REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO 199º Y 150º Actuando en Sede Civil MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio. Expediente: 6.518-09 PARTE DEMANDANTE: Litis – Consorcio Activo Cesionario, Ciudadanos FERMÍN ANTONIO y MANUEL ELÍAS TAVARES ZAPATA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 11.115.342 y 13.447.881. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados LUIS MARDONIO PRADO AQUINO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 85.831. PARTE DEMANDADA: Ciudadanos JUAN DE DIOS MUJÍCA; BERNARDINO ALONSO FORMOSO y MAGALY JOSEFINA MUJÍCA, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 5.836; 15.082.087 y 3.231.284, respectivamente, los dos primeros domiciliados en la Ciudad de San Juan de los Morros y la tercera en la Ciudad de Caracas. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados RICARDO LUGO GAMARRA y DILIA BLANCO HERNANDEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 27.289 y 45.219, respectivamente. .I. Se inició la presente acción de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a través de escrito libelar y anexos marcados “A”, “B” “C”, “D”, “E”, “E1”, “E2”, “E3”, “E4”, “E5”, “E6”, “E7”, “E8”, “E9” y “E10”, “F”, “F”, “F”, “F”,”F”, “F” y “F”, “G1”, “G2”, “G3” y “G4”, “H”, “H1”, “H2”, “H3”, “H4”, “H5” y “H6”, “I”, “I”, “I”, “I”, “I”, “I”; interpuesto por el Apoderado Judicial de la Accionante, ut supra identificada, a través del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico; en fecha 22 de Septiembre de 2.008; la cual mediante relación arrendaticia con el ciudadano JUAN DE DIOS MUJICA, le dio en arrendamiento toda la planta baja del inmueble distinguido con el N° 44, donde funcionó el fondo de comercio denominado “Mis Deseos”, es decir, la planta baja del inmueble donde habitaba la hoy fallecida ciudadana LUCRECIA HERNANDEZ DE MUJICA, para que allí funcionara el Fondo de Comercio de su propiedad, denominado “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L., estipulándose en el referido contrato, autenticado en fecha 24 de Enero de 1.997 por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, bajo el N° 04, Tomo 05, que el tiempo de duración del arrendamiento era por el plazo de tres (3) años, prorrogable por dos (2) años mas previo acuerdo entre las partes y contado todo a partir de la fecha de otorgamiento del documento. Expresa el actor, que luego de haber transcurrido un año de haberse iniciado la relación arrendaticia y estando en plena vigencia el contrato de arrendamiento, el arrendador les sugirió que mudaran el Fondo de Comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L., al local distinguido como local “A” de la planta baja de la nueva edificación de dos (2) plantas que él mismo venía construyendo al lado del viejo edificio donde funcionó el Fondo de Comercio “Mis Deseos”. Sugerencia que fue aceptada de muy buena fe y en efecto procedieron a mudar ese mismo año el Fondo de Comercio al referido local “A”. Pero es el caso que en el año de 1.999, el ciudadano JUAN DE DIOS MUJICA le arrendó al ciudadano BERNARDINO ALONSO FORMOSO, el local “B” de la planta baja de la nueva edificación, poniendo en funcionamiento el Fondo de Comercio “Lunchería y Restaurant y Parrillera Mi Deseo”, inscrita en el Registro Mercantil en fecha 14 de Junio de 1.999 bajo el N° 17, Tomo 5-B. Sigue narrando el apoderado actor que a pesar de haberse ejecutado completamente el contrato de arrendamiento y asimismo la prórroga que el mismo contenía, resultando que el contrato a tiempo determinado tuvo una duración de cinco (5) años iniciada desde el 24 de Enero de 1.997 en toda la planta baja del inmueble distinguido con el N° 44 donde una vez funcionó el fondo de comercio denominado “Mis Deseos” hasta Enero de 1.998, continuando la vigencia de la relación contractual en el local “A” de la edificación de dos plantas, la cual aún no estaba terminada en su totalidad en lo que respecta a la planta alta, si estándolo en lo referente a la planta baja la cual ya estaba conformada por tres locales comerciales identificados como local “A”, “B” y “C”. Sigue expresando el apoderado actor, que finalizado la vigencia del contrato y su prórroga en fecha 24 de Enero del 2.002, la relación arrendaticia continuó, aún sin contrato escrito y recibiendo el arrendador los cánones de arrendamiento, convirtiéndose el contrato a tiempo determinado en arrendamiento verbis y a tiempo indeterminado. Asimismo, en el año 2.003, el demandado le arrendó al ciudadano BERNARDINO ALONSO FORMOSO el local “C” de la planta baja de la nueva edificación y en el cual puso en funcionamiento el Fondo de Comercio denominado “Distribuidora Mi Deseo, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil el 26 de Junio de 2.003, bajo el N° 34, tomo 5-A. Alude la accionante, que aún estando en vigencia su arrendamiento verbis a tiempo indeterminado, el arrendador evacuó título supletorio de propiedad solamente sobre los tres (3) locales comerciales, sin indicar en el referido título que la edificación constaba de dos plantas, una planta baja conformada por tres (3) locales y una planta alta conformada por un gran local, con su respectiva salida individual a la vía pública, con dos baños y un pequeño salón que funge como cantina. Es decir, que en dicho título solo se indican tres (3) locales comerciales constituidos sobre un lote de terreno de propiedad municipal, ubicado en la Avenida Fermín Toro, el cual tiene una extensión de CUATROCIENTOS TREINTA Y TRES METROS CON CINCUENTA Y OCHO CENTIMETROS CUADRADOS (433,58m2) según contrato de arrendamiento N° 2004-09-07-286 de fecha 17-08-2.004, identificado con el N° Catastral Sector 13, Manzana 31. Comprendida dentro de los linderos siguientes: NORTE: Avenida Fermín Toro, en VEINTICUATRO METROS LINEALES CON DIEZ CENTIMETROS (24,10M2) que es su frente; SUR: Quebrada Embaulada, en CINCO METROS LINEALES; TRES METROS CON SESENTA CENTIMETROS; TRES METROS CON CUARENTA CENTIMETROS, CUATRO METROS CON DIEZ CENTIMETROS; NUEVE METROS CON NOVENTA CENTIMETROS LINEALES (5,00; 3,60; 3,40; 410; 9,90ML); ESTE: Casa de Lucrecia Hernández de Mujica, en DIECINUEVE METROS CON VEINTICINCO CENTIMETROS LINEALES (19,25ML); OESTE: Terreno Municipal, en OCHO METROS LINEALES (8,00ML) y SIETE METROS CON NOVENTA CENTIMETROS LINEALES (7,90ML). Estando identificados los locales de una puerta metálica independiente modelo Santamaría e individualmente con las letras “A”, “B” y “C”. Los mismos están comprendidos dentro de las medidas y linderos siguientes: EL LOCAL “A”, con área de DOSCIENTOS ONCE METROS, CON SESENTA Y DOS CENTIMETROS CUADRADOS (211,62M2); alinderado: NORTE: Avenida Fermín Toro, en SIETE METROS LINEALES, CON TREINTA CENTIMETROS (7,30ML); SUR: Quebrada embaulada, en CINCO METROS LINEALES (5,OOML) y LOCAL “B”, en DOS METROS LINEALES CON TREINTA CENTIMETROS (2,30ML); ESTE: Casa de Lucrecia Hernández de Mujica, en DIECINUEVE METROS LINEALES (19,25ML); y OESTE: Local “B”, en CATORCE METROS LINELAES CON DIEZ CENTIMETROS (14,10ML) y CINCO METROS LINEALES CON VEINTE CENTIMETROS (5,20ML). EL LOCAL “B”, con área de CIENTO OCHO METROS, CON VEINTICINCO CENTIMETROS CUADRADOS (148,25): alinderado NORTE: Avenida Fermín Toro, en OCHO METROS LINEALES, CON TREINTA CENTIMETROS (8,30ML), y Local “A”, en DOS METROS LINEALES CON TREINTA CENTIMETROS (2,30ML); SUR: Quebrada embaulada, en TRES METROS LINEALES CON SESENTA CENTIMETROS (3,60ML), TRES METROS LINEALES CON CUARENTA CENTIMETROS (3,40ML), CUATROS METROS LINEALES, CON DIEZ CENTIMETROS (4,10ML): ESTE: Local “A”, en CATORCE METROS LINEALES, CON DIEZ CENTIMETROS (14,10ML), y CINCO METROS LINEALES, CON VEINTE CENTIMETROS (5,20ML); y OESTE: Local “C”, en OCHO METROS LINEALES CON CINCUENTA CENTIMETROS (8,50ML), y quebrada embaulada, en SIETE METROS LINEALES CON NOVENTA CENTÍMETROS (7,90ML). LOCAL “C”; con área de SESENTA Y TRES METROS, CON SETENTA Y UN CENTIMETRO CUADRADO (73,71M2); alinderado: NORTE: Avenida Fermín Toro, en OCHO METROS LINEALES, CON CINCUENTA CENTIMETROS (8,50ML), SUR: Quebrada embaulada, en NUEVE METROS LINEALES CON NOVENTA CENTIMETROS (9,90ML), ESTE: Local “B”, en OCHO METROS LINEALES, CON CINCUENTA CENTIMETROS (8,50ML), OESTE: Terreno Municipal, en OCHO METROS LINEALES (8,00ML). Ahora bien, sigue expresando el actor, que el título supletorio que identifica al local “A” es ocupado desde Enero de 1.998 por el Fondo de Comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L. Con la celebración de un nuevo contrato escrito y autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros el 18 de Agosto de 2.005, bajo el N° 06, tomo 34, en el cual se estipuló que el canon de arrendamiento era por la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00), que el tiempo de duración era de un (1) año con prórroga de un año más contados a partir del primero (1ro) de Septiembre del 2.005, indicando igualmente que en el local arrendado funcionaria el Fondo de Comercio SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L., el cual venía ya funcionando con anterioridad en dicho local. Alude la Accionante que en ninguno de los contratos de arrendamiento celebrado por su persona se prohibió, ni el subarrendamiento del local (local A), donde funcionaba el fondo de comercio SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L., ni tampoco se prohibió la cesión del contrato de arrendamiento sobre el mencionado local a terceras personas , ni mucho menos se prohibió que terceras personas pudieran administrar el fondo de comercio que en dicho local estuviere funcionando, y en virtud de la inexistencia de tales prohibiciones y sin desprenderse en ningún momento de su carácter de arrendataria del referido local junto con su hijo JOSE GREGORIO DORTA CABEZA, autorizaron mediante documento autenticado por ante la notaria pública de San Juan de los Morros, bajo el N° 07, Tomo 34 de fecha 18 de Agosto de 2.005, a los ciudadanos FERMÍN ANTONIO TAVARES ZAPATA y MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA para que administraran el Fondo de Comercio SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L., cuyo funcionamiento estaba en el local contiguo a la casa de Lucrecia Hernández de Mujica y de acuerdo a los linderos y medidas expresadas en el tiíulo supletorio, distinguido con la letra “A”. Quedando claro que la celebración del nuevo contrato se inicio prácticamente en forma paralela con la nueva administración del Fondo de Comercio por parte de los autorizados FERMIN ANTONIO TAVARES ZAPATA y MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA, es decir, la administración del fondo comenzó el 18 de Agosto de 2.005 y el nuevo contrato a pesar de haberse otorgado en esa misma fecha comenzó a regir catorce días después, es decir, el 01 de Septiembre de 2.005. Sigue explanando la actora que comunicada verbalmente y aceptada por el arrendador, los administradores en ejercicio de sus funciones y en su representación cancelaron el monto de depósito que se había convenido en el contrato en la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00), lo cual hicieron el 20 de Agosto de 2.005, y así sucesivamente continuaron cumpliendo en su nombre el respectivo pago ininterrumpidamente al arrendador hasta el 01 de septiembre de 2.006, fecha en que comenzó la prórroga y la cual fue consentida por el propietario arrendador al aumentarle el canon de arrendamiento a la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00) mensuales a partir del 01 de Septiembre del 2.006, permitiendo de esta manera la continuación de la relación arrendaticia en prórroga sobre el referido local comercial y en consecuencia el continuo recibimiento de los administradores del Fondo de Comercio, el pago de los cánones de arrendamiento el cual debía vencer el 01 de Septiembre de 2.007, y en vista del vencimiento de dicha prórroga, el arrendador la dejó en posesión y uso del local arrendado continuando recibiendo de su persona y por intermedio de sus administradores, el pago de los cánones de arrendamientos que se comenzaron a causar después del 01 de Septiembre de 2.007, pasando a ser nuevamente, una relación arrendaticia escrita y a tiempo determinado a una relación arrendaticia verbis y a tiempo indeterminado, continuando el arrendador recibiendo los pagos convenidos y que se iban venciendo y en consecuencia emitiendo los respectivos recibos liberatorios, lo cual lo hizo de manera formal hasta el 31 de Diciembre del 2.007; y es a partir de esta fecha que el propietario arrendador sin