque de lo contrario se estaría violentando la equidad procesal prevista el en artículo 15 del Código de Procedimiento Civil. Motivo por el cual se debe declarar la procedencia de la cuestión contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del ejusdem, referida a la cosa juzgada en lo referido a los meses de Octubre de 1999 hasta Septiembre de 2003, y con respecto a los meses restantes quedaran sujetos a estudio por parte de esta Operada de Justicia en la decisión de fondo que deba dictarse en la presente litis.- ASÍ SE DECIDE.-

DE LAS PRUEBAS

DE LA PARTE ACTORA

1).- Promovió la copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto de litigio, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, inserta del folios 7 al 17 de la presente causa, transcurrido el lapso de ley para ser desconocida o tachada por su adversario jurídico, esta Jurisdiscente le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de la Ley Adjetiva Civil y 1.357 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
2).- Promovió la copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la Sociedad Mercantil C.Z.P Administradora, C.A, en su carácter de administradora del inmueble supra identificado en autos y la ciudadana Rita de Gouveia de Olivera parte demandada. Al respecto, este tribunal observa que la copia objeto de análisis no fue impugnada o desconocida por su antagonista, siendo así, se le debe conferir pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

DE LA PARTE DEMANDADA

1).- Promovió la copia certificada del libelo de la demanda, del auto de admisión de fecha 08/02/2008 y de la sentencia de fondo dictada en fecha 18/07/2008 por el Juzgado Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el expediente Nº AP31-V-2008-000263 (folios 52 al 63) y por cuanto no fueron tachadas, este Tribunal las apreciará de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código Procesal Civil y 1.357 del Código Sustantivo.- ASÍ SE DECIDE.-
2).- Promovió la copia certificada del expediente de consignaciones distinguido con el No. 20000176, emanado del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial cursante a los folios 64 al 150 de la presente causa, copias certificas las cuales no fueron tachadas por su contraparte y en virtud a ello serán evaluadas por esta Juzgadora según lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-

MOTIVACIÓN
Para decidir, este Tribunal observa que la parte demandante afirmó y probó el haber suscrito con la ciudadana Rita de Gouveia de Oliveira un contrato de arrendamiento fechado el 30/07/1988, por un inmueble destinado a vivienda, identificado con el No. 28, situado en el tercer (3er) piso del Edificio Marsitas, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda del Municipio Chacao del Estado Miranda, hecho el cual no fue contradicho o negado por la demandada durante la secuela de instrucción de este juicio, de manera tal, que debemos tenerlo como un hecho cierto. Dicho contrato, fue suscrito por las partes en fecha 30/07/1988, por lo tanto de una simple operación aritmética se colige que tiene 20 años de suscripción lo cual a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, debe entenderse que al llegar la relación locativa a su décimo séptimo año, operó la tacita reconducción establecida en los artículos 1.600 y 1.616 ejusdem y por ende el contrato paso a ser escrito a tiempo indeterminado.-
Seguidamente, la actora aseveró que su arrendataria incurrió en el incumplimiento de su obligación prevista en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil, concatenado con el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al dejar de cancelar los cánones de arrendamiento de Octubre de 1999 hasta la presente fecha, vale decir, 23 de julio de 2008, a razón de un mil setenta bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 1.070,40), o su equivalente a bolívares fuertes. Por su parte, el apoderado judicial de la demandada alegó la cuestión previa referida a la cosa juzgada, defensa la cual fue analizada y decidida en el punto previo que antecede a la parte motiva de este fallo.-
Seguidamente, arguyó la existencia de la prescripción de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre de 2003 a Junio de 2005, por lo tanto alegada como ha sido la prescripción de las mencionas pensiones arrendaticias debe este Tribunal analizar su procedencia en derecho. Establece el artículo 1.980 del Código Civil que:

“…Se prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen, y en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más cortos…”

Del contenido de la disposición legal antes trascrita, y previo revisión de las actas judiciales que conforman esta causa, se colige que desde Junio de 2005, hasta Junio del año 2008, operó la prescripción de tres (03) años en los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Octubre del año 2003 a Junio del año 2005, más aun cuanto no consta en autos prueba alguna de que la parte demandante haya puesto de manifiesto su voluntad de hacer uso de su derecho con la interrupción de la prescripción civil, establecida en el artículo 1.969 ejusdem, y de esta manera desaparecer la inacción con respecto al derecho actualmente reclamado. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, resulta evidente para esta Juzgadora que sólo falta por analizar las pensiones arrendaticias que corresponden al período de Julio del año 2005 hasta Julio del año 2008, con respecto a ellas la parte demandada solo se limitó a decir en su escrito de contestación al fondo que la prueba de haber cumplido con su obligación al pago de los precitados cánones reposaba en las copias certificadas de las consignaciones del expediente No. 20000176 (folios 64 al 150). En tal sentido observa esta operadora de justicia que luego de estudiar las consignaciones aportadas en autos se evidencia solamente los pagos que van desde Julio de 2005 hasta Octubre de 2006, los cuales se analizarán bajo la regla general que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“…Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”

