PUNTO PREVIO
En primer lugar corresponde a esta Juzgadora pronunciarse sobre las cuestiones previas alegadas por la parte demandada en la oportunidad de contestación de la demanda, y lo hace de la siguiente manera:
PRIMERO: ALEGA LA PARTE ACCIONADA, QUE LA PROBLEMÁTICA QUE HA GENERADO EL CONFLICTO ARRENDATICIO ES POR LA INTENCIÓN DE LA ARRENDADORA DE AUMENTAR EXCESIVAMENTE EL CANON DE ARRENDAMIENTO ACORDADO INICIALMENTE EN EL CONTRATO.
En este sentido tenemos que, según lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el arrendatario no probó su alegato, es decir, no demostró la pretensión de la arrendadora de su intención de aumentar el canon de arrendamiento establecido en el contrato supra señalado.
Art. 506 del Código de Procedimiento Civil. “Las partes tienen la carga de
probar sus respectivas afirmaciones de hecho. …”
Igualmente se observa en el presente juicio, que el fondo de éste es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: MAYELY JAMILETH OSORIO HIDALGO y PABLO DIDNEY QUINTERO VILLAMIZAR, específicamente en su Cláusula Cuarta, y no el hecho de que la parte actora tenga la intención de aumentar el canon de arrendamiento. Y ASÍ DECIDE.
SEGUNDO: SOLICITA PRORROGA LEGAL COMO LO ESTABLECE EN SU ARTICULO 38 LITERAL “B” DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS.
En cuanto a este punto, luego de un análisis exhaustivo de los lapsos de duración del contrato de arrendamiento, se desprende, que este contrato tuvo una duración de un (01) año fijo, tal como consta en el referido contrato en su cláusula cuarta, contados a partir del 01 de Abril del 2008 al 01 de Abril del 2009, teniendo el arrendatario el derecho de gozar de una prorroga legal para la entrega del inmueble de seis (6) meses contados a partir del vencimiento de dicho contrato (01-04-2009), todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual expresa:
Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de lo inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses (subrayado nuestro)”.
Queda evidenciado que el lapso de la prorroga legal es de seis (06) meses, no como
erróneamente alega el accionado que la misma es por un (01) año, por cuanto el mismo ha vivido en el inmueble por dieciocho meses (18), cabe destacar que a partir del vencimiento del contrato (01-04-2009) comenzó a correr la prorroga legal que le correspondía según lo establecido en el artículo 38, literal “a”. Efectivamente el demandado ha vivido dieciocho (18) meses en el inmueble, que comprende un (01) año correspondiente a la duración del contrato (01-04-08 al 01-04-2009) y seis (06) meses correspondiente a la prorroga legal (01-04-09 al 01-10-2009) y no dieciocho (18) meses continuos como pretende calcular el accionado, en este caso no aplica la tacita reconducción que según Ricardo Henríquez La Roche, (2.008), en la Edición de Arrendamientos Inmobiliarios específicamente en el comentario hecho sobre la tácita reconducción, dicho autor sostiene que:
“por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prorroga legal previsto en el artículo 38 de la normativa especial, el cual ha utilizado el arrendatario desde que su ocupación rebasa el termino fijado en la convención y motiva la solicitud del desalojo. La palabra “prorroga” supone la prolongación en el tiempo del lapso estipulado o de su reanudación convencional, sin interrupción alguna: se trata del mismo contrato, y por tanto la conclusión del contrato tiene lugar al vencerse la prorroga postrera (la legal), si el inquilino ha hecho uso y tiene derecho a ella, y sin prejuicio de la tacita reconducción in commento”.
Es criterio de esta Juzgadora que el alegato no prospera ya que quedo demostrado que no hubo tacita reconducción, de hecho la arrendadora le manifiesta al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos mediante carta misiva de fecha 25 de Enero del 2009, dándose así el desahucio, definido como:
“La notificación que se hace al arrendatario para que entregue la cosa; es un acto unilateral que no necesita aceptación por parte del notificado. Al haber desahucio el arrendador esta manifestando su voluntad de no dejarlo en posesión del inmueble”.
En concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.601 del Código Civil.
Artículo 1.061 “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”.
Una vez decididas las cuestiones previas presentadas por la parte demandada, se pasa a analizar los elementos probatorios traídos al proceso:
II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
Procura la parte actora el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por parte del ciudadano PABLO DIDNEY QUINTERO VILLAMIZAR, sobre un inmueble constituido por un apartamento de su propiedad, ubicado en la Urbanización Pariapán, Bloque 17, Edificio 01, Apartamento 00.07 Planta Baja, de esa ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, objeto del contrato de arrendamiento, que celebro con el ahora demandado. Que la relación arrendaticia, consta de documento escrito, donde se estableció el tiempo de duración por un (01) año fijo, contado a partir del 01 de Abril de 2008 hasta el día 01 de Abril de 2009. Alega la demandante que este lapso ya venció, igualmente se cumplió con la prorroga legal a la cual tiene derecho el arrendatario, contada a partir del vencimiento del referido contrato, es decir, el día 01 de Abril de 2009.
Dicho esto, se pasa a examinar, las probanzas de las partes:
Pruebas de la parte demandante en el libelo de la demanda:
1.- Documento de propiedad del inmueble: debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Roscio y Ortiz del Estado Guárico, mediante el cual el ciudadano LUÍS EDUARDO GUILLEN GARCIA, en su carácter de Apoderado del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), le da en venta a la ciudadana MAYELY JAMILETH OSORIO HIDALGO un apartamento, ubicado en la Urbanización Pariapán, Bloque 17, Edificio 01, Apartamento 00-07, Planta Baja, de esta ciudad de San Juan de los Morros, del Estado Guárico. Este documento público surte plena prueba a tenor de los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, los cuales establecen:
“Artículo 1.357 Instrumento público o autentico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales popr un Registrador, por un Juez, u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
…ejusdem…
Artículo 1.360 El instrumento público hace plana fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación”.
2.- Contrato de arrendamiento: Consta de documento privado, Notariado por ante la Notaria Pública de los Municipios Juan German Roscio y Ortiz del Estado Guárico, de fecha primero (01) de Abril de 2008, que la ciudadana MAYELY JAMILETH OSORIO HIDALGO, dio en arrendamiento al ciudadano PABLO DIDNEY QUINTERO VILLAMIZAR un apartamento ubicado en la Urbanización Pariapán, Bloque 17, Edificio 01, Apartamento 00-07, Planta Baja, de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico. Este instrumento se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:
“Artículo 1.363 El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”.
Este documento prueba la relación arrendaticia alegada por la demandante, relación ésta que admite el demandado en la contestación de la demanda, y durante el desarrollo del proceso.
3.- Inventario de bienes muebles: Inventario contentivo de la descripción de los bienes muebles que se encuentran en el inmueble antes identificado, inventario este al cual se hace referencia en el contrato de arrendamiento suscrito de pleno consentimiento tanto por el demandado como por la demandante en su cláusula primera, parágrafo único, el cual establece:
“PARÁGRAFO ÚNICO: El arrendatario conviene que el inmueble recibido en arrendamiento se encuentra equipado con diversos moblajes y accesorios que no forman parte del arrendamiento, pero que el arrendatario puede usarlos como buen padre de familia mientras no sean retirados parcial o totalmente por la arrendadora. Los mismos constan detalladamente en inventario elevado por separado en instrumento privado de fecha 1 de Abril del 2008, se considera parte del presente contrato a los efectos de su descripción y entrega”.
En consecuencia, el inventario de bienes muebles obtiene valor probatorio.
4.- Carta Misiva: De fecha 25 de Enero del 2009, documento que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.371 del Código Civil puede hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, siempre que en ellas se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controviertan y, en el presente caso constituye una prueba que es idónea para demostrar el conocimiento en que se encontraba el demandado de la intención de la arrendataria de no suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con este.