darle explicación alguna a la arrendataria del referido local, ni a sus administradores del Fondo de Comercio, se negó a recibir de éstos el pago correspondiente al mes de Enero del 2.008, así como también los cánones que se siguieron venciendo sucesivamente después de dicha fecha, es decir los correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2.008. Es por ello, que los administradores del Fondo de Comercio en virtud de esta situación se valieron de la figura jurídica de la consignación arrendaticia prevista en el Artículo 53 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y en consecuencia le han venido consignando al arrendador ante el juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta Circunscripción Judicial las respectivas pensiones de arrendamientos correspondientes a los meses antes mencionados por un monto de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00), manteniéndose solvente de esta manera en el pago de esta obligación y así cumplir de manera efectiva con las obligaciones que se derivan de la relación arrendaticia iniciada el 24 de Enero de 1.997 hasta el año 1.998 en toda la planta baja del edificio viejo donde funcionaba el Fondo de Comercio “Mis Deseos” y continuada desde el año 1.998 hasta la presente fecha en el Local “A” referido en el título supletorio de fecha 19 de Octubre de 2.004. Sigue narrando la parte actora, la presunción del por qué la negativa por parte del arrendador-propietario de recibir el pago de los cánones de arrendamientos se debe a que el arrendador y su hija MAGALY JOSEFINA MUJICA DE LOPEZ, quien adquirió derechos en el inmueble, posteriormente a consecuencia de la muerte de su madre pre-muerta LUCRECIA HERNANDEZ DE MUJICA violentando las normas del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, relativas al derecho de Preferencia Ofertiva, le han vendido al ciudadano BERNARDO ALONSO FORMOSO los dos locales comerciales que venía ocupando como arrendatario así como también el local distinguido como local “A” ocupado por su persona en calidad de arrendataria. Es decir, que los prenombrados ciudadanos vendieron los tres (3) locales “A”, “B” y “C”, a los cuales se hace referencia en el título supletorio de fecha 19 de Octubre de 2.004, anteriormente mencionado, quedando comprendido dentro de la venta el local comercial que ocupa en virtud de una relación arrendaticia solvente e iniciada con anterioridad a la establecida por JUAN DE DIOS MUJICA y BERNARDINO ALONSO FORMOSO por los locales “B” y “C” de la referida edificación. Pero es el caso, -expresa la actora-, que de la venta efectuada entre el propietario del inmueble con la anuencia de su hija y del comprador del mismo, y sin ninguna forma de notificación a su persona y ni por intermedio de los administradores del Fondo de Comercio, el ciudadano BERNARDINO ALONSO FORMOSO, continuó cobrando los cánones del arrendamiento que se causaron desde el 25 de Octubre de 2.007 hasta el 31 de de Diciembre de 2.007, es decir hasta tres (3) meses después de haberle realizado la venta. Desconociendo el anterior propietario la legitimidad de la relación arrendaticia y por ende el derecho de Preferencia Ofertiva que tiene a su favor, observando asimismo, la existencia de la connivencia entre los otorgantes de la aludida venta, cuya transacción nunca se le notificó, para procurar el cierre de su negocio en el local que viene ocupando con el carácter de arrendataria; y aún así, el arrendador exigió y recibió el pago de todo el mes de Septiembre de ese año, aceptando la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; asimismo, esta situación coloca a la actora en un estado de incertidumbre sus derechos arrendaticios y su derecho constitucional, para continuar ejerciendo la actividad económica que venía ejecutando desde el 24 de Enero de 1.997 hasta el 31 de Diciembre de 2.007, ya que al no tener la certeza sobre la relación arrendaticia se le impide la renovación de la Patente de Industria y Comercio, y ello a su vez impide la renovación de la respectiva licencia de expendio de bebidas alcohólicas así como que los proveedores del Fondo de Comercio efectúen los despachos correspondientes con sus respectivos beneficios. Demostrando con esto la razones suficientes para accionar en contra de los vendedores y del comprador para hacer valer los derechos que como arrendataria le consagra la ley, mediante demanda judicial, con respecto a la existencia y validez de la relación arrendaticia que mantiene JUAN DE DIOS MUJICA con su persona, iniciada el 24 de Enero de 1.997 y continuada en forma ininterrumpida hasta la presente fecha y que igualmente quede establecido en la respectiva sentencia la violación del derecho de Preferencia Ofertiva que tiene sobre el inmueble dado en venta y que quede plenamente establecido su derecho al Retracto Legal Arrendaticio y que en consecuencia la referida venta se subrogue a su persona ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA, en la persona de BERNARDINO ALONSO FORMOSO adquiriente del local “A” ocupado por su persona en calidad de arrendataria por más de dos (2) años. Ahora bien, alude el apoderado actor, que la venta realizada no es válida, ni oponible a su persona, ya que es contraria a los principios fundamentales de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y conforme a lo dispuesto en el artículo 112 y 113 ejusdem. Es por ello, que en razón y de la cualidad y el interés que ostenta según lo previsto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, y 43, 44, 45, 46, 47, 48 y 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, fue que procedió a demandar al ciudadano JUAN DE DIOS MUJICA y a su hija MAGALY JOSEFINA MUJICA DE LOPEZ, para que convengan o en su defecto a ello sean condenados a: En la existencia y validez del contrato de arrendamiento verbis a tiempo indeterminado no resuelto entre JUAN DE DIOS MUJICA con su persona ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA; b: En que la actora tiene el derecho a que se le ofreciera y ofrezca en venta el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria: c: El hecho de no haberle efectuado a su persona la oferta de venta a que se contrae el Artículo 44 del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, sobre el objeto de la demanda, y que le da derecho al Retracto Legal Arrendaticio de acuerdo a lo establecido en los artículos 43, 47 y 48 de la Ley ejusdem. La demanda fue fundamentada en los Artículos 42, 44, 49 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario y Estimada en la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (9.600,oo). Asimismo, interpuso demanda subsidiaria de Retracto Legal Arrendaticio, y se le subrogue en los derechos que los propietarios le transmitieron al comprador con la venta, y en consecuencia se le permita figurar en el documento de traspaso de la propiedad de los tres (3) locales distinguidos con las letras “A”, “B” y “C” vendidos, como real adquiriente del local “A”, en sustitución de la persona del comprador. Valorándose esta demanda por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00). De igual forma de acuerdo al valor de las demandas acumuladas según los artículos 33, 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00), que sumando a la demanda principal de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.600,00), da un total de DOSCIENTOS NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs, 209.600,00) valedera a los efectos de la competencia y de las costas. El Apoderado Actor además solicitó se decretara medida cautelar sobre el inmueble objeto de la acción. Primero: Medida innominada de uso y disfrute del inmueble siempre que su persona por si o por intermedio de apoderado o de administradores satisfaga las pensiones de arrendamiento, en tanto dure el juicio, con la respectiva participación de la misma a la Alcaldía del Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, para que se sirva de demostración que la actora, está usando el inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento no resuelto todavía y con derecho, por ello, a que se le otorgue la patente de licores correspondiente, de que ha venido disfrutando la firma que allí funciona, desde entonces. Segundo: Medida de prohibición de enajenar y gravar el inmueble antes referido, que debe comunicarse mediante oficio al Registrador Subalterno del Municipio Roscio del Estado Guárico, con carácter urgente, tomando como base las menciones que contiene el documento de compraventa, en cuanto a la propiedad del inmueble, su cabida y linderos, así como los que aparecen de la declaración sucesoral formulada por los vendedores ante la Administración Fiscal. Tercero: Medida innominada a la Alcaldía del Municipio, para que se sirva mantener el nombre del propietario JUAN DE DIOS MUJICA, como arrendatario de la parcela, según la nomenclatura catastral, hasta tanto dure la existencia de éste juicio, todo ello para evitar traspasos que puedan dar origen a nuevas reclamaciones, por el hecho de constar la venta en documento privado simplemente autenticado que no puede serle oponible a la Alcaldía, como tercero, ni a ninguna otra persona natural o jurídica. Cuarto: Medida innominada de que se siga expidiendo la patente de industria y comercio a favor del Fondo de Comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L.” propiedad de ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA, ubicado en la Avenida Fermín Toro, Local “A”, s/n, en tanto su mandante pague las tasas que el Municipio tiene establecidas, o establezca. Se fundamenta la petición de las medidas en los artículos 585, 588, numeral 3 y el parágrafo primero del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, el apoderado actor consignó los siguientes documentos fundamentales de la demanda:. 1-) Acompañó en original y marcado con la letra “A”, el documento de Cesión de la Administración del Fondo de Comercio Superabastos Licorería Las 24 Horas S.R.L., a los ciudadanos JOSE GREGORIO DORTA y ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA, autenticado en la Notaría Pública de San Juan de los Morros el 18 de Agosto de 2.005, bajo el N° 7, tomo 34. 2-) Acompañó Copia Certificada y marcado “B”, el primer contrato de arrendamiento del inmueble, celebrado entre el ciudadano JUAN DE DIOS MUJICA y sus mandantes los ciudadanos JOSE GREGORIO DORTA y ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA, el 24 de Enero de 1.997 en la Notaría Pública de San Juan de los Morros del Estado Guárico, bajo el N° 4, Tomo 5. 3-) Acompañó en copia simple marcado “C”, el segundo contrato de arrendamiento, celebrado entre JUAN DE DIOS MUJICA y ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA, autenticado en fecha 18 de Agosto de 2.005, por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros del Estado Guárico, bajo el N° 06, tomo 34 de los libros de autenticaciones de la referida Notaría. 4-) Acompañó en copia certificada y marcado “D”, el documento de venta celebrado entre JUAN DE DIOS MUJICA y MAGALY JOSEFINA MUJICA DE LOPEZ, con BERNARDINO ALONSO FORMOSO, autenticado en la misma Notaría el 25 de Octubre de 2.007, bajo el N° 24, tomo 67, venta que por ser notariada no puede serle oponible a terceros, según lo dispuesto en el Artículo 1924 del Código Civil, ya que para este tipo de actos el artículo 1.920.1 del Código Civil exige documento registrado. 5-)Acompañó marcado “E” instrumento privado contentivo del comprobante de pago del depósito exigido por el arrendador para iniciar el Contrato de Arrendamiento del 18 de Agosto de 2.005, el cual fue cancelado al arrendador JUAN DE DIOS MUJICA, el 20 de Agosto de 2.005 por el coadministrador del Fondo de Comercio “Abastos y Licorería Las 24 Horas S.R.L.”, el ciudadano FERMÍN ANTONIO TAVARES ZAPATA. 6-) Acompañó marcado “E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10” los instrumentos privados contentivos de los comprobantes de pago de los cánones de arrendamiento cancelados por los administradores del Fondo de Comercio “Abastos y Licorería Las 24 Horas S.R.L.”, durante la vigencia del contrato de arrendamientos iniciado a partir del 18 de Agosto de 2005 y con prórroga por un (01) año a partir del 01 de Septiembre de 2.006. 