TSJ Regiones - Decisión

Republica Bolivariana de Venezuela.
En su Nombre.
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario
de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico.
199° y 150°

ACTUANDO EN SEDE: Civil
EXPEDIENTE N°: 7.058-08
MOTIVO: Resolución de contrato de arrendamiento
PARTE ACTORA: José Alerto Rodríguez Corte.
PARTE DEMANDADA: Pedro Alfonso Machado Cordero
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado Carlos Eduardo Toro Valera, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 78.820.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: abogado Roberto Bolívar inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 29.849.
I
Subieron las presentes actuaciones, provenientes del Juzgado de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial Estado Guárico, según oficio 2970-08, de fecha 19 de noviembre del año 2008, con motivo de la apelación interpuesta por el abogado Roberto Bolívar, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 29.849. contra la decisión dictada por el Tribunal a quo de fecha 11 de noviembre de 2008 con motivo del juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuso en contra de su representado el ciudadano José Alberto Rodríguez Corte, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.715.924, de este domicilio, estando debidamente asistido de abogado.
Por auto de este Juzgado de fecha 24 de noviembre del año 2008, se le dio entrada a esas actuaciones, y, se abocó al conocimiento de la causa, la Abogado Esthela Carolina Ortega Velásquez quien fuese designada como Juez Provisoria de este Tribunal.
Alega el actor que su representada LA TABERNA DE DON BASILIO C.A, cedió en arrendamiento al ciudadano Pedro Alfonso Machado Cordero, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 9.888.567, un bien constituido por el anexo destinado al servicio de restaurante, de la empresa denominada “La Taberna de Don Basilio C.A”, conjuntamente con su mobiliario. Todo lo cual se encuentra situado en la parte derecha del local No. 222, ubicado en la Avenida Bolívar cruce con calle Bermúdez de esta localidad de San Juan de los Morros del Estado Guárico, específicamente en la planta baja del Edificio El Carabobeño, donde la empresa ejerce su objeto comercial.
El canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) mensuales, que el arrendatario se obligó a pagar por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en el domicilio donde se encuentra el bien arrendado, tal como quedó establecido en la cláusula segunda del contrato.
La duración del contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula tercera por el lapso de un (1) año, es decir, desde el 05 de enero del año 2.006 hasta el 05 de enero del año 2.007. Pero es el caso que una vez expirado el lapso de arrendamiento, ambas partes de mutuo y común acuerdo, pactamos la continuidad de la relación arrendaticia, es decir, que transformamos la relación contractual “a tiempo indeterminado”, por lo cual no celebramos nuevamente otro contrato escrito, sino que asumimos la tácita reconducción del contrato. Asimismo quedó pactado que en lo sucesivo el canon de arrendamiento sería la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo.
Acordando en la cláusula décima cuarta la facultad del arrendador solicitar la resolución del contrato y su entrega inmediata totalmente desocupado, en caso de que el arrendatario incumpliese con una cualesquiera de las cláusulas estipuladas.
Sigue alegando el actor, que el arrendatario, ciudadano Pedro Alfonso Machado Cordero, a pesar de haberse obligado a pagar el 30% de energía eléctrica y el 50% del servicio de agua, en proporción al consumo general del inmueble total, según se evidencia de la cláusula décima primera del referido contrato de arrendamiento, éste se ha negado a pagarlos a partir del mes de noviembre de 2.007, todo ello por el solo hecho de habérsele solicitado la entrega del anexo arrendado en virtud de las reparaciones y transformaciones que se les efectuarían al establecimiento comercial en general. Desde ese entonces solo consigna a través de Tribunales, sólo el monto correspondiente al canon de arrendamiento y no consigna el pago del porcentaje por concepto de energía eléctrica y luz.
Sigue exponiendo el demandante, que el arrendatario procedió a transformas –sin autorización alguna- el mecanismo de acceso interno al referido anexo arrendado, pues este tenía su entrada por la puerta principal del Edificio El Carabobeño, y por la parte de adentro se abría la puerta Santamaría para darle acceso al publico. Desde el mismotes de noviembre de 2.007, el arrendatario procedió a transformar la puerta Santamaría que le da acceso al público, y la colocó a abrir por la parte de afuera, procediendo desde ese entonces a individualizar el referido anexo y a entrar y salir directamente desde la calle Bermúdez, impidiéndole a el arrendador mantener el control pactado de ingreso interno al establecimiento comercial, colocando en una situación de inseguridad las instalaciones del bar, todo lo cual evidencia la violación de la cláusula séptima del citado contrato de arrendamiento.
