TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En Su Nombre.
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial
del Estado Guárico.

ACTUANDO EN SEDE: Civil
EXPEDIENTE N°: 6.975-08
MOTIVO: Retracto Legal Arrendaticio
PARTE DEMANDANTE: Enedina Luz Cabeza de Dorta.
PARTE DEMANDADA: Juan de Dios Mújica, Bernardo Alonso Formoso y Magaly Josefina Mújica de López.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Luís Mardonio Prado, inscrito en INPREABOGADO bajo el No. 85.831.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados Ricardo Lugo Gamarra y Dilia Blanco Hernández, inscritos en INPREABOGADO bajo los Nos. 27.289 y 45.219 respectivamente.
I.
Se dio inicio al presente juicio, por demanda interpuesta por la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 6.875.780, estando debidamente asistida por el abogado Luís Mardonio Prado, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 85.831, por motivo de Retracto Legal Arrendaticio en contra de los ciudadanos Juan de Dios Mújica, Bernardo Alonso Formoso y Magaly Josefina Mújica de López, venezolanos, mayores de edad, los dos primero de este domicilio y la tercera domiciliada en la ciudad de Caracas, Dtto. Capital, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.836, 15.082.087 y 3.231.284 respectivamente.
Alega la demandante, en su escrito libelar, que mediante contrato autenticado en fecha 24 de enero de 1997 por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, anotado bajo el No. 04, Tomo 05, su hijo José Gregorio Dorta Cabeza y su persona, iniciaron una relación arrendaticia con el ciudadano Juan de Dios Mújica, venezolano, mayor de edad, viudo, titular de la cédula de identidad No. 005.836, mediante la cual el prenombrado ciudadano les dio en arrendamiento toda la planta baja del inmueble distinguido con el No. 44, donde funcionó en un entonces el fondo de comercio denominado “Mis Deseos”, es decir, la planta baja del inmueble donde habitaba la hoy fallecida ciudadana Lucrecia Hernández de Mújica, para que allí funcionara el fondo de comercio de su propiedad, denominado “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L”.
Sigue alegando la demandante que en el referido contrato se estipuló entre otras cosas que el tiempo de duración del arrendamiento era por el plazo de tres (03) años, prorrogable por dos (02) años más, previo acuerdo entre las partes y contado todo a partir de la fecha de otorgamiento del documento. Transcurrido un año de haberse iniciado la relación arrendaticia y estando en plena vigencia el contrato de arrendamiento, el arrendador nos sugirió (a inicios del año 1.998) que mudáramos el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L”, al local distinguido como local “A” de la planta baja de la nueva edificación de dos (02) plantas que el mismo venía construyendo al lado del viejo edificio donde funcionó en un entonces el fondo de comercio “Mis Deseos”. Está sugerencia fue aceptada de buena fe por ellos, y en consecuencia en ese mismo año mudaron el fondo de comercio al referido local “A”. En el año 1.999 el ciudadano Juan de Dios Mújica le arrendó al ciudadano Bernardino Alonso Formoso, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No. 15.082.087, el local “B” de la planta baja de la nueva edificación y en dicho local el prenombrado ciudadano puso en funcionamiento el fondo de comercio denominado “LUNCEHRIA, RESTAURAN Y PARRILLERA MI DESEO”, inscrita en el Registro Mercantil en fecha 14 de junio de 1.999, anotada bajo el No. 17, Tomo 5-B.
Sigue alegando la demandante, que su contrato de arrendamiento se ejecutó completamente y por acuerdo entre las partes también se ejecutó la prórroga que el mismo contenía, por lo que el contrato a tiempo determinado tuvo una duración de cinco (05) años, iniciada desde el 24 de enero de 1.997 en toda la planta baja del inmueble distinguido con el No. 44 donde funcionó en un entonces el fondo de comercio denominado “MIS DESEOS” hasta enero de 1.998 y desde entonces continuada la vigencia dicha relación contractual en el local “A” de la otra edificación de dos (02) plantas, la cual no esta terminada en su totalidad en lo que respecta a la planta alta, pero si lo estaba en lo referente a la planta baja la cual ya estaba conformada por tres (03) locales comerciales identificados desde un principio como local “A”, local “B” y local “C”.
Sigue exponiendo la demandante que al fenecer la vigencia del contrato y de su prórroga en fecha 25/01/2.002, la relación arrendaticia continúo sin que se celebrara un nuevo contrato escrito, el arrendador les continuo recibiendo los cánones de arrendamiento, por lo que el contrato a tiempo determinado se convirtió en arrendamiento verbis y a tiempo indeterminado. En el año 2.003, el ciudadano Juan de Dios Mújica le arrendó al ciudadano Bernardino Alonso Formoso el Local “C” de la planta baja de la nueva edificación y en dicho local el prenombrado ciudadano puso en funcionamiento el fondo de comercio denominado “DISTRIBUIDORA MI DESEO C.A”, inscrita en el Registro Mercantil en fecha 26 de junio de 2.003, anotada bajo el No, 34, Tomo 5-A.
