REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO. 198º Y 150º Actuando en Sede Civil EXPEDIENTE: 6.477-09 MOTIVO: DESALOJO (Con Lugar la Cuestión Previa, ordinal 9, art. 346 C.P.C) PARTE ACTORA: Ciudadano JOSE GREGORIO MAVAREZ PICO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.883.470 y de este domicilio. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado CARLOS ALBERTO OROCUA HERNÁNDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 84.462. PARTE DEMANDADA: Ciudadano HECTOR LUIS CELIS SOLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 11.123.314 y domiciliado en el Sombrero, Municipio Mellado del Estado Guárico. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados LEONARDO ALVARADO RINCÓN y JOSE DOMINGO RUIZ SOJO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nrs. 41.532, 77.832. .I. Le compete a esta Alzada conocer de la presente apelación planteada por la Parte Actora, de fecha 11 de Marzo de 2.009 en contra de la sentencia de fecha 06 de Marzo de 2.009, en el Juicio de Desalojo; que interpusiera la Parte Actora en contra del Excepcionado; dicha sentencia fue dictada por el Tribunal A Quo, Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico; el cual declaró Con Lugar la Cuestión Previa de Cosa Juzgada contenida en el ordinal 9°, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; opuesta por la Parte Demandada, y en consecuencia se declara Inadmisible la presente demanda. En fecha 12 de Marzo de 2.009, el Tribunal A Quo, oyó la apelación planteada por la Parte Actora, en ambos efectos y ordenó el envío a esta Alzada Recibidas las actuaciones por esta Superioridad, quien le dio entrada y fijó el Décimo (10) día de despacho para dictar sentencia. En fecha 30 de Marzo de 2.009, la Parte Actora consignó escrito, en el cual fundamentó su apelación; expresando lo siguiente: “…La sentencia debe tener decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a las acciones deducidas y a las excepciones y densas opuestas es decir la congruencia que debe existir en el fallo. Fundamentó su apelación en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento, ya que puede haber dos o más causales de desalojos y el Juez debe atender cada una de ellas y no solamente fijarse en una sola, debe tener presente las pretensiones y pruebas que se llevan en el procedimiento. Es por todas estas razones Ciudadano Juez, que solicita se declare nula la sentencia de fecha 06 de Marzo de 2.009 y se declare Con Lugar la solicitud de Desalojo por la causal “B”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario”. Llegada la oportunidad para pronunciarse, pasa a hacerlo y al efecto observa: II. Llegan los autos a ésta Superioridad, producto del recurso de apelación interpuesto por la parte Actora en contra del fallo de la recurrida Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros de fecha 06 de marzo de 2009, que declara la existencia de la Res Iudicata o Cosa Juzgada en relación a la pretensión de desalojo intentada por la Accionante y por ende sin lugar la pretensión. En efecto, bajando a los autos, específicamente al escrito libelar, observa quien aquí decide que la pretensión del actor se fundamenta en la existencia de una relación contractual de arrendamiento para con el excepcionado sobre un inmueble ubicado en el sector el tamarindo, bajo los siguientes linderos: NORTE: Calle avanzada; SUR: Casa propiedad del Ciudadano Alberto Carruido; ESTE: Calle avanzada y edificio flor del tamarindo y, OESTE: Construcción de Jacinto Abreu; solicitando el accionante la desocupación del referido inmueble, fundamentado en: A.- La necesidad que tiene de ocupar la casa, pues actualmente se encuentra viviendo alquilado, aunado a la necesidad del local para desarrollar junto con su esposa un negocio; y, B.- Por la evidencia del deterioro que ha sufrido el inmueble, mayores de los considerados por el uso normal. Estimando la pretensión en la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,oo). Llegada la oportunidad de la perentoria contestación, el reo – excepcionado y reconviniente opone, en primer lugar, la cuestión previa del artículo 346, ordinal 9, referida a la existencia de la cosa juzgada, fundamentado en que en fecha 13 de abril de 2007, el Juzgado de la recurrida conociendo de una acción de desalojo intentada por el actor en contra del excepcionado sobre el mismo inmueble y por la causal de daños sufridos en el mismo, se dictó sentencia declarando sin lugar la referida acción. De la misma manera, el reo contradice en todas y cada una de sus partes las pretensiones libelares expresando que no celebró contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado para con el Actor sino para con la Ciudadana ZORAIDA PICO, según consta de contrato de arrendamiento por escrito , el cual, -según expresa -, fue reconocido el día 05 de febrero de 2007, ante el Juzgado del Municipio Julián Mellado de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico; expresando por último que se encuentra