7-) Acompaño marcado con la letra “F” seis instrumento privados contentivos de recibos de pago de cánones de arrendamiento cancelados por él a través de los administradores del Fondo de Comercio con posterioridad a la fecha 20 de Agosto de 2.006 y antes de que JUAN DE DIOS MUJICA y su hija MAGALYS JOSEFINA MUJICA de LOPEZ, le efectuaran la venta del inmueble a BERNARDINO ALONSO FORMOSO. Con los instrumentos producidos también queda probado que el contrato de arrendamiento verbis a tiempo determinado se convirtió en arrendamiento a tiempo indeterminado. 8-) Acompañó marcado con las letras “G1,G2, G3 y G4” los instrumento privados contentivos de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007. Estos cánones de arrendamientos verbis, le fueron cobrados por el arrendador JUAN DE DIOS MUJICA, después de efectuada la venta que aquél y su hija MAGALYS JOSEFINA de LOPEZ, le efectuaron a BERNARDINO ALONSO FORMOSO. 9-) Acompañó en copia simple y marcada con la letra “H”, solicitud de consignación de pago de canon de arrendamiento a favor del arrendador JUAN DE DIOS MUJICA, correspondiente al mes de Enero de 2.008, realizada por el administrador del Fondo de Comercio ciudadano: MANUEL ELIAS TAVARES, el día 17 de Febrero de 2.008 ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, la cual es contentiva de: Auto de admisión de dicha solicitud; de la notificación hecha a JUAN DE DIOS MUJICA en su carácter de arrendador, donde se le impone de la apertura del expediente de consignación de pago y se le indica que el pago consignado corresponde al mes de Enero de 2.008; copia simple de Planilla de Depósito N° 17079960 de BANFOANDES, en la cual consta el depósito por la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00) correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de Enero de 2.008. Asimismo acompañó en copias simples, con sello húmedo del juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del estado Guárico y marcadas con las letras “H1, H2, H3, H4, H5 y H6” las planillas de los depósitos efectuados y correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2.008, realizada por el administrador del fondo de Comercio MANUEL ELIAS TAVARES, ante la entidad bancaria BANFOANDES por orden del citado Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz. 10-) Acompañó en copia simple y marcada con la letra “I” el Título Supletorio de fecha 19 de Octubre de 2.004, no registrado. 11-) Acompañó en seis (6) folios útiles y marcada “J” copia simple del Formulario de Autoliquidación de Impuestos sobre Sucesiones y Solvencia Sucesoral, en la cual se evidencia que la ciudadana MAGALY JOSEFINA MUJICA DE LOPEZ, adquirió derechos sobre los locales posteriormente como consecuencia de la muerte de su madre. Solicitó el apoderado actor, la admisión de la presente demanda y que sea declarada con lugar en la definitiva, asimismo, se le expida copia certificada de la misma con el auto de admisión y la orden de comparecencia de los demandados, para su registro. En fecha 29 de Septiembre de 2.008, el Tribunal de la Primera Instancia admitió la demanda, emplazándose a la Parte Excepcionada, ciudadanos JUAN DE DIOS MUJICA y BERNARDO ALONSO FORMOSO, comisionando al Juzgado Distribuidor de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas para la práctica de la citación de la co-demandada ciudadana MAGALI JOSEFINA MUJICA DE LOPEZ. Mediante diligencia de fecha 20 de Octubre de 2.008, la ciudadana ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA, parte demandante en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el Artículo 145 del Código de Procedimiento Civil, cedió y traspasó en forma pura y simple e irrevocable a los ciudadanos FERMIN ANTONIO TAVARES ZAPATA y MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA todos los derechos, acciones, beneficios y obligaciones que se puedan derivar del juicio que por Acción Mero Declarativa de Certeza de Arrendamiento, derecho de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, incoados en contra de los excepcionados. Cesión que fue Homologada por auto de fecha 23 de Octubre del año 2.008 por el Tribunal A-Quo. En diligencia de fecha 28 de Octubre de 2.008, los cesionarios de los derechos confieren poder especial apud acta a los abogados LUIS MARDONIO PRADO AQUINO y DOMINGO ALBERTO DOMINGUEZ. Mediante diligencia de fecha 02 de Diciembre de 2.008, el apoderado cesionario de conformidad con lo establecido en el Artículo 43 del Código de Procedimiento civil, procedió a reformar el nombre del codemandado BERNARDINO ALONSO FORMOSO, quien fue identificado erróneamente como BERNARDO ALONSO FORMOSO por ser incorrecto. Por auto de fecha 04 de Diciembre del año 2.008, el Tribunal A-quo admite la demanda y su reforma, ordenando la citación de los demandados, ciudadanos JUAN DE DIOS MUJICA y BERNARDINO ALONSO FORMOSO, e igualmente se acordó citar a la codemandada MAGALI JOSEFINA MUJICA DE LOPEZ, comisionando para ello al Juzgado Distribuidor de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En el lapso legal para dar contestación a la demanda, los apoderados judiciales de la parte excepcionada, rechazaron la misma, así como la posterior cesión de derechos litigiosos a los ciudadanos FERMIN ANTONIO TAVARES ZAPATA y MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA, incoada por los Cesionarios, por considerar que los reclamos realizados no se ajustan a derecho. De igual forma rechazaron el derecho reclamado en la demanda principal por quedar demostrada la existencia del contrato de arrendamiento entre la inquilina y el arrendador, y que la legitima como la arrendataria del local. Asimismo, rechazaron la demanda subsidiaria de Retracto Legal Arrendaticio, por no gozar de ese derecho, por estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento. En cuanto a los documentos consignados como fundamento de la demanda consideran que: Desconocían la cesión de la administración del Fondo de Comercio, marcado con el número 3, por cuanto no fue realizado de manera legal, ya que si se trata de una Sociedad debió ser registrada por la Oficina Mercantil y no autenticada por ante la Notaría Pública. Asimismo impugnó la copia simple marcada con el número 9 de acuerdo a lo establecido en el Código de Procedimiento Civil, por considerar la actuación por parte de la actora de mala fe, con el objeto de incursión por parte del tribunal en error, por cuanto no consignaron la solicitud en si, que era el encabezamiento de la misma, evidenciándose que los depósitos efectuados los hizo a título personal el ciudadano MANUEL TAVARES, en su condición de arrendatario, cuando él no lo era en realidad; acompañó marcado “A” copia simple de toda la consignación arrendaticia para que el tribunal observara la actuación de mala fe de la accionante al momento de presentar la demanda. Impugnó de acuerdo al artículo 429, segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, los depósitos efectuados por el ciudadano MANUEL TAVARES y que corren insertos bajo las letras H1, H2, H3, H4, H5, H6; aclarando al Tribunal que los mismos correspondían a consignación arrendaticia, los efectuados por ante el Tribunal Primero de Municipio Juan Germán Roscio. Impugnaron los documentos numerados 10 y 11, que acompañan a la demanda basada en el artículo 429 ejusdem. Siguen expresando los apoderados excepcionados, que los contratos de arrendamientos, como cualquier otro contrato, deben ser cumplidos por los contratantes, so pena de quedar resueltos y que en el presente caso la arrendataria de uno de nuestros representado, cumplió primariamente sus obligaciones pero desde el año 2.008, dejó de cumplir la misma, nombrando unos supuestos administradores de la compañía; y no conforme con ello, afirman en la demanda estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual era incierto, por cuanto su representado JUAN DE DIOS MUJICA fue notificado de unas consignaciones efectuadas por un ciudadano, hoy cesionario en la presente causa, MANUEL TAVARES, manifestando por ante el tribunal de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, que él era arrendatario de nuestro poderdante, cuando eso era incierto, nunca había suscrito ningún tipo de contrato de arrendamiento, por lo cual no fue retirado el dinero consignado; y por no tener efecto liberatorio dichos depósitos efectuados por el ciudadano MANUEL TAVARES con respecto a la arrendataria ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA, por considerar que los mismos fueron hechos por un tercero, no fueron ni a su nombre, ni ese tercero acreditaba la cualidad de representante de la misma, lo realizaba de manera personal y no en descargo del legítimo arrendatario. Asimismo, presentaron como fundamento de la demanda depósitos efectuados por el Tribunal de Municipio como hechos a favor del arrendador, pero no consignaron solicitud de consignación arrendaticia. Acompañó a ese escrito copia simple de la consignación efectuada por el referido ciudadano y donde se puede constatar que la misma no correspondía a los cánones de los arrendamientos dejados de pagar por la arrendataria. No se había dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A saber si lo realizado por un tercero en nombre del inquilino debe determinar su cualidad, lo que no sucedió en la presente, la inquilina debía ser considerada insolvente en los cánones de arrendamiento, por ser ésa efectuada por el Ciudadano MANUEL TAVARES, realizándola en su propio nombre y no en descargo del legítimo arrendatario, por no existir ninguna relación de hecho, ni de derecho con el ciudadano JUAN DE DIOS MUJICA, cuando en realidad dicho ciudadano nunca suscribió ningún tipo de contrato de arrendamiento con el referido ciudadano, ni con ninguno de los demandados, incurriendo la arrendataria en atraso en el pago del arrendamiento y es por lo que reconvinieron en nombre de sus representados en los siguientes términos: Primero: Declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 18 de Agosto de 2.005. Segundo: La desocupación inmediata del inmueble libre de personas y cosas. Tercero: El pago de las mensualidades insolutas que ascendían a la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00) y las que pudieran vencerse hasta la terminación de ese proceso. Cuarto: Las costas procesales. Estimaron la acción en SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), según lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. Solicitando la admisión de la presente demanda y que sea declarada con lugar en la definitiva. Por auto de fecha 16 de Marzo del año 2.009, el Tribunal de Primera Instancia admitió la reconvención interpuesta por los apoderados excepcionados, y que en su oportunidad procesal, en fecha 19de Marzo de 2.009, fue contestada por el Apoderado Cesionario en los siguientes términos: 1.- En cuanto a la demanda principal, existió la relación arrendaticia y así fue admitido por los reconvinientes, lo que significaba la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.2.