Hace referencia el demandante, que el arrendatario ha incumplido con la obligación de costear las medidas de sanidad e higiene del anexo arrendado, tal como se acordó en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, todo lo cual se evidencia en notificación No. 36942 emanada de la Contraloría Social del Ministerio de Salud y Desarrollo Social, de fecha 15 de abril de 2.008, donde se deja constancia de las deficiencias que posee el anexo destinado a restaurante, es decir, deterioro de paredes, techos y mallas antisépticas, falta de tapas a los recipientes de basura y reparación de sanitarios, siendo esa la razón por la cual se negó la renovación del permiso sanitario.
Fundamentó la acción en los artículos 1.159, 1.160 y 1.579 del Código Civil y en los artículo 1, 33 y 34 literales “b”, “c” y “e” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por las razones anteriormente expuestas, es por lo que procedió a demandar al ciudadano Pedro Alfonso Machado Cordero, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: a resolver el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 12 de diciembre de 2.005; SEGUNDO: a entregarle a su representada de manera inmediata el anexo y mobiliario arrendado, libre de personas y cosas, en el mismo perfecto estado en que lo recibió; TERCERO: a pagar las costas que genere el presente juicio incluyendo costos y honorarios profesionales.
Estimó la presente acción en la cantidad de cuatro mil bolívares fuertes (Bs. 4.000,oo), y solicitó la citación del demandado ciudadano Pedro Alfonso Machado Cordero.
Admitida la demanda por el Tribunal a quo, en fecha 05 de agosto de 2.008, se acordó la citación del accionado.
Citado el arrendatario, opuso cuestiones previas y contestó el mérito de la causa, según escrito de fecha 19 de septiembre del año 2008. De esa contestación, aparece que opone la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem, en base a la siguiente motivación: la parte actora demanda la resolución de contrato de arrendamiento de fecha 12 de diciembre de 2.005y la entrega del anexo y mobiliario arrendado, sin embargo llama la atención que además de ello, también solicita en el petitorio del libelo que en la negativa del arrendatario de entregar el bien arrendado a pesar de los múltiples requerimientos que le ha formulado para que le entregue a los fines de la reestructuración y reparación. Asimismo, sostienen al invocar el derecho, que por imperio del artículo 1.159 del Código Civil, como Ley entre las partes, el incumplimiento de todas y cada una de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento que acompaña al escrito libelar, invocando igualmente el Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario que rige el presente caso y muy especialmente los artículos 1, 33 y 34 literales “b”, “c” y “e”, siendo éste último a los fines resolutorios por vía contractual.
En tal sentido, se evidencia que la parte actora pretende acumular a una demanda la resolución de contrato de arrendamiento, y además, pretende el desalojo del bien arrendado, incurriendo en una acumulación prohibida de pretensiones, pues afirma el accionante que ante el incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones legales y contractuales que le imponía el presente contrato de arrendamiento, peticiona la resolución judicial del contrato y al mismo tiempo aspira el desalojo por reestructuración y reparación del anexo arrendado, pretensiones estas que resultan contrarías entre sí.
Por otra parte se aprecia igualmente que la parte actora pretende el pago de honorarios profesionales de abogados, lo cual debe tramitarse por un procedimiento especial distinto al procedimiento breve, por el cual se ventila la acción resolutoria o de desalojo, como lo establece la disposición contenida en el artículo 33 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario. En efecto el reclamo de honorarios originados con ocasión de un juicio debe tramitarse de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 22 de la Ley de Abogados y conforme a los criterios establecidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia.
SEGUNDO: la del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Se observa que el instrumento fundamental acompañado a la demanda por la parte accionante, es una copia fotostática simple de un documento privado de un contrato de arrendamiento, la cual no tiene valor probatorio alguno en ninguna fase del proceso, mucho menos iniciándose éste, Porque esa copia fotostática simple del instrumento privado producido en el libelo no se le puede conceder valor alguno, por ni ser documento privado reconocido o autenticado, en virtud de que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no le concede ningún efecto probatorio.