totalmente solvente por concepto del pago de energía eléctrica. Procediendo a reconvenir al Actor por Retracto Legal Arrendaticio, pues no se le realizó la notificación prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues siendo, -según señala -, arrendatario desde el 26 de julio de 2004, la Ciudadana ZORAIDA PICO, dio en venta al Actor el inmueble arrendado en fecha 30 de noviembre de 2005, sin que se le notificara para el ejercicio del retracto, estimando, por último la reconvención en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo). Trabada así la litis, como punto previo debe ésta Alzada escudriñar lo relativo o no, a la existencia de la cosa juzgada, declarada por la instancia recurrida. En efecto, el A Quo, a los fines de declarar la existencia de la cosa juzgada encuentra la identidad de los presupuestos establecidos en el artículo 1.395 del Código Civil, ubicando a su entender una cosa juzgada material. Para ésta Superioridad, no basta encuadrar los presupuestos establecidos en el artículo supra citado, referidos a la triología: identidad del objeto (eadem res); identidad de causa (eadem causam) y, identidad de la persona (eadem personae), para declarar sin más la existencia de la res iudicata. Siendo así las cosas, lo primero que debe realizarse es adentrarse en una definición de la Cosa Juzgada, que nos permita ubicar el contexto de la institución para analizar sus vertientes y poder determinar en definitiva, si un fallo que declara sin lugar una acción de desalojo, producto de la no demostración del daño, puede causar o no cosa juzgada, pues el daño podría volver a producirse o generarse inmediatamente que el fallo quede firme, lo cual, en caso de considerarse la existencia de la inmutabilidad e intangibilidad del mismo, no podría volver a demandarse aunque el inquilino dañe el inmueble arrendado, lo cual generaría una situación injusta (Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) y una violación a la Tutela Judicial Efectiva de rango Constitucional (Artículo 26 Ibidem). Sin duda, el enunciado cosa juzgada, - siguiendo al Maestro E.J.COUTURE (Fundamentos de Derecho Procesal. Ed. De palma Buenos Aires, Argentina, 1957, pag 123), proviene de dos (02) términos: Cosa: que significa objeto y, Juzgada: participio del verbo juzgar, califica a: “ lo que ha sido materia del juicio”. Vale decir, que es la autoridad y eficacia de una sentencia judicial cuando no existe contra ella medios de impugnación o acciones que permitan modificarla. Nuestra Sala Social, en una interesante sentencia (Sentencia N° 084 del 17/05/2001, con ponencia del Magistrado Dr. OMAR MORA DÍAZ), ha expresado que la cosa juzgada es: “ … una institución de derecho procesal civil, que evita un nuevo pronunciamiento sobre una sentencia definitivamente firme, en virtud de la existencia de un mandato expreso, inmutable e inmodificable de un juez, evitando así la inseguridad jurídica que produciría una nueva decisión sobre una materia ya decidida …”. En nuestro País, la propia Carta Política de 1999, define a la cosa juzgada como parte del debido proceso constitucional, establecido en el artículo 49, ordinal 7, cuando desarrolla el principio del non bis in idem, que se escudriña desde el punto de vista adjetivo, en el Código de Procedimiento Civil, específicamente en sus artículos 272 y 273, que expresan: Art. 272.- “Ningún Juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita.” Art. 273.- “La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro.” Tal normativa nos revela la existencia de una doble identidad de la cosa juzgada, por un lado, la cosa juzgada material, que se irradia hacia el exterior, al vedar a las partes la incoación de un nuevo proceso que verse sobre las mismas partes, el mismo objeto y, las misma acción; y, por otro lado la cosa juzgada formal, la cual se manifiesta dentro del proceso al hacer inimpugnable o inatacable la decisión, vale decir, consiste en la preclusión de las impugnaciones. Para referirnos a ésta trascendental diferencia, es conveniente traer a colación, - nuevamente -, lo expresado por el procesalista Uruguayo EDUARDO. J. COUTURE (ob cit supra), cuando señaló: “ …Por un lado se ofrece al intérprete la situación de que determinadas decisiones judiciales tienen, aún agotada la vía de los recursos, una eficacia meramente transitoria. Se cumplen y son obligatorias tan solo con relación al proceso en que se han dictado y al estado de cosas en que se tuvo en cuenta en el momento de decidir; pero no obstan a que en un procedimiento posterior, mudado el estado de cosas que tuvo presente decidir, la cosa juzgada pueda modificarse. Existe en cambio, cosa juzgada sustancial (material), cuando a la condición de inimpugnable en el mismo proceso, se una la inmutabilidad de la sentencia aun en otro juicio posterior …” En la perspectiva que aquí se adopta, pueden verificarse las diferencias entre cosa juzgada material y cosa juzgada formal, siendo que, la cosa juzgada material goza de la