- En cuanto a la demanda subsidiaria de retracto legal arrendaticio, la parte demandada la rechazó, alegando que la arrendataria no gozaba de ese derecho, por estar ésta insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, aclarando que los mismos apoderados judiciales de los demandados admitieron en su escrito de reconvención, que la arrendataria estaba solvente hasta la fecha 31 de Diciembre de 2.007; pero hicieron caso omiso a que la venta de los citados locales se había efectuado el 25 de Octubre de 2.007, es decir, que a partir de esa fecha el arrendador violó y desconoció el derecho de preferencia de la actora para adquirir el local ocupado en calidad de arrendataria, según lo estipulado en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Asimismo se desprendía la aceptación por parte del ciudadano JUAN DE DIOS MUJICA, que los ciudadanos FERMIN ANTONIO TAVARES ZAPATA y MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA, eran los administradores del Fondo de Comercio SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L., por medio de autorización de fecha 18 de Agosto de 2.005, y recibieron de ellos los pagos relativos a la relación de arrendamiento tales como: la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), en fecha 20-08-2.005, por concepto de depósito de garantía de arrendamiento del contrato de fecha 18 de Agosto de 2.005, de manos del ciudadano FERMIN ANTONIO TAVARES ZAPATA, otorgando el arrendador el respectivo recibo liberatorio, el cual constaba marcado “E” . Asimismo el propietario-arrendador recibió de los citados administradores los pagos de los cánones de arrendamientos a que se contraen los instrumentos privados marcados “E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9 y E10” otorgados por JUAN DE DIOS MUJICA como recibos liberatorios. Igualmente, recibió el pago de los cánones de arrendamiento a que se contraen los seis (6) recibos marcados “F”. Asimismo quedó demostrado que el arrendador continuó cobrando los cánones de arrendamiento que se siguieron causando con posterioridad a dicha venta, tal como constaba de los recibos de pago marcados “G1, G2, G3 y G4”. De esta manera quedó manifestado la aceptación y el reconocimiento por parte de los accionados, de la solvencia de la arrendadora hasta el 31 de Diciembre de 2.007; y plenamente ratificado por los referidos apoderados al no haber impugnado los instrumentos privados contentivos de dichos pagos, los cuales fueron acompañando junto con el libelo de la demanda, y también legitima los pagos realizados por los administradores del Fondo de Comercio a partir de Enero de 2.008, y que ahora pretendían desconocer con el objetivo de violentar el derecho de preferencia ofertiva de que gozaba la arrendataria para la fecha en que se efectuó la citada venta. Siendo lo debido hacerle la oferta de venta sobre el local “A” a la ciudadana ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA, por cuanto era ella la que reunía para la fecha en que se efectuó la venta, los requisitos requeridos por la ley, y lo cual había sido admitido por los demandados así como también en el escrito de reconvención propuesto por ello. Ahora bien, en cuanto a los instrumentos impugnados, insistió en hacer valer el instrumento autenticado en fecha 18 de Agosto de 2.005 por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del estado Guárico, bajo el N° 07, Tomo 34 de los libros de Autenticaciones, referido a la autorización efectuada por los ciudadanos JOSE GREGORIO DORTA CABEZA y ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA. Solicitó no se apreciara la presunta impugnación que hacían los apoderados, de unos presuntos documentos marcados 9, 10 y 11. Aclaró al Tribunal que junto al libelo de demanda no se consignó ningún documento marcado 9, ni 10, ni 11; por estar éstos instrumentos distinguidos e individualizados, es decir, con letras y números, pero en ningún caso marcados con números, colocando a mis representados en estado de indefensión lo cual no podía ser aceptado por el tribunal. En cuanto a la contestación del fondo de la demanda de reconvención, negó, rechazó y contradijo la misma en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho por las siguientes razones. A) La Reconvención propuesta era ilegal por cuanto violaba flagrantemente normas de orden público relativas a la identificación de las personas e incumplía con los requisitos que exigía la norma procesal para la interposición de demanda, específicamente en cuanto a la determinación exacta y precisa de las personas que se demandaban en esa causa de reconvención. B) Igualmente negó y rechazó la presente reconvención, ya que en el petitorio de la misma, se estaba pidiendo que los reconvenidos, convinieran en la resolución del contrato suscrito en fecha 18 de Agosto de 2.005 y en la desocupación inmediata del inmueble, en el pago de unas supuestas mensualidades insolutas y el pago de costas procesales. C) Negó, rechazó y contradijo lo alegado por los reconvincentes en su escrito de reconvención y muy específicamente en el aparte que ellos denominaron “de los hechos”. En la oportunidad para promover pruebas, el Apoderado Cesionario lo hizo a través de sendos escritos de fechas 24 y 26 de Marzo de 2.009, promoviendo lo siguiente: PRIMERO El mérito favorable de los autos contentivos en ese juicio, que favorecieran a sus representados, especialmente los que se desprenden del escrito de contestación de la demanda y el escrito de reconvención. A) En el escrito de Contestación de la demanda, los apoderados judiciales excepcionados, admitieron plenamente que ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA era la legítima arrendataria del local al cual hacía referencia en el libelo de demanda. B) Asimismo los apoderados accionados confesaron y admitieron la solvencia de la actora para la fecha del 25 de Octubre de 2.007, en que se efectuó la venta del local objeto del presente juicio, y admitieron que el fondo de comercio era administrado por terceras personas. C) En el escrito de Reconvención, los citados apoderados accionados admitieron la relación arrendaticia, así como también la solvencia de la arrendataria. D) Promovieron el mérito que se desprendía de los instrumentos privados que marcados “E, E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10, F, G1, G2, G3 y G4”, con la finalidad de demostrar los pagos realizados por los administradores del Fondo de Comercio, efectuados en su nombre y en descargo de la actora, aún cuando en la solicitud de consignación de pago no se haya hecho tal mención. SEGUNDO: A los efectos de probar la cesión de derechos litigiosos hecha por la ciudadana ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA, promovió el instrumento legal que demostraba la cualidad, interés y legitimidad de sus representados para seguir el presente juicio hasta su total culminación. Asimismo, probó con el citado instrumento que los verdaderos cesionarios de los derechos litigiosos de la cedente ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA, eran única y exclusivamente los ciudadanos MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA y FERMÍN ANTONIO TAVRES ZAPATA; así como prueba que los ciudadanos que se demandaban en Reconvención como cesionarios de la demandante de autos, no eran los verdaderos cesionarios de los derechos litigiosos de ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA, por ser personas ajenas al presente proceso aún cuando existiera concordancia con los nombres y apellidos de los verdaderos cesionarios de la cedente antes mencionada. TERCERO: Promovió y ratificó el valor probatorio del instrumento que en copia certificada fue acompañado junto con el libelo de demanda, el cual es contentivo del Contrato de Arrendamiento autenticado el 24 de Enero de 1.997. Probando con el citado instrumento público los siguientes hechos: A) La relación de arrendamiento entre JUAN DE DIOS MUJICA y ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA y su hijo JOSE GREGORIO DORTA, que se inició el 24 de Enero de 1.997. B) Que el arrendamiento inicial comprendió toda la planta baja del inmueble distinguido con el N° 44, ubicado en la Avenida Fermín Toro, de esta ciudad de San Juan de los Morros, del Estado Guárico, es decir, donde funcionaba para ese entonces el Fondo de Comercio denominado “Mis Deseos”, que era el mismo edificio donde habitó la hoy fallecida: LUCRECIA HERNANDEZ DE MUJICA. C) La duración inicial del contrato de arrendamiento se pactó por un lapso de tres (3) años prorrogable por dos (2) años más según acuerdo entre las partes. D) Que en ninguna de las cláusulas o estipulaciones del referido contrato de arrendamiento se prohibió que terceras personas pudieran administrar el Fondo de Comercio que en dicho local estuviere funcionando. CUARTO: A los efectos de probar que a partir de Enero de 1.998 estando en plena vigencia el primer contrato de arrendamiento suscrito por JUAN DE DIOS MUJICA con los ciudadanos ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA y JOSE GREGORIO DORTA CABEZA, por acuerdo entre las partes dejó de funcionar en toda la planta baja del viejo edificio donde en un entonces funcionó el Fondo de Comercio denominado Mis Deseos, y en cuyo edificio habitaba el arrendador y su señora esposa LUCRECIA (hoy fallecida), y continuó en esa misma fecha su giro comercial en un local de la nueva edificación construida por el ciudadano JUAN DE DIOS MUJICA, específicamente en el local distinguido como local “A” el cual queda al lado de la aludida vieja edificación donde habitaba el arrendador y su señora esposa, promovió la presunción de certeza de la existencia de un acuerdo y consentimiento entre arrendador y arrendatario para que a partir de Enero de 1.998 el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L.” fuese mudado y en consecuencia ejerciera su giro comercial a partir de dicha fecha en el primer local de la nueva edificación construida por el ciudadano JUAN DE DIOS MUJICA, específicamente en el local distinguido como “A”; evidenciándose de la siguiente manera: A) El disfrute por parte de los arrendatarios de una posesión pacifica, pública, notoria, no interrumpida ejercida en el primer local de la nueva edificación construida por el propietario-arrendador específicamente en el local distinguido como local “A”; lo cual hacía presumir la existencia previa de un acuerdo entre arrendador y arrendatarios para que a partir de Enero de 1.998 el Fondo de Comercio “SUPERABSATOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L.” fuese mudado y en consecuencia ejerciera su giro comercial en el referido local “A” de la nueva edificación; lo cual fue explicado claramente en el libelo de demanda y no negado, ni contradicho por los demandados en la contestación de la demanda. B) La no resolución por parte del arrendador del contrato de arrendamiento vigente para la fecha (Enero de 1.998) en que se efectuó la mudanza del Fondo de Comercio “SUPERABSATOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L.” al nuevo local; el no ejercicio por parte del arrendador de ningún tipo de acción reivindicatoria o resultoria de la posesión sobre el referido local “A”. La ausencia de tales acciones hacía presumir la existencia previa de un acuerdo entre arrendador y arrendatarios para que a partir de Enero de 1.998 el Fondo de Comercio “SUPERABSATOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L.” fuese mudado y en consecuencia éste ejerciera su giro comercial en el referido local “A” de la nueva edificación, ya que de no haber existido acuerdo o consentimiento para ese fin, el arrendador habría ejercido tales acciones o cualquier otra a los efectos de desalojar al ocupante; pero al no ejercer ningún tipo de acciones hacía presumir la existencia del aludido acuerdo entre arrendador y arrendatarios. C) El disfrute pleno por parte de los arrendatarios de la prórroga del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 24 de Enero de 1.997 bajo el N° 04, tomo 05, en el cual se estableció que la duración del contrato era por tres (3) años, prorrogable por dos (02) años según acuerdo entre las partes. Dicha prórroga fue disfrutada en forma pacifica, interrumpida y pública en el primer local de la nueva edificación construida por el propietario-arrendador, distinguida como local “A”; haciendo presumir la existencia previa de un acuerdo entre arrendador y arrendatarios para que a partir de Enero de 1.998 el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L.” fue mudado y en consecuencia ejerció su giro comercial en el local “A” de la nueva edificación. D) El hecho de que el arrendador exigió y recibió a su satisfacción el pago de los cánones de arrendamiento que se causaron después de haberse mudado el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L.” en Enero de 1.998 al referido local “A” de la nueva edificación , estando en vigencia el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 24 de Enero de 1.997 bajo el N° 04, Tomo 05; así como también, los pagos durante la vigencia de la prórroga de dicho contrato y los pagos de los cánones de arrendamiento que se siguieron causando con posterioridad al vencimiento del referido contrato y de su prórroga hasta la suscripción del nuevo contrato de arrendamiento de fecha 18 de Agosto de 2.005, haciendo presumir esos hechos de manera evidente, la existencia previa de un acuerdo entre el arrendador y arrendatarios para que a partir de Enero de 1.998 el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L.” fuera mudado con la consecuencia de que ejerciera su giro comercial en el referido local “A” de la nueva edificación; y por la otra, la continuidad de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado por tácita reconducción una vez vencido el contrato de arrendamiento y su prórroga (contrato de fecha 24/01/1.997), ya que de no haber dicho acuerdo o consentimiento en este sentido, el arrendador no habría recibido dichos pagos y menos aún hubiera suscrita un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 18 de Agosto de 2.005. QUINTO: Ratificó el valor probatorio del instrumento que en original y marcado “C” fue acompañado junto con el libelo de demanda, el cual adquirió pleno y eficaz valor probatorio en el presente proceso al no ser objeto de tacha por parte de los demandados. Probó con el citado instrumento: A) Que el arrendamiento y la prórroga amparada en el contrato de fecha 24 de Enero de 1.997, y el arrendamiento a tiempo indeterminado que lo sucedió, fue continuado mediante el contrato escrito a tiempo determinado de fecha 18 de Agosto de 2.005. B) Que en el referido contrato del 18 de Agosto de 2.005, no se estipuló prohibición alguna que impidiera a la arrendataria autorizar a terceras personas la administración del fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L.”