TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Visto el anterior libelo de Cumplimiento de Contrato (por vencimiento de Prorroga Legal) así como los recaudos que lo acompañan, suscrito por el ciudadano JOSÉ VICENTE FERMENAL CORONADO, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 97.515, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ RAFAEL DÍAZ PARTIDA, titular de la cédula de identidad Nro. V.-6.430.783, mediante el cual expone lo siguiente:
LOS HECHOS
Alega que el día tres (03) de Julio de 1.991, el ciudadano Carlos Julio Hernández Quintana, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, con la cédula de identidad numero 5.216.336, en su condición de arrendatario, suscribió un contrato de arrendamiento con su representado, por el inmueble tipo apartamento, ubicado en la segunda planta, distinguido con el Numero 7, ubicado en la calle La Fortaleza, Los Flores de Catia, Sector Los Higuitos de la Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Alega que la Cláusula Tercera del mencionado contrato establece que el plazo de duración del Contrato es de Un (01) año fijo contado dicho plazo a partir del día tres (03) de Julio de 1.991 y con vencimiento el día tres (03) de Julio de 1.992.
Señala que como quedo escrito, la Vigencia del contrato finalizo el día tres (03) de Julio del año 1.992, con la nueva promulgación del texto legal Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la cual entro en vigencia el 15 de mayo de 2.007, según Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, Nro. 38.683, estipula en el Titulo V, la Prorroga Legal, Articulo 38 de esta Ley, dicha disposición obliga al arrendador a permitir al arrendatario que permanezca como inquilino del inmueble por un plazo de seis (06) meses más del pautado en el contrato de arrendamiento, en este caso sin notificación. En consecuencia, al arrendador se le dejo ocupando el inmueble durante dicho lapso, quedando vigente entre las partes las mismas estipulaciones convenidas en el contrato original, que el vencimiento del plazo fijo ocurrió, el día tres (03) de julio de 1.992, agregados los (06) meses de la prorroga legal, el arrendador tenia la obligación de entregar el apartamento arrendado, libre de personas y de bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió el día tres (03) de diciembre de 1.992.
Desde el inicio del vencimiento de la prorroga Legal, que fue el día tres 03 de enero de 1.993 y hasta la presente fecha el arrendatario no ha realizado la entrega material efectiva del inmueble arrendado.
De igual manera el ciudadano Carlos Julio Hernández Quintana, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, con cédula de identidad numero 5.216.336, abandono el hogar y dejo en el inmueble a la ciudadana Milena Esther Stella Narváez, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, con cédula de identidad numero 20.026.598, quien es su concubina y es quien en la actualidad reside en dicho inmueble.
CONSIDERACIONES DE DERECHO
Señala que el Articulo numero 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece; En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1ª de est Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y posteriormente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de (06) meses……”
El articulo 1ª “El presente Decreto-Ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes.
CONCLUSIONES
Dados los acontecimientos de hechos, anteriormente expuestos, y los argumentos de derecho observados, el Tribunal puede comprobar la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la prórroga legal concedida por el arrendador y por el hecho mismo de esta demanda, la no entrega del inmueble arrendado, libre de personas y de bienes al vencimiento de la prórroga legal, lo que hace la presente demanda, este ajustada a derecho.
PETITUM
Que por las razones antes expuestas y acatando órdenes expresas de el mandante, José Rafael Díaz Partida, identificado anteriormente, demanda formalmente al ciudadano Carlos Julio Hernández Quintana, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, con cédula de identidad numero 5.216.336, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Lapso Correspondiente, y en consecuencia para que convenga, o a que sea obligado por este Tribunal a:
Primero: A realizar la entrega material del inmueble arrendado, libre de personas y de bienes de igual forma en buen estado de conservación y de mantenimiento en que lo recibió al iniciar la relación contractual arrendaticia que finalizo el día tres (03) de julio de 1.992, incluyendo el plazo y el goce de la prorroga legal.
Segundo: a cancelar los costos y costas procesales, así como también los honorarios profesionales de abogados.
CITACIÓN
Solicita que la citación del demandado se haga en la siguiente dirección: Segunda planta, distinguido con el Nro. 7, Ubicado en la Calle La Fortaleza, Los Flores de Catia, Sector Los Higuitos de la Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.
ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA
Estima la demanda en la cantidad de dos mil setecientos (2.700,00) Bolívares Fuertes.
DOMICILIO PROCESAL
En cumplimiento con el Articulo 174 del Código de Procedimiento Civil, señala como domicilio procesal esta ciudad de Caracas, en la siguiente dirección: Calle Central, Quinta Francelis, Oficina Numero 4, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.
MEDIDAS
Señala que de conformidad con el artículo numero 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicita se decrete y practique medida de secuestro sobre el inmueble tipo Apartamento, cuya dirección es la siguiente: Segunda planta, distinguido con el Nro. 7, Ubicado en la Calle La Fortaleza, Los Flores de Catia, Sector Los Higuitos de la Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre, Municipio Libertador del Distrito Capital.
En definitiva, solicita que por cuanto la presente demanda no es contraria al orden publico, a las buenas costumbres, ni a ninguna disposición expresa de la Ley , sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar finalmente, con todos los pronunciamientos de Ley.
Ahora bien, estando este Juzgado en la oportunidad legal para pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente demanda, señala lo siguiente:
De la revisión del Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes se evidencia que de la Cláusula Tercera se desprende lo siguiente:

“… Cláusula Tercera: “El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de UN (1) AÑO FIJO, contado dicho año a partir del día 03 de Julio de 1.991...”

De la precitada Cláusula Tercera se desprende que dicho contrato venció el día 03 de Julio de 1.992, otorgándose una prorroga legal de seis meses de conformidad con la Ley de Arrendamiento inmobiliario, la cual finalizó el 03 de enero de 1.993, no siendo sino hasta el 04 de marzo de 2.009, más de dieciséis (16) años después que el arrendador introduce la presente demanda a los fines de la entrega del inmueble, siendo que desde esa fecha el arrendatario ha estado en posesión del inmueble, este Juzgado señala a la parte actora que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario, por voluntad del arrendador continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, es decir, la Doctrina y la Legislación coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las misma partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada la tácita reconducción, contemplados en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, y cuyo tenor es el siguiente:

ARTICULO 1.600:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”

ARTICULO 1.614:
En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa, después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”..

Por lo antes trascrito, la tácita reconducción opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas antes transcritas son de orden público y no pueden ser relajadas por la voluntad de las partes contratantes. Este Tribunal observa que al examinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas pasó a ser un contrato a tiempo indeterminado, en consecuencia, la parte actora intento una acción de Cumplimiento de Contrato (Por Vencimiento de Prorroga Legal) cuando no es procedente, ya que debió demandar el Desalojo y fundamentar su acción en alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

ARTICULO 34:
“...Sólo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales…

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia Nº 834, expediente Nº 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
En criterio de la Sala, lo ajustado a derecho era declarar “…que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Que es de hacer notar que el Dr. HERMES D. HARTING, en su Título “El Arrendamiento” Doctrina y Jurisprudencia, hace referencia al tiempo del contrato de arrendamiento

“Cuando el órgano jurisdiccional recibe una acción, ya sea de cumplimiento, de resolución, de desocupación o de desalojo o lo que fuere, lo primero que debe hacer, es examinar la naturaleza del contrato, en orden a la determinación o indeterminación del plazo. Así, lo primero es establecer, si es un contrato a tiempo determinado o un contrato a tiempo indeterminado, y al tratarse de este último, y estarse intentando una acción de resolución cuando no cabe, el juez debe dictar un auto declarando inadmisible”.

En consecuencia con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la doctrina transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y en vista de que la parte actora no incoó la acción idónea, es por lo que este Tribunal Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción que por Cumplimiento de Contrato (Por vencimiento de Prorroga Legal) sigue el ciudadano José Rafael Díaz Partida contra el ciudadano Carlos Julio Hernández Quintana. Y ASI SE DECLARA.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los Doce (12) días del mes de marzo de Dos mil nueve (2.009). Años 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
LA JUEZ,
Dra. ANNA ALEJANDRA MORALES LANGE

LA SECRETARIA,
Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 2:00.pm.

LA SECRETARIA.
Abg. ANA A. SILVA SANDOVAL.

AAML/AASS/Pedro.
Exp. Nro. AP31-V-2009-000452.