perpetuidad del fallo, es inmutable. Importa y por muchas razones establecer que la cosa juzgada material, debe generarse de un acto con validez, es decir con el contenido de los requisitos de un fallo (Art. 243 Código de Procedimiento Civil); debe ser definitivo, vale decir, no sujeto a medios de gravamen o impugnación; debe gozar de ejecutoriedad, que conlleva la posibilidad inmediata de pedir su ejecución y, debe tener la característica de la perpetuidad, no puede estar sometida a cambios posteriores. La cosa Juzgada formal, no goza de ese elemento de perpetuidad. En la República Bolivariana de Venezuela, se encuentra el germen de la cosa juzgada formal, cuando la Corte, en fecha 19 de noviembre de 1924, afirmó lo siguiente: “ … Se arguye que los interdictos no producen cosa juzgada; si, es verdad, que éstos no la producen en cuanto al fondo o materia del juicio, desde luego que el mismo asunto puede volver a controvertirse por la vía del juicio ordinario …” (G. MANRIQUE PACANINS, Jurisprudencia y Crítica de la Doctrina de la Casación Venezolana. Vol I, pag 139, N°12). En sentencia de fecha 28 de mayo de 1957, nuevamente es sugerido el concepto de cosa juzgada formal, al establecer la Corte lo siguiente: “ … la sentencia en los juicios interdictales no ampara a perpetuidad la situación creada por ellas, es decir, que el victorioso en esos juicios no puede ser molestado con nuevas acciones recíprocamente el perdidoso lo es para siempre sin poder promover con posibilidad de éxito nuevas acciones posesorias…”(G.F. N° 16, 2da etapa, pág 128). Según MARQUEZ AÑEZ, LEOPOLDO (Estudios de Procedimiento Civil. N° 26, editorial jurídica venezolana, Caracas, 1985, pág 168 y ss), la casación no había incorporado todavía en su doctrina la distinción entre las dos (02) categorías de cosa juzgada, pues los escasos fallos sobre la materia apenas se limitan a sugerir una noción de cosa juzgada formal, especialmente para dar solución con ello, a un punto práctico relacionado con la eficacia de los fallos en materia interdictal. Es en una sentencia del 12 de diciembre de 1960, cuando por primera vez la Casación tomó en cuenta la distinción entre cosa juzgada formal y material, a propósito de la ejecución de una sentencia de divorcio en materia de exequátur. En el caso sub – lite, la recurrida aplicó la triple identidad, establecida en el artículo 1.395, ordinal 3° del Código Civil, al cotejar las copias simples del juicio anterior, que corren en la primera pieza de los folios 60 al 147, que al ser copias simples de instrumentales pertenecientes a la sustanciación de un iter procesal anterior, ésta Alzada le otorga valor de plena prueba en relación a la existencia de un juicio de desalojo entre las mismas partes; pero, donde la instancia Aquo, para valorar tales instrumentales, no verificó los requisitos que sustentan a la cosa juzgada sustancial (material) , ni tampoco observó que para la existencia de la cosa juzgada formal, no es necesaria la perpetuidad del fallo, pues ésta última, no goza de la inmutabilidad. Existe cosa Juzgada formal, en el fallo del juicio anterior, alegado por el excepcionado, de fecha 13 de abril de 2007, que declara sin lugar la acción de desalojo por daños al bien arrendado, pues no se probó la existencia de tales daños; más sin embargo, la presente acción, es intentada en fecha 11 de enero de 2008, vale decir, con más de ocho (08) meses de diferencia en relación al tiempo, con lo cual, los daños que se demandan actualmente son daños cuya prueba se realiza a través de una inspección extra – litem del 09 de octubre de 2007 y otra inspección, pero ahora judicial , de fecha14 de agosto de 2008. De tal manera que, en las acciones de desalojo por daños al inmueble, existe cosa juzgada formal, pues tales daños no son inmutables en el tiempo, ellos pueden llegar a generarse, aún después de quedar un fallo definitivo que niegue su existencia. No sería lógico pensar, que se demande el desalojo por daños a unas rejas, que no se pruebe tal daño y que así lo declare un fallo que quede firme, y que unos meses después con el vehículo se cause un perjuicio a las mismas rejas, o perjuicios a los baños, cerámicas y pisos y, no se pueda demandar por la existencia del fallo anterior, que si bien ya no puede ser recurrido (cosa juzgada formal), si puede ser objeto de una nueva acción por la no inmutabilidad de las condiciones del inmueble. En éste tipo de fallos, como expresa el tratadista Español JORDI NIEVA FENOLL (La Cosa Juzgada. Ed. Atelier. Barcelona, 2006), existen limitantes del tiempo sobre la cosa juzgada que hacen de ésta más una cosa formal que sustancial. El ejemplo típico se da en los juicios de inhabilitación, donde a pesar de existir un fallo que inhabilita al ciudadano, puede más adelante modificarse tales condiciones y hacerlo hábil para el desarrollo normal de sus capacidades, debido, verbi gratia a la creación de un fármaco que se le suministra, por lo cual, la última sentencia modificaría a la que