. C) Que el arrendamiento del local comercial efectuado por JUAN DE DIOS MUJICA a la ciudadana ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA, del local distinguido “A” fue adquirido por BERNARDINO ALONSO FORMOSO. SEXTO: Promovió, ratificó e insistió en hacer valer el valor probatorio del instrumento que en original marcado “A” y acompañado junto con el libelo de demanda. Además con el citado instrumento público probó los siguientes hechos: A) Que la ciudadana ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA y su hijo JOSE GREGORIO DORTA autorizaron en fecha 18 de Agosto de 2.005 a los ciudadanos FERMIN ANTONIO TAVARES ZAPATA y MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA, para que ellos administraran el fondo de comercio. B) Que en virtud de la referida autorización los administradores estaban facultados para realizar y gestionar actividades administrativas, como vender y pagar a los proveedores y efectuar cualquier tipo de trámites ante órganos públicos y privados. SEPTIMO: Ratificó el valor probatorio de los instrumentos privados que en original marcado “E, E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10, F, G1, G2, G3 y G4” fueron consignados junto con el libelo de demanda, y que adquirieron pleno y eficaz valor probatorio en el presente proceso toda vez que los mismos no fueron desconocidos, tachados o impugnados de manera alguna por los demandados. Probando con los citados instrumentos: A) Que el arrendador JUAN DE DIOS MUJICA, tenía pleno conocimiento que la administración del fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L.”, le había autorizado a los ciudadanos FERMIN ANTONIO TAVARES ZAPATA y MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA. B) Que dicha autorización era aceptada y reconocida por el arrendador y que el mismo no opuso objeción alguna a que los ciudadanos FERMIN ANTONIO TAVARES ZAPATA y MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA, administraran el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L.”. Asimismo probó que el arrendador, no solo lo consintió sino también la ratificó al exigir y recibir en fecha 20 de Agosto de 2.005 del coadministrador del referido fondo de comercio el ciudadano FERMIN ANTONIO TAVARES ZAPATA, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), por concepto del depósito del nuevo contrato de arrendamiento escrito de fecha 18 de Agosto de 2.005, marcado (“E”). Igualmente ratificó al exigir y recibir de esos administradores el pago de los cánones de arrendamiento que se fueron venciendo durante la vigencia del referido contrato de fecha 18 de Agosto de 2.005, lo cual consta en los instrumentos marcados “E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9 y E10”, los cuales adquirieron pleno valor probatorio al ser no impugnados en el acto de contestación de la demanda. Asimismo, los seis (6) instrumentos privados que marcados “F” y cuyo valor probatorio promovió por cuanto han quedado firmes al no ser impugnados; de igual forma probó que el arrendador aceptó, reconoció y ratificó la autorización efectuada por la actora a los ciudadanos FERMIN ANTONIO TAVARES ZAPATA y MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA, para que administren el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L.”, al exigir y recibir el pago de los cánones de arrendamiento cancelados por los citados administradores con posterioridad al 18 de Agosto de 2.006, es decir, después de vencido el contrato de fecha 18 de Agosto de 2.005, con lo cual quedó probado que el contrato a tiempo determinado pasó a ser a tiempo indeterminado. C) Con los instrumentos privados marcados “G1, G2, G3 y G4”, promovió el valor probatorio por cuanto han quedado firmes al no ser impugnados, asimismo probó que después de efectuada la venta de los locales en fecha 25 de Octubre de 2.007, por parte de JUAN DE DIOS MUJICA y su hija MAGALY DE LOPEZ al ciudadano BERNARDINO ALONSO FORMOSO, los vendedores continuaron cobrando normalmente a los administradores del fondo de comercio SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L.” los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007. D) Con los citados instrumentos “E, E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10, F, G1, G2, G3 y G4” probó la solvencia de la arrendataria en cuanto al pago de cánones de arrendamiento para la fecha 25 de Octubre de 2.007, fecha en que efectuó la venta de los locales a BERNARDINO ALONSO FORMOSO. E) Con los citados instrumentos “E, E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10, F, G1, G2, G3 y G4” probó la continuidad de la relación arrendaticia y el pleno consentimiento del arrendador. F) Con los citados instrumentos “E, E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10, F, G1, G2, G3 y G4” probó los pagos realizados por los administradores del fondo de comercio SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L.”, a partir del 18 de Agosto de 2.005 hasta el 31 de Diciembre de 2.007, que se habían hecho y habían sido aceptados a satisfacción por el arrendador en descargo de la arrendataria ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA, aún cuando en ninguno de los citados recibos se expresa que el pago realizado se efectúa en descargo o a nombre de la actora, y aún siendo aceptados a satisfacción por el arrendador desde el 18 de Agosto de 2.005 hasta el 31 de Diciembre de 2.007. Instrumentos que demuestran que la consignación de pago efectuada por el ciudadano MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA se había efectuado en nombre y en descargo de la actora, aún y cuando en la solicitud de consignación de pago no se hubiera hecho tal mención; ya que si los pagos a que se contraen dichos instrumentos, habían sido reconocidos y aceptados como válidos por los apoderados de JUAN DE DIOS MUJICA al no impugnarlos en el acto de contestación de la demanda, siendo también válidos los efectuados por la vía de consignación. OCTAVO: Promovió a favor de sus representados, la prueba de exhibición de documentos, especialmente: A) El título supletorio evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, en fecha 19 de Octubre de 2.004, según solicitud N° 4.968. B) El formulario de autoliquidación de impuestos sobre sucesorales y solvencia sucesoral N° 0086043 de fecha 4 de Junio de 2.007, ambos instrumentos están en poder de la parte demandada del presente juicio, y para ello acompañó en copia simple de los mismos, además solicitó al Tribunal intimar a los apoderados judiciales de los demandados para que procedan a la exhibición del referido instrumento dentro del plazo que a bien tenga determinar el Tribunal; probó con el citado instrumento los siguientes hechos: A) Que el título supletorio de propiedad, versa sobre la existencia y propiedad de tres (3)locales comerciales, identificados como local “A”,”B” y “C”. B) Que en el citado instrumento no se menciona que el inmueble constaba de dos (2) plantas o niveles, que en el nivel superior del mismo existe un cuarto local con entrada independiente a la vía pública por el extremo Oeste mediante escaleras de concreto, dos (2) salas de baño, y un recinto o salón tipo cantina. C) Que JUAN DE DIOS MUJICA, no era propietario del terreno sobre el cual se encuentran construidos los tres (3) locales a que se refiere el citado instrumento, ya que los mismos estabas construidos sobre un lote de terreno de propiedad municipal. NOVENO: Promovió la prueba de inspección judicial del local comercial que quedaba al lado del edificio de tres (3) plantas donde funcionó el fondo de comercio “Mis Deseos” ya descrito. DÉCIMO: Promovió y ratificó el pleno valor probatorio del instrumento público marcado “D” y que adquirió pleno y eficaz valor probatorio toda vez que el mismo no fue objeto de tacha por los apoderados de la parte demandada. DÉCIMO PRIMERO: Promovió la prueba de experticia del objeto del juicio, a fin de dejar constancia de los siguientes particulares 1) Si el inmueble consta de dos plantas. 2) Si la planta baja de la edificación está conformada por locales independientes con salida independiente a la vía pública. 3) Si la planta alta consta de un local grande, con divisiones internas. 4) Si la planta alta tiene acceso independiente a la vía pública por el extremo oeste; además demostró con la referida experticia que la edificación del cual forma parte el local “A, consta de dos (2) plantas con salida independientes las una de la otra. Que la descripción realizada en la experticia del inmueble no guardaba relación con el inmueble vendido por JUAN DE DIOS MUJICA y su hija MAGALY JOSEFINA DE LOPEZ a BERNARDINO ALONSO FORMOSO. Asimismo, demostró que la descripción errónea fue hecha de mala fe con el objeto de llenar los extremos del Artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, para así solventar el derecho al Retracto Legal Arrendaticio del cual gozaría la arrendataria. DÉCIMO SEGUNDO: Promovió en original el instrumento público, a los fines de probar que el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L.” pertenecía a la ciudadana ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA y a su hijo JOSE GREGORIO DORTA CABEZA. . Asimismo, el apoderado actor, aún dentro de la oportunidad procesal para promover pruebas, lo hizo ratificando todas y cada una de sus partes el escrito de pruebas consignadas en fecha 24-03-2.009. Solicitó al Tribunal según lo establecido en el Artículo 416 del Código de Procedimiento Civil, la citación personal del ciudadano JUAN DE DIOS MUJICA, con el fin de absolver posiciones juradas que en su oportunidad el tribunal tuviera a bien fijar. Según lo establecido en el Artículo 406 ejusdem, manifestó al Tribunal el compromiso de los ciudadanos FERMIN ANTONIO TAVARES ZAPATA y MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA a comparecer y absolverlas recíprocamente a la parte contraria; y con ello pretendió ratificar la validez de los pagos efectuados por los administradores del fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S:R:L:” al arrendador, así como también la violación de los derechos arrendaticios de la arrendataria. Por auto de fecha 30 de Marzo de 2.009, el Tribunal de la causa admitió los escritos de pruebas presentados por los Cesionarios, acordando la prueba de exhibición, y por ende la intimación de los demandados a través de sus apoderados judiciales con el objeto de la exhibición de los documentos al cual se hizo referencia. En cuanto a la prueba de inspección judicial y la prueba de experticia, el tribunal fijó día y hora para la práctica de la misma, así como el nombramiento de expertos. Asimismo en cuanto a la prueba de posiciones juradas se acordó la citación del demandado. En fecha 02 de Abril de 2.009, llegada la oportunidad para la designación de experto, el Apoderado Cesionario, designó al Arquitecto JESÚS ROBERTO COLMENARES, en vista de la no comparecencia de la Parte Demandada, el Tribunal procedió a designar como segundo experto a la Ingeniera TRINIDAD OFELIA OCHOA y como tercer experto al Ingeniero JUAN BAUTISTA HEREDIA; quienes en fecha 06 de Abril de 2.009, aceptaron sus cargos. A través de diligencia de fecha 03 de Abril de 2.009, el Apoderado Excepcionado consignó Formulario de Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesión, Donación y Solvencia Sucesoral N° 008643 de fecha 04 de Junio de 2.007, perteneciente a la ciudadana LUCRECIA HÉRNADEZ DE MUJICA. Por diligencia efectuada en fecha 06 de Abril de 2.009, el Apoderado Cesionario aún dentro de la oportunidad legal para promover pruebas consignó copia certificada del Expediente N° 1048-08 cursante en el Juzgado Primero de los Municipio Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico, a fin de probar las consignaciones de pago de cánones de arrendamiento del Local “A”, donde funciona el Fondo de Comercio, SUPERABASTOS Y LICORERÍA LAS 24 HORAS S.R.L., efectuadas por su representado. Igualmente los apoderados accionados promovieron pruebas y lo hicieron en los siguientes términos: Invocaron a favor de sus representados el principio de la comunidad de la prueba: 1) Contrato de Arrendamiento de fecha 18 de Agosto de 2.005, donde se demostró la relación arrendataria entre JUAN DE DIOS MUJICA y ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA. 2) Contrato de venta del inmueble en su totalidad. 