Sostiene el demandado, que la acción resolutoria incoada en el presente caso es inadmisible, dado que el demandante para sustentar la demanda con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, como es la resolución del contrato de arrendamiento, acompañó en copia fotostática simple, aplicó lo previsto en el artículo 1559 del Código Civil venezolano, en el mismo contrato de arrendamiento y en los artículo 1, 33 y 34 literales “b”, “c” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero sin embargo se constata que el fundamento en el cual se basa la presente acción resolutoria no se corresponde a ninguna de las legalmente establecidas, debido a que como antes se indicó que el documento fundamental de la acción fue traído a los autos en copia simple fotostática simple, lo que representa que no se le pueda atribuir valor alguno a éste, el mismo debe ser desechado del proceso.
Contestó el fondo de la demanda, rechazó, negó y contradijo lo peticionado por la parte actora en su libelo de demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por ser improcedente, dado que la copia fotostática del documento arrendaticio acompañado al libelo de la demanda no produce certeza del hecho adicionado en el escrito libelar, y en consecuencia dicho instrumento no produce plenos efectos probatorios, por ser una simple copia de un documento privado que está prohibido por la ley, debido que las instrumentales de forma privada deben constar en original en la oportunidad de la introducción del libelo de demanda para producir efecto jurídico, por lo tanto, si ese contrato de arrendamiento privado era el instrumento fundamental de la pretensión de la parte actora, ha debido ser acompañado en original en la oportunidad de la introducción del libelo de demanda y no en fotocopia simple.
Procedió a impugnar la copia del instrumento privado simple acompañada, marcado “D”, al escrito de demanda como fundamento de lo peticionado por el acto.
Rechazó, negó y contradijo la exposición realizada por el demandante en su libelo de demanda en cuanto haber cedido en arrendamiento al ciudadano Pedro Alfonso Machado Cordero un anexo destinado al servicio de restaurante, con su inmobiliario perteneciente al fondo de comercio “La Taberna de Don Basilio C.A”, en fecha 12 de diciembre de 2.005, comenzando a regir el día 05 de enero de 2.006, con vencimiento el día 05 de enero de 2.007, por un lapso de un año fijo, pero que una vez concluido éste, el mismo pasó a tiempo indeterminado por acuerdo entre las partes contratantes, así mismo adujo que el contrato se pactó el canon de arrendamiento en quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), siendo aumentado por acuerdo entre ellos en la cantidad de seiscientos mil bolívares mensuales (Bs. 600.000,oo), por no ser ciertos los hechos descritos, expone: “que la relación que unió a mi representado con la parte demandante es de naturaleza verbal, porque la parte accionante estaba conciente que la relación arrendaticia que lo une a mi representado, no se podía regir por un contrato escrito, debido a que el arrendador a su vez, es arrendatario por suscribir un contrato escrito autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros del Estado Guárico de fecha 13 de septiembre de 2.001, quedando inserto bajo el No. 13, Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría con el ciudadano Donato Viggiano, venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio, cédula de identidad No. 7.277.000, cuyo objeto es un inmueble propiedad del antes identificado ciudadano, destinado para el funcionamiento del ente mercantil, que hoy me demanda, que le prohíbe cederlo o traspasarlo a terceras personas, por cuanto en la cláusula sexta del contrato en cuestión donde se obliga la arrendataria a no cederlo, ni traspasarlo a terceras personas”.
Negó, rechazó y contradijo por ser falso de toda falsedad el alegato de que su representado le solicitó al accionante la entrega de cincuenta millones de bolívares (Bs. 50.000,oo) para poder hacerle entrega del inmueble arrendado, con fundamento a que dicho monto era por concepto de punto comercial.}Negó, rechazó y contradijo el incumplimiento del pago del 30% del servicio de energía eléctrica y el 50% del servicio de agua, por ser incierto, dado que su representado ha cumplido cabal y mensualmente con el pago que le corresponde por dichos conceptos, de hecho, que hasta la presente fecha en ningún momento le han suspendido dichos servicios por falta de pago.
Negó, rechazó y contradijo, que su representado transformó sin autorización alguna, la puerta Santamaría que le da acceso al público, y que la colocó para abrir por la parte de afuera del anexo arrendado, también es falso de toda falsedad, por cuanto esa puerta siempre ha funcionado de esa manera, de hecho que por máxima de experiencia todo local de acceso al público, tiene acceso por su puerta principal que se abre y se cierra por fuera.
