TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, once de marzo de dos mil nueve
198º y 150º
ASUNTO Nº AP31-V-2008-002958
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Resolución de Contrato de Arrendamiento
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano ARMANDO DE GENNARO, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad Nº 6.173.444. Representado en la causa por los profesionales del derecho, abogados Francisco José Olivo López, Alejandro José Avendano Laya, Juan Carlos Novoa, Nuziatima Crudele Salerno, Edgar Guillermo Sarcos, Fermainel Acosta Delgado, José Alejandro Rodrigues Do rosario, José Antonio Báez Figueroa, Belinda María Llanos Torres y Gina De Sousa Goncalves, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nros. 10.515.225, 6.403.756, 6.848.130, 9.493.906, 14.512.336, 8.996.534, 15.699.848, 2.764.521, 5.535.454 y 17.154.643 e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 45.329, 47.510, 57.968, 68.700, 107.382, 43.011, 131.025, 71.467, 73.092 y 131.048, respectivamente, según se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaría Pública Décimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 31 de Octubre de 2008, el cual quedó anotado bajo el Nº 03, Tomo 138 de los Libros de Autenticaciones llevado por ese Tribunal.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por la Sociedad Civil ARIAS & ASOCIADOS S.C, inscrita en la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16-11-1995, bajo el número 30, Tomo 22 del Protocolo Primero, en la persona de su presidente, ciudadano Cruz Ernesto Arias Vargas, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad Nº V-3.716.821. Representada en la causa por su apoderado judicial, abogado Marcelino Padrón Almerida, venezolano, mayor de edad, portador de la cédula de identidad Nº 5.984.880, según se evidencia de poder apud acta otorgado en fecha 10/02/2009.
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce la presente causa éste Juzgado Décimo de Municipio en virtud de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano ARMANDO DE GENNARO en contra de la Sociedad Civil ARIAS & ASOCIADOS S.C, ambos ampliamente identificados en éste fallo.
En efecto, mediante escrito de fecha 15 de Diciembre 2008, la parte actora interpuso la acción que ocupa a éste Juzgado, argumentando para ello, en síntesis, lo siguiente:
1.-Que en fecha 16/11/1995 dio en arrendamiento a la Sociedad Mercantil Arias & Asociados S.C, antes identificada, un inmueble de su propiedad, constituido por una oficina distinguida con la letra A, ubicada en la planta alta de la Quinta Mercedes, calle María Teresa Toro, Urbanización Las Acacias, Municipio Libertador.
2.- Que la duración del contrato era de un (01) año prorrogable por periodos iguales y que el mismo comenzó a regir en fecha 01 de abril de 1999.
3.- Que el canon de arrendamiento se fijó inicialmente en la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs.200, 00) mensuales.
4.- Que la arrendataria ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 2008,
Los que habría consignado de manera extemporánea por tardía unas y otras por anticipadas, por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14 de Julio de 2008
5.- Que en razón de lo antes expuesto, procede a demandar a la Sociedad Mercantil Arias & Asociados S.C., antes identificada, para que convengan o sean condenadas por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Que todos y cada uno de los hechos narrados en el libelo son ciertos. SEGUNDO: En la resolución del contrato suscrito en fecha 01 de abril de 1999, sobre el inmueble constituido por una oficina distinguida con la letra A, ubicada en la planta alta de la Quinta Mercedes, calle María Teresa Toro, Urbanización Las Acacias, Municipio Libertador. TERCERO: Que entregue el inmueble arrendado, así como todos los recibos cancelados que acrediten la solvencia de los servicios públicos, específicamente, luz eléctrica, aseo, líneas telefónicas. CUARTO: En pagar las costas y costos, así como los honorarios profesionales de abogados causados por el ejercicio de la presente acción.
5.- Fundamentaron su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1592 y 1167, estimándola en la suma de Cuatro Mil Bolívares Fuertes (Bf. 4.000,00) (Folios 01 al 06).
-DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada, mediante escrito de fecha 10 de Febrero 2009 procedió a contestar la pretensión incoada en contra de su defendido, argumentando en su defensa, grosso modo, lo siguiente:
1.- Promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la de manda por no cumplir con los requisitos señalados en los ordinales 4º y 5º del articulo 340 ejusdem, al no señalar los linderos del inmueble que deben determinarse con precisión, así como fue señalado con precisión la relación de los hechos de conformidad con el ordinal 5º del artículo 340 ejusdem.
2.- Rechazó la estimación de la demanda por insuficiente, toda vez que la misma fue estimada en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (4.000,00), y la misma debió ser por la cantidad de Siete Mil Setecientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs. 7.755,00).
3.- Alegó como defensa perentoria la prescripción breve y como medio liberatorio de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de Diciembre de 2004 y Enero de 2005, en lo que respecta a lo alegado por la parte actora.
4.- Admitió que en fecha 01 de abril de 1.999, su representada celebró contrato de arrendamiento a tiempo fijo, con períodos fijos de un (1) año, el cual comenzó con un canon de arrendamiento por la cantidad de Doscientos Bolívares; y de prorrogarse, el canon para el segundo año sería el que acordaren de mutuo acuerdo las partes.
5.- Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte actora, con relación a que en ningún momento su representada acordó prorrogar el contrato de arrendamiento con la parte actora.
6.- Negó, rechazó y contradijo que haya dejado de cancelar el canon de arrendamiento, correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 2008.
7.- Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho que las consignaciones realizadas en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio sean extemporáneas.
