TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, cuatro de junio de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO N° AP31-V-2009-000699.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES
Desalojo.-
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano JESÚS ALBERTO ANTIAS GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad N° V-16.005.430. Asistido en la causa por el profesional del derecho, abogado Jesús David Antías González, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 39.649.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana MARTA KATERINA MERLO DE PACHECO, venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad N° V-10.110.803. Asistida por el abogado Salvador Jesús Salas Maraña, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 63.825.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Desalojo incoara el ciudadano Jesús Alberto Antias González, en contra de la ciudadana Marta Catherine Merlo de Pacheco, ambos plenamente identificados en el fallo.
En efecto, mediante escrito presentado en fecha 30 de Marzo de 2009, la parte actora incoó su pretensión de Desalojo, argumentando en síntesis:
1.- Que en fecha 27 de Noviembre del 2002, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 46, Tomo 113 de los libros de autenticaciones, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Marta Catherine Merlo de Pacheco, sobre el inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° 11-02, piso 11 del Edificio denominado Los Robles, situado en la carretera vieja Petare-Guarenas, Urbanización Araguaney, del Estado Miranda.
2.- Que el último canon de arrendamiento se convino en la suma de Quinientos Bolívares Fuertes (500,00 Bs.f.), mensuales.
3.- Que la arrendataria ha incumplido con el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de Diciembre de 2007, Enero, Febrero y Marzo de 2008, debiendo a la fecha de la interposición de la pretensión, cuatro meses de alquiler.
4.- Que en virtud del incumplimiento de la arrendataria, procede a demandarla para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en: A.- El Desalojo del bien inmueble arrendado; B.- En cancelar la suma de Dos Mil Bolívares Fuertes (2.000,00 Bs.f.), por concepto de cánones de arrendamiento insolutos, los cuales alcanzan cuatro (04) meses; C.- En pagar los intereses moratorios calculados por el Tribunal y; D.- En el pago de los costas y costos del proceso, incluyendo honorarios profesionales de abogados.
5.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos 26 y 51 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Folios 01 al 09).
-DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
No hubo oportuna contestación a la pretensión por parte de la demandada, ciudadana MARTA KATERINA MERLO DE PACHECO.
En estos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de éste Juzgado de Municipio.
-III-
-BREBE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito presentado en fecha 30 de Marzo de 2009, la parte actora incoó pretensión de Desalojo en contra de su arrendataria, ciudadana Marta Catherine Merlo de Pacheco, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. (Folios 01 al 09).
Por auto de fecha 03 de Abril de 2009, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión planteada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la demanda. (Folios 17 y 18).
Mediante nota de Secretaría de fecha 21 de Abril de 2009, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente compulsa de citación de la parte demandada. (Folio 23).
Mediante diligencia de fecha 07 de Mayo de 2009, el alguacil correspondiente, dejó constancia de haber logrado la citación personal de la parte demandada. (Folio 24).
Mediante escritos de fechas 13 y 15 de Mayo de 2009, la parte demandante y demandada respectivamente, promovieron pruebas en la causa (Folios 26 y 27, 28 y 29), siendo proveídas ambos escritos por auto de fecha 19 de Mayo de 2009 (Folio 66 y 67).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto dispone:
UNICO
DE LA INADMISIBILIDAD DE LA PRETENSION DE DESALOJO
Vista a la naturaleza de la acción que nos ocupa, resulta necesario la determinación de lo que ha de entenderse por juicio de Desalojo Arrendaticio en los términos que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:
Así, dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente:
“…Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”. (Negrillas y Subrayado del Tribunal).
Articulado que consagra el denominado Juicio de Desalojo Arrendaticio, el cual puede ser entendido como la acción que posee el arrendador en contra de su arrendatario de un inmueble por contrato verbal o por tiempo indeterminado para dar por terminada la relación arrendaticia amparado en las causales dispuestas taxativamente por la norma y así obtener la entrega material del bien objeto del contrato, como lo dispone el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su Obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, es (sic)”…aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley…”.