Sigue manifestando la demandante, que en fecha 19 de octubre de 2.004, estando aún en vigencia su arrendamiento verbis a tiempo indeterminado, el arrendador evacuó el titulo supletorio de propiedad solamente sobre los tres locales comerciales, sin indicar en el referido titulo que la edificación constaba de dos (02) plantas, una planta baja conformada por tres locales y una parte alta conformada por un gran local con su respectiva salida individual a la vía pública, con dos (02) baños y un pequeño salón que funge como cantina. Es decir, que en dicho titulo solo se indican tres (03) locales comerciales construidos sobre un lote de terreno propiedad municipal, ubicado en la Av. Fermín Toro, la cual tiene una extensión de cuatrocientos treinta y tres metros con cincuenta y ocho centímetros cuadrados (433,58 M2), según contrato de arrendamiento No. 20004-09-07-286 de fecha 17/08/2004, identificada con el número catastral sector 13, manzana 31, comprendida dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: Av. Fermín Toro, en veinticuatro metros lineales con diez centímetros (24,10 Ml) que es su frente; SUR: quebrada embaulada en cinco metros lineales, tres metros con sesenta centímetros, tres metros con cuarenta centímetros, cuatro metros con diez centímetros, nueve metros con noventa centímetros lineales (5,00; 3,60; 3,40; 4,10 y 9,90 Ml); ESTE: casa de Lucrecia Hernández de Mújica, en diecinueve metros con veinticinco centímetros lineales (19,25 Ml); y OESTE: terreno municipal en ocho metros lineales (8,00 Ml) y siete metros con noventa centímetros lineales (7,90 Ml).
Sigue exponiendo la demandante que los locales en referencia están dotados de una puerta metálica independiente modelo Santamaría y están identificados individualmente con las letras “A”, “B” y “C”. Los mismos están comprendidos dentro de las medidas y linderos siguientes: EL LOCAL “A”, con un área de doscientos once metros con sesenta y dos centímetros cuadrados (211,62 M2), alinderado: NORTE: Av. Fermín Toro, en siete metros lineales con treinta centímetros (7,30 Ml); SUR: quebrada embaulada en cinco metros lineales (5,00 Ml) y local “B” en dos metros lineales con treinta centímetros (2,30 Ml); ESTE: casa de Lucrecia Hernández de Mújica en diecinueve metros lineales (19,25 Ml); y OESTE: local “B” en catorce metros lineales con diez centímetros (14, 10 Ml) y cinco metros lineales con veinte centímetros (5,20 Ml). EL LOCAL “B”, con un área de ciento cuarenta y ocho metros con veinticinco centímetros cuadrados centímetros cuadrados (148,25 M2), alinderado: NORTE: Av. Fermín Toro, en ocho metros lineales con treinta centímetros (8,30 Ml); SUR: quebrada embaulada en tres metros lineales con sesenta centímetros (3,60 Ml), tres metros lineales con cuarenta centímetros (3,40 Ml), cuatro metros lineales con diez centímetros (4,10 Ml); ESTE: local “A”, en catorce metros lineales con diez centímetros (14,10 Ml) y cinco metros lineales con veinte centímetros (5,20 Ml); y OESTE: local “C” en ocho metros lineales con cincuenta centímetros (8,50 Ml) y quebrada embaulada en siete metros lineales con noventa centímetros (7,90 Ml). EL LOCAL “C”, con un área de sesenta y tres metros con setenta y un centímetros cuadrados (73,71 M2), alinderado: NORTE: Av. Fermín Toro, en ocho metros lineales con cincuenta centímetros (8,50 Ml); SUR: quebrada embaulada en nueve metros lineales con noventa centímetros (9,90 Ml); ESTE: local “B”, en ocho metros lineales con cincuenta centímetros (8,50 Ml); y OESTE: terreno municipal en ocho metros lineales (8,00 Ml).
Alega la demandante que en dicho titulo supletorio quedó identificado como local “A” el ocupado desde enero de 1.998 por el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L”. El referido arrendamiento verbis a tiempo indeterminado, pasó a ser nuevamente a tiempo determinado con la celebración de un nuevo contrato escrito autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros el 18 de agosto de 2.005, anotado bajo el No. 06, Tomo 34, pero esta vez suscrito solamente entre su persona y Juan de Dios Mújica; estipulándose que el canon de arrendamiento era por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) y que el tiempo de duración era de un (01) año con prórroga de un (01) año más contados a partir del 1° de septiembre de 2.005, indicándose igualmente que en el local arrendado funcionaría el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L, el cual ya venía funcionado en dicho local desde el año 1.998.
Expone la demandante que en ninguno de los contratos de arrendamiento celebrados por su persona se prohibió ni el subarrendamiento del local “A” donde funcionaba el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L” ni se prohibió la cesión del contrato de arrendamiento sobre el mencionado local a terceras personas, ni mucho menos se prohibió que terceras personas pudieran administrar el fondo de comercio que en dicho local estuviere funcionando. En virtud de que no existían tales prohibiciones, su persona sin desprenderse en ningún momento de su carácter de arrendataria del referido local junto a su hijo José Gregorio Dorta Cabeza, autorizaron, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, anotado bajo el No. 07, Tomo 34 de fecha 18 de agosto de 2.005 a los ciudadanos Fermín Antonio Tavares Zapata y Manuel Elías Tavares Zapata, venezolanos, mayores de edad, comerciantes, de este domicilio, titulares de la cédulas de identidad Nos. 11.115.342 y 13.447.881 respectivamente, para que administraran el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L”, que como ya habían dicho, estaba funcionando en el local contiguo a la casa de Lucrecia Hernández de Mújica y que de acuerdo a los linderos y medidas expresados en el ya referido titulo supletorio, dicho local es el distinguido con la letra “A”. Por lo que el nuevo contrato de arrendamiento celebrado entre su persona y Juan de Dios Mújica, se inició prácticamente en forma paralela con la nueva administración del fondo de comercio por parte de los ciudadanos Fermín Antonio Y Manuel Elías Tavares Zapata, ya que la administración del fondo comenzó el 18 de agosto de 2.005 y el nuevo contrato a pesar que se otorgó en esa misma fecha de 18 de agosto de 2.005 el mismo comenzó a regir catorce (14) días después, es decir el, 01 de septiembre de 2.005.