3) La consignación arrendaticia de los pagos efectuados por los administradores de la arrendataria, por ilegales, produciendo la insolvencia de la actora quedando demostrada la causal de desalojo invocada en la reconvención y por consiguiente el desalojo del local arrendado. El Tribunal de la recurrida admitió los medios de pruebas aportados por ambas partes en fecha 06 de Abril de 2.009. Los Expertos consignaron en fecha 16 de Abril de 2.009, Informe de Experticia. Evacuadas las pruebas y encontrándose la causa en estado para sentenciar, luego de un diferimiento, a través de fallo proferido por el Juzgado A Quo, en fecha 05 de Mayo de 2.009, fue declarada CON LUGAR la Acción Mero Declarativa de Certeza de Arrendamiento, Derecho de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio iniciada por la ciudadana ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA y seguida posteriormente por los ciudadanos FERMIN ANTONIO TAVARES ZAPATA y MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA contra los ciudadanos JUAN DE DIOS MUJICA, MAGALI JOSEFINA MUJICA DE LOPEZ y BERNARDINO ALONSO FORMOSO, y en consecuencia declaró CON LUGAR la demanda bajo los siguientes términos: Primero: Se declaró CON LUGAR la ACCIÓN MERO DECLARATIVA DE CERTEZA DE ARRENDAMIENTO. Segundo: Declaró CON LUGAR el Derecho de Preferencia Ofertiva invocada por la ciudadana ENEDINA LUZ CABEZA DE DORTA. Tercero: Se ordenó el Retracto Legal Arrendaticio contemplado en el Artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a favor de los ciudadanos FERMIN ANTONIO TAVARES ZAPATA y MANUEL ELIAS TAVARES ZAPATA y se CONDENÓ en costas a la parte demandada reconvincente. Mediante diligencia de fecha 07 de Mayo de 2.009, el Apoderado Judicial de la Parte Accionada, apeló de la decisión dictada por la Primera Instancia en fecha 05 de Mayo 2.009; la cual fue oída libremente, ordenando la remisión del expediente a esta Alzada; la cual lo recibió en fecha 14 de Mayo de 2.009, fijando el 10° día de despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia respectiva. Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada lo hace de la siguiente manera: II. En el caso sub - lite los accionantes - cesionarios de los derechos litigiosos, acumulan en su escrito libelar dos (02) acciones; la primera de ellas, relativa a la Acción Mero – Declarativa, a través de la cual se pretende declare el órgano jurisdiccional la existencia de una relación arrendaticia, que, - según expresa -, ha tenido lugar desde el 24 de enero de 1997, a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública de la Ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico, anotado bajo el N° 04, Tomo 05, celebrado entre la Arrendataria Enedina Luz Cabeza, conjuntamente con su hijo José Gregorio Dorta Cabeza y como arrendador, el ciudadano Juan de Dios Mujica, parte Co-Accionada en el presente juicio, en toda la planta baja del edificio viejo donde funcionaba el fondo de comercio: “Mis Deseos” hasta 1998 y, hasta la presente fecha, de un inmueble identificado con la letra “A”, con un área de 211,62m2, alinderado así: Norte: Av. Fermín Toro; Sur: Quebrada embaulada y local “B”; Este: Casa de Lucrecia Hernández de Mujica y, Oeste: Local “B”. Solicitando en dicha acción, se declare la existencia y validez: A) del contrato de arrendamiento verbis a tiempo indeterminado entre Juan de Dios Mujica y Enedina Luz Cabeza, desde su inicio hasta la presente fecha y el pago de las pensiones de arrendamiento desde el 24 de enero de 1997 hasta el 31 de diciembre de 2007 y los pagos por vía de consignación judicial, efectuados por ante el Juzgado Primero de los Municipios Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico; B) del derecho de que se le ofreciera y ofrezca el local “A” objeto de arrendamiento y, C) para que convengan en no haberle efectuado la notificación del derecho de preferencia para la adquisición del inmueble vendido. Asimismo, como acción subsidiaria, intentan los actores, en su escrito libelar, la pretensión del Retracto Legal Arrendaticio, señalando que los Ciudadanos Juan de Dios Mujica y su hija Magaly Josefina Mujíca López, efectuaron la venta del inmueble arrendado, identificado “A”, a favor del Co-accionado Bernardino Alonso Formoso, a través de documento autenticado de fecha 25 de octubre de 2007, otorgado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Estado Guárico, el cual quedó anotado bajo el N° 24, tomo 67 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, valorando dicha acción en la cantidad de DOSCIESTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) y, solicitando que convengan los accionados (litisconsortes pasivos) o, así sea declarado por el Tribunal en el derecho que tiene la Ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta de subrogarse en la persona de Bernardino Alonso Formoso para adquirir el local arrendado bajo el mismo precio y se le subrogue en los derechos del comprador. De la misma manera, señala la arrendataria que en fecha 18 de agosto de 2005, a través de documento autenticado ante la Notaría Pública de la Ciudad de San Juan de los Morros, bajo el N° 07, Tomo 34, autorizó para que administraran el fondo de comercio “Superabastos y Licorería las 24 horas SRL, a los ciudadanos FERMÍN ANTONIO TAVARES y MANUEL ELÍAS TAVARES, cesión que se le notificó. – según expresa al arrendador -, en forma verbal y, que ese mismo día (18 de agosto de 2005) se firmó el vigente contrato de arrendamiento, suscrito por ante la misma Notaría y el cual quedó anotado bajo el N° 06, Tomo 34. Siendo de destacarse que a los referidos “Administradores” se les cedieron los derechos en juicio, según consta de los folios 73 al 74, cesión ésta homologada por el AQuo, quedando como Actores a los efectos del presente proceso, todo ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 145 del Código de Procedimiento Civil. Finalmente debe señalarse, que los Cesionarios – litisconsortes Activos, expresaron que desde el mes de enero de 2008, el arrendador se negó a recibir los cánones de arrendamiento, siendo que los “Administradores” procedieron a consignar, en resguardo de los intereses de la arrendataria, los montos correspondientes a las mensualidades de enero a agosto de 2008, por un monto de 400,oo Bs, por ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico. Llegada la oportunidad de la Perentoria Contestación, dentro de la sustanciación procesal del Iter del Juicio Breve, los excepcionados, procedieron a realizar una Infitatio, es decir, negaron y rechazaron en su totalidad las pretensiones de la Actora, admitiendo, eso sí, que la Actora cedente de los derechos del presente proceso, es la actual arrendadora del inmueble, pero que no goza del derecho del Retracto Legal Arrendaticio, pues está insolvente en el pago de los cánones arrendaticios, indicando que desconoce la cesión de la Administración del fondo de comercio, pues siendo una sociedad debió realizarse en el Registro Mercantil y no ante una Notaría; además que impugnó los depósitos arrendaticios pues los mismos fueron realizados, no por la arrendataria, sino por el ciudadano Manuel Tavares en su condición de arrendatario, cuando no lo es en realidad, - según señalan -, pues el Arrendador Co-Accionado nunca suscribió contrato de arrendamiento con dicho consignante. Procediendo a reconvenir en la Resolución del Contrato, a la propia arrendadora, - en un juicio donde se cedieron los derechos litigiosos -, alegando que la arrendataria no ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero de 2008 a febrero de 2009, ambos inclusive, por lo cual, solicita se declare resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el 18 de agosto de 2005, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, estableciendo el valor de la reconvención en la cantidad de 6.000,oo Bs. Trabada así la litis de fondo, ésta Alzada debe entrar a pronunciarse sobre la acción principal, Mero – Declarativa, intentada por la accionante, referida a que se declara la existencia de la relación arrendaticia, en especial a: A) la existencia y validez del contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado entre Juan de Dios Mujica y Enedina Luz Cabeza, desde su inicio hasta la presente fecha y el pago de las pensiones de arrendamiento desde el 24 de enero de 1997 hasta el 31 de diciembre de 2007 y, los pagos por vía de consignación judicial, efectuados por ante el Juzgado Primero de los Municipios Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico; B) del derecho de que se le ofreciera y ofrezca el local “A” objeto de arrendamiento y, C) para que convengan en no haberle efectuado la notificación del derecho de preferencia para la adquisición del inmueble vendido. De esta manera es conveniente establecer que, vista la acción intentada, no significa en realidad que existan diversos tipos o categorías de acciones procesales, porque la acción es una sola, dada su especial característica de derecho de Acceso a los Órganos Jurisdiccionales. Sin embargo, a pesar de esa característica esencial de unidad, la doctrina tradicional ha distinguido dentro de las acciones de cognición, fundamentalmente tres a saber: La Acción denominada Constitutiva que pretende una sentencia que cree, modifique o extinga entre las partes un vínculo jurídico. Las Acciones de Condena, que buscan una prohibición, ó dar, hacer o no hacer y, las ACCIONES DECLARATIVAS O MERO – DECLARATIVAS, la cual buscan eliminar la falta de certeza respecto a la existencia o inexistencia de una relación jurídica determinada; la sentencia que se pretende con ella, es una sentencia de declaración de certeza o sentencia declarativa, que determine entonces, la certidumbre de una situación jurídica o de un derecho. Ellas nacen por efecto del contenido normativo del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante pueda obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.” De tal normativa, podemos extraer dos (02) elementos: a) la existencia de la incertidumbre y, b) la inexistencia de otra acción que pueda satisfacer la pretensión solicitada. En el caso bajo examine example, no existe duda por parte de los Actores, pues en su escrito libelar, encabeza su propia identificación, la cedente, expresando: “ … en mi carácter de arrendataria del Local “A”…”; identificando a su vez, el tracto arrendaticio de la relación Inquilinaria, agregando inclusive que: “ … en ninguno de los contratos de arrendamiento celebrados por mi persona … se prohibió, ni el subarrendamiento del local “A”…” y más adelante manifiesta: “ … sin desprenderme en ningún momento de mi carácter de arrendataria …” y, durante todo el escrito libelar señala que: “ … la venta efectuada viola flagrantemente mi derecho a la preferencia ofertiva sobre el local que ocupo como arrendataria …”. Así, nuestro máximo Tribunal, a través de la Sala Político – Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. LEVIS IGNACIO ZERPA, (Sentencia del 27 de abril de 2006, N°01035. Municipio Aguasay del Estado Monagas en Acción Mero – Declarativa), ha expresado que en casos como el de autos, no existe incertidumbre, pues del propio libelo los accionantes declaran que conocen la situación de la cedente – arrendataria, propiamente, de su situación jurídica de arrendataria, por ello la Sala concluyó expresando: “ … Es decir, no puede ubicarse dentro de las denominadas declarativas, porque ello supone que su finalidad sea la declaratoria de la certeza o certidumbre sobre algo que está en duda; así, resulta contradictorio que la parte actora comience su escrito diciendo que es propietario de un inmueble y, que a la vez solicite sea declarada la certeza como propietario, en razón de que su propiedad está en duda…”. Como puede observarse, en el escrito libelar, no existe ninguna duda para los Cesionarios, del carácter de la Cedente en relación a su posición de arrendataria, tanto es así, que intentan el Retracto legal arrendaticio, acumulado libelarmente, donde no se desprende la existencia de un hecho exterior que ocasione una situación confusa e incierta en el derecho que la Cedente detenta, pues