8.- Alegó que su representada se encuentra en total estado de solvencia, debido a que ha consignado los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado competente en su tiempo oportuno.
9.- Alegó que a su representada no se le puede atribuir esa morosidad ni dolosa ni culposa, pues no se debe a causa que se le pueda imputar a ella, debido que ese incumplimiento se debe a la parte actora por negarse aceptar el pago de las pensiones de arrendamiento.
10.- Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos descritos como los argumentos de derecho esgrimidos en el libelo de la demanda.
En éstos términos quedó planteada la controversia.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito de fecha 15 de Diciembre de 2008, la parte actora incoó la presente acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra de la Sociedad Mercantil ARIAS & AOSCIADOS S.C (Folios 01 al 07).
Por auto de fecha 09 de Enero de 2009, se admitió cuanto ha lugar en derecho la acción incoada y consecuencialmente se ordenó el emplazamiento de la demandada para la contestación a la demanda. (Folios 32 y 33).
En fecha 20 de Enero de 2009, se libró la respectiva compulsa de citación a la parte demandada. (Folio 36).
Mediante diligencia de fecha 05 de Febrero de 2009, el Alguacil adscrito a éste Circuito Judicial, dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la parte demandada, y procedió a práctica la citación personal del mismo. (Folio 38)
Mediante escrito de fecha 10 de Febrero de 2009, la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda y oposición de cuestiones previas. (Folios 48 al 56)
Mediante escrito de fecha 17/02/2009, la apoderada judicial de la parte demandante, rechazó las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. (Folios 57 al 62)
Mediante escrito de fecha 18 de Febrero de 2009, la parte demandada en la causa, consignó escrito de promoción de pruebas. (Folios 61 al 72), siendo proveídas mediante auto de fecha 20/02/2009. (Folio 112 al 115).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
-1er. PUNTO PREVIO-
-DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA-
En su escrito de contestación a la pretensión, la parte demandada en la causa, a través de su representación judicial, procedió a impugnar por insuficiente, la cuantía estimada por la actora en su libelo de demanda; siendo la argumentación sostenida para la referida impugnación, la siguiente:
(SIC)”…Rechazo la estimación de la demanda por cuanto la considero insuficiente, todo de conformidad con la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, vista que la parte actora estima la misma en la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), desconozco los parámetros que tomó la parte actora para estimar la misma, considero que al tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo y por cuanto la parte actora no señaló el monto de lo litigado, ha debido estimar la demanda de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y de acuerdo con la sentencia de la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de Septiembre de 1999, (inversiones Ibepro S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) que hoy se reitera- estableció: “Tal disposición comprende los supuestos de a:) validez o nulidad; y b.-) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de Agosto de 1993, caso: Henríquez Ledesma c/ José Ríos Rey y otros)…
…La estimación debió ser por la cantidad de Siete Mil Setecientos Cincuenta y Cinco Bolívares (Bs. 7.755,00), es decir, pensiones no vencidas hasta la fecha del contrato 31/03/2009 = pensión por Bs. 705,00 X 11 meses = Bs. 7.755.00. Así solicito que sea declarada por éste Tribunal…”. (Fin de la cita textual). (Folios 49 y 50).
Contra dicha impugnación de cuantía, la parte actora mediante escrito presentado en fecha 17 de Febrero de 2009, argumentó:
(SIC)”…Promueve el demandado como cuestión previa, que el demandante tampoco cumple con la obligación de hacer la estimación de la demanda de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil…
…Ahora bien, la Doctrina es conteste en afirmar que la cuestión previa de defecto de forma o mejor llamada “oscuro libelo”, no es aplicable al supuesto de falta de estimación de la demanda, toda vez que dicho requisito no es uno de los dispuestos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, amén que la omisión de éste acarrea otro efecto distinto a los presupuestos procesales referidos a las cuestiones previas. A tal efecto, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece que el demandado podría suscitar la incidencia para determinar efectivamente la estimación de la demanda, por ser relevante a los efectos de la competencia por el valor y en atención a la fijación máxima de honorarios profesionales, o la admisibilidad del recurso de casación, si fuere el caso, razón por la cual nunca pudo ser opuesta como una cuestión previa y así solicito expresamente sea declarado por éste Tribunal. (Fin de la cita textual). (Folios 59 y 60).

Argumentos que pasan a ser resueltos en los términos que siguen:
Observa éste Juzgado lo estipulado en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, a saber:
“Cuando el valor de la cosa no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en el Capitulo Previo en la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será esté quien resuelva al fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente”
Norma de la que se infiere, que la estimación que el demandante debe hacer en el libelo no ha de ser una estimación caprichosa, sino que para hacerla, el demandante deberá tomar en cuenta las circunstancias de la cosa, su productividad, su situación y estado, su naturaleza, los incrementos y mejoras que haya sufrido si fuere al caso que contribuyan a hacer una estimación justa de la cosa y además el demandante debe probar en el proceso todas esas circunstancias, a fin que el Juez pueda considerar ajustada la verdad de dicha estimación.
Es así que estimado el valor de la demanda por parte del actor, la propia ley concede al demandado la facultad de rechazar dicha estimación cuando: La considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. Esta facultad se justifica porque la inexacta estimación de la demanda por el actor pudiera perjudicar al demandado, bien por que hiciera caer la causa dentro de la competencia de un Juez que no le conviniese a sus intereses o ya porque pudiere afectarle en materia de costas con relación a la tasación de los honorarios de los apoderados de la parte contraria, o bien finalmente, en lo referente a la admisibilidad o inadmisibilidad de ciertas clases de pruebas.