Manifiesta la demandante en su escrito libelar que la cesión de administración del fondo de comercio fue comunicada verbalmente al arrendador y éste la aceptó y en consecuencia de ello los autorizados administradores, en ejercicio de sus funciones y por ende en su representación, cancelaron al arrendador el monto de depósito que se había convenido en el contrato en la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo) lo cual hicieron el 20 de agosto de 2.005 y sucesivamente continuaron cumpliendo en su nombre con el pago de los cánones de arrendamiento que sucesivamente se iban venciendo mes a mes, el cual estaba estipulado en la cantidad de trescientos mil bolívares mensuales (Bs. 300.000,oo), cantidad esta que se pago ininterrumpidamente al arrendador hasta el 01 de septiembre de 2.006, fecha en la cual comenzó la prórroga establecida en la cláusula cuarta del contrato de fecha 18/08/2.005. Prórroga que fue plenamente consentida por el propietario arrendador al aumentarle el canon de arrendamiento la cantidad de cuatrocientos mil bolívares mensuales (Bs. 400.000,oo) a partir del 01 de septiembre de 2.006, permitiendo de esta manera que continuara la relación arrendaticia en prórroga sobre el referido local y en consecuencia continuó recibiendo de los administradores del fondo de comercio el pago de los cánones del arrendamiento, el cual debía vencer definitivamente según el aludido contrato el 01 de septiembre de 2.007. El caso es que ésta relación arrendaticia no culminó el 01 de septiembre de 2.007 tal como se indicaba en el referido contrato, ya que llegada la fecha de vencimiento de dicha prórroga, el arrendador la dejó en posesión y uso del local arrendado y continuó recibiendo de su persona y por medio de sus administradores el pago de los cánones de arrendamiento que se comenzaron a causar después del 01 de septiembre de 2.007. Por lo que la relación arrendaticia escrita y a tiempo determinado pasó a ser nuevamente una relación arrendaticia verbis y a tiempo indeterminado, en la cual el arrendador continuó recibiendo los pagos de las pensiones que se iban venciendo y en consecuencia emitiendo los respectivos recibos liberatorios, lo cual hizo en forma normal hasta el 31 de diciembre de 2.007, y a partir de esta fecha el propietario arrendador sin darle explicación alguna como arrendataria que es del referido local y sin dárselas a los administradores del fondo de comercio, se negó a recibir de los administradores el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2.008 y también de los cánones que se siguieron venciendo sucesivamente después de dicha fecha, es decir, los correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2.008. En virtud de ello, los administradores del fondo de comercio en resguardo de sus intereses de arrendataria, se valieron de la figura jurídica de la consignación arrendaticia prevista en el artículo 53 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y en consecuencia le han venido consignando al arrendador por ante el Juzgado Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta Circunscripción Judicial, las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2.008, por un monto de cuatrocientos bolívares fuertes (Bs. F. 400,oo) cada mensualidad, manteniéndola de esta manera solvente en el pago de esta obligación y así cumplir de manera efectiva con las obligaciones que se derivan de la mencionada relación arrendaticia iniciada desde el 24 de enero de 1.997 hasta el año de 1.998 en toda la planta baja del edificio viejo donde funcionaba el fondo de comercio “MIS DESEOS” y continuada desde el año 1.998 hasta la presente fecha en LOCAL “A” a que se refiere el titulo supletorio de fecha 19 de octubre de 2.004.
Manifiesta la demandante que el arrendador y su hija Magali Josefina Mújica de López, violentaron las normas del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, relativas al Derecho de Preferencia Ofertiva, las cuales son de orden público, ya que le vendieron al ciudadano Bernardino Alonso Formoso, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad No. 15.082.087, mediante documento autenticado el 25 de octubre de 2.004, por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, anotado bajo el No. 24, Tomo 67, los dos (02) locales comerciales que este ciudadano venía ocupando como arrendatario y también le han vendido el local distinguido “A” ocupado por su persona en calidad de arrendataria, es decir, el local “A” donde funciona el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L” de su propiedad; es decir, que los prenombrados ciudadanos vendieron tres (03) locales “A”, “B” y “C” a los cuales hace referencia el titulo supletorio de fecha 19 de octubre de 2.004 mencionado anteriormente, quedando comprendido dentro de la venta el local comercial que ocupa en virtud de una relación arrendaticia solvente e iniciada con anterioridad a la establecida por Juan de Dios Mújica y Bernardino Alonso Formoso por los locales “B” y “C” de la referida edificación.
Alega la demandante que con la venta realizada le fue violado su derecho de Preferencia Ofertiva sobre el local que ocupa como arrendataria, derecho éste que se encuentra previsto en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, incumpliendo los vendedores con la obligación legal preexistente en el artículo 44 del referido decreto, que contiene la obligación por parte de los propietarios de notificar mediante documento público su manifestación de voluntad de vender el inmueble del cual es arrendataria, para que de esa misma forma, ella le manifestara dentro del plazo legal si aceptaba o rechazaba la oferta.
Fundamentó la acción en los artículos 43, 44, 45, 46, 47, 48 y 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que los ciudadanos Juan de Dios Mújica y Magali Josefina Mújica de López convenga o en su defecto a ello sean condenados a los siguiente: A) En la existencia y validez del contrato de arrendamiento verbis a tiempo indeterminado no resuelto entre Juan de Dios Mújica con su persona. B) Para que convenga en que su persona además de ser legítima arrendataria del local comercial distinguido con la letra “A”, tiene el derecho a que se le ofreciera y ofrezca en venta el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria por mas de dos (02) años, por estar solventes en el pago de los cánones de arrendamiento. C) Para que convenga en que por el hecho de no haberle efectuado la oferta de venta a que se contrae el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario sobre el inmueble que ha venido ocupando como legítima arrendataria, con preferencia al adquiriente Bernardino Alonso Formoso, le da el derecho de Retracto Legal Arrendaticio, d acuerdo a lo establecido en los artículos 43, 47 y 48 del Decreto Ley.
