REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS


ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2008-002300


PARTE DEMANDANTE:
CARMINE SIMONE SEBASTIANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de las Cédula de Identidad Nº 5.523.935, actuando en representación de la ciudadana DOMENICA SIMONE SEBASTIANO, italiana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº E-891.612.-

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
RAUL ALVAREZ PALACIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.368.-

PARTE DEMANDADA:



SPARKIN ORLANDO ACOSTA BASTIDAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 9.972.909.-

JOSE GREGORIO HERNANDEZ CASARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 103.571.-


APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:


MOTIVO:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 26 de Septiembre de 2008 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial que fue asignada al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que la admite mediante auto de fecha 01 de Octubre de 2008, ordenándose el trámite conforme a las reglas del procedimiento breve.-
Narra la actora en su libelo que en fecha 14 de Abril de 2005 celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano SPARKIN ORLANDO ACOSTA BASTIDAS sobre un inmueble constituido por el apartamento ubicado en el tercer (3er) piso, distinguido con el Nº 3, del edificio CLEBEN, ubicado en la Calle Sucre del Municipio Chacao del Estado Miranda, que se pactó una duración de seis (6) meses fijos y un canon de arrendamiento de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (BS.700.000,00) mensuales, hoy SETECIENTOS BOLÍVARES (BS. 700,00).-
Continúa la demandante indicando que el arrendatario ha dejado de pagar tres (3) mensualidades desde la correspondiente al mes de Julio respecto de la cual afirma haber recibido un cheque librado contra una cuenta del Banco Provincial y que el mismo no fue pagado por el Banco.- Así afirma que el arrendatario ha incumplido el contrato de arrendamiento y que por tanto pide la resolución del mismo, además del pago de la cantidad de DOS MIL CIEN BOLÍVARES (BS.2.100,00) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto y Septiembre del año en curso, más aquellos que se sigan venciendo durante el tiempo que dure el procedimiento.-
En fecha 03 de Noviembre de 2008 el alguacil deja constancia de haber practicado la citación del demandado quien en fecha 05 de Noviembre de 2008 contestó la demanda solicitando al Tribunal que requiriera a la parte actora presentase el Titulo de Propiedad del inmueble para aclarar la cualidad de la ciudadana DOMENICA SIMONE SEBASTIANO y para verificar que apartamento se está demandando, pues en el libelo de la demanda se refiere al apartamento 3 del piso 3 del edifico CLEBEN, mientras en el contrato de arrendamiento se indica un apartamento distinguido con el numero 1 del segundo piso del referido edificio.-
Convino que es cierto que pacto el contrato de arrendamiento de fecha 14 de Abril de 2005 pero agrega que el mismo quedo sin efecto al suscribirse un nuevo contrato privado en fecha 29 de Agosto de 2007.- Igualmente convino que se pactó un canon de arrendamiento de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES BS.700.000,00) hoy SETECIENTOS BOLÍVARES (BS.700,00), pero que tal situación violenta la Resolución de congelación de alquileres y afirma que la arrendadora confiesa cobrar sobrealquileres.- Rechazó la afirmación de que se encuentre insolvente en el pago del canon de arrendamiento significando que no le fue informada la devolución del cheque que ha cumplido cabalmente con el pago de la pensión de arrendamiento desde el año 2005 y que además entregó a la arrendadora un cheque por la pensión del mes de Agosto del año 2008.-
Continuó señalando, que si bien, el cheque que libró para el pago del alquiler no tenía fondos, el mismo no fue presentado en la oportunidad acordada y que por tal circunstancia es que se insolventa en el pago e alquiler.- Solicitó se le informe que contrato de arrendamiento está vigente ya que no lo sabe.- Que los beneficios que concede la ley a los arrendatarios son de carácter irrenunciable por lo que pide que el Juzgado no tutele la pretensión de la actora y en definitiva pide se declare sin lugar la demanda.-

En la oportunidad correspondiente las partes presentaron las probanzas que adelante se relacionan, valoran y aprecian.-

Así ha quedado garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en el curso del iter procesal, definidos los límites de la controversia y el tema decidemdum y, a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo.-

II
PRUEBAS
Durante el curso del proceso la actora trajo a los autos las siguientes probanzas:
1) Cursante del folio siete (7) al folio diez (10) del expediente Instrumento Autenticado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Chacao que contiene el contrato de arrendamiento suscrito por las partes aquí en conflicto en fecha 14 de Abril de 2005.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como prueba plena respecto a la existencia de la relación locativa.-

2) Cursante al folio once (11) del expediente cheque librado por el arrendatario a favor de la arrendadora, esta instrumental se valora conforma a la norma contenida en el 1364 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que el arrendatario emitió el mismo para pagar pensiones de arrendamiento y que el mismo no fue pagado por el banco.-

Por su parte el arrendatario incorporó a las actas las siguientes probanzas:

1) Cursante del folio treinta y uno (31) al folio treinta dos (32) del expediente instrumento privado que contiene contrato de arrendamiento suscrito por las partes aquí en conflicto en fecha 29 de Agosto de 2007.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como prueba plena respecto a la existencia de la relación locativa.-

2) Cursantes del folio treinta y tres (33) al folio treinta y seis (36) estados de cuenta del Banco Provincial, esta probanza se desecha por ilegal por cuanto se trata de un instrumento emanado de tercero en cuyo establecimiento no se cumplió la previsión del artículo 431 Código de Procedimiento Civil.-

3) Cursante al folio treinta siete (37) del expediente tres (3) recibos emitidos por el canon de arrendamiento de los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2008.- Estas se valoran conforme a las normas contenidas en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil y se aprecian como plena prueba del pago del arrendamiento correspondiente a los meses en ellos referidos.-

4) Copia fotostática de Cédula de Identidad número 9.972.909 a nombre del ciudadano ACOSTA SPARKIN, esta probanza se desecha por impertinente ya que no guarda relación con el tema probatorio de la controversia.-

III
Como punto previo debe advertirse, respecto al pedimento del actor de que se considere confeso al demandado por cuanto la contestación no esta firmada por el abogado que lo asistió; en este sentido, se advierte que al folio veintiocho (28) del expediente se evidencia el “visado” colocado por el profesional del derecho, con lo cual se demuestra su intervención en esa actuación y por tanto debe desecharse este pedimento y así se decide.-

Resuelto lo anterior en la presente causa, la parte actora pretende la Resolución del contrato que dice haber celebrado en fecha 14 de abril de 2005, en el cual en cuanto a la duración temporal se dispone: “ …El tiempo de vigencia del presente contrato será de un año fijo teniendo su fecha de inicio el día de su protocolización ante la Notaria Publica…” esta protocolización ocurrió en 14 de abril de 2005 de modo que el lapso contractual expiro el 14 de abril de 2006, fecha a partir de la cual entra en aplicación para el arrendamiento que nos ocupa la prorroga legal que por corresponder por seis meses extiende la relación hasta el 14 de septiembre de 2006. A partir de esta fecha y dado que no hay otro contrato a término fijo suscrito se produjo la tacita reconducción prevista en el artículo 1600 del Código Civil en el que se prevé:
“Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.-(Negrillas y cursivas del Tribunal)

Existe un contrato privado suscrito por las partes aquí en conflicto en fecha 29 de Agosto de 2007 al cual le asignan las partes una vigencia de seis (6) meses.- Ahora bien, la posibilidad de que las partes celebren un arrendamiento a término fijo luego de haberse producido a tacita reconducción, a nuestro juicio, no existe dado que implica para el inquilino la renuncia del régimen de protección que para la terminación de los contratos a tiempo determinado fija el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al regular la acción de Desalojo.-

Así las cosas, es claro que en el presente caso las partes están vinculadas por un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y se ha ejercido la acción de resolución de contratos que se prevé en el artículo 1167 del Código Civil, fundada en el incumplimiento respecto al pago de la pensión de arrendamiento en forma oportuna.-

Reiteradamente ha señalado la doctrina nacional que respecto a los arrendamientos a tiempo determinado procede la acción de desalojo cuando el hecho que sirve de fundamento está previsto como una de las causales de procedencia que taxativamente dispone el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así el ejercicio de la acción del derecho común queda excluida en esta hipótesis y limitada solamente a los casos distintos de los supuestos contenidos en la referida norma.-

En efecto en casos como el presente no está dado al Juez alterar la calificación de la acción que ha realizado el demandante, pues, con ello se apartaría del deber de decidir con apego a la verdad que impone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de octubre de 2005, frente a una denuncia basada en el hecho de haberse ejercido la acción de desalojo y haberse decidido la resolución de contrato, estableció que:
“…la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues, contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el Tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse.
Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con es juzgamiento, no sólo se apartó de la letra del artículo 12 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, ….” .- (Negrillas y cursivas del Tribunal).-

Vale agregar que en nuestra doctrina venezolana el autor patrio Gilberto Guerrero Quintero, en su Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario opina que la “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate.- En cambio, “la acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eiusdem.-

De modo que la acción ejercida es improcedente y así se declara.

IV
En fuerza de los razonamientos que anteceden este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que la Ley le confiere declara SIN LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO intentada por la ciudadana CARMINE SIMONE SEBASTIANO, contra el ciudadano SPARKIN ORLANDO ACOSTA BASTIDAS, ambas partes antes identificadas en el cuerpo de la decisión.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandante perdidosa al pago de las costas procesales.-

Regístrese, Publíquese y Déjese Copia.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los Doce (12) días del mes de Enero del año dos mil nueve (2.009).- Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha, 12 de Enero de 2009, siendo las 11:17 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
Exp. Nº AP31-V-2008-002300
VMDS/ntj*