declaró la inhabilitación o, podría modificarse dicho fallo por el agravamiento de las condiciones del inhábil, lo que puede llevar a un fallo de interdicción, existiendo así límites temporales de la cosa juzgada al ser formal por la inexistencia de la inmutabilidad del asunto sujeto a juzgamiento. Para ésta Superioridad Civil del Estado Guárico, el procesalista más destacado en el estudio de la cosa juzgada formal, por la inexistencia de la inmutabilidad en la cosa (cambio en las condiciones del objeto), es otro autor Español, ANDRÉS DE LA OLIVA SANTOS (Objeto del Proceso y Cosa Juzgada Civil. Ed. Civitas. Madrid, 2005), quien expresa: “ … Cabe concluir, pues, que los juicios jurisdiccionales sobre hechos (Daños en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado), aunque considerados en resoluciones firmes y con fuerza de cosa juzgada formal, no son vinculantes, en sí mismos o aisladamente considerados para otros tribunales … en otros términos, suscitado un proceso con un determinado objeto, para el que es relevante un hecho determinado, el anterior juicio jurisdiccional sobre ese mismo hecho carece de relevancia por sí solo …”. Lo que busca la cosa juzgada material o sustancial, como lo explica JOSÉ MUÑOZ LLORENTE (La Nueva Configuración del Principio Non Bis in Idem. Ed Ecoiuris, Madrid, 2001, Pág 36), es la inexistencia de una sobrerreacción del ordenamiento jurídico contraria a la proporcionalidad y a la idea de justicia. Lo contrario sería, en concepto de quien aquí decide, otorgársele carácter de cosa juzgada material o sustancial, a un fallo, donde las condiciones materiales (daños al inmueble arrendado) han variado en un contrato de tracto sucesivo o a tiempo indeterminado, lo cual involucraría una conculcación a la Garantía Constitucional de la Tutela Judicial Efectiva, debiendo desecharse la excepción de cosa juzgada material, existiendo en tales casos de daños al inmueble una cosa juzgada formal y, así se establece. Declarado lo anterior, a los autos se observa que una de las pretensiones del Actor, sostenida en el escrito libelar, se refiere a la causal de desalojo, signada con la letra “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referida al deterioro mayor al del uso normal, sufrido por el inmueble, cuya carga probatoria u Omnus Probandi, debe asumir el Actor en el presente proceso de desalojo. Para ello, consigna copia certificada de una inspección extra – litem, practicada bajo la inmediación del Juzgado del Municipio Julián Mellado de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, de fecha 09 de octubre de 2007, en el inmueble objeto de arrendamiento, donde se deja constancia de la existencia de dos (02) baños sin lavamanos, en mal estado, dañados y sucios, en el frente de la casa se observaron las rejas en muy mal estado, ya que se encuentran rotas y oxidadas, en el área de la cocina se observó un hueco y la cerámica del fregadero está rota, en el patio de la vivienda se observaron guacales de madera amontonados, inspección practicada con ayuda de práctico que tomo 22 fotos que corroboran los hechos del deterioro del inmueble cuya constancia deja la Juez y, cuyo práctico Ciudadano José Grerorio Ormeño fue promovido como testigo y depuso en fecha 16 de septiembre de 2008, reconociendo las fotografías y el estado en que se encontraba la casa . Tal inspección, es impugnada por la accionada, por no haber podido realizar el control y la contradicción del medio de prueba. Ante tal ataque, ésta Alzada observa que la inspección extra – litem, es definida por el Magistrado de la Sala Constitucional, Dr. JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO (La Inspección Ocular y otros Reconocimientos Judiciales en el Proceso Civil. Ed Alva, pág 175) como: “ … un medio de prueba que se caracteriza porque una cosa o un lugar, en lo referente a lo que de ellos se quiere hacer constar, se traslada a los autos mediante la descripción del Juez, a fin de que esta visión narrada al detalle sirva de prueba de las afirmaciones de los litigantes o de lo que se imputa a una persona …”. De tal definición, pueden escudriñarse varios elementos a los fines de considerar la impugnación por falta de control de la contraparte. El primero de ellos, está referida a la Inmediación que por excelencia realiza el propio Juez, el Juez reconoce los hechos (percepción sensorial) y deja a las actas un recuerdo sobre lo que vio. Es con base a ello, el porqué el artículo 1.430 del Código Civil al normar el mérito de la inspección no diferencia el reconocimiento judicial extra – litem (levantado sin respetar el principio de contradicción de la prueba) del medio donde éste principio se ha cumplido. Para ésta Alzada la inspección extra – litem, desprende indicios, (hechos ciertos que constan a los autos), los cuales el Juez debe concatenar y que se pueden desprender de la propia inspección, por ello no basta la simple impugnación, sino que el mérito de la prueba estará soportado por el contradictorio que en