De igual forma la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta, demando en forma subsidiara a los ciudadanos Juan de Dios Mújica, Magali Josefina Mújica de López y Bernardino Alonso Formoso para que convenga o así lo establezca el Tribunal la subrogación en la persona de Bernardo Alonso Formoso, adquiriente del local “A”, en virtud de la venta que le efectuaran el 25 de octubre de 2.007, anotada bajo el No. 24, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de San Juan de los Morros, pagando su persona, el mismo precio que resulte satisfecho por él a sus vendedores y que en ejercicio de ese derecho, se le subrogue en los derechos que los propietarios le transmitieron al comprador con la venta, y en consecuencia de esta subrogación se le permita figurar en el documento de traspaso de las propiedad de los tres locales distinguidos con las letras “A”, “B” y “C” vendidos, como real adquiriente del local “A”, en sustitución de la persona del comprador.
Estimó la presente acción en la cantidad de doscientos nueve mil seiscientos bolívares fuertes (Bs.F. 209.600,oo). Pidió la citación de los demandados.
Del folio 9 al 66, rielan los recaudos acompañados con la acción, la cual aparece admitida por auto del Tribunal, en fecha 29 de septiembre de 2008, acordándose la citación de los demandados, comisionándose suficientemente al Juzgado del Distribuidor de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, riela al folio 67 del expediente.
En fecha 20 de octubre de 2.008, compareció ante este el Tribunal la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta, plenamente identificada en autos, estando debidamente asistido de abogado, cediendo y traspasando todos los derechos, acciones, beneficios y obligaciones que se deriven del presente juicio a los ciudadano Fermín Antonio y Manuel Elías Tavares Zapata, titulares de las cédulas de identidad No. 11.115.342 y 13.447.881 respectivamente, riela al folio 73 del expediente.
Por auto del Tribunal de fecha 23 de octubre de 2.008, vista la cesión de los derechos litigiosos presentada por la parte demandante la misma fue homologada, riela al folio 75 del expediente.
En fecha 28 de octubre de 2.008, comparecieron al Tribunal los ciudadanos Fermín Antonio y Manuel Elías Tavares Zapata, plenamente identificados en autos y otorgaron poder apud acta a los abogados Luís Prado y Domingo Alberto Domínguez, inscritos en el Inpreabogado bajo las matrículas Nos. 85.831 y 95.816 respectivamente, riela al 76 del expediente.
En fecha 02 de diciembre de 2.008, compareció ante el Tribunal el abogado Luís Prado, actuando con el carácter acreditado en autos y procedió a reformar la demanda de conformidad a lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, riela al folio 77 del expediente. Por auto del Tribunal de fecha 04 de diciembre de 2.008 vista la demanda y su reforma se admitió la misma, riela al folio 78 del expediente.
En fecha 16 de diciembre de 2.008, el alguacil del Tribunal consignó boletas de citaciones sin firmar libradas a los ciudadanos Juan de Dios Mújica, Bernardo Alonso Formoso ya que fue reformada la demanda, riela a los folios 84 y 86 del expediente.
En fecha 26 de febrero de 2.009, el alguacil del Tribunal consignó recibo de citación firmado por el ciudadano Bernardino Alonso Formoso, riela al folio 88 del expediente.
En fecha 09 de marzo de 2.009, comparecieron ante el Tribunal los ciudadanos Juan de Dios Mújica, Magali Josefina Mújica de López y Bernardo Alonso Formoso, plenamente identificados en autos, estando debidamente asistidos de abogado, y otorgaron poder apud acta a los abogados Dilia Blanco Hernández y Ricardo Lugo Gamarra inscritos en el Inpreabogado bajo las matrículas Nos. 45.219 y 27.289 respectivamente, riela al folio 90 del expediente. En esa misma fecha los ciudadanos Bernardino Alonso Formoso y Magali Josefina Mújica se dieron por citados, riela al folio 91 del expediente.
En fecha 12 de marzo de 2.009, comparecieron ante el Tribunal los abogados Ricardo Lugo y Dilia Blanco, ambos plenamente identificado en autos, y estando dentro de la oportunidad legal para contestar la demanda incoada en contra de sus representados, lo hicieron en los siguientes términos: rechazaron tanto los hechos como en el derecho la demanda incoada por la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta, de mero declarativa de certeza de arrendamiento, derecho de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio y la cual posteriormente cedió sus derechos litigiosos a los ciudadanos Fermín Antonio Y Manuel Elías Tavares Zapata, por cuanto los reclamos hecha en la misma no se ajustan a derecho. Rechazaron tanto en los hechos como en el derecho reclamados en la demanda principal por cuanto la existencia del contrato de arrendamiento entre la inquilina y el arrendador Juan de Dios Mújica, está plenamente demostrado a través de contrato de arrendamiento que ellos acompañaron a la misma y por ende legitima arrendataria del local, por lo cual este pedimento debe ser declarado sin lugar por este Tribunal. En cuanto a la demanda subsidiaria de retracto legal arrendaticio, igualmente la rechazaron tanto en los hechos como en el derecho por cuanto la misma no goza de tal derecho por estar insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, requisito sine qua nom para que prospere.
Los apoderados judiciales de la parte demandada, en su escrito de contestación, en cuanto a los documentos consignados como fundamento de la demanda, realizaron las siguientes observaciones: con relación al documento de cesión de la administración del fondo de comercio y marcado “E”, fue desconocido por cuanto no fue realizado de manera legal, ya que si se trata de una sociedad, debió ser registrado por la Oficina Mercantil y no autenticado por ante la Notaría Pública.