delineó todo el tracto arrendaticio desde el año 1997 hasta el día de la introducción del escrito libelar. Criterio este, ratificado tanto por la Sala de Casación Social (Sentencia del 05 de diciembre de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. ALFONSO VALBUENA CORDERO, en juicio de Tops and Btotoms internacional C.A.) y, por la Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 08 de julio de 1999; criterios este que culminan con el reciente fallo de nuestra Sala Constitucional, de fecha 14 de mayo de 2007 (Caso: La Quinta Urbina Bienes y Raíces C.A, N° 904, con ponencia del Magistrado Dr. JESÚS EDUARDO CABRERA), donde se señaló: “ … la finalidad de toda acción mero – declarativa es lograr, mediante la activación de la función jurisdiccional del Estado la búsqueda de un pronunciamiento de ley que permita despejar la duda o incertidumbre …”. No hay, por ende, en el caso en estudio, ningún hecho interior ni exterior que haga incierta la voluntad de la ley en la conciencia de los Cesionarios, respecto del carácter de la Cedente como Arrendataria para pretender la utilización de la Acción Mero – Declarativa de la existencia de la relación arrendaticia, pues su carácter de tal, es ratificado una y otra vez en el escrito libelar, lo cual atenta contra la verdadera naturaleza de las Acciones de este tipo, pues al acotar reiteradamente su carácter de arrendataria, de ese inmueble, para intentar el retracto arrendaticio, da a suponer a esta Alzada que lo que persigue, es que la instancia declare la nulidad de una venta privada de dicho local arrendado, y se le coloque en la misma posición que el comprador privado, alejándose de ésta forma, de la esencia de la Acción Mero – Declarativa, en virtud de la cual, sólo debe pretenderse la certeza por medio de un órgano jurisdiccional o de administración de justicia, de una situación incierta. Reiteradamente la Doctrina Nacional, encabezada por el profesor ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, en su tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, nos ha señalado que: “ … la pretensión de mera declaración, es aquella en la cual no se pide al Juez una resolución de condena a una prestación, sino la mera declaración de la existencia o inexistencia de una relación jurídica. Aquí no se trata del incumplimiento de una obligación o trasgresión del derecho, sino de la declaración de una relación jurídica que existe con anterioridad a la sentencia, pero que se encuentra en estado de incertidumbre …” De la misma manera, el Maestro Guariqueño, LUIS LORETO (Ensayos Jurídicos), indica: “ … los efectos de la tutela jurídica solicitada por los litigantes en las acciones de mera declaración le son conseguidos por la sentencia que declare la existencia o no de la relación jurídica que ha formado el objeto del proceso, ora como consecuencia de su pura eficacia declarativa sujeta a ratificación, ora de manera estable y permanente, como consecuencia de la autoridad de cosa juzgada …”. En abundancia sobre éste tema, el procesalista HUMBERTO CUENCA (Derecho Procesal Civil. Tomo I), nos ha explicado: “ … Las características de la sentencia declarativa son: … b) despeja la duda y la incertidumbre sobre ciertos derechos subjetivos …”. En este mismo sentido para el tratadista Argentino LINO PALACIOS (Derecho Procesal Civil y Comercial. Tomo I, pág 426): “ … las acciones mero – declarativas, también conocidas como de mera declaración o de mera certeza, presentan una pretensión por medio de la cual se busca un pronunciamiento del órgano jurisdiccional que elimine la falta de certeza sobre la existencia, eficacia, modalidad o interpretación de una relación o estado jurídico …” No vislumbra pues, ésta instancia AQuem, que los accionantes en sus actuaciones procesales, pretendan levantar la incertidumbre de un hecho que haga necesario un pronunciamiento sobre su carácter de arrendataria, lo cual conlleva a su declaratoria de desestimación de la Acción, al no cumplir a cabalidad con los requisitos necesarios para hacer efectiva la misma. Aunado a ello, dentro de la pretensión de la acción de certeza, solicitan los cesionarios se declare la existencia y validez arrendaticia y” … como consecuencia quede igualmente establecido en la respectiva sentencia la obligación del derecho de preferencia ofertivo que tengo sobre el inmueble dado en venta y que en razón de esa violación, quede plenamente establecido mi derecho al retracto legal arrendaticio…”. Yerran así, los actores en la concepción de la Acción de Mero Declaración, pues la propia exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil, expresó: “ … sin embargo a, fin de no dejar a la interpretación jurisprudencia el alcance y límites de esta demanda de mera declaración, se acoge en el proyecto la limitación aconsejada por la mejor doctrina, según la cual no es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una demanda diferente …”. En el caso sub - lite, se observa que la Acción Mero – Declarativa, busca en definitiva aperturar la solicitud de la Acción de Retracto Legal, que es una acción de nulidad de condena, por lo cual, a través de la acción de Retracto Legal Arrendaticio, podría el órgano jurisdiccional determinar la existencia de la relación contractual y los demás presupuestos del Ley para la declaratoria de esa acción, sin necesidad de previamente intentarse una Acción Mero Declarativa, pretendiendo los Actores, ante su acción principal de certeza y su acción subsidiaria de Retracto Arrendaticio y Preferencia Ofertiva, hacer incurrir al Jurisdicente en un exceso jurisdiccional. Siendo ello así, y pudiendo los actores buscar la declaratoria del Retracto Arrendaticio y de la Preferencia Ofertiva que es en definitiva el fin de la mera certeza pretendida, debe declararse Sin Lugar en forma perentoria, la acción mero declarativa al no cumplir con los presupuestos de procedencia, pues como establece la parte in fine del artículo 16 ibidem, existe otra acción conducente para satisfacer su pretensión. Establecido lo anterior, pasa esta Alzada a analizar la pretensión de los Cesionarios Litisconsortes Activos, en relación a la existencia del Retracto Legal Arrendaticio y, su derecho a la Preferencia Ofertiva, cuando en su escrito libelar señalaron que al existir un contrato de arrendamiento, suscrito por la arrendataria– cedente, para con el propietario – arrendador – co-accionado, desde el 18 de agosto de 2005, suscrito en la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Estado Guárico, anotado bajo el N° 06, Tomo 34, sobre el Local “A”, supra identificado, que según expresan los Cesionarios – fue vendido a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, de fecha 25 de octubre de 2007, quedando anotado bajo el N° 224, tomo 67 del Libro de Autenticaciones llevado por esa Notaría al Co-accionado Bernardino Alonso Formoso. Ante tal pretensión, los excepcionados en su perentoria contestación, señalan que: “ … en cuanto a la demanda subsidiaria de retracto legal arrendaticio, igualmente la rechazamos tanto en los hechos como en el derecho por cuanto la misma no goza de tal derecho por cuanto está insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, requisito sine qua non para que prospere … dichos depósitos efectuados por el ciudadano Manuel Tavares, no tienen un efecto liberatorio, para con respecto a la arrendataria Eneida Luz Cabeza Dorta, por cuanto los mismos fueron hechos por un tercero, no fueron ni a su nombre …”. Es cierto, que el Retracto Legal, tal cual lo señala el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es un derecho que tiene el arrendatario para subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Expresando además, - dicho artículo -, las condiciones para ser acreedor de la preferencia ofertiva y del Retracto Legal los cuales son: i) que el arrendatario que tenga más de dos (02) años como tal y, ii) Que el arrendatario se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. En su escrito libelar, los Cesionarios, alegan que la Cedente - Arrendataria está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, según consta de consignaciones arrendaticias , pero que fueron consignados por los administradores de la arrendataria desde enero de 2008, señalando que: “ … los administradores del fondo de comercio en resguardo de mis intereses de arrendataria se valieron de la figura jurídica de la consignación arrendaticia … consignando al arrendador ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta Circunscripción Judicial, las pensiones de arrendamientos correspondientes a los meses de: Enero a Agosto de 2008 …”. Ahora bien, bajando a los autos, observa ésta Alzada que de los folios 160 al 184, ambos inclusive, corre copia certificada del expediente N° 1.048-08 de las consignaciones arrendaticias, donde consta que el Consignatario es el Ciudadano Manuel Tavares, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.447.881, quien expresó: “ … bajo la figura del contrato verbal de arrendamiento, desde el mes de septiembre de 2005 soy arrendatario de un local comercial propiedad del ciudadano JUAN DE DIOS MUJICA …”. Ahora bien, a ésta Alzada no le cabe duda, como lo ha expresado nuestra Sala Constitucional, en fallo de fecha 19 de mayo de 2006 (Caso: E. Koo en Amparo. Sentencia N° 1.082, con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RONDÓN HAAZ) , que los expedientes de consignaciones arrendaticias deben considerarse como documentos públicos respecto de aquello que ha sido declarado al Juzgado consignatario. Por lo cual tienen fe pública las actas de consignación, en las cuales se evidencia que tal consignación fue realizada por MANUEL TAVARES, quien no es en definitiva el arrendatario, pues consta a los autos, que el último contrato suscrito por la Cedente - Arrendataria de fecha 18 de agosto de 2005, fue suscrito por ENEIDA LUZ CABEZA DE DORTA, titular de la cédula de identidad N° 6.875.780, con duración de un año con prórroga de otro año, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, en esa fecha, anotado bajo el N° 06, Tomo 34, con valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en relación a que la arrendataria de dicho inmueble es la Ciudadana ENEIDA LUZ CABEZA DE DORTA y no el Ciudadano MANUEL TAVARES. En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresa que la consignación debe realizarla el arrendatario ó cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, pero en el caso sub – lite, el consignante, dice actuar como arrendatario, en un contrato verbal desde el mes de septiembre de 2005. Por ello, nuestra reiterada Jurisprudencia (T.S.J. SC, Sent 19/07/01, N° 1.264), ha señalado que, la simple presentación de comprobantes de consignación de los cánones de arrendamiento, ante el Tribunal de la causa, no equivale per se, al pago a que se refiere la ley, sino cuando analizadas tales consignaciones de ellas se verifique que reúnen las características de temporalidad, suficiencia y cualidad del consignante. También la Jurisprudencia de nuestros Juzgados Superiores (Corte Superior Tercera de Caracas, Sentencia de fecha 11 de marzo de 1974), ha venido estableciendo que la consignación es el medio que la ley concede a todo deudor para liberarse de la obligación que tiene cuando su acreedor rehúsa o se niega a recibir el pago de lo que se le debe, cumpliendo así con la obligación que asumió. En el supuesto de autos, la consignación con que pretende demostrarse a los autos la solvencia de la arrendataria ENEIDA LUZ CABEZA DE DORTA fue realizada, por otra persona natural, que dice a su vez ser el arrendatario, por lo cual, dicha consignación no prueba la liberación de la arrendataria, ya que es evidente que teniendo la carga de la prueba u Omnus Probandi conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, la parte Actora del estado de solvencia para poder ejercer el Retracto Arrendaticio y la Preferencia Ofertiva, cuyo requisito es sine cua non, conforme al artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya exigencia tiene su razón de ser, como lo expresa el tratadista Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Preferencia Ofertiva y Retracto Legal. Innovaciones en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios. Ed UCAB, Caracas. 