TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 3 de Agosto de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AH1A-X-2009-000053
MOTIVO: Cumplimento de Contrato de Arrendamiento.
SENTENCIA: Definitiva en alzada (Apelación).

-I-
Parte actora: ARMANDO MUÑOZ PEREZ venezolano, mayor de edad, de este domicilio titular de la cédula de identidad V-2.935.213 y SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA ARMARGAR C.A, inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N° 50, Tomo 71-A-Cto., el 23 de octubre de 2002.

Apoderados Judiciales de la parte actora: ANTONIO BRANDO y MARIO BRANDO abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos 12.710 Y 119.059, respectivamente.

Parte demandada : SOCIEDAD MERCANTIL, EMPRESA KANO, C.A inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N° 11, Tomo 389-A-VII, en fecha 19 de enero de 2004.

Apoderados Judiciales de la parte demandada: MERY YASMIN MARRERO GARCÍA y ENRIQUE GUARDIA abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos 55.410 y 196.797 respectivamente.

-II-
Mediante auto dictado en fecha 25 de junio de 2009, se le dio entrada al presente expediente por ante este Tribunal, avocándose quien suscribe al conocimiento de la presente causa y fijándose el décimo (10mo.) día de despacho siguiente para dictar sentencia.

Fecha de interposición de la apelación:
20 de abril de 2009, la cual fue oída en ambos efectos por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por auto de 23 de abril de 2009.

Breve Reseña de los Hechos:
La representación judicial de la Sociedad Mercantil Empresa Kano C.A inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N 11, tomo 389-VIII, en fecha 19 de enero de 2004, alega que al decretar la medida de secuestro, el Juez de la causa no examino si la medida solicitada por la parte actora, llenaba los requisitos exigidos por el artículo 585 del Código de Procedimiento, el cual ordena a los jueces examinar dos (02) aspectos básicos el primero el cual consiste en la presentación del medio de prueba que constituya presunción grave del derecho que se reclama y segundo la presunción del riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo, al omitirse se queda sin fundamento la medida decretada.
De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que:
En fecha veintiséis (26) de enero de 2008, el Tribunal a quo dictó sentencia, cuyo dispositivo se transcribe a continuación:
“...Siendo así y por cuanto esta Juzgadora considera que se han cumplido los extremos establecidos en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, se decreta Medida Preventiva de Secuestro sobre lo siguiente:

“Un inmueble constituido por un espacio determinado en el lidero (sic) este y con entrada por la puerta principal de la planta baja de una casa distinguida con el nombre “DON QUIJOTE” , ubicada en la cuarta avenida, entre octava y novena transversal, Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Estado Miranda.”

El Tribunal pasa a pronunciarse sobre el recurso interpuesto en los términos siguientes:
- III -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
La sentencia recurrida por la parte demandada y cuya revisión corresponde hacer a esta Alzada, decretó medida de secuestro sobre el inmueble arrendado en un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prórroga legal, solicitada con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que se hace necesario realizar algunas consideraciones en torno a la medida cautelar de secuestro prevista para este tipo de juicio establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que han de tramitarse por el procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil.
El artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prevé:
“Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subraya y Negritas del Tribunal)

El Dr. Ricardo Henríquez La Roche en el libro titulado el “Arrendamientos Inmobiliarios” (2008) comenta sobre la medida cautelar de secuestro solicitada de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que se cita a continuación:
“...El vencimiento del lapso original del contrato –o de su prórroga convencional, si fuere el caso-, igualmente da lugar al secuestro, porque aunque el arrendatario haya cumplido oportunamente con todas sus obligaciones, no tiene más derechos que los que le reconoce el contrato, en lo que se refiere al período de ocupación de la cosa. Dicha disposición del artículo 39 concierne, no obstante, a los arrendamientos por tiempo determinado”. (p. 209)

En el mismo sentido se pronuncia el autor Edgar Darío Núñez Alcántara, en su libro “La relación arrendaticia en la Venezuela de Principios del Siglo XXI” (2008), que explica los distintos casos en que es procedente el secuestro del inmueble arrendado, al referirse a las medidas recaídas en el ámbito arrendaticio:

“2. En segundo lugar, también es procedente el secuestro inquilinario según el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…
Esta norma que equivale a lo que era la parte final del artículo 599 ordinal 7º del código procesal general, cuando se le aprobó y que fue posteriormente reformado por el Congreso de la República antes de su entrada en vigencia, señalaba:
«También se decretará el secuestro de la cosa arrendada, por vencimiento del término del arrendamiento, siempre que el vencimiento de dicho término conste del documento público o privado que contenga el contrato»
(omisis)
La formula contenida ahora en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es, sin lugar a duda, el renacimiento de esa norma que en aquella oportunidad fue desechada por los legisladores venezolanos.
Sobre ella haremos el siguiente comentario: Está vinculada sustantivamente con el artículo 1.167 del Código Civil, y faculta al arrendador que plantea la querella por cumplimiento por vencimiento del término, y luego de vencida la prórroga legal, para que solicite el secuestro inquilinario.” (p. 291)