En este sentido este Juzgado para decidir sobre el rechazo e impugnación de la cuantía hace suya la doctrina que al efecto sentó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 17 de Febrero de 2.000, con Ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez publicado en el libro de “Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia” Pierre Tapia, Oscar, Tomo II Año 2000, páginas 224 y 225, en la cual se estableció:
(SIC)”…“Acordado lo anterior conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada Supra es aplicable bajo la vigencia del actual Código de Procedimiento Civil y para ello procederá la Sala a efectuar el análisis de cada no de los supuestos de la doctrina en comento así:
C) Si el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente.
En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.
En consecuencia si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.
Con respecto a esta afirmación la sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que el demandado pueda contradecir la demanda pura y simplemente, por fuerza debe alegar el elemento exigido como lo es el reducido o exagerada de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.
Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto queda firme la estimación hecha por el actor...”. Así se reitera. (Negrillas del Tribunal).
Criterio que fue reiterado por la Sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de Abril de 2.003, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, recaída en el expediente N° 2000-1180, sentencia N° 00580, en la que se dejó sentado:
(SIC)”…En éste supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación…
…En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación…
…Con respecto a ésta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía…
…No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando lo considere insuficiente o exagerado.”..
…Por tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma. Así, si nada prueba el demandado, en éste único supuesto, queda firma la estimación hecha por el actor…”. Así se reitera.
De cuyos criterios jurisprudenciales, claramente se desprende que el demandado debe inexorablemente en el supuesto de haber impugnado la cuantía estimada por el actor, probar ese hecho nuevo (insuficiencia o exageración de la cuantía) so pena de quedar firme la estimada en el libelo contentivo de la pretensión, sin que pueda posteriormente probar tal situación.
Así, la demandada al momento de proceder a impugnar la cuantía estimada por el actor, señaló como norma infringida la contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por encontrarse el supuesto de hecho en su fundamento con una acción de incumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
Así las cosas, es evidente que se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por no estar en discusión tal situación, pues ambas partes así lo afirman tanto en su libelo de demanda como en el escrito de contestación a la pretensión respectivamente, por lo que conforme a la norma del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil y ante la pretensión de una solicitud judicial encaminada a la continuación o no de una relación arrendaticia, la cuantía de la demanda (pretensión) sería arrojada de la acumulación de las pensiones arrendaticias sobre las cuales se litigue. Así se establece.
Así las cosas, se tiene que al momento de proceder a la estimación de la pretensión, la actora en modo alguno señaló el método utilizado para la estimación de la pretensión, pues sólo se limitó a señalar la misma en la suma de Cuatro Mil Bolívares Fuertes, por lo que en principio dicha impugnación vulneraría lo dispuesto en la norma del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil antes señalado; más sin embargo, la demandada al impugnar dicha cuantía de la pretensión, señaló la insuficiencia de la misma, por considerar que ésta debió ser estimada en la suma de Siete Mil Setecientos Cincuenta y Cinco Bolívares Fuertes, lo que se correspondería a las mensualidades vencidas hasta la fecha del contrato (31/03/2009), cada una de ellas por la suma de Setecientos cinco Bolívares Fuertes.
En consecuencia, al establecer la parte demandada que el canon de arrendamiento establecido en la actualidad por el arriendo del inmueble, lo corresponde la suma de Setecientos Cinco Bolívares fuertes (705,00 Bs.), llevado dicho monto al presupuesto de la norma del artículo 36 del Código Adjetivo vigente ya citado, aunado al hecho cierto que los cánones de arrendamiento señalados por la actora como insolutos y por los cuales incoa la pretensión de resolución, lo son los correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio de 2008, al aplicar la ecuación matemática 3 meses x 705,00 Bs.f. c/u, la cantidad total arrojada la corresponde la suma de Dos Mil Ciento Quince Bolívares fuertes (2.115 Bs.f.), que sería en consecuencia la cuantía de la pretensión incoada y no la señalada por la actora ni por la demandada., por lo que la impugnación ejercida debe ser declarada Con Lugar. Así se decide.
-2do. PUNTO PREVIO-
DE LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 4° DEL ARTICULO 340 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
En su escrito de contestación a la pretensión, la parte demandada en la causa, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal Sexto (6°) del artículo 346 eiusdem, relativa al defecto de forma del libelo de demanda, pues la parte actora no habría indicado los linderos del inmueble, los que deberían ser indicados con precisión en su escrito, pues a su decir:
(SIC)”…Promuevo la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda por no cumplir con los requisitos señalados en los ordinales 4° y 5° del artículo 340 ejusdem. Es el caso ciudadano Juez, que la demanda no cumple con el requisito del ordinal 4° del artículo 340, no señala los linderos del inmueble el cual debe determinarse con precisión…”. (Fin de la cita textual). Folio 48.