Negó, rechazó y contradijo que la no renovación del permiso sanitario por parte de la Contraloría Social del Ministerio de Salud y Desarrollo Social fue por las deficiencias que posee el anexo destinado a restaurante, en virtud, de que en primer lugar, todas las dependencias sanitarias del anexo arrendado se encuentran aseadas y en perfecto estado de uso, las paredes están pintadas y limpias cumpliendo también con la asepsia debida de los recipientes de basura y las mallas antisépticas, y en segundo lugar, tal responsabilidad corresponde al accionante, por ser como fondo de comercio el responsable como titular ante la autoridad sanitaria, y tercero, en el supuesto que se haya negado a la renovación del permiso sanitario, sería en ese caso en la Tasca donde funciona el Bar, dado a que sus instalaciones sanitarias se encuentran dañadas, escrito de contestación que riela del folio 51 al 56, ambos inclusive, del expediente.
Por escrito de fecha 26 de septiembre de 2.008, el ciudadano José Alberto Rodríguez Corte, expuso: PRIMERO: en el escrito de contestación de la demanda la parte accionada impugnó de manera genérica simple la documental que cursa al escrito de demanda marcada con la letra “D” contentiva del contrato de arrendamiento como instrumento fundamental de la demanda, alegando que se trata de una copia simple de un instrumento privado. Siendo tal afirmación totalmente inexacta en virtud de que se trata de un documento privado en original plenamente suscrito de puño y letra de las partes contratantes, igualmente está plenamente visado por el abogado redactor y fue impreso en una “impresora matriz”. En consecuencia el demandado debió haber impugnado por la vía del desconocimiento de la firma el citado instrumento y como quiera que no hizo uso de ese medio procesal en la oportunidad de la contestación de la demanda debe tenerse tal instrumental privada plenamente reconocida y con todo su valor probatorio. SEGUNDO: rechazó a todo evento, las cuestiones previas opuestas, en primer lugar por que es falso que en la demanda se ha incurrido en una acumulación prohibida, en virtud de que se trata de una resolución de contrato de arrendamiento cuya consecuencia inmediata es la entrega material del bien arrendado por lo que tal pedimento no es contrario a derecho; en segundo lugar, tampoco es cierto que exista una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta por las razones invoca el demandado, máxime cuando se trata de un documento privado plenamente reconocido por el demandado. TERCERO: rechazó la versión de que la relación arrendaticia se haya efectuado de manera verbal, en virtud e las razones expuestas en el primer punto de este escrito, dado que se trata de un contrato que nació escrito y a tiempo determinado y posteriormente se transformó en indeterminado. Igualmente debe sucumbir el argumento de la existencia de un contrato autenticado entre el demandante y el ciudadano Donato Viggiano, en virtud de que el legitimado activo para invocar cualquier derecho que se derive de ese contrato es precisamente este último ciudadano nombrado, a tenor de lo establecido en el artículo 140 de la norma adjetiva, escrito que riela al folio 57 del expediente.
En fecha 26 de septiembre de 2.008, el ciudadano José Alberto Rodríguez Corte, estando debidamente asistido de abogado, confirió poder apud acta al abogado Carolos Eduardo Toro Valera, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 78.820, riela al folio 59 del expediente.
Por escrito de fecha 01 de octubre de 2008, la parte demandada promovió pruebas de la siguiente manera: Capítulo I. Adquisición Procesal. Capítulo II. De la Comunidad de la Prueba. Capítulo III. Instrumentos. Capítulo IV. Experticia. , riela al folio 60, 61 y 62 del expediente.
Por escrito de fecha 03 de octubre de 2008, promovió prueba la parte actora de la siguiente manera: PRIMERO. MERITO DE AUTOS Y LA CONFESION; SEGUNDO: PRUEBAS DOCUMENTALES; TERCERO, PRUEBA TESTIMONIAL.
Por auto del Tribunal de fecha 03 de octubre de 2.008, consta haberse admitido las pruebas, riela al folio 109 del expediente.
En fecha 10 de octubre de 2.008, el abogado Roberto Bolívar, presento escrito contentivo de informes, riela al folio 113 del expediente.
En fecha 14 de octubre de 2.008, elaborado Roberto Bolívar, presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la actora, riela al folio 115 del expediente.
En fecha 22 de octubre el abogado Carolos Toro, presentó escrito con consideraciones hechas a los escritos presentado por el abogado Roberto Bolívar, riela al folio 116 del expediente.
Por auto del Tribunal a quo, de fecha 22 de octubre de 2.008, difirió el lapso para dictar sentencia en el presente juicio, riela al folio 119 del expediente..