Impugnaron la copia simple marcada 9 de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la misma fue sacada con mala fe, con el objeto de hacer incurrir en error al Tribunal, por cuanto no consignaron la solicitud en sí, que es el encabezamiento de la misma, se evidencia que los depósitos efectuados los hizo a titulo personal el ciudadano Manuel Tavares, en su condición de arrendatario, cuando él no lo es realidad; acompañando copia simple de toda la consignación arrendaticia para que el Tribunal observe la mala fe de la demandante al presentar la demanda.
Asimismo impugnaron de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los depósitos efectuados por el ciudadano Manuel Tavares, marcados con las letras H1, H2, H3, H4, H5 y H6, aclarando que los mismos corresponden a la consignación arrendaticia efectuados por ante el Tribunal Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico.
Impugnaron los documentos numerados 10 y 11 que acompaña a la demanda de conformidad a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Alegan los apoderados judiciales de la parte demandada que los contratos de arrendamientos deben ser cumplidos por los contratantes so pena de quedar resueltos y que en el presente caso la arrendataria de uno de sus representados cumplió primariamente sus obligaciones pero desde el año 2.008, dejó de cumplir la misma, inclusive nombra unos supuestos administradores de la compañía.
Seguidamente la representación judicial de los demandados, manifestaron que no conforme con ello, la demandante afirma estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual es incierto, porque su representado Juan de Dios Mújica, fue notificado de unas consignaciones arrendaticias efectuadas por un ciudadano, hoy cesionarios en la presente causa, Manuel Tavares, manifestando por ante el Tribunal de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta Circunscripción Judicial, que el es arrendatario de su poderdante, cuando es incierto, nunca han suscrito ningún tipo de contrato de arrendamiento, por lo cual no fue retirado el dinero consignado.
Siguen alegando los apoderados de los demandados que los depósitos fueron efectuados por el ciudadano Manuel Tavares y que los mismos no tienen un efecto liberatorio para con la arrendataria Enedina Luz Cabeza de Dorta, por cuanto fueron hechos por un tercero, no fueron ni a su nombre ni ese tercero acredita la cualidad de representante de la misma, haciéndolo de manera personal, o sea, los realizó en su propio nombre y no en descargo del legítimo arrendatario, acompañaron copia simple de la consignación efectuada por el referido ciudadano en la que se constata que la misma no se corresponde a los cánones de los arrendamientos dejados de pagar por la arrendataria. No se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Finalmente los apoderado judiciales de los demandados RECONVIENIERON en la presente demanda a la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta, en los siguientes términos: en fecha 18 de agosto de 2.005, su representado Juan de Dios Mújica y la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta, suscribieron contrato de arrendamiento de un local comercial de un inmueble ubicado en la Avenida Fermín Toro, sector 13, manzana 31 de esta ciudad de San Juan de los Morros, Estado Guárico. Dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, anotado bajo el No. 06, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones.
Alega la representación judicial de los demandados que el contrato de arrendamiento feneció y transcurrido el año continuaron la relación bajo la denominación de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, hasta que, en enero de 2.008, fecha en la cual de manera unilateral dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008 y enero, febrero de 2.009, con lo cual se configura la causal primera del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y que con dicho fundamento solicitaremos posteriormente en el petitorio el desalojo del inmueble arrendado y la desocupación inmediata libre de personas y cosas.
Fundamentaron la reconvención en los artículos 1.160, 1.163, 1.166 del Código Civil y en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Por auto del Tribunal de fecha 16 de marzo de 2.009, admitió la reconvención interpuesta por los abogados Dilia Blanco y Ricardo Lugo, riela al folio 105 del expediente.
En fecha 29 marzo de 2.009, compareció ante el Tribunal el abogado Luís Prado, plenamente identificado en autos y estando dentro de la oportunidad para dar contestación a la demanda de reconvención lo hace en los siguientes términos: En cuanto a la demanda original, no existe duda alguna en lo que respecta a la relación arrendaticia, la misma existe y así fue admitido por los apoderados judiciales de los accionados, lo que significa que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal como lo admiten loas apoderados de los demandados al señalar: “la existencia del contrato de arrendamiento entre la inquilina y el arrendador Juan de Dios Mújica, esta plenamente demostrado a través de contrato de arrendamiento que ellos acompañan a la misma, y por ende legitima arrendataria del local”.
El apoderado judicial de la parte actora, manifiesta que en relación a la demanda subsidiaria de retracto legal arrendaticio, la parte demandada la rechaza tanto en los hechos como en derecho y alegan como fundamento del citado rechazo, que la misma (la arrendataria) no goza de ese derecho, por que según ellos la arrendataria está insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Al respecto, es menester aclarar, que los mismos apoderados judiciales de los demandados, admiten en su escrito de reconvención que la arrendataria estaba solvente hasta la fecha 31 de diciembre de 2.007, pero hacen caso omiso a que la venta de los citados locales se efectuó el 25 de octubre de 2.007, es decir, que a partir de esa fecha el arrendador violó y desconoció el derecho de preferencia de Enedina Luz Cabeza de Dorta para adquirir el local ocupado en calidad de arrendataria según lo previsto en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en el cual se exige que el arrendatario cumpla con tres (03) requisitos para que tenga derecho a la preferencia ofertiva, a saber los siguientes: a) que tenga mas de dos (02) años como tal; b) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; y c) que se satisfaga las aspiraciones del propietario. Admitiendo los apoderados de los demandados y posteriormente reconvinientes lo siguiente: “En el presente caso la arrendataria de uno de nuestros representados, cumplió primariamente sus obligaciones pero desde el año 2.008, dejó de cumplir la misma, inclusive nombra unos supuestos administradores de la compañía”.