Cuestión previa que resultó rechazada por la parte demandante mediante escrito de fecha 17 de Febrero de 2009, por considerar que al tratarse de una pretensión en donde se discute la posesión del bien inmueble y no la titularidad del mismo, no se hace necesaria la indicación de los linderos de la propiedad, por lo que considera que dicha cuestión previa debe ser desechada del proceso. En efecto, la citada defensa resultó formulada en los términos que siguen:
(SIC)”…En relación a la misma, se observa que en materia de arrendamiento, lo que se discute es la relación contractual que vincula a las partes, es decir, la posesión y no la propiedad de la cosa objeto de arrendamiento, razón por la cual no se hace necesario indicar en el libelo de demanda los linderos del inmueble, observando que se evidencia de autos que la presente causa se encuentra referida a una demanda por resolución de contrato de arrendamiento de inmueble, en la que no se discute bajo ningún aspecto la propiedad del inmueble objeto de la relación locaticia…
…En conclusión, siendo que además existe doctrina y jurisprudencia imperante la cual señala que cuando no verse la acción sobre la tradición del inmueble no es necesario la indicación de los linderos, es irrelevante la no indicación de la situación sobre los linderos del inmueble, objeto de la demanda que tengan por objeto relaciones arrendaticias, y así solicito a éste Tribunal sea declarado…”. (Fin de la cita textual). Folios 58 y 59.
Cuestión previa que pasa a ser resuelta en base a las siguientes consideraciones:
La demanda como escrito contentivo de la pretensión del actor, debe llenar ciertos requisitos mínimos que el legislador ha impuesto, no se manera caprichosa, sino concientemente a la postre de la eventualidad admisibilidad de la demanda, y así lograr que el Juez a la hora de efectuar el análisis cognoscitivo que derivará en la sentencia, pueda estructurar de manera coherente la misma, es decir, servirán de parámetros dentro de los cuales el Juzgador determinará las cuestiones debatidas en el proceso y resueltos en la sentencia. Es por ello que el legislador patrio, en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil vigente, ideó la manera y el recurso por el cual el demandado le señale al Juez de mérito, la falta o ausencia de éstos requisitos cuya mención ya se ha hecho, es así que en el citado artículo se dispone:
Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
1°.- Omissis;
2°.- Omissis;
3°.- Omissis;
4°.- Omissis;
5°.- Omissis;
6°.- El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haber hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…”.
Norma que para tener sentido, debe a su vez ser concatena con lo dispuesto en los Nueve (9) numerales del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente estatuyen:
Articulo 340.- El Libelo de la demanda deberá expresar:
1°.- La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.
2°.- El Nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene;
3°.- Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación y registro.
4°.- El Objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señalas y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarias si se tratare de derechos u objetos incorporales;
5°.- La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones;
6°.- Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo;
7°.-Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas;
8°.- El Nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder; y
9°.- La sede del demandante a que se refiere el artículo 174…”. (Negrillas del Tribunal).
Es decir, procura los mínimos requisitos que debe contener el libelo contentivo de la pretensión demandada, a los efectos de esbozar, no sólo lo que en definitiva ha de resolverse en la sentencia de fondo, sino además garantizar el derecho a la defensa de la demandada, así como un correlativo indicativo al momento de ejecutar el fallo correspondiente por parte del Juzgado.
Cuestión previa que resulta indispensable al fondo de la causa, pues de ella deriva una individualización correcta y exacta del bien sobre el cual recaerá la ejecución del fallo, pues pensar en una sentencia que no lo determine con claridad, es incurrir en una causal de nulidad del fallo conforme a lo previsto en el ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
Mas sin embargo, si bien resulta indispensable la indicación precisa de la ubicación espacial del objeto o cosa sobre el cual recae la sentencia y por ende la ejecución del fallo, ello no implica a su vez un rigorismo a la hora de su indicación por parte del demandante, pues bastaría la sola individualización concreta del bien inmueble en cuestión que lo pueda distinguir de otro de similar categoría y ubicación, dado que pensar lo contrario, sería establecer una formalidad proscrita por el actual texto constitucional.
Así, al indicar la parte actora en su libelo de demanda que el inmueble sobre el cual se constituyó el arrendamiento lo fue (SIC)”…una oficina distinguida con la letra A, ubicada en la planta alta de la Quinta Mercedes, calle María Teresa Toro, Urbanización Las Acacias, Municipio Libertador…” (Fin de la cita textual) y no habiendo contradicción por parte de la demandada del bien inmueble arrendado, es decir, que lo fuera sobre otro, es evidente que ello por sí sólo resultaba suficiente para identificar suficientemente al bien inmueble sobre el cual recaería el fallo del tribunal, razón ésta para estimar que la cuestión previa así opuesta debe ser declarada Sin Lugar, tal y como será dispuesta en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide.
-3er. PUNTO PREVIO-
DE LA CUESTION PREVIA DEL ORDINAL 5° DEL ARTÍCULO 340 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
En su escrito de contestación a la pretensión, la parte demandada en el proceso, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal quinto (5°) del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6° del artículo 346 eiusdem, por considerar que la demandante habría incurrido en defecto del libelo de “demanda” al no señalar con precisión la relación de los hechos, por existir contradicción en los libelados. Tal cuestión previa se argumentó de la forma que sigue:
(SIC)”…Así mismo, se observa en el libelo de la demanda que la parte actora no señala con precisión la relación de los hechos, de conformidad con el ordinal 5° del artículo 340 ejusdem: tales como el monto de la insolvencia, limitándose solamente aducir que mi representada dejó de cancelar los meses de mayo junio y julio de 2008, además, alega que el canon propiamente dicho es la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), señalando que en caso que el contrato se prorrogue, el canon de arrendamiento para el segundo año será el que acuerden las partes. Ahora bien, estos hechos son contradictorios y causan indefensión a mi representada, la demandante trata de hacer ver aquí en este punto que el contrato es por dos años, pero si observamos que en el punto II de los hechos de este libelo la parte actora, alega que las partes acordaron prorrogar el término de duración del contrato para los períodos comprendidos entre el (1) de abril de 2001 hasta el período de 31 de marzo de 2008, es decir, la demandante tampoco señala el arrendamiento de cada uno de esos períodos de arrendamiento, también señala que se consigna a su favor ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cantidad de Setecientos cinco bolívares (705,00), luego se contradice diciendo que se consigna por el supra mencionado Juzgado de Municipio la cantidad de Dos Mil Ciento Quince Bolívares (Bs. 2115,00) como supuesto pago de los meses de mayo, junio y julio de 2008, por lo tanto, se desconoce cual es el verdadero canon de arrendamiento y se desconoce con precisión cual es la verdadera insolvencia de mi representada, nótese que la demandante está incoando su acción por Resolución de Contrato de arrendamiento…”. (Fin de la cita textual). Folios 47 y 48.