Por auto del Tribunal a quo, de fecha 29 de octubre de 2.008, se abocó al conocimiento de la causa la abogado Janilbet Coromoto Morales Bautista, riela al folio 120 del expediente, quien dictó sentencia en fecha 11 de noviembre de 2.008, declarando con lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento interpusiera el ciudadano José Alberto Rodríguez Corte en contra del ciudadano Pedro Alfonso Machado Cordero.
En fecha 14 de noviembre de 2.008, el abogado Roberto Bolívar, apeló de la sentencia dictada por el Tribunal a quo, riela al folio 133 del expediente.
En fecha 24 d noviembre de 2.008, fue recibido el expediente proveniente del Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, fijándose el décimo día de despacho para decidir, riela al folio 136.
En fecha 04 de diciembre de 2.008, el abogado Roberto Bolívar, introdujo escrito, solicitando la incompetencia del Tribunal a quo, riela al folio 137 y 138 del expediente.
Por auto del Tribunal de fecha 12 de diciembre de 2.008, se difiere el lapso para dictar sentencia, riela al folio 139 del expediente.
En fecha 12 de diciembre de 2.008, el abogado Carlos Toro, consigno escrito con relación a la incompetencia alegada por el apoderado judicial de la parte demandada, riela al folio 140 del expediente.
II
El tribunal, pasa a pronunciarse, sobre las cuestiones previas opuestas, de defecto de forma de la demanda.
De la cuestión previa de defecto de forma:
Opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 eiusdem, en base a la siguiente motivación: la parte actora demanda la resolución de contrato de arrendamiento de fecha 12 de diciembre de 2.005. Asimismo, sostienen al invocar el derecho, que por imperio del artículo 1.159 del Código Civil, como Ley entre las partes, el incumplimiento de todas y cada una de las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento que acompaña al escrito libelar, invocando igualmente el Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario que rige el presente caso y muy especialmente los artículos 1, 33 y 34 literales “b”, “c” y “e”, siendo éste último a los fines resolutorios por vía contractual.
Expone el demandado, que la parte actora pretende acumular a una demanda la resolución de contrato de arrendamiento, y además, pretende el desalojo del bien arrendado, incurriendo en una acumulación prohibida de pretensiones.
Habiendo sido revisadas las actas que conforman el presente expediente, se constató que el demandante está solicitando la resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de las cláusulas contractuales, fundamentando su acción en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil en concordancia con los artículos 1, 33 y 34 literales “b”, “c” y “e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando quien aquí decide, salvo mejor criterio, que en ningún momento la parte demandante está incurriendo en una acumulación prohibida, ya que en caso de ser decretado la resolución de contrato de arrendamiento la consecuencia inmediata sería la entrega del bien cedido en arrendamiento. Por tal razón la cuestión previa opuesta es declarada sin lugar. Y así se decide.-
Con relación al alegato esgrimido por la parte demandada con relación a la pretensión de la parte actora al pago de honorarios profesionales de abogados, considera esta Juzgadora, que éste pago, perfectamente puede ser peticionado junto con las demás pretensiones que en el libelo se haga; teniendo el apoderado judicial de la parte que resulte vencedora en el juicio, el derecho a ejercer posteriormente, a través del procedimiento establecido en la Ley de Abogados para lograr el pago efectivo del mismo. Y así se decide.-.
SEGUNDO: la del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. Sigue alegando el demandado, que el instrumento fundamental acompañado a la demanda por la parte accionante, es una copia fotostática simple de un documento privado de un contrato de arrendamiento, la cual no tiene valor probatorio alguno en ninguna fase del proceso, mucho menos iniciándose éste, porque esa copia fotostática simple del instrumento privado producido en el libelo no se le puede conceder valor alguno, por ni ser documento privado reconocido o autenticado, en virtud de que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no le concede ningún efecto probatorio.
Con relación a la anterior cuestión previa opuesta por la parte demandada, ciudadano Pedro Alfonso Macha Cordero, después de haber sido revisado el referido contrato, que riela inserto en los folios 44 y vto, 45 y vto del presente expediente, el cual se anexó marcado con la letra “D”, se constató que el mismo fue consignado junto con otras documentales al libelo de la demanda y que ésta fue admitida en fecha 05 de agosto de 2.008.
El artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, establece: “la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento” (negritas y subrayado del Tribunal).