Manifiesta el apoderado de la parte actora, que desde el inicio de la relación arrendaticia el 24 de enero de 1.997 hasta el 31 de diciembre de 2.007, ya habían transcurrido más de dos (02) años de la relación arrendaticia, con lo cual se cumplió con el primer requisito de la Ley, asimismo que para la fecha 31 de diciembre de 2.007 existía la solvencia inquilinaria con lo cual se satisface el segundo requisito de la citada Ley, en cuanto a las condiciones o aspiraciones del propietario, estas no fueron ni pudieron ser cumplidas por cuanto el propietario ignoró el derecho de la arrendataria y efectuó la venta el 25 de octubre de 2.007, mediante un documento autenticado en Notaría Pública, anotado bajo el No. 24, Tomo 67, documento que conforme a lo previsto en el numeral 1° del Código Civil en concordancia con el artículo 1924 eiusdem, no es oponible a sus representados.
Alega el apoderado de la parte actora, que del texto antes trascrito se desprende que Juan de Dios Mújica, aceptó desde un principio que los ciudadanos Fermín Antonio y Manuel Elías Tavares Zapata, titulares de las cédulas de identidad Nos. 11.115.284 y 13.447.881 respectivamente, eran los administradores del fondo de comercio “SUPERABSTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L”, ya que la administración del fondo de comercio les fue autorizada en fecha 18 de agosto de 2.005 y desde entonces Juan de Dios Mújica los aceptó como tales ya que les recibió a dichos administradores los pagos relativos a la relación arrendamiento, tales como la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo) recibida por Juan de Dios Mújica el 20-08-2.005, por concepto de depósito de garantía de arrendamiento del contrato de fecha 18 de agosto de 2.005, recibiendo este dinero de manos del ciudadano Fermín Antonio Tavares Zapata, titular de la cédula de identidad No. 11.115.342, otorgando el arrendador el respectivo recibo liberatorio, lo cual consta en el instrumento privado marcado “E” que riela al folio 26 del expediente.
Expone el apoderado de la parte actora que el ciudadano Juan de Dios Mújica recibió de los administradores los pagos de los cánones de arrendamientos a que se contraen los instrumentos privados que marcados E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9 y E10, otorgados por Juan de Dios Mújica como recibos liberatorios, los cuales cursan del folio 27 al 36 del expediente, estos instrumentos privados corresponden al pago de los cánones de arrendamiento pertenecientes al contrato de arrendamiento de fecha 18 de agosto de 2.005. Igualmente recibió de los administradores el pago de los cánones de arrendamiento a que se contraen los seis (06) recibos que marcados “F” rielan del folio 37 al 42 del expediente. Quedando demostrado en el referido texto que el arrendador continuó cobrando los cánones de arrendamiento que se siguieron causando con posterioridad a dicha venta tal y como consta en los recibos de pagos marcados G1, G2, G3 y G4, riela del folio 43 al 46 del expediente.
Sigue alegando el apoderado de la parte actora que todas esas actuaciones de pagos efectuadas por los administradores del fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L”, están plenamente aceptadas y reconocidas por los accionados en el texto que se comenta al declarar la solvencia de la arrendataria hasta el 31 de diciembre de 2.007 y plenamente ratificado por los referidos apoderados al no haber impugnado los instrumentos privados contentivos de dichos pagos, los cuales fueron acompañados junto con el libelo de demanda. Estos hechos también demuestran plenamente la legitimidad de los pagos que realizaron los administradores del fondo de comercio a partir de enero de 2.008 y que ahora pretenden desconocer con el objetivo de violentar el derecho de preferencia ofertiva que gozaba la arrendataria para la fecha en que se efectuó la citada venta.
La representación judicial de la parte actora insistió en hacer valer el instrumento autenticado en fecha 18 de agosto de 2.005 por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, anotado bajo el No. 07, Tomo 34 de los Libros de Autenticaciones. El instrumento es contentivo de la autorización efectuada por los ciudadanos José Gregorio Dorta Cabeza y Luz Enedina Cabeza de Dorta, el cual fue desconocido por los accionados en el acto de contestación de la demanda. Insiste en hacerlo valer toda vez que el mismo es un documento público que no puede ser objeto de desconocimiento ya que el mismo no es de la categoría de instrumento privado ni pertenece a los documentos especificados en el artículo 19 del Código de Comercio, por lo tanto no existe la obligación de ser registrado y, además, el procedimiento para su impugnación no es el desconocimiento, figura ésta que no existe en la teoría procesal para enervar la eficacia probatoria de este tipo de documentos. Por tal razón solicitó se tenga por no impugnado.
El apoderado de la parte actora, solicitó al Tribunal no se aprecie lo relativo a la presunta impugnación que hacen los apoderados de la parte demandada, de unos presuntos documentos marcados 9, 10 y 11, aclarando al Tribunal que junto con el libelo de demanda no se consignó ningún documento marcado 9 ni 10 ni 11, todos los documentos que se consignaron en esa oportunidad están distinguidos o individualizados, valga decir, marcados con letras y números, pero en ningún caso están marcados con números solamente. Asimismo aclara que la impugnación efectuada en esta forma de cierto acertijo, coloca a sus representados en estado de indefensión, lo cual no puede ser aceptado por este Tribunal.
Seguidamente el apoderado de la parte actora negó, rechazó y contradijo la demanda de reconvención propuesta en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho por las siguientes razones: a) La reconvención propuesta es ilegal, dado que la misma violenta flagrantemente normas de orden público relativas a la identificación de las personas e incumple con los requisitos que exige la norme procesal para la interposición de la demanda, muy específicamente en cuanto a la determinación exacta y precisa de las personas que se demandan en esta causa de reconvención.