Siendo que, mediante escrito presentado en fecha 17 de Febrero de 2009, la parte demandante procedió a contradecir la cuestión previa opuesta, argumentando textualmente contra la misma:
(SIC)”…Rechazo y contradigo que no exista una relación precisa de los hechos, por cuanto en el escrito libelar se evidencia una correcta narración de los hechos que concluye con el objeto de la misma, que no es más que la resolución de contrato por incumplimiento, ya que el demandado dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, junio y julio de 2008, tal y como se establece en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento y que el demandado pretende excusarse de sus obligaciones contractuales, consignando extemporáneamente, en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cantidad de Dos Mil Ciento Quince Bolívares (Bs. 2.115,00), como supuesto pago de los meses de mayo, junio y julio de 2008, a razón de setecientos cinco bolívares (Bs. 705,00), por cada mes…
…Igualmente el demandado cita, que se desconoce cual es el canon de arrendamiento del inmueble, indicando que la parte actora alega que el canon propiamente dicho es de Doscientos Mil Bolívares (bs. 200.000,00), inmediatamente dice que se consigna a su favor a su favor ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del AREA Metropolitana de Caracas, la suma de setecientos cinco bolívares (Bs. 705,00) y luego se contradice al decir que la cantidad que se consigna es la de Dos Mil Ciento Quince Bolívares (Bs. 2.115,00)…
…En relación a los hechos, se transcribe la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, que para el año 1999, el canon de arrendamiento era de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), y que a consecuencia de las prórrogas que ha sufrido el contrato, el canon de arrendamiento ha sobrevenido cambios en el mismo, en conformidad con la cláusula cuarta debido a que el inmueble objeto de este contrato, es un local comercial, razón por la cual no le es aplicable, el Decreto Presidencial Número 2.304 de fecha 05 de Febrero de 2003, el cual sólo hace referencia a la regulación sobre los alquileres de “Vivienda”, no de locales comerciales…
…Es por ello que hoy en día el canon de arrendamiento establecido y acordado por las partes contratantes, es de setecientos cinco bolívares (Bs. 705,00), y que el demandado al incumplir con sus obligaciones contractuales, consigna extemporáneamente la cantidad de Dos Mil Ciento Quince Bolívares (Bs. 2.115,00), como supuesto pago de los meses de mayo, junio y julio de 2008…”. (Fin de la cita textual). Folios 59 y 60.
Cuestión previa que se resuelve en base a lo siguiente:
Conforme a los hechos libelados por la actora en su escrito contentivo de la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada, resulta evidente que en modo alguno se incurrió en la cuestión previa alegada por la demandada, pues de manera clara, concisa y pormenorizada, fue señalado los hechos o motivos que dan origen a la reclamación judicial, sin que pudiera catalogarse como causante de indefensión de la demanda.
Ello es así, pues se evidencia del escrito presentado en fecha 10 de Febrero de 2009, contentivo de la contestación a la pretensión planteada, que la parte demandada no sólo se encuentra al tanto de los hechos señalados por la actora sino que además entiende perfectamente el orden lógico de los argumentos de la actora e incluso los amplía, cuando claramente señaló que en la actualidad el canon de arrendamiento se encuentra establecido en la cantidad de Setecientos cinco bolívares fuertes (705,00 Bs.f.), lo que a su entender vulneraría el Decreto Presidencial de congelación de alquileres, que “congeló” el monto de los cánones de arrendamiento a nivel nacional, por lo que mal podría calificarse de indefenso a aquel que perfectamente conoce los hechos dispuestos en el libelo de demanda, por lo que la cuestión previa así propuesta debe ser declarada Sin Lugar en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamiento que de ello deriva. Así se decide.
-4to. PUNTO PREVIO-
-DE LA PRESCRIPCIÓN ALEGADA-
En el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada esgrimió como defensa perentoria al fondo de la causa, la prescripción breve de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de Diciembre de 2004 y Enero de 2005, alegadas como insolutas por la actora en su libelo de demanda. En efecto, en el señalado escrito de contestación, tal prescripción resultó formulada en los siguientes términos:
(SIC)”…Alego como defensa perentoria la prescripción breve y como medio liberatorio de pensiones arrendaticia, en lo que respecta lo alegado por la parte actora, Cito “por otra parte, la arrendataria tampoco ha cancelado a nuestra representada las pensiones de los meses de Diciembre de 2004 y Enero de 2005”, invoco la prescripción de las supuestas pensiones que arguye la demandante y, según ella, que no fueron canceladas por mi representada, si ese fuere el caso ese supuesto derecho está prescrito todo de conformidad con el artículo 1980 del Código Civil, aunado a ello, con el artículo 1296 ejusdem, mi representada si las canceló en su tiempo oportuno…”. (Fin de la cita textual). Folio 50.