En base al artículo anteriormente trascripto, es por lo que la cuestión previa se declara sin lugar, ya que la parte demandada, se limitó a impugnar el referido instrumento, no haciendo uso del desconocimiento de instrumento privado contenido en la norma adjetiva. Y así se decide.-
Habiendo sido decididas las cuestiones previas opuestas, pasa este Tribunal a decidir sobre la incompetencia planteada por el abogado Roberto Bolívar, en fecha 04 de diciembre de 2.008, por ante este Tribunal, resolviéndolo de la siguiente manera: “Alegó el apoderado judicial de la parte demandada, que en el presente caso, que la naturaleza del contrato de arrendamiento es eminentemente mercantil, porque el mismo fue celebrado por una sociedad mercantil y por un comerciante, como lo refleja el contrato de arrendamiento; asimismo, el objeto del mencionado contrato es un anexo de la parte del restaurante para la venta de comida al público lo cual hace que se realice actos de comercio por parte del arrendatario. Igualmente se desprende del propio documento privado (contrato de arrendamiento) que sí tenía fines mercantiles”. “Manifestando el apoderado judicial de la parte demandada, que la presente acción corresponde conocerla en primer grado a un Tribunal de Primera Instancia en lo civil y Mercantil de la Circunscripción del Estado Guárico y no a un Tribunal de Municipio, como ocurrió en este caso.”
Considera quien aquí decide, que el Tribunal competente para haber conocido la presente causa, lo es cualquiera de los Tribunales de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, primero por la cuantía en que fue estimada la demanda y segundo ya que la materia que se está ventilando en el juicio es relativa a un contrato de arrendamiento de un local comercial, que perfectamente se adecua a lo establecido en el artículo 1° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.-
Habiendo sido decididas las cuestiones previas opuestas y habiendo sido resuelta la incompetencia planteada por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado Roberto Bolívar, este Tribunal pasa a decidir el fondo de la controversia.
La presente acción, es de resolución de contrato, con relación a la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; sobre un anexo ubicado en la Avenida Bolívar cruce con calle Bermúdez, local No. 222, San Juan de los Morros, Estado Guárico, cuyo contrato se encuentra inserto en los folios 44 y 45 del expediente. De ese instrumento se estipula un canon mensual de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) y plazo de duración de un (01) año, contados a partir del 05 de enero del año 2006 hasta el 05 de enero de 2.007, prorrogable por períodos iguales de un (01) año, por voluntad de ambas partes contratantes y al terminar el plazo fijo o alguna de sus prórrogas cualquiera de las partes no haya dado aviso por escrito con treinta (30) días de anticipación de su deseo de darlo por resuelto.
En este orden de ideas, alega el demandante, que el arrendatario procedió a transformar –sin autorización alguna- el mecanismo de acceso interno al referido anexo arrendado, pues este tenía su entrada por la puerta principal del Edificio El Carabobeño, y por la parte de adentro se abría la puerta Santamaría para darle acceso al publico. Desde el mismo mes de noviembre de 2.007, el arrendatario procedió a transformar la puerta santamaría que le da acceso al público, y la colocó a abrir por la parte de afuera, procediendo desde ese entonces a individualizar el referido anexo y a entrar y salir directamente desde la calle Bermúdez, impidiéndole a el arrendador mantener el control pactado de ingreso interno al establecimiento comercial, colocando en una situación de inseguridad las instalaciones del Bar, todo lo cual evidencia la violación de la cláusula séptima del citado contrato de arrendamiento.
Conforme al artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación. En este tipo de acciones, la carga de la prueba, la tiene el demandado, o sea el arrendatario, quien es la persona, que tiene que cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento.
Establecida esta premisa, se pasa a examinar las probanzas de las partes.
Pruebas de la parte actora.
PRIMERO, MERITO DE AUTOS Y LA CONFESION
Promovió la confesión que hace el demandado en su escrito de consignación de cánones de arrendamientos, que cursa en ese Tribunal según expediente consignatario No. 102-08, que agregó marcada con la letra “P-1”,y cuyo original se encuentra depositado en el archivo de ese Juzgado, al señalar: “…En fecha 12 de diciembre de 2.008 suscribí un contrato privado de arrendamiento de un local comercial con sus accesorios, ubicado en la calle Bermúdez, cruce con Av. Bolívar de esta ciudad, con la empresa mercantil La Taberna de Don Basilio C.A…” “…Pero es el caso que una vez finalizada el contrato de fecha 05 de enero de 2.007 lo prorrogamos de inmediato, verbalmente en iguales condiciones, salvo lo atinente al canon de arrendamiento mensual que lo pactamos en seiscientos mil (Bs. 600.000,oo). Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a la confesión invocada por el apoderado de la parte demandante, abogado Carlos Toro, de conformidad a lo establecido en el artículo 1.410 del Código Civil. Y así se decide.