2009, pág 117), porque el pago del arrendatario constituye una de las obligaciones principales de éste, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación al momento de ejercer el retracto, es comprensible se sancione con la pérdida de ese derecho; y, no estando solvente la arrendataria, dicha solicitud de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal no pueden prosperar y así, se establece. Por todo ello, las Acciones Acumuladas por los Actores - Cesionarios sucumben y así, se establece. Por otra parte, llegada la oportunidad de la Perentoria Contestación, los reos, excepcionados, reconvienen a la Arrendataria - Cedente, y solicitan la resolución del contrato, por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria. En la perspectiva que aquí se adopta, observa ésta Instancia A Quem que los Accionados – Reconvinientes, Ciudadanos JUAN DE DIOS MUJICA, BERNARDINO ALONSO FORMOSO y, MAGALY JOSEFINA MUJICA, titulares de las cédulas de identidad N° 5.836; 15.082.087 y 3.231.284, respectivamente, proceden a reconvenir a la Ciudadana Arrendataria – Cedente: ENEIDA LUZ CABEZA DE DORTA, quien no es parte en el presente proceso. Ahora bien, cabe preguntarse: ¿Contra quién se ejerce la reconvención? ¿Quién es el legitimado pasivo de la reconvención?. La reconvención se ejerce contra el Actor. Nuestra jurisprudencia patria ha sido constante en afirmar que en toda reconvención las partes deben ser las mismas, de forma tal que no sea posible variación alguna en el carácter o calidad de los mismos (Sala Político – Administrativa. Sentencia del 20 de febrero de 2003, N° 247, ponencia de la Magistrada Dr. YOLANDA JAIMES GUERRERO). De esta manera, el maestro ABDÓN SANCHEZ NOGUERA (De la introducción de la Causa. Pág 138), expresa: “ … de igual forma, la reconvención sólo puede intentarla el demandado contra el demandante, nunca contra terceros ajenos a la relación procesal, aún cuando los mismos pudieran tener interés en el asunto debatido. La reconvención sólo puede proponerse contra el actor, con el mismo carácter con que éste demandó …”. La finalidad de la reconvención, - que debe guardar conexión personal con la pretensión originaria -, radica en facilitar la tramitación conjunta de varios juicios entre las mismas partes; la reconvención sólo puede deducirse por el demandado contra el actor. Así lo ha expresado la Sala Civil de la Corte Nacional Argentina, en fallo N° 39.422 –S, de fecha 11/11/96, donde señaló: “ … La reconvención es la pretensión procesal que puede deducir el demandado contra el actor…”. En el caso de autos, antes de la perentoria contestación, la Ciudadana ENEIDA LUZ CABEZA DE DORTA cedió los derechos litigiosos a los ciudadanos FERMÍN ANTONIO TAVARES ZAPATA y MANUEL ELÍAS TAVARES ZAPATA, quienes por efecto del artículo 145 del Código de Procedimiento Civil, son el litis – consorcio activo en el presente proceso, pues el mismo debe ser aceptado por el propio Juez. En efecto, de conformidad con la norma citada que expresa: “La cesión que hiciera alguno de los litigantes, por acto entre vivos, de los derechos que ventila a quien no es parte en la causa, después del acto de contestación de la demanda y mientras no sea dictada sentencia definitivamente firme, no surte efectos entre cedente y cesionario, salvo el consentimiento del otro litigante.”. Ello significa que la cesión, - como en el caso de autos -, antes de la contestación, genera una verdadera sucesión procesal por acto entre vivos, lo cual, como ha dicho nuestra Sala de Casación Civil, en fallo de fecha 21 de agosto de 2003 (Caso: J.J. Zambrano contra A. de J Rangel. Sentencia N° 00442, con ponencia del Magistrado Dr. CARLOS OBERTO VELEZ): “ … en el sub iudice, la mencionada cesión de los derechos litigiosos fue realizada con anterioridad a la citación del demandado, motivo por el cual, operó un cambio en la persona titular de la cualidad de demandante …”; eso significa, por interpretación en contrario, que realizada dicha cesión antes de la contestación, sus efectos se hacen efectivos en juicio y el Juez y los Accionados estarán limitados a aceptar al cedido como integrante activo de la relación jurídica subjetiva procesal. Por todo ello, siendo uno de los requisitos ad sustanciam de la Reconvención el que se proponga contra el Actor y, siendo en el presente caso intentada contra la Cedente – Arrendataria, con anterioridad a la contestación, la misma no debió ser admitida por el Tribunal de la Causa y así se establece, pues la Cedente ya no es parte Actora en el presente proceso. Ahora bien, declaradas sin lugar, tanto la Acción Principal Mero – Declarativa, como la acción subsidiaria de Preferencia Ofertiva y Retracto Convencional, como la Reconvención, entra ésta Alzada, a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria, establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, a analizar los medios de prueba promovidos y evacuados. De los folios 9 al 11 inclusive, corre documento autenticado, en la Notaría Pública de San Juan de los Morros, de fecha 18 de Agosto de 2005, a través del cual la arrendataria – cedente autorizan a los ciudadanos FERMIN y ELÍAS TAVARES, a realizar gestiones administrativas de la Sociedad de Responsabilidad Limitada Superabastos y Licorería las 24 horas, instrumental, que no es conducente a los efectos de demostrar algún elemento relativo al retracto arrendaticio, ni a la solvencia de la arrendadora – cedente, y así, se establece. De los folios 12 al 16, corre copia certificada de instrumental privada que demuestra la existencia de la relación arrendaticia entre la Arrendataria y el Arrendatario Co-Accionado, Ciudadano Juan de Dios Mujíca, celebrado en fecha 24 de enero de 1997, lo cual se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, al ser una instrumental autenticada, con valor de plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia. De los folios 20 al 25, corre documental autenticada de venta de un inmueble entre partes, en el cual consta que el Ciudadano Juan de Dios Mujica, en fecha 25 de octubre de 2007 dio en venta privada al co-accionado Bernardino Alonso Formoso, el inmueble arrendado a la Arrendataria – cedente; dicha instrumental no produce efectos contra la cedente- arrendataria, pues no reúne los requisitos de registro establecidos en el artículo 1.920.1 y 1.924 del Código Civil. Se desechan las instrumentales signadas de la letra E, pues es un recibo emanado de quien no es parte en la presente relación arrendaticia; Se desechan los recibos: E1, demuestra el pago del mes de septiembre de 2005; E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10, y los signados F, que corren de los folios 31 al 42 y G1, G2, G3, Y G4, cuando la solvencia que debió demostrar el Actor era de los meses de enero de 2008 y siguientes, pues esa era la carga de la prueba de conformidad con los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, para gozar del derecho del retracto convencional. Se desecha por impertinente la solicitud de título supletorio, pues desechado por falta de pago del arrendatario el derecho de retracto arrendaticio, tal instrumental (titulo supletorio) nada trae o aporta al proceso. Se desechan las solvencias sucesorales y las planillas de liquidación de bienes sucesorales, pues los mismos no acreditan propiedad, ni tienen relación con las pretensiones y excepciones del retracto legal arrendaticio, en relación a la solvencia del arrendatario. Se rechaza la invocación de la existencia de una confesión, por parte de los demandados, en relación al conocimiento por parte de los accionados de que la administración del fondo de comercio era ejercida por unos administradores, pues no hay confesión en la contestación perentoria, sin que ello pueda asumirse como una admisión de hechos, pues hablan los excepcionados de unos “supuestos administradores”, es decir que dudan de tal carácter o atribuciones, circunstancia ésta que en nada logra modificar el dispositivo del fallo. De los folios 116 al 123, corren instrumentales públicas emanadas del Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, donde consta la propiedad de la Sociedad Mercantil SUPERABASTOS LICORERÍA LAS 24 HORAS S.R.L., por parte de los ciudadanos, José Gregorio Dorta Cabeza y la Ciudadana Enedina Cabeza, al ser instrumentales públicas de adquisición de las cuotas de la sociedad de responsabilidad limitada, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil. Se desecha la Inspección Judicial practicada, la cual corre de los folios 155 y vuelto, pues no es pertinente con los hechos debatidos en relación a la solvencia del arrendatario para ejercer el retracto legal, ni es conducente para probar la solvencia de los meses de enero y siguientes de 2008, con lo cual se desecha y así, se establece. Se desecha la Confesión Judicial realizada por la cedente en el escrito libelar, pues se ratifica que en los escritos de demanda, ni de contestación, hay confesiones, sino afirmaciones fácticas que contradichas pasan a formar parte de la carga de la prueba y que admitidas se excluyen de la misma, por lo cual, no existe la referida confesión, invocada en el folio 158, por el apoderado actor y así, se decide. Se desecha la confesión de solvencia en el pago del canon arrendaticio, para ejercer el retracto, pues la solvencia debe existir para el momento en que se pide el ejercicio de dicho retracto y no con anterioridad. Se desecha la prueba de experticia evacuada, que corre al folio 189 al 197, ambos inclusive, pues tal medio de prueba no es conducente para probar la solvencia de la arrendataria de los meses de enero de 2008 a setiembre de 2008, fecha en que ejercen los Actores el retracto legal arrendaticio, debiendo desecharse y así, se decide. III. Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, actuando en Sede Civil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: ÚNICO: SIN LUGAR, la pretensión Mero – Declarativa o de Certeza de existencia de relación arrendaticia, intentada por los Ciudadanos Fermín Antonio y Manuel Elías Tavares Zapata, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 11.115.342 y 13.447.881, respectivamente, al no encontrar éste Juzgador la situación de incertidumbre o falta de certeza de la existencia de la relación arrendaticia, definida y acreditada por los accionantes - cesionarios de los derechos litigiosos, en el escrito libelar, aunado a existir la acción de Retracto Arrendaticio y Preferencia Ofertiva, para establecer su verdadera pretensión, todo ello, de conformidad con el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil. Se declara SIN LUGAR, la pretensión de Preferencia Ofertiva y Retracto Legal arrendaticio, ya que al momento del ejercicio del referido derecho, la arrendataria cedente, no se encontraba solvente en el pago de los cánones arrendaticios, de conformidad con lo establecido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se condena a los Actores al pago a favor de los excepcionados de las COSTAS del proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Se declara SIN LUGAR, la Reconvención propuesta por los litisconsortes pasivos, Ciudadanos Juan de Dios Mujíca; Bernardino Alonso Formoso y Magaly Josefina Mujíca, titulares de las Cédulas de Identidad Nros 5.836; 15.082.087 y 3.231.284, respectivamente, al pretender reconvenir a quien cedió sus derechos litigiosos antes de la perentoria contestación de conformidad con el artículo 145 del Código Adjetivo Civil, no siendo ésta parte en el presente proceso, por lo cual no cabía su Reconvención. Se condena a los litisconsortes pasivos al pago de las COSTAS de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, de la reconvención y así, se establece. Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por los litisconsortes pasivos, en relación a la revocatoria de las Acciones de los Actores, litisconsortes cesionarios y se REVOCA PARCIALMENTE el fallo recurrido, emanado del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 05 de mayo de 2009, en lo relativo a la Acción Mero – Declarativa y la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, confirmándose única y exclusivamente en lo relativo a la declaratoria sin lugar de la reconvención, aunque bajo otro razonamiento jurídico y, así se declara. Publíquese, Regístrese y Déjese copia autorizada. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en la Ciudad de San Juan de los Morros, al Primer día (01) días del mes de Junio del año Dos Mil Nueve (2.009).- Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.- El Juez Titular.- Dr. Guillermo Blanco Vásquez. La Secretaria Ab. Shirley M. Corro B. En la misma fecha siendo las 3:15 p.m., se publicó la presente Sentencia y se dio cumplimiento a lo ordenado. La Secretaria.- GBV.