Sigue manifestando el abogado Luís Prado, que los reconvinientes comienzan demandando a la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta sin indicar con que carácter es demandada esta ciudadana, pero el caso es que esta ciudadana ya no es parte en el presente juicio ya que la misma efectuó cesión de derechos litigiosos a los ciudadanos Manuel Elías y Fermín Antonio Tavares Zapata, venezolanos, mayores de edad, solteros, comerciantes, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 13.447.881 y 11.115.342 respectivamente, quienes en virtud de la aludida cesión de derechos litigiosos que se les hizo, pasaron a ser actores en el presente juicio, lógicamente dentro de los límites a que se contrae la referida cesión de derechos. Posteriormente en el petitorio de la referida reconvención, los reconvinientes demandan en reconvención a dos ciudadanos a quienes les atribuyen el carácter de cesionarios y una identificación que no corresponde con la identificación de los cesionarios que represento en esta causa; ya que los cesionarios de los derechos litigiosos cedidos por Enedina Luz Cabeza de Dorta y a los cuales el representa son los ciudadanos Manuel Elías y Fermín Antonio Tavares Zapata, venezolanos, mayores de edad, comerciantes, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. 13.447.881 y 11.115.342 respectivamente, tal y como consta en el documento de cesión de derechos litigiosos que cursa del folio 73 al folio 74 del expediente, y como también consta en el instrumento poder que cursa en el folio 76 del mismo. Sin embargo y a pesar de que inicialmente se comienza esta reconvención señalándose como demandada a la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta, en la parte denominada petitorio se aprecia con palmaria claridad que la reconvención está ahora incoada o dirigida en esta parte del escrito de reconvención en contra de dos supuestos ciudadanos a los cuales se le atribuye el carácter de cesionarios, pero que la identificación de los mismos, no corresponde a los cesionarios de los derechos litigiosos cedidos por Enedina Luz Cabeza de Dorta y por ende tampoco corresponde ni podrá corresponder jamás dentro de este estado de derecho a las personas que representa en la presente causa, ya que los supuestos ciudadanos a quienes se le atribuye el carácter de cesionarios y en contra de los cuales está dirigida la acción de reconvención están ilegalmente identificados ambos con un mismo número de cédula que es 2.518.290, el cual no corresponde a ninguno de los cesionarios de los derechos litigiosos cedidos. Tal circunstancia constituye una flagrante violación de la Ley Orgánica de Identificación, la cual establece la asignación de un número de cédula único, definitivo y permanente para cada venezolano. Por las razones antes expuestas la presente reconvención debe ser declarada sin lugar por ser ilegal y por no estar demostrada la cualidad de los reconvenidos para sostener el juicio y por no dar cumplimiento a lo establecido en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que trata de los requisitos de toda demanda y la reconvención es una demanda.
Igualmente negó y rechazó la presente reconvención ya que en el petitorio de la misma se está pidiendo que los reconvenidos convengan en la resolución del contrato suscrito en fecha 18 de agosto de 2.005 y en la desocupación inmediata del inmueble, en el pago de unas supuestas mensualidades insolutas y el pago de costas procesales, alegando que en el escrito de reconvención no se específica de manera alguna cual de los reconvinientes ostenta el carácter de arrendador ni los apoderados tampoco señalan en el citado escrito de reconvención en nombre cual de los reconvinientes están solicitando la resolución del referido contrato, la desocupación del inmueble, el pago de las supuestas mensualidades insolutas y el pago de las costas.|
Negó, rechazó y contradijo lo alegado por los reconvinientes en su escrito de reconvención y muy específicamente en el aparte que ellos denominan de los hechos. En el referido aparte los reconvinientes afirman lo siguiente: “Dicho contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado por ante Notaría Pública de San Juan de los Morros, bajo el No. 06, tomo 34. Ahora bien dicho contrato de arrendamiento feneció y transcurrimos el año continuamos la relación bajo la denominación de arrendamiento a tiempo determinado”. Lo expresado por lo reconvinientes se negó, rechazó y contradijo ya que es contrario a lo establecido en el art. 1600 del Código Civil.
En fecha 26 de marzo de 2.009, el abogado Luís Prado, actuando con el carácter acreditado en autos presentó escrito de promoción de pruebas, riela del folio 109 al 132 del expediente.
Por auto del Tribunal de fecha 30 de marzo de 2.009, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte actora, riela al folio 133 del expediente.
En fecha 31 de marzo de 2.009, el alguacil temporal del Tribunal consignó boleta de notificación firmada por el abogado Ricardo Lugo, riela al folio 136 del expediente.
En fecha 31 de marzo de 2.009, compareció ante el Tribunal el abogado Luís Prado y solicitó se habilitara el tiempo necesario para practicar la citación del ciudadano Juan de Dios Mújica, riela al folio 138 del expediente. Por auto del Tribunal de esa misma fecha se acordó la habilitación del tiempo necesario, riela al folio 139 del expediente.
En fecha 02 de abril de 2.009, se celebró el acto de nombramiento de expertos, riela al folio 140 del expediente.
En fecha 03 de abril de 2.009, compareció ante el Tribunal el abogado Ricardo Lugo y exhibió el formulario de autoliquidación de Impuestos y Solvencia Sucesoral No. 0086043 de fecha 04 de junio de 2007, riela al folio 144 del expediente.
En fecha 03 de abril de 2.009, el alguacil temporal del Tribunal consignó boletas de notificación firmadas por los Ings. Trinidad Ofelia Ochoa y Juan Bautista Heredia, riela a los folios 151 y 153 del expediente.
En fecha 03 de abril de 2.009, se trasladó y constituyó el Tribunal en la Av. Fermín Toro, a los fines de practicar la inspección judicial promovida por el apoderado de la parte actora, riela al folio 155 del expediente.