SEGUNDO, PRUEBAS DOCUMENTALES
Promovió las documentales marcadas con las letras “A”, “B” y “C”, que cursan agregadas al escrito libelar.
De las documentales marcadas con la letra “A”, “B” y “C” constante de diecisiete (17) folios útiles la primera, trece (13) folios útiles la segunda y diez (10) folios útiles la tercera, todas pertenecientes al Registro Mercantil con sus respectivas modificaciones de la empresa “La Taberna de Don Basilio, C.A”. Este Tribunal les otorga pleno valor probatorio, por ser documento públicos, de conformidad a lo establecido en el artículo 1.357 del código Civil, ya que a través de éste se demuestra la existencia del fondo mercantil y la representación que detenta el ciudadano José Alberto Rodríguez Corte. Y así se decide.-
Con relación a la documental marcada con la letra “D”, contentiva del contrato de arrendamiento que rige la relación arrendaticia pretendida en resolución. Este Tribunal ya valoró la referida documental al decidir la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole entonces pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
Promovió las documentales marcada “P-2”, “P-3”, “P-4”, “P-5”, “P-6”, “P-8”, “P-9”, “P-11” y “P-12”. Este Tribunal las valora como indicio de conformidad a lo establecido en el los artículo 509, 510 y 511 del Código de Procedimiento Civil, ya que de las mismas se puede presumir que la cancelación de los servicios de luz, agua y aseo urbano han sido sufragados en su totalidad por el ciudadano Domingo Dos Santos. Y así se decide.-
Promovió legajo de documentales marcada P-11, en 10 folios útiles, contentivo de la solvencia de pago por concepto de energía eléctrica y los recibos emanados de la empresa CADAFE. Este Tribunal las valora como indicio de conformidad a lo establecido en el los artículo 509, 510 y 511 del Código de Procedimiento Civil, ya que de las mismas se puede presumir que la cancelación de el servicio de luz y aseo urbano han sido sufragados en su totalidad por el ciudadano Domingo Dos Santos. Y así se decide.-
Promovió legajo de documentales marcadas P-12, en 09 folios útiles, contentivo de la solvencia de pago por concepto de agua y aseo urbano y los respectivos recibos emanados de la empresa HIDROPAEZ. Este Tribunal las valora como indicio de conformidad a lo establecido en el los artículo 509, 510 y 511 del Código de Procedimiento Civil, ya que de las mismas se puede presumir que la cancelación de el servicio de agua ha sido sufragado en su totalidad por el ciudadano Domingo Dos Santos. Y así se decide.-
Promovió la documental marcada con la letra P-13, contentiva de Notificación No. 36942, donde se refleja que el demandado ha incumplido con las normas de higiene y seguridad en el local arrendado, de acuerdo a inspección que realizara la Contraloría Social del Ministerio de Salud y Desarrollo Social. Este Tribunal la valora como indicio, ya que las recomendaciones hechas en la referida notificación, al final entre paréntesis se ley (restaurante), por tal razón se puede presumir que las mismas fueron hechos sólo al área de restaurante. Y así se decide.-
Promovió la documental marcada con la letra P-14 en 09 folios útiles, contentiva del Procedimiento Administrativo Tributario aperturado recientemente por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria. Este Tribunal la valora como indicio, ya que las observaciones hechas en el acta, fueron hechas al restaurante, por tal razón se puede presumir que las infracciones fueron realizadas sólo por el restaurante. Y así se decide.-
Promovió la documental marcada con la letra P-15, contentiva de permiso de construcción menor emanado de la Alcaldía del Municipio Roscio, cuya original se encuentra en el expediente No. 1290-08 de ese Juzgado. Este Tribunal le otorga valor probatorio por tratarse de un documento administrativo. Y así se decide.-
Testimoniales.
Hecha la revisión de las actas que conforman el presente expediente se observa que no fue evacuada la prueba testimonial de los ciudadanos Jesús Rafael Piñero y de Jonathan Fernández, por haber sido declarado desiertos los actos, riela a los folios 111 y 112 del expediente.
Probanzas de la parte demandada.
CAPITULO PRIMERO, ADQUISICIÓN PROCESAL.