Y el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en decisión de fecha 18 de marzo de 2009, al conocer de una apelación ante la negativa del tribunal a quo de decretar una medida de secuestro en un juicio de cumplimiento de prorroga legal arrendaticia, señaló:

“…la presente acción lo que persigue es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento del lapso de prorroga legal, por lo que pareciera prima facie que no se inscribe dentro de los supuestos del ordinal 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, lo que conllevaría la negativa de la medida de secuestro solicitada, dado que se trata de una acción de cumplimiento de contrato, expresamente excluida de las medidas de secuestro, luego de la reforma parcial del Código publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 3970 del 13.03.1987. Empero, tal exclusión que hiciera el legislador adjetivo civil en materia de demandas por cumplimiento de contratos arrendaticios fue flexibilizada por el legislador arrendaticio inmobiliario, quien en su artículo 39 estableció como hipótesis de secuestro arrendaticio, que vencida la prórroga legal, el arrendador exija el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado. Hipótesis que, algunos, consideran se adiciona a lo reglado por el artículo 590.7 del Código de Procedimiento Civil, y calificada por Henríquez La Roche (cfr. Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, p. 117) como una medida atípica anticipativa del efecto de la sentencia. Pero que realmente se constituye en una modalidad de secuestro arrendaticio que se da en los casos de demandas de cumplimiento de prórroga legal.
Dice el artículo 39 en comento que:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez, a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.
Resaltan del preinsertado dispositivo legal que procede decretar el secuestro en los supuestos de que (i) se encuentre vencida la prórroga legal; y (ii) que se exija el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa arrendada por vencimiento de la prórroga legal. Dados esos dos supuestos se ha de decretar el secuestro de la cosa arrendada, con la nota característica que se “ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y Negritas del Tribunal)

En casos como el de autos, la labor del Tribunal se limita a verificar que se cumplan estos supuestos legales, es decir, que se haya demandado el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado en vista del vencimiento del término y de la prórroga legal, tal como se desprende del contrato de arrendamiento autenticado por ante por ante la Notaria Primera del Municipio Autónomo de Chacao del Estado Miranda, en fecha de fecha veintidós (22) de octubre de 2004, bajo el N° 37, tomo 154, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, cursante al folio once (11) al quince (15) de la pieza principal y un segundo contrato de arrendamiento documento privado suscrito entre ARMANDO MUÑOZ PEREZ y MARGARITA BEATRIZ DIAMANTES DUARTE, en su carácter de directores de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Armargar C.A y la Sociedad Mercantil, Empresa Kano, C.A de fecha primero (01) de mayo de 2007, cursante al folio dieciséis (16) al dieciocho (18) de la pieza principal y la notificación de fecha treinta y uno (31) de agosto de 2007, realizada por la inmobiliaria Armargar C.A a la Sociedad Mercantil Empresa Kano C.A, en el cual le manifestaba la decisión de no continuar el contrato de arrendamiento suscrito el primero (01) de mayo de 2007 y la notificación de fecha veintinueve (29) de octubre de 2008, la cual se trasladó y constituyó la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del estado Miranda, en el inmueble constituido por la planta baja de una casa distinguida con el nombre “Don Quijote” ubicado en la cuarta avenida entre octava y novena transversal de la Urbanización Altamira, en la ciudad de Caracas, Municipio Chacao del Estado Miranda, en razón de la solicitud formulada por el ciudadano ARMANDO MUÑOZ PEREZ, en el mismo, se le participaba la terminación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha primero (01) de mayo de 2007, a la Empresa Kano C.A .
De lo anteriormente expuesto concluye este Tribunal constata que se ha verificado que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado y el vencimiento de la prorroga legal, lo cual es forzoso para esta Juzgadora declarar sin lugar la apelación a la medida de secuestro decretada sobre el inmueble constituido por la planta baja de una casa distinguida con el nombre “Don Quijote” ubicado en la cuarta avenida entre octava y novena transversal de la Urbanización Altamira, en la ciudad de Caracas, Municipio Chacao del Estado Miranda, conforme al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en vista de ser pedido dentro en un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y de la prorroga legal. Así se declara.
En tal sentido, de la sentencia recurrida se deriva que efectivamente el A-quo consideró cumplidos los extremos de Ley para decretar la medida de secuestro solicitada por la representación de la parte actora, que este Juzgado actuando en Alzada confirma en los términos expuestos.
En consecuencia, se declara SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demanda Sociedad Mercantil Empresa Kano C.A, y así se decide.
-IV-
DISPOSITIVA
En mérito de la anterior exposición este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada
Sociedad Mercantil Empresa Kano C.A, y en consecuencia, CONFIRMA la decisión dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, en fecha 26 de enero de 2008.
Se condena en costas del recurso, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, regístrese, déjese copia y en su oportunidad devuélvase el expediente al tribunal a quo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los tres (03) día del mes de agosto de dos mil nueve (2009). 199° Años de la Independencia y 150° años de la Federación.-
LA JUEZ

MARÍA CAMERO ZERPA

La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

En esta misma fecha, siendo las ___________ AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

MCZ/JGF/mcz**
Asunto: AP11-R-2009-000237