En fecha 06 de abril de 2.009, comparecieron ante el Tribunal los Ings. Trinidad Ofelia Ochoa y Juan Bautista Heredia y manifestaron su aceptación al cargo de experto, riela al folio 156 del expediente.
En fecha 06 de abril de 2.009, el abogado Luís Prado, actuando con el carácter acreditado en autos presentó escrito de promoción de pruebas de conformidad a lo previsto en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, riela del folio 157 al 159 del expediente.
En fecha 06 de abril de 2.009, los abogados Ricardo Lugo y Dilia Blanco, actuando con el carácter acreditado en autos presentaron escrito de promoción de pruebas, riela del folio 193 al 194 del expediente. Por auto del Tribunal de esa misma fecha se admitieron las pruebas presentadas por las partes, riela al folio 195 del expediente.
En fecha 16 de abril de 2.009, comparecieron ante el Tribunal los Ings. Ofelia Ochoa y Juan Bautista Heredia y consignaron informe de experticia, riela al folio 196 del expediente.
II
Y siendo esta la oportunidad para decidir, el tribunal pasa a hacerlo de la siguiente manera:
Se dio inicio al presente juicio, por demanda interpuesta por la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 6.875.780, estando debidamente asistida por el abogado Luís Mardonio Prado, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo la matrícula No. 85.831, por motivo de Retracto Legal Arrendaticio en contra de los ciudadanos Juan de Dios Mújica, Bernardo Alonso Formoso y Magali Josefina Mújica de López, plenamente identificado en autos.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.
El apoderado judicial de la parte demandante promovió pruebas de la siguiente manera:
PRIMERO: promovió el mérito favorable que se desprende de autos que ampliamente favorecen a sus representados y muy especialmente los que se desprenden del escrito de contestación de la demanda y también del escrito de reconvención. Este Tribunal no le otorga ningún valor probatorio a este particular ya que existe reiterada jurisprudencia en la que se señala que esto no equivale a ningún medio probatorio. Y así se decide.-
En este mismo particular promovió los instrumentos privados que marcados E, E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10, F, G1, G2, G3 y G4. Tales instrumentos no fueron impugnados por los apoderados judiciales de la parte demandada, desprendiéndose del recibo marcado “E”, que el ciudadano Fermín Tavares en fecha 20 de agosto de 2.005, le canceló al ciudadano Juan de Dios Mújica, la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,oo) por concepto de depósito del local comercial #44, ubicado en la Av. Fermín Toro y de los recibos marcados E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10, F, G1, G2, G3 y G4 se evidencia la solvencia de los cánones de arrendamiento correspondiente a los años 2.005, 2.006 y 2.007 respectivamente, este Tribunal les otorga valor probatorio. Y así se decide.-
SEGUNDO: promovió el instrumento que riela del folio 73 al 74 del expediente, relativa a la cesión de derechos litigiosos la cual fue previamente homologada por este Tribunal en fecha 23 de octubre de 2.009 tal como se evidencia del folio 75 de la primera pieza del expediente. Este Tribunal le otorga valor probatorio a la referida cesión de derechos, a través de ésta se demuestra la cualidad de los ciudadanos Fermín Antonio y Manuel Elías Tavares Zapata, ambos plenamente identificados en autos, en el presente juicio. Y así se decide.-
TERCERO: promovió y ratificó el valor probatorio del instrumento que en copia certificada acompañó junto con el libelo de demanda, el cual es contentivo del contrato de arrendamiento autenticado el 24 de enero de 1.997, por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros del Estado Guárico bajo el No. 04, tomo 05, el cual riela del folio 12 al 16 del expediente. Sobre el documento marcado “B”, el cual fue acompañado con el libelo de la demanda, habiendo realizado una lectura minuciosa al escrito de contestación de la demanda, los apoderados judiciales de la parte demandada de manera expresa reconocen y admiten la relación arrendataria entre la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta y el ciudadano Juan de Dios Mújica, por tal razón este Tribunal no entra a valorar dicha instrumental, ya que el nexo arrendaticio fue admitido y no es un hecho que debe ser controvertido en la presente causa. Y así se decide.-
CUARTO: promovió la presunción de certeza de la existencia de acuerdo y consentimiento entre arrendador y arrendatario para que a partir de enero de 1.998, el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L”, fuese mudado y en consecuencia ejerciera su giro comercial a partir de dicha fecha en el primer local de la nueva edificación construida por el ciudadano Juan de Dios Mújica, específicamente en el local distinguido local “A” el cual queda al lado de la aludida vieja edificación donde habitaba el arrendador y su señora esposa. Habiendo sido analizada la relación arrendaticia en el particular anterior, este Tribunal considera que este particular corre la misma suerte de aquel. Y así se decide.-.
QUINTO: ratifica el valor probatorio del instrumento que en original y marcado “C” fue acompañado junto con el libelo de demanda, el cual es contentivo del contrato de arrendamiento de fecha 18 de agosto de 2.005, por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros del Estado Guárico bajo el NO. 06, Tomo 34, que riela del folio 17 al 19 del expediente. Habiendo sido analizada la relación arrendaticia en los dos particulares anteriores, este Tribunal considera que este particular corre la misma suerte de aquellos, teniéndose como vigente la relación arrendaticia entre el ciudadano Juan de Dios Mújica y Enedina Luz Cabeza de Dorta. Y así se decide.-.
SEXTO: promovió, ratificó e insistió en hacer valer el valor probatorio del instrumento público autenticado el 18 de agosto de 2.005 por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros del Estado Guárico, anotado bajo el No. 07, Tomo 34 que en original y marcado “A” riela del folio 09 al 11 del expediente, contentivo de la autorización efectuada por Enedina Luz Cabeza de Dorta y José Gregorio Dorta Cabeza a los ciudadano Manuel Elías