Prescripción alegada que para su resolución, este Juzgado pasa a efectuar las siguientes consideraciones:
Tradicionalmente se distingue, y así lo hace ver nuestro Código Civil vigente, la existencia de dos tipos o clasificación de prescripción, ya sea que ésta busca liberar al deudor por el transcurso del tiempo del cumplimiento de su obligación derivada de la inercia del acreedor en hacerla valer (prescripción extintiva o liberatoria) o ya sea la de adquirir la titularidad o derecho sobre un determinado bien por el transcurso del tiempo (prescripción adquisitiva); siendo que en el caso de autos, nos encontramos ante un caso típico de las primeras de las prescripciones descritas, es decir, la prescripción extintiva o liberatoria, en los términos alegados por la co-demandada.
Por ello, la prescripción extintiva o liberatoria es un medio o recurso mediante el cual una persona se libera del cumplimiento de una obligación recuperando su libertad natural (en el sentido objetivo Civil) por el transcurso de un determinado tiempo y bajo las demás circunstancias señaladas por la ley; no supone la posesión de una cosa como la adquisitiva, sino la inercia, negligencia, inacción o abandono del acreedor en hacer efectivo su crédito o derecho durante ese determinado tiempo. Tal aseveración formulada por éste Sentenciador, deriva del contenido mismo del artículo 1.952 del Código Civil, el cual textualmente dispone:
ARTICULO 1.952.- La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la ley…”.
De cuyo articulado, puede desprenderse tanto los caracteres de la prescripción como las condiciones de procedencia, a saber:
A.- Caracteres de la Defensa de Prescripción:
• La prescripción extintiva, no opera de derecho, por disposición de la Ley o del Juez, en el sentido que tiene que ser alegada por la parte quien quiera hacerse valer de ella;
• Es irrenunciable de antemano, es decir, mientras no se configure la misma, no se puede renunciar a ella, tal y como lo dispone el artículo 1.954 del Código Civil;
• No requiere de la buena fe, opera independientemente de la buena o mala fe, por el sólo hecho de no ser indispensable la posesión del bien para alegarse, basta simplemente el transcurso del tiempo y la inercia del acreedor en hacer efectivo su derecho de crédito contra su deudor, y;
• En principio comporta una excepción o medio de defensa, no pudiendo deducirse por vía de acción, es decir, sólo puede ser alegada por el interesado cuando es demandado o le es exigido el cumplimiento vía judicial de una obligación, mas no como acción principal, en el entendido de demandar a su acreedor para que reconozca la prescripción extintiva de su crédito, salvo el caso en que el actor pueda acreditar un interés legítimo en promover la acción.
B.- Condiciones para su procedencia:
• Inercia del acreedor;
• Transcurso del tiempo fijado por la ley; e
• Invocación por parte del interesado en hacerse valer de tal defensa.
Así las cosas, se evidencia que conforme a lo previsto en el artículo 1980 del Código Civil, prescribe por tres años la obligación de pagar los atrasos del precio de los arrendamientos, de los intereses de las cantidades que los devenguen y, en general, de todo cuanto deba pagarse por años o por plazos periódicos más corto, por lo que subsumido al caso de autos, visto que las pensiones, si bien no reclamadas en pago, alegadas como insolutas, se corresponden a las debidas por los meses de Diciembre de 2004 y Enero de 2005, se encontrarían prescritas a la presente fecha, por haber transcurrido con creces el tiempo para su reclamo (tres años), toda vez que las mismas prescribirían en los meses de Diciembre del año 2007 y Enero de 2008, respectivamente, al haberse incoado la pretensión en fecha 15 de Diciembre de 2008, denota el fenecimiento del derecho a reclamar dichas pensiones arrendaticias por parte de la arrendadora demandante. Así se decide.
No obstante el anterior pronunciamiento de prescripción, la parte demandada en la causa, igualmente alegó su estado de solvencia para con los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre de 2004 y Enero de 2005, para lo cual y en atención a lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, aportó al proceso en original, recibos de pago correspondiente al mes de Diciembre de 2004 (Folio 73) y Enero de 2005 (Folio 74), debidamente aceptado por el actor arrendador del inmueble, por lo que en atención a lo estatuido en los artículos 1363 y 1368 del Código Civil, adquieren valoración probatoria en la causa, como demostrativo del pago señalado y por ende liberatoria de la obligación reclamada por tales conceptos, ello conforme a lo previsto en el artículo 1282 eiusdem. Así se declara.
Analizados como fueron los anteriores puntos previos, pasa de seguidas este Juzgado de Municipio a decidir el fondo de la controversia sometida a su conocimiento y decisión, todo lo cual lo efectúa tomando en consideración, lo siguiente:
-ANALISIS Y DECISION DEL FONDO DE LA CAUSA-
Dada la naturaleza del proceso que nos ocupa, conviene observar que la acción de resolución de contrato o acción resolutoria, es la facultad que tiene una de las partes contratante en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y consecuencialmente la liberación de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, en resumen, la acción resolutoria busca la terminación del nexo jurídico existente entre las partes en un contrato bilateral motivado por el incumplimiento culposo de una de ellas.
Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.
Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber:
a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello.
b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos.
c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y,
d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes.
Derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación.
De igual forma, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
La resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. Así se establece.
Sentado lo anterior, se observa que el argumento principal de la pretensión de la parte actora en la causa, se circunscribe al incumplimiento por parte de su arrendataria (demandada) en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio de 2008, cada uno a razón de Setecientos cinco Bolívares fuertes (705,00 Bs.f.) mensuales, las cuales sumados arrojarían un total adeudado presuntamente adeudado de Dos Mil Ciento Quince Bolívares Fuertes (2.115,00 Bs.f.).
Pretensión que la demandada (arrendatario del inmueble) procedió a refutar en su escrito de contestación a la demanda, cuando en el mismo argumentó su estado de solvencia para con el pago de los señalados cánones de arrendamiento, pues los mismos los habría estado efectuando mediante el procedimiento de consignación arrendaticia por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a cuyos efectos promovió copias certificadas del expediente de consignaciones Nº 2008-1378 del referido Juzgado, las que a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, se les confiere toda su valoración probatoria en la causa por constituirse en documentos judiciales públicos. Así se declara.
Es así, que ante tales planteamientos y dado el argumento de solvencia efectuado por la demandada, obliga a quien decide, efectuar las siguientes consideraciones en torno a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ello, derivará principalmente, el cumplimiento o incumplimiento de lo pactado, donde así nacimiento o no a la acción de Resolución planteada. Para ello, tal determinación se efectúa en base:
Establece el artículo 51 del reciente promulgado Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07 de diciembre de 1999; cuya vigencia comenzó a regir a partir del primero (1) de enero de 2000, lo siguiente:
Articulo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, DENTRO DE LOS QUINCE (15) DÍAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD.- (fin de la cita).- (Mayúscula y Subrayado de este Juzgado).-
Ahora bien, de la norma antes transcrita observa este Juzgado, que la intención del legislador patrio, tanto en el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas como en el reciente promulgado Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliario, no fue otra sino la de permitirle al arrendatario la posibilidad de acudir ante la autoridad jurisdiccional para consignar el monto correspondiente a la pensión de arrendamiento vencida, en virtud de rehusarse expresa o tácitamente el arrendador, a recibir dicho pago. Así, en palabras del Dr. JUAN GARAY (“Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; enero 2001. Pág. 37), la consignación lo prevé la Ley para “proteger al inquilino contra un arrendador que esté buscando una vía expedita para resolver el contrato y se haga el desentendido a la hora de cobrar el alquiler. También cuando el dueño quiere cobrar un alquiler por encima del regulado”.- Ahora bien, tal consignación conforme se infiere del artículo transcrito, debe hacerse, inexorablemente, “DENTRO DE LOS QUINCE DIAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD”; es decir, que el arrendatario no debe depositar mensualidades atrasadas en más de quince (15) días vencido el plazo previsto en el contrato de arrendamiento para el pago del alquiler. Esto equivale a decir que si en un contrato de arrendamiento se fija como plazo de vencimiento, para que tenga lugar el pago de la pensión de arrendamiento, el día 31 del mes, es precisamente a partir del día inmediato siguiente a éste que comenzaría a correr el lapso de quince días para que el arrendatario proceda a consignar la pensión de arrendamiento ante la autoridad jurisdiccional, lo cual deberá hacer dentro del señalado lapso (15 días continuos) y, de esta forma, se tendrá la consignación como efectuada tempestivamente y consecuencialmente, al arrendatario solvente en el pago de su obligación.
Por su parte, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO (“Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Tomo I. Pág. 440.), sostiene que la consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial, ya que, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehusare recibir el pago del alquiler; en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51, antes citado.
Así mismo, vierte el mencionado autor en la señalada obra, que la consignación podrá efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma (consignación) deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Señalando además, que se trata de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la Ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. Éste plazo es aplicable ex jure a cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil, y especialmente en el artículo 51 del nuevo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En igual sentido se ha pronunciado el autor EDGAR DARÍO NÚÑEZ ALCÁNTARA (“El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano”. Editorial Vadell Hermanos. Pág., 252); cuando señala que para que proceda este derecho de consignar el canon por ante un Juzgado de Municipio, es menester que el arrendador se haya rehusado y que de alguna manera haya impedido, expresa o tácitamente que se le haga el pago, “con lo cual inmediatamente nace en el patrimonio jurídico del arrendatario el derecho de hacer una consignación en un lapso de quince (15) días consecutivos al vencimiento de la mensualidad”. La consignación se efectuará por ante un Juzgado de Municipio de un Tribunal con competencia territorial, con relación al inmueble que una a las partes en el contrato.