Alegó que conforme a la comunidad de la prueba, se sirve de los estatutos originales de la empresa demandante y de sus modificaciones que constan en las Actas de Asamblea de la parte demandante acompañadas al escrito que riela de los folios 56 al 66 del expediente, en virtud que de acuerdo al principio de la adquisición procesal, toda vez que cursa a los autos prueba alguna, deja de pertenecer al promovente, y pasa a pertenecer al proceso, y en consecuencia su representado puede valerse de ella. Considera quien aquí decide, que lo que rige en la presente relación arrendaticia es el contrato suscrito entre las partes, estableciéndose, en ese documento los parámetros que regirán el arrendamiento.- Y así se decide.-
CAPITULO SEGUNDO, DE LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA
De acuerdo al principio de la comunidad de la prueba, me sirvo de la confesión espontánea de la parte accionante, que consta mediante escrito acreditado en los autos en fecha 26 de enero de 2.008, que riela a los folios 57 y 58 de este expediente, donde se lee: “…siendo que la afirmación allí explanada es totalmente inexacta, en virtud de que se trata de un documento privado en original, plenamente suscrito de puño y letra de las partes contratantes, que se encuentra visado por el abogado redactor, y fue impreso en una impresora matriz…”, Documento éste, que ya fue valorado, siguiendo en este particular la misma suerte, por ende le otorga pleno valor probatorio, ya que el mismo no fue desconocido en la forma prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
CAPITULO TERCERO, INSTRUMENTOS.
Promovió de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el instrumento constituido por copia certificada del contrato de arrendamiento autenticado, por ante la entonces Notaría Pública de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico de fecha 31 de septiembre de 2.001, suscrito por la empresa La Taberna de Don Basilio C.A y el ciudadano Donato Viggiano, expedida el 25 de septiembre de 2.008, por la hoy Notaría Pública de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico. Este Tribunal a pesar de estar en presencia de un documento autenticado, no le otorga ningún valor al mismo, por cuanto la parte promovente no determina el objeto de la referida prueba. Y así se decide.-
CAPITULO CUARTO, EXPERTICIA.
Promovió la prueba de experticia prueba que no es valorada por cuanto la misma no fue evacuada. Y así se decide.-
Así las cosas, del análisis probatorio, aparecen demostrado la relación arrendaticia alegada como existente entre las partes, y, que consta de documento privado, que no fue desconocido por la parte demandada. De este instrumento, aparecen establecidos las cláusulas sobre las cuales se regirá el presente contrato de arrendamiento. En efecto, el arrendador, alega como insolutas, los porcentajes correspondientes al pago de servicio de luz, agua y aseo urbano correspondientes a los meses de diciembre del año 2.007 y de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2.008. El demandado arrendatario, se excepcionó en el pago. Sin embargo, el demandado no demostró el pago de los porcentajes correspondientes a la cancelación de los servicios de luz y agua, que configuran como la Ley entre las partes, una causa de resolución del contrato, aparte de no haber demostrado que las infracciones no eran causa imputable al arrendatario. Por otro lado, la acción aparece tipificada en el artículo 33, del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo demás, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer, gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. Y de acuerdo, al artículo 1.167 del Código Civil, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En el presente caso, y de acuerdo a la carga distributiva de la prueba, y en este tipo especial de acciones, la prueba de haber pagado, la tiene el demandado, que al haber sucumbido en este intento, la acción debe ser declarada como procedente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
III
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, actuando en su competencia civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la acción de resolución de contrato de arrendamiento, intentada por José Alberto Rodríguez Corte, contra Pedro Alfonso Machado Cordero, ambos identificados anteriormente, con relación a un inmueble ubicado en la Av. Bolívar cruce con calle Bermúdez, local No. 222, San Juan de los Morros, Estado Guárico. Se declara sin lugar las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. Se declara sin lugar la apelación interpuesta por el abogado Roberto Bolívar, en fecha 14 de noviembre de 2.008. En consecuencia, se confirma la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico de 11 de noviembre de 2008. Así se decide.-
Se condena en costas a la parte demandada apelante, conforme al artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. San Juan de los Morros, a los veintiséis (26) días del mes de enero del año dos mil nueve. Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

La Juez Provisorio,

Abg. Esthela Carolina Ortega Velásquez.-

La Secretaria,

Abg. Marisel Peralta Ceballos.

En la misma fecha siendo las 2:30 p.m. se publicó, y se registró la anterior sentencia. Se dejaron las copias ordenadas.
La Secretaria,
ECOV.-
EXP. N° 7.058-08