TSJ Regiones - Decisión

PUNTO PREVIO

En primer lugar, corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre lãs cuestiones previas alegadas por la parte demandada en el acto de la contestación de la demanda, en los siguientes términos:

PRIMERO: CUESTIÓN PREVIA DE ILEGITIMIDAD DEL ACTOR PARA SOSTENER EL JUICIO, PREVISTA EN EL ORDINAL 2° DEL ARTICULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL:

En este sentido tenemos que el Dr. Arminio Borjas considera que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción. Para el Dr. Luis Loreto, “la cualidad expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción. En este orden de ideas debe existir identidad lógica entre el actor y la persona abstracta a quien la Ley de concede la acción. La parte actora debe tener un interés para intentar el juicio, cuyo interés consiste en la necesidad jurídica que tiene el actor de ocurrir judicialmente para demandar a fin de que se le repare el daño que ara él se le ha ocasionado a su patrimonio”.
En el presente juicio, el actor JOSE FRANCISCO QUINTERO BLANCO manifiesta haber dado en arrendamiento a la demandada un inmueble de su propiedad, cualidad esta que quedó suficientemente demostrada con el documento que en copia simple consignó la propia demandada cursante del folio 30 al 36 y el actor del folio 129 al 135, mediante el cual los ciudadanos MARLENE GONCALVES FARIA Y FREDDYS CEFERINO CORONADO dan en venta al ciudadano JOSE FRANCISCO QUINTERO BLANCO un inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida situado en la Manzana “A” Terraza Uno, Urbanización Altos de Fénix, ubicada en la Zona Industrial II de San Juan de los Morros, Municipio Autónomo Juan Germán Roscio del Estado Guárico, mismo inmueble que fue objeto del contrato de arrendamiento suscrito con la hoy demandada, motivo por el cual mal podría alegar la cuestión previa de falta de cualidad del actor, quien evidentemente y según lo que se desprende de dicho documento traído a los autos en primer lugar por la propia demandada, tiene la cualidad de propietario del mismo, y en tal sentido, se declara sin lugar tal alegato, como en efecto se señalará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.-

SEGUNDO: CUESTIÓN PREVIA DE EXISTENCIA DE UNA CUESTION PREJUDICIAL PREVISTA EN EL ORDINAL 8° DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
Alega la demandada la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, en virtud de existir una denuncia penal formulada por su persona en contra del demandante de autos por evidentes hechos delictivos cometidos contra el patrimonio público de todos los venezolanos y contra su persona, la cual cursa por ante la Fiscalía Décimo Cuarta del Ministerio Público del Estado Guárico.
Manifiesta la ciudadana VIOLETA DEL PILAR CAÑA en la referida denuncia que el ciudadano JOSE FRANCISCO QUINTERO BLANCO le dio en arrendamiento un inmueble ubicado en la Manzana “A” Terraza Uno, Urbanización Altos de Fénix, ubicada en la Zona Industrial II de San Juan de los Morros, Municipio Autónomo Juan Germán Roscio del Estado Guárico, el cual adquirió mediante crédito otorgado a través de la Ley de Política Habitacional con el Banco Occidental de Descuento, la cual jamás ocupó y le dio en arrendamiento a ella inmediatamente después de haberla recibido, logrando de manera fraudulenta dicho crédito, pues tiene vivienda propia desde hace varios años y la ocupa conjuntamente con su esposa e hijos, así como intentar dos juicios simultáneamente, donde las partes y el objetivo es el mismo, lo cual constituye un fraude procesal; evidenciándose la conducta delictual del arrendador tanto para la adquisición del inmueble, como en el hecho de incoar dos juicios en su contra simultáneamente.
En cuanto a la prejuicialidad señala Manzini “Prejuicialidad es toda cuestión jurídica cuya resolución constituye un presupuesto para la decisión de la controversia principalmente sometida a juicio”. Aguilera de Paz lo define así: “Entendemos que sólo deben ser consideradas como prejudiciales las cuestiones civiles, canónicas o administrativas propuestas en una causa con motivo de los hechos perseguidos en la misma, que se hallen tan íntimamente ligados al acto justiciable, que su resolución pueda tener influjo en la decisión de ella en cuanto al fondo, o de cuyo fallo pueda depender la sentencia que deba dictarse sobre el mismo”. Por otra parte, considera la jurisprudencia que “la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto exige: a. La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b. Que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquel en que se ventilará dicha pretensión, y, c. Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquella” (Sentencia Sala Político Administrativa del 13 de mayo de 1999, Ponente Magistrado Dr. Humberto J. La Roche).
De autos se observa que la presente controversia se refiere a una acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del término convenido para el arrendamiento de un inmueble, cuyo ejercicio no conlleva prejuicialidad con la forma en que fue adquirido dicho inmueble, lo cual es objeto de una controversia judicial distinta a la que se conoce en el presente expediente, por lo se que evidencia que no se encuentran llenos los extremos considerados por nuestro máximo Tribunal sobre la existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil y que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo a la sentencia, en virtud de lo cual es forzoso concluir que la cuestión previa alegada carece de fundamento jurídico y debe declararse sin lugar como en efecto se señalará en la parte dispositiva de este fallo. Y ASI SE DECIDE.-

TERCERO: CUESTIÓN PREVIA DE COSA JUZGADA PREVISTA EN EL ORDINAL 9° DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.