De igual forma se observa en diligencia introducida por el Abogado JESÚS BALMORE de fecha 30 de Octubre de 2009, folios 47 y 48, en la cual confirmó impugnación de la referida carta misiva, impugnación esta que nunca realizo en el lapso legal correspondiente, todo en virtud de lo dispuesto en el artículo 429 en su segundo aparte del Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 429 Los instrumentos público y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte”. (Subrayado nuestro).
Es por lo antes expuesto que este Tribunal le otorga valor probatorio.
Probanzas de la parte demandada
1.- Contrato de arrendamiento: Otorgado valor probatorio anteriormente por cuanto de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba… una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que la produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez el juez valorarlas.
2.- Inventario de bienes muebles: valorado anteriormente, de acuerdo al principio de la comunidad de la prueba.
3.- Denuncia interpuesta por ante Alcaldía del Municipio Roscio: Anexa a Acta de Solicitud de Intervención de la Oficina de Inquilinato Adscrita a la Alcaldía del Municipio Roscio, de fecha 24 de Septiembre de 2009, mediante la cual el demandado manifiesta el deseo de la demandante de aumentar el canon de arrendamiento fijado en el contrato, la cual carece de valor probatorio por cuanto no guarda relación con el fondo de la demanda que nos ocupa que por cumplimiento de contrato incoara en su contra la ciudadana MAYELY JAMILETH OSORIO HIDALGO.
4.- Planilla de depósito: Del Banco Banesco Nº 249050317, del Banco de Venezuela Nº 88051126, 88311190, 94322572, 97226048, 92547176 y del Banco Provincial Nº 000000076, 000000084, 000000090, 000000097, 000000100, 000000107, 000000110, 00000014 y 000000120, así como cuatro recibos de pago del condominio y los últimos recibos de los servicios de luz y agua. En cuanto a las pruebas presentadas, esta juzgadora decide que son impertinentes por cuanto no guarda relación con el fondo de la demanda.
5.- Pruebas testimoniales: De las ciudadanas ELIANA DEL CARMEN DIAZ, SONIA BEATRIZ NARVÁEZ, ANDREA DEL CARMEN ALBORNOZ y CARLOS NARVÁEZ. Los actos mediante los cuales iban a rendir testimoniales las ciudadanas ELIANA DEL CARMEN DIAZ, SONIA BEATRIZ NARVÁEZ, ANDREA DEL CARMEN ALBORNOZ, fueron declarados desiertos por cuanto no fueron presentadas ante este Tribunal.
En cuanto a la testimonial del ciudadano CARLOS NARVÁEZ, afirma que conoce al ciudadano PABLO DIDNEY QUINTERO VILLAMIZAR, que tiene conocimiento de que habita el inmueble supra señalado en calidad de arrendatario con su familia. Este testimonio a juicio de esta sentenciadora no aporta evidencia alguna para complementar la veracidad de los alegatos presentados por la demandada.
Analizados y valorados los elementos probatorios traídos a los autos por las partes, estima quien sentencia que se encuentra plenamente demostrado PRIMERO, que existe una relación arrendaticia a tiempo determinado entre la ciudadana MAYELY JAMILETH OSORIO HIDALGO y el ciudadano PABLO DIDNEY QUINTERO VILLAMIZAR sobre el inmueble antes descrito, que el demandado se encuentra ocupando actualmente en calidad de arrendatario. SEGUNDO: La ciudadana MAYELY JAMILETH OSORIO HIDALGO le solicito al demandado el cumplimiento del contrato de arrendamiento, específicamente lo establecido en la cláusula cuarta de esta, por encontrarse vencido el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos y de igual forma el lapso de la prorroga legal correspondiente es por que la presente acción tiene que prosperar en derecho como efectivamente se señalará en la parte dispositiva del presente fallo. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
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