CANON DE ARREDAMIENTO DEMANDADO
FECHA DE SU CONSIGNACIÓN ANTE EL JUZGADO
QUINCE (15) DÍAS SIGUIENTES AL VENCIENDO DEL CANON
JULIO 2005 09 DE AGOSTO 2005 DENTRO DEL LAPSO
AGOSTO 2005 16 DE SEPTIEMBRE 2005 EXTEMPORANEO
SEPTIEMBRE 2005 11 DE OCTUBRE 2005 DENTRO DEL LAPSO
OCTUBRE 2005 09 DE NOVIEMBRE 2005 DENTRO DEL LAPSO
NOVIEMBRE 2005 06 DE DICIEMBRE DE 2005 DENTRO DEL LAPSO
DICIEMEMBRE 2005 11 DE ENERO DE 2006 DENTRO DEL LAPSO
ENERO 2006 13 DE FEBRERO DE 2006 DENTRO DEL LAPSO
FEBRERO 2006 06 DE MARZO DE 2006 DENTRO DEL LAPSO
MARZO 2006 17 DE ABRIL DE 2006 EXTEMPORANEO
ABRIL 2006 15 DE MAYO DE 2006 DENTRO DEL LAPSO
MAYO 2006 08 DE JUNIO DE 2006 DENTRO DEL LAPSO
JUNIO 2006 10 DE JULIO DE 2006 DENTRO DEL LAPSO
JULIO 2006 08 DE AGOSTO DE 2006 DENTRO DEL LAPSO
AGOSTO 2006 21 DE SEPTIEMBRE DE 2006 EXTEMPORANEO
SEPTIEMBRE 2006 16 DE OCTUBRE DE 2006 EXTEMPONANEO
OCTUBRE 2006 08 DE NOVIEMBRE DE 2006 DENTRO DEL LAPSO

Una vez efectuado el análisis acompasado de las pensiones de arrendamiento aludidas, se evidencia claramente en la gráfica que antecede que las consignaciones los meses de Agosto de 2005 y Marzo de 2006; fueron ejecutadas de forma extemporánea por tardío, pero no de forma consecutiva tal como lo prevé el literal a) del artículo 34 de la norma especial en materia de arrendamientos “…Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”. Pero los meses de Agosto y Septiembre del año 2006, si fueron consignados de forma extemporánea y de manera consecutiva, incurriendo de esta manera en la causal de desalojo, aunado a esto debemos sumarle que no existe prueba alguna en autos del pago de los meses de Noviembre de 2006 hasta Julio de 2008 ambos inclusive, los cuales le fueron reclamados por la parte actora en su escrito libelar.-
Concluyentemente y en base a todos los hechos examinados y las normas de ley antes citadas esta operadora de justicia, debe declarar la insolvencia de la parte demandada con respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto de 2005; Marzo de 2006; Agosto de 2006; Septiembre de 2006; y los meses comprendidos desde Noviembre del año 2006 hasta Julio del año 2008 ambos inclusive, a tenor de lo dispuesto en el artículo 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.167, 1.264 del Código Civil:

“…En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Título, se considerará al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda….” (Subrayado del Tribunal).-

“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”

“…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención…”.
V
DISPOSITIVA

Presentes como se encuentran, en el caso sometido a la consideración de quien aquí sentencia los extremos legales requeridos en los precitados artículos, y por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENETE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue las ciudadanas TIRSA GUILLERMINA SEGURA IBARRA y ELISA SEGURA PADUA contra la ciudadana RITA DE GOUVEIA DE OLIVEIRA, y consecuencia se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Entregar a la parte actora, el inmueble que se identifica a continuación “Un (01) apartamento distinguido con el No. 28, situado en el Tercer (03) Piso del Edificio denominado Residencias Maristas, ubicado en el Cajellón Maristas, en la Avenida Francisco de Miranda del Municipio Autónomo de Chacao, del Estado Miranda, Caracas, libre de bienes y personas, en el mismo estado en el cual le fue entregado.-
No hay condenatoria en costas por la naturaleza del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

REGISTRESE y PUBLIQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los Dos (2) días del mes de Abril del dos mil nueve (2009). Año 198° y 150°.-
LA JUEZ

ABG. IRENE GRISANTI CANO
EL SECRETARIO ACC.

ABG. EMILIO BENJAMIN EZAINE

En esta misma fecha siendo las 10:00 a.m. previa las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO ACC.

ABG. EMILIO BENJAMIN EZAINE IGC/EBE.-
EXP No. AP31-V-2008-001918.-