Al respecto, prevé el artículo 1395 del Código Civil en su último aparte prevé: “La autoridad de la cosa juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundamentada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior”.
En criterio de la Corte Suprema de Justicia para que el alegato de la cosa juzgada pueda prosperar, es indispensable que los juicios de que se trate hayan sido sostenidos por las mismas partes, que el objeto sea el mismo, así como la causa petendi.
En el caso bajo estudio, el actor pretende el cumplimiento de un contrato por vencimiento del término, causa en la que a pesar de comprender las mismas partes, quienes vienen al juicio con el mismo carácter, tratarse de la misma cosa, no está fundamentada sobre la misma causa, pues la que se siguió por ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico en el Expediente N° 3254-08 se refería a una acción de Desalojo por Necesidad de Ocupar el Inmueble dado en Arrendamiento, lo cual está fundamentado en una causa distinta a la invocada en la presente acción.

CUARTO: CUESTION PREVIA DE PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, PREVISTA EN EL ORDINAL 11° DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENO CIVIL.

Alega la demandada la existencia de una causa en la cual el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz decretó la perención de la instancia, y que para el momento de interponerse la presente acción no había transcurrido el lapso de noventa días que establece el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil para poder volver a interponer la acción.
Al respecto, de la revisión de los anexos consignados por la parte demandada se desprende que la referida sentencia se produjo en fecha 12 de diciembre de 2009 y confirmada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito en fecha 20 de febrero de 2009,
Ahora bien, tomando en cuenta que el lapso señalado en el artículo 271 del Código de Procedimiento Civil debe comenzar a contarse a partir del auto que declare la perención en primera instancia o en segunda instancia, si se trata de una interlocutoria que ponía fin al juicio y habiendo sido objeto de apelación fue oída en ambos efectos, como ocurrió en el presente caso, al efectuar el cómputo de los días transcurridos desde esa fecha (20-02-09) hasta el momento en que es interpuesta la presente acción, esto es, el 17 de junio de 2009, evidentemente había transcurrido un lapso superior a los noventa días que prevé la citada norma para volver a intentar la demanda, motivo por el cual se declara SIN LUGAR la cuestión previa alegada, como en efecto será señalado en el dispositivo del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.-

II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

Habiéndose pronunciado este Tribunal sobre las cuestiones previas alegadas, pasa a efectuar el análisis de los elementos probatorios traídos a los autos por las partes:

PRUEBAS DE EL ACTOR
Comenzando el análisis de las pretensiones del demandante, encontramos que con el objeto de demostrar los hechos en que fundamentó su pretensión produjo a los autos, anexo marcado “A” contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública de San Juan de los Morros, Municipio Juan German Roscio, Estado Guárico, anotado bajo el N° 08 del Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones, el cual se encuentra investido de la fuerza probatoria que le otorga el artículo 1359 del Código Civil y en tal virtud es idóneo para demostrar a) que la relación arrendaticia existente entre el actor y la demandada de autos; b) que dicho contrato en principio fue suscrito a tiempo determinado y que, una vez terminado el lapso de arrendamiento de seis (6) meses, más los seis (6) meses establecidos por la Ley como prórroga legal, esto es a partir del día 26-07-2007, dicho contrato pasó a ser a tiempo indeterminado.
Así mismo, consignó en copia simple, documento de compra del inmueble objeto del arrendamiento, el cual es idóneo para demostrar la cualidad de propietario que sobre el inmueble dado en arrendamiento tiene el actor, teniéndose como fidedignas por cuanto no fueron impugnadas por a contraparte, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda, produjo a los autos Escritos presentados ante la Fiscalía Superior del Ministerio Público y ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz, ambos de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico (folios 22 al 26), los cuales son valorados conforme a la norma prevista en el artículo 1374 del Código Civil, pero no son idóneas para demostrar o desvirtuar ninguno de los hechos controvertidos, motivo por el cual se desechan del proceso.
Así mismo, produjo en copia certificada actuaciones correspondientes a los Expedientes N° 3259-08 y 3254-08, el primero relacionado con el juicio que por motivo de DESALOJO POR FALTA DE PAGO DE CANON DE ARRENDAMIENTO siguió el ciudadano JOSE QUINTERO BLANCO contra VIOLETA DEL PILAR CAÑA y, el segundo, seguido por el mismo ciudadano contra la demandada de autos por DESALOJO POR NECESIDAD DE OCUPAR EL INMUEBLE ARRENDADO, los cual tampoco resultan idóneos para demostrar o desvirtuar los hechos controvertidos, siendo así forzoso desecharlos del proceso.
Al folio 125 del expediente cursa Acta de Inspección Judicial realizada por este Tribunal ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta misma Circunscripción Judicial, la por guardar relación con los mismos hechos alegados y valorados anteriormente, es desechada del proceso ya que no aporta ningún elemento de convicción respecto a los hechos controvertidos.
Analizados y valorados en estos términos los elementos probatorios presentados por las partes en el presente juicio, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia haciendo las siguientes consideraciones:
Procura el demandante la RESOLUCION DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito a tiempo determinado con la ciudadana VIOLETA DEL PILAR CAÑA, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa de habitación ubicada en la Urbanización Altos de Fénix, Manzana “A”, Terraza 1, distinguida con el N° A-6, de esta ciudad, en virtud de haber expirado el término establecido en el contrato.
En este sentido, alega la demandada que el contrato suscrito es a tiempo indeterminado, por lo que, al respecto, considera esta sentenciadora necesario precisar algunos conceptos.
Señala el artículo 1.614 del Código Civil: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
En tal sentido es sabido que si existiendo inicialmente un contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado y, dadas las circunstancias de que el arrendatario al vencimiento del término del contrato, ha venido gozando del inmueble dado en arrendamiento con la aceptación del arrendador, opera la tácita reconducción. Ahora bien, para un sector de la doctrina judicial la tácita reconducción no es una modificación de una cláusula que deja vivo el resto del contrato, siendo que éste continúa o se renueva igual en todas sus cláusulas menos en lo que se refiere al término de duración, pues cambia lo que era a tiempo determinado por un contrato sin definición del tiempo(a tiempo indeterminado); pues tal modificación da nacimiento a un nuevo contrato de arrendamiento.
En el caso que nos ocupa, si bien es cierto que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes inició a tiempo determinado tal como quedó demostrado en autos, no es menos cierto que la arrendadora continuó gozando del bien arrendado sin que haya habido desahucio y no es sino hasta después de transcurrido un año, luego del vencimiento de la prórroga legal estipulada por el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su literal “A” que en el presente caso es de seis (6) meses y no de tres (3) como lo establecieron las partes en el citado contrato, cuando se interpone en contra de la accionada una demanda de desalojo por necesidad del inmueble, resultando evidente que en este caso operó la tácita reconducción del contrato y por vía de consecuencia, éste se presume renovado y su regulación está sujeta a los contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo o a tiempo indeterminado, tal como lo estipula el artículo 1614 del Código Civil antes citado.-
En la Edición de Arrendamientos Inmobiliarios de Ricardo Henríquez La Roche, 2.008, específicamente en el comentario hecho sobre la tácita reconducción, dicho autor sostiene que: “por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prorroga legal previsto en el articulo 38 de la normativa especial, el cual ha utilizado el arrendatario desde que su ocupación rebasa el termino fijado en la convención y motiva la solicitud del desalojo. La palabra “prórroga” supone la prolongación en el tiempo del lapso estipulado o de su reanudación convencional, sin interrupción alguna: se trata del mismo contrato, y por tanto la conclusión del contrato tiene lugar al vencerse la prorroga postrera (la legal), si el inquilino ha hecho uso y tiene derecho a ella, y sin prejuicio de la tacita reconducción in commento”.
En consecuencia, habiendo quedado establecido que el contrato de arrendamiento en que el actor fundamenta su pretensión se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción del mismo, resulta evidente que la presente acción por cumplimiento de contrato es improcedente ya que, en los contratos celebrados a tiempo indeterminado, sólo podrá demandarse como bien lo señala la norma por alguna de las cuales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual la presente acción no puede prosperar en derecho como efectivamente se señalará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.-
Por último, respecto a la impugnación que realiza el actor del poder otorgado por la demandada, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora considera los requisitos señalados en la referida norma, cuando establece: “El poder puede otorgarse también apud acta, para el juicio contenido en el expediente correspondiente, ante el Secretario del Tribunal, quien firmará el acta con el otorgante y certificará su identidad”, fueron cumplidos en el acto de su otorgamiento, como bien se despende de la lectura del poder cursante al folio 124; ello aunado al hecho de que el actor no estableció con claridad el motivo por el cual impugnó dicho poder.