Siendo sus notas características en consecuencia que:
A.- Se aplica a los contratos de arrendamientos verbales o los escritos por tiempo indeterminado;
B.- Los motivos para su procedencia son de estricta interpretación (taxativa) no pudiéndose en consecuencia aplicar la analogía para obtener el desalojo de inmueble, salvo la acción Resolutoria Arrendaticia; y
C.- De conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, debe tramitarse por el procedimiento Breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
Así las cosas, se evidencia que en el caso de autos nos encontraríamos ante la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o de plazo fijo, cuya duración o vigencia se estipuló -en principio- desde el 01 de Diciembre de 2002 hasta el 01 de Junio de 2003, pues conforme a lo pactado en la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento, el término de duración era de seis (06) meses, prorrogable por períodos iguales, siempre que una de las partes no manifestare su determinación de no prorrogarlo. Es decir, una vez llegado el término de duración del contrato, éste se prorrogaba automáticamente por un período igual de seis (06) meses, sin necesidad de la notificación del arrendador, por no haberse convenido nada en contrario en el contrato de arrendamiento en referencia cursante a los folios 10 al 15 del expediente, al cual se le confiere todo su valor probatorio en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1.364 y 1.368 del Código Civil en concordancia con los artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.
En efecto, en la mencionada cláusula QUINTA, ambas partes convinieron:
(SIC)”…El plazo de duración de este contrato es de seis (6) meses prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre que una de las partes no manifestare su determinación de no prorrogarlo, pero cada una de las prórrogas se considerará como a tiempo fijo o determinado y el ello conviene y acepta la Arrendataria…”. (Fin de la cita textual). (Folio Vto. 12).
Por lo que la parte demandante (Arrendadora del inmueble), se encontraba obligaba en derecho a permitir la prórroga automática del contrato de arrendamiento en cuestión, por así disponerlo el artículo 1.264 del Código Civil, que obliga a las partes a cumplir con lo pactado en los términos convenidos; dado que conforme a lo acordado por las partes del contrato, en su cláusula QUINTA, se estipuló de manera expresa, que la manifestación de no querer prorrogar contractualmente el contrato, debían hacerlo las partes, so pena de considerarse renovado automáticamente por períodos iguales y sucesivos de seis (6) meses. Es decir, obligaba a las partes según lo pactado a una prorroga automática contractual, salvo que, la voluntad contraria constara de forma expresa.
Así, llegado el término de vencimiento del contrato de arrendamiento, lo cual por ser de una duración de seis (06) meses contados a partir del 1° de Diciembre de 2002 (Cláusula Décima Sexta) al 01 de Junio de 2003 (Cláusula QUINTA), la parte demandante arrendadora del inmueble, se encontraba en la obligación de requerirle a su arrendataria el desahucio del inmueble en forma escrita, es decir, manifestarle su no intención de querer prorrogar el contrato de arrendamiento en cuestión, pues caso contrario, se aplicaría su prorroga automática pactada en la misma cláusula, teniéndose en consecuencia al contrato renovado a tiempo determinado y bajo la vigencia de las cláusulas del contrato de arrendamiento primigenio, salvo el posible aumento del canon de arrendamiento.
Por ello, una vez llegado el término de vigencia en fecha 01 de Junio de 2003, la parte actora arrendadora, se encontraba en la obligación de provocar el desahucio de su arrendataria, en el sentido de hacerle saber en forma expresa y escrita, su no intención de prorrogar contractualmente al mismo, lo que al no ocurrir ni evidenciarse de autos que hubiera acontecido, el contrato de arrendamiento se renovó por un período de seis (06) meses más, es decir, desde el 01 de Junio de 2003 al 01 de Diciembre de 2003, y así sucesivamente hasta que no constara la comunicación escrita de no prorroga, por lo que ha de entenderse que dicho contrato sufrió una prórroga contractual durante el período antes indicado hasta los actuales momentos, manteniendo una naturaleza determinada en su duración, sin que sufriera modificación la misma. Así se decide.
Todo lo cual y visto que se está en presencia de un contrato a tiempo determinado de vigencia tal y como fuera, lo que excluye la aplicación de la Acción de Desalojo propuesta por no tratarse de un contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado, tal y como lo indica la norma del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, resulta a todas luces para éste Juzgado, declarar la INADMISIBILIDAD de la acción propuesta, tal y como será señalado en la parte dispositiva del presente fallo.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del Texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara la INADMISIBILIDAD de la pretensión que por Desalojo incoara el ciudadano Jesús Alberto Antias González, en contra de la ciudadana Marta Catherine Merlo de Pacheco, ambos plenamente identificados en el fallo.
-SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-TERCERO: Se hace del conocimiento de las partes, que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal previsto para ello por el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los CUATRO (04) días del mes de JUNIO del año DOS MIL NUEVE (2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA.
ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.
En la misma fecha, siendo las DOS Y CINCUENTA Y TRES MINUTOS DE LA TARDE (02:53 PM.), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada bajo el Asiento N° 35 del Libro Diario del Juzgado.
LA SECRETARIA.
ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.