Así las cosas y sentado lo anterior como premisa base para determinar la tempestividad o extemporaneidad de las consignaciones realizadas por la demandada, observa éste Juzgado Décimo de Municipio lo dispuesto en la cláusula “QUINTA” del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (Folios 10 al 15), al cual a su vez se le confiere valor probatorio en la causa a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.363, 1.364 y 1.368 del Código Civil, como demostrativo de la relación arrendaticia existente entre las partes contendientes de la presente litis; que dispuso:
(SIC)”… QUINTA: “LA ARRENDATARIA” cancelará los cánones de arrendamiento en las oficinas de “El Arrendador” en la dirección prevista para ello, en la cláusula Décima Novena del presente contrato, durante los primeros cinco (5) primeros días de cada mes calendario…”. (Fin de la cita textual)
Lo que evidencia la obligación de la arrendataria para con su arrendadora a efectuar el respectivo pago por mensualidades vencidas, es decir, el mes de Enero lo cancelaría en el mes de Febrero, pero ello sí, dentro de los quince días siguientes al vencimiento del plazo para efectuarlo, ello es, quince (15) días continuos siguientes contados a partir del vencimiento de los primeros cinco (05) días de cada mes (ejemplo: el mes de Enero debe pagarse mediante consignación hasta del 20 de Febrero), so pena de no ser considerada tempestiva la respectiva consignación arrendaticia, pero con la salvedad que puede haberse depositado en la cuenta del Tribunal de consignaciones, el monto o cantidad estipulada como canon de arrendamiento, dentro del lapso pero consignada en el expediente de consignaciones con posterioridad, caso en el cual debe considerarse solvente al arrendatario, pues así lo consideró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia N° 1115 de fecha 12 de Mayo de 2.003, cuando dispuso:
(SIC)”…En tal sentido la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación de pago reclamado, por lo que considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el Juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los Juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia…
…Tal proceder posee lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del depósito efectuado, el Juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución del contrato debido a la falta de pago, el Juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado del insolvencia el arrendatario…”. Así se reitera.
O que los pagos y consignaciones se efectuaron en forma adelantada, como lo dispuso la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo de fecha 04 de Noviembre de 2.003, al expresar:
(SIC)”…No obstante, ésta Sala considera que si bien las consignaciones de los cánones de arrendamiento fueron efectuadas con anticipación, conforme al citado artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el pago por adelantado de las pensiones arrendaticias no constituye un incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones contractuales. Por lo tanto, equiparar la ejecución anticipada de la obligación del pago de los alquileres, al cumplimiento tardío o al incumplimiento, resulta contrario a la justicia que persigue todo proceso, de acuerdo con los principios consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…
…Los argumentos expuestos hacen imperativo concluir que la sentencia objetada lesionó el derecho a la tutela judicial efectiva del accionante, al declarar el desalojo del inmueble, así como el pago de una indemnización equivalente a los cánones de arrendamiento “insolutos”, a pesar de haber determinado previamente el cumplimiento, aunque anticipado, de la obligación de cancelar las pensiones arrendaticias…”. Así se reitera.
Resultando indispensable a los efectos de la decisión del asunto, proceder al análisis de las consignaciones efectuadas por la demandada en la causa, en el expediente llevado por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas bajo el Nº 2008-1378 (Folios 16 al 31) y a las cuales se le confieren valor probatorio a tenor de lo previsto en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, lo cual se hace de la siguiente forma:
RELACION CONSIGNACIONES ARRENDATICIAS
AÑO 2008
MES CONSIGNADO FECHA CONSIGNACIÓN FECHA DEPÓSITO
FOLIOS
MAYO 14/07/2008 11/07/2008 131
JUNIO 14/07/2008 11/07/2008 131
JULIO 14/07/2008 11/07/2008 131

De todo lo cual se desprende que la consignación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Mayo de 2008, resultó ser la única efectuada fuera del termino legal previsto para ello por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues incluso su depósito en la cuenta del Tribunal de consignaciones se realizó con posterioridad al término que a su favor se estipula en la ley, no pudiéndose en consecuencia, considerarse en estado de solvencia para ese único mes (Mayo 2008) a la arrendataria del inmueble, más sí con los restantes meses reclamados como insolutos, ya que, como se afirmó en párrafos anteriores del presente fallo, incluso la fecha del depósito en la cuenta del Tribunal, denota la tempestividad del pago. Así se decide.
Por ello, y ante el evidente estado de solvencia de la demandada para con el pago del canon de arrendamiento pactado por el uso del inmueble, con excepción al correspondiente al mes de Mayo de 2008, y no siendo éste único, suficiente para establecer la insolvencia de la demandada por considerarse que la intención del legislador en todo momento fue considerar como suficiente la insolvencia de dos (02) cánones de arrendamiento (véase artículo 34, literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y por ende la Resolución del Contrato de Arrendamiento incoada, es concluyente para éste Juzgado de Municipio, declarar SIN LUGAR la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano ARMANDO DE GENNARO en contra de la Sociedad Civil ARIAS & ASOCIADOS S.C,, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela conforme a lo dispuesto en el artículo 253 del Texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la parte demandada en la causa, en su escrito de contestación a la demanda de fecha 10 de Febrero de 2009, referidas a las contenidas en los ordinales 4° y 5° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 6° del artículo 346 eiusdem.
-SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano ARMANDO DE GENNARO en contra de la Sociedad Civil ARIAS & ASOCIADOS S.C,, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
-TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso, a la parte actora en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es dictado dentro del lapso legal dispuesto en el auto de diferimiento del fallo de fecha 06 de Marzo de 2009, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los ONCE (11) días del mes de MARZO del año DOS MIL NUEVE (2009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.
En la misma fecha, siendo las DOS Y CUARENTA Y SEIS MINUTOS DE LA TARDE (02:46 P.M), se publicó y registró la anterior decisión, quedando anotada en el libro Diario del Juzgado bajo el Nº 18.
LA SECRETARIA.

ABG. KAREN SANCHEZ OSUNA.

NGC/KSO/*
30 Páginas 01 Pieza, 01 Cuaderno de medidas N° AN3A-X-2008-000047..
Asunto Nº AP31-V-2008-002958.