el propio juicio las partes hagan con el medio. Por ejemplo, en el caso de autos, como dicho medio desfavorece al excepcionado, lo lógico es que éste haga contraprueba de los indicios que se desprenden de tal reconocimiento extra – litem, más cuando el fin del proceso es la Justicia (Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela) y, el fin de la prueba es la búsqueda de la Verdad (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil); siendo que, el impugnante, no hizo la contraprueba necesaria para destruir los elementos fácticos que bajo indicios transporta el medio al proceso. Ahora bien, siendo que tal reconocimiento extra – litem, arroja como indicios los hechos del deterioro del inmueble, relativos a: “ … la existencia de dos (02) baños sin lavamanos, en mal estado, dañados y sucios, en el frente de la casa se observaron las rejas en muy mal estado, ya que se encuentran rotas y oxidadas, en el área de la cocina se observó un hueco y la cerámica del fregadero está rota, en el patio de la vivienda se observaron guacales de madera amontonados …”; la misma debe concatenarse a tenor de lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, a lo vertido por el Inspección Judicial, promovida por la Actora con control de la contraparte, en fecha 14 de agosto de 2008, a través del Juzgado del Municipio Julián Mellado de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, donde se dejó constancia, entre otros, de la existencia de un vidrio roto, puertas de madera en regular estado, la jardinera del inmueble está enrejada con vigas de hierro en regular estado, la puerta de latón y vigas de hierro que da acceso al garaje, se observa el mal estado y la puerta de la parte de atrás del local que da acceso al patio, le falta la cerradura. Tales inspecciones tanto la extra – litem como la judicial, llevan a la convicción de éste Juzgador a través de la sana crítica (Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil), que efectivamente el inmueble es objeto de daños que superan el uso normal del inmueble, lo cual hace que se demuestre plenamente la causal de desalojo establecida en el Literal “E” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Aunado a ello, ésta Alzada debe reiterar su tesis en relación a los consumos o servicios del inmueble bajo el concepto de “Deterioro” establecido en el artículo 38, literal “E”, invocado como fundamento de su pretensión por la parte Actora. Ahora bien, en el caso sub iudice, ésta instancia A Quem, establece su doctrina en relación a que la falta de pago de electricidad, agua y otros servicios es subsumible como causal de desalojo de las establecidas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es menester señalar que el artículo referido en su ordinal “E”, expresa que: “…que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble…”. Para esta Instancia, según el Diccionario de la Lengua Española (Real Academia. Vigésima Segunda Edición, año 2.001, España, Madrid, Pág. 809), la palabra “Deterioro” significa acción y efecto de deteriorar, vale decir, estropear, menoscabar, poner en inferior condición algo, empeorar, degenerar. Cuando se habla de un inmueble se está hablando de todos sus elementos que lo componen y, existe un deterioro no solamente cuando en el uso del mismo, se han dañado piezas, mecanismos, o partes del mismo, sino cuando, en el uso del inmueble, se han dejado de cancelar los montos relativos a la electricidad o al agua, entre otros, ello involucra también un deterioro en el inmueble pudiéramos decir, que un inmueble que mantiene, como en el caso sub iudice, una deuda por parte del inquilino en materia de electricidad de más de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (575,oo Bs), es un inmueble que se ha deteriorado, pues no cuesta lo mismo en el mercado, con esa deuda, además que, los inmuebles destinados para vivienda deben tener el servicio básico de electricidad y en el caso de autos se corre el riesgo inminente, ante el atraso de la inquilina en cancelar lo relativo a la energía eléctrica, de que el servicio sea cortado lo cual evidentemente es una situación que genera deterioro del inmueble entendido éste, como lo establece la real Academia, como poner en inferior condición al inmueble, menoscabarlo, empeorarlo y degenerarlo, pues no cabe duda para esta Alzada, que si bien es cierto la falta de pago de los servicios básicos, no se encuentran en forma expresa en el literal “E” del propio artículo 34 Ejusdem, de su interpretación, puede escudriñarse, en forma evidente, que la falta de pago o cancelación de los servicios básicos del inmueble evidentemente causan un deterioro en el mismo, por lo que, en el caso sub iudice, corre a los autos la mecánica probatoria de los informes de prueba, específicamente su argumento probatorio, vertido al folio 92, de la segunda pieza del presente expediente, donde CADAFE, C.A., Administración y Fomento Eléctrico, en fecha 30 de Octubre de 2.008, expresa que: “… de acuerdo a la solicitud hecha por ese juzgado en oficio N° 1.099-08 … cumple con informarle … punto de suministro 07-5506-021-5025, mantiene una deuda con CADAFE de tres (03) facturas por (Bs. 244,45) … punto de suministro 07-5506-021-5028 .. deuda con CADAFE de tres (03) facturas … para un total de (Bs. 331,33) …”. Tal mecanismo probatorio se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la sana critica, a través del cual, esta Alzada observa, que el ente público, (CADAFE) informa al tribunal, que tal inmueble adeuda más de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO BOLÍVARES (575,oo Bs), de lo cual es evidente que tal falta de cancelación del servicio básico es suficiente para considerar que el inmueble a sufrido un deterioro en su condición de tal, pues se ha menoscabado ante tal deuda, no solamente el valor del inmueble, sino que es un hecho evidente, la existencia de un monto adeudado en dinero que genera inconvenientes en el normal desarrollo del suministro de la energía eléctrica, lo cual se traduce, en un menoscabo o en una degeneración que ponen en inferior condición al inmueble del estado en que fue entregado y un deterioro mayor al del uso normal, situación esta suficiente, para declarar con lugar la presente acción de desalojo fundamentado en el artículo 34, literal “E” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es por ello, que el arrendatario no se sirve de la cosa arrendada de forma debida, al dejar de pagar el monto de la electricidad, lo cual genera un deterioro del inmueble, pues el inquilino debe devolver la cosa tal como la recibió y no consta a los autos, que el inmueble haya sido recibido por la arrendataria con una deuda eléctrica de tal magnitud. Tal conducta del arrendatario, no tiene justificación o eximente de su responsabilidad, porque es relativa a su propia intervención, la que origina el deterioro al no cancelarse el servicio eléctrico, generándose un daño (la deuda de electricidad), que no permite la ley, o que no se tolera, porque excede de los que pueden producirse por el uso normal, como aquellos, que serían justificados por el propio uso o goce de la cosa, y así se establece. Asimismo, declarado lo anterior, observa ésta superioridad que el reo en la perentoria contestación opone la falta de cualidad del Actor, pues, -según expresa -, celebró un contrato de arrendamiento en fecha 26 de julio de 2004, con la ciudadana ZORAIDA PICO, en su condición de propietaria del inmueble objeto de litigio, el cual fue reconocido en su contenido y firma en el mes de febrero de 2007. Ante tal alegato, debe esta Alzada desechar la defensa del reo de falta de cualidad de la actora. En efecto, como punto previo debe esta Alzada escudriñar lo referido a la defensa perentoria de “Falta de Cualidad”, opuesta por la excepcionada en relación a su actuación dentro del proceso; siendo necesario traer a colación lo expuesto por el procesalista Guariqueño, LUIS LORETO, en su “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, donde se pregunta: ¿Quién tiene Cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, planteándose así, la cuestión practica de saber qué sujetos de derechos pueden y deben figurar en la relación procesal, tanto como parte actora, como demandada. La Doctrina Nacional se encuentra dominada principalmente por la Escuela Francesa, que en Venezuela encabeza ARCAYA (Estudio Crítico de las Excepciones de Inadmisibilidad y Otras Previas del Derecho Procesal Venezolano. Tipografía Americana. Caracas), quien siguiendo a GARSONNET, define la Cualidad como la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso. Para ARMINIO BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág. 129), la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato. Para MARCANO RODRIGUEZ (La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, estudio publicado en “El Nuevo Diario”, N° 3.274, del 09 de Febrero de 1.922), la Falta de Cualidad no es el derecho, sino el titulo del derecho. Para esta Alzada Guariqueña, el problema de la Cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, siendo de observarse, en el caso de autos, lo que se está demandando es el incumplimiento contractual arrendaticio, que si bien se celebró la Ciudadana ZORAIDA PICO el 26 de julio de 2004, , no es menos cierto que desde el día 30 de noviembre de 2005, según consta de instrumento público con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Julián Mellado del Estado Guárico, el cual quedó registrado bajo el N° 30, Folios 208 al 212, Protocolo Primero Tomo Tercero del Cuarto Trimestre de 2005., el Actor, es el propietario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por venta que le hiciera la Ciudadana ZORAIDA PICO, siendo de destacar, que uno de los efectos que produce la operación civil de la compra – venta, según el propio artículo 1.474 del Código Ibidem, es la transferencia de la propiedad, definida ésta por el artículo 545 ejusdem, como el derecho de usar, gozar y disponer de la cosa, por ello cuando se realiza la “Tradición” de la cosa, como efecto de la venta, se produce también el cambio de la titularidad en relación a cualquier uso o relación jurídica que se desprende del inmueble, lo cual genera, perfectamente la cualidad para intentar la acción de desalojo y así, se establece. De la misma manera, procede el reo en la perentoria contestación a Reconvenir o Contrademandar al Actor, por Retracto Legal Arrendaticio, de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues señala que la ciudadana ZORAIDA PICO, quien fungía como arrendadora, vendió el inmueble al Actor, el día 30 de noviembre de 2005, según consta de instrumento público con valor de plena prueba de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Julián Mellado del Estado Guárico, el cual quedó registrado bajo el N° 30, Folios 208 al 212, Protocolo Primero Tomo Tercero del Cuarto Trimestre de 2005; con lo cual, según expresa el reo, no se le hizo la notificación correspondiente con las condiciones y modalidades correspondientes para ejercer el derecho de retracto. Ahora bien, en la contestación a la reconvención, la Actora – Reconvenida, señala que el reo – reconviniente, ya tenía conocimiento de la referida venta pues el día 10 de enero de 2007, fue citado por el alguacil del Municipio Julián Mellado de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, ante una demanda de desalojo intentada por el actual Actor contra el excepcionado donde consta anexo al escrito libelar copia del documento de compra – venta, por la cual el actor había adquirido el inmueble. Ante tal trabazón de la litis reconvencional, observa ésta Superioridad, que según expresa el propio reo en la perentoria contestación, la existencia de la relación arrendaticia a través de un contrato de fecha 26 de julio de 2004, - sin haber alegado dentro de la oportunidad de la carga alegatoria (contestación de la demanda) la existencia de una relación contractual anterior -, pues la invocada es única y exclusivamente, desde el 26 de julio de 2004, por lo cual el contrato de arrendamiento celebrado para con la Ciudadana ZORAIDA PICO, lo fue en fecha 26 de julio de 2004 y, la venta de la Ciudadana ZORAIDA PICO al Actor fue realizada, según consta de documental pública con valor de plena prueba , en fecha 30 de noviembre de 2005, es decir, que para esa fecha no se daba el presupuesto legal del retracto legal, establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: Artículo 42.- “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (02) años como tal …” En el caso sub lite, no se encuentra satisfecho el supuesto de procedencia de la preferencia ofertiva, pues el inquilino no llevaba más de dos (02) años con ese carácter en el inmueble, como lo ha expresado el propio inquilino - reo – reconviniente, debiendo sucumbir la reconvención y así, se decide. Ahora bien, a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria, establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, se desechan las instrumentales públicas promovidas por la Actora que corren de los folios 156 al 161 de la primera pieza, contentivas de Acta de Matrimonio del Actor y actas de nacimiento de sus hijos JOSÉ ALEJANDRO; MARÍA JOSÉ y JOSÉ GREGORIO, pues si bien es cierto constituyen instrumentales públicas, las mismas no son pertinentes a los fines de verter hechos relacionados con la trabazón de la litis tanto ordinaria relativa a la acción de desalojo como a la reconvención en relación al retracto legal, debiendo desecharse y así, se establece. Se desechan igualmente las instrumentales privadas que corren a los folios 316 y 318, ambos inclusive, de la primera pieza, pues lo único que demuestran es el pago de cánones de arrendamiento, cuyo alegato no fue vertido en la trabazón de la litis, debiendo desecharse y así, se decide. De la misma manera se desechan las instrumentales que corren de los folios 17 al 21 de la primera pieza al ser documentales emanadas de terceros no ratificadas bien sea a través de las deposiciones de tercero, establecidas en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil o a través de los informes de prueba; siendo que a los autos si consta el resultado de la mecánica probatoria de los informes de prueba, evacuados conforme al artículo 433 ejusdem, donde consta la insolvencia en relación al pago de la tarifa eléctrica por parte del accionado. En relación al recibo de pago emanado de tercero, dicho recibo no trae a los autos ningún elemento de pertinencia, pues es evidente que no se demandó la desocupación por falta de pago del canon, ni la tercera tiene cualidad para recibir tal pago. En relación al medio de prueba testimonial, observa quien aquí decide que compareció a deponer como testigo, el Ciudadano JOSÉ GREGORIO ROMÁN, de 39 años de edad, de profesión comerciante; dicho testigo se desecha pues el Actor pretendió probar la existencia de una relación arrendaticia entre él y el testigo, siendo que, la prueba testimonial es admisible siempre y cuando exista un principio de prueba por escrito, de tal contrato lo cual no es el caso de autor, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1.392 del Código Civil y, siendo que el testigo dice recibir un canon de arrendamiento superior a Doscientos Bolívares mensuales, es de señalarse que no puede probarse a través del medio testimonial la existencia de obligaciones civiles superiores a Dos Bolívares, por lo cual, se desecha tal medio y así, se decide. Se desecha el testigo JOSÉ GABRIEL OROSCUA SULBARÁN, pues depuso que conoce al actor, y que sabe de la existencia del arrendamiento entre las partes contendientes, y que el actor va a cobrar los arrendamientos; como puede observase de tales deposiciones, el testigo nada aporta en relación a los hechos propios de la trabazón de la litis, debiendo desecharse por impertinente y, así se decide. Dentro de éste marco del Iter Procesal de la Acción de Desalojo, observa quien aquí decide, que el reo – reconviniente, cita para comparecer como tercero, de conformidad con lo establecido en el artículo 370, numeral 4° del Código de Procedimiento Civil, a la Ciudadana ZORAIDA PICO, titular de la Cédula de Identidad N° 3.117.871, para que convenga en la: nulidad del contrato de venta celebrado para con el Actor sobre el inmueble objeto del arrendamiento, otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Julián Mellado del Estado Guárico, el cual quedó registrado bajo el N° 30, Folios 208 al 212, Protocolo Primero Tomo Tercero del Cuarto Trimestre de 2005; compareciendo la tercera y exponiendo que efectivamente ella dio en venta el inmueble al actor, y que informó al demandado el cuál, - según expresa -, no hizo oposición. En el caso sub lite, estamos en presencia de un litisconsorcio forzoso, por ser la causa común al tercero; sin embargo, como puede observarse, el tercero vendió el inmueble objeto del proceso de desalojo, por lo cual, pidiéndose la desocupación por daños causados al mismo, la causa ya no es común a la tercera, quien ya no tiene, desde el día 30 de noviembre de 2005, fecha en que vendió el inmueble, ninguna legitimidad para ser llamada al proceso y, menos en la reconvención e intención de integrar a la misma, buscándose la nulidad de documento que tiene un procedimiento especial. Por lo cual debe desecharse tal llamado forzoso y así, se decide. En vista de la motivación de la motivación anterior, esta alzada encuentra la plena prueba de los daños relativos al contenido del artículo 34 literal “E” de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, desechándose así la falta de cualidad alegada por el excepcionado en relación al Actor, al estar probado su carácter de propietario del inmueble y, a desechar la reconvención, pues según alegó el reo en su contestación, su relación arrendaticia es de fecha 26 de julio de 2004, no cumpliendo con la antigüedad necesaria para el ejercicio del retracto. En consecuencia: III. Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, actuando en Sede Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la acción de desalojo intentada por la parte Actora, Ciudadano JOSE GREGORIO MAVAREZ PICO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.883.470 y de este domicilio, en contra del reo – excepcionado – reconviniente, Ciudadano HECTOR LUIS CELIS SOLANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 11.123.314 y domiciliado en el Sombrero, Municipio Mellado del Estado Guárico, todo ello, de conformidad con el literal “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Se ordena a la parte demandada hacer entrega al Actor del inmueble ubicado en la población del Sombrero, Municipio Julián Mellado del Estado Guárico en el sector el tamarindo, bajo los siguientes linderos: NORTE: Calle avanzada; SUR: Casa propiedad del Ciudadano Alberto Carruido; ESTE: Calle avanzada y edificio flor del tamarindo y, OESTE: Construcción de Jacinto Abreu. Se declara SIN LUGAR, la reconvención intentada por la parte excepcionada y SIN LUGAR la tercería forzosa intentada conforme al numeral 4° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte Actora y se REVOCA el fallo de la recurrida Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros de fecha 06 de Marzo de 2009. SEGUNDO: Visto el fallo anterior por cuanto existe vencimiento total del Accionado, en la pretensión de desalojo, se condena a éste al pago de las COSTAS de la referida acción. Por cuanto se declaró sin lugar la reconvención, existiendo vencimiento total, se condena al reconviniente al pago de las COSTAS de la reconvención y así, se establece. Publíquese, Regístrese y Déjese copia autorizada. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Quince (15) días del mes de Abril del año Dos Mil Nueve (2.009).- Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.- El Juez Titular.- Dr. Guillermo Blanco Vásquez. La Secretaria Ab. Shirley M. Corro B. En la misma fecha siendo las 2:00 p.m., se publicó la presente Sentencia y se dio cumplimiento a lo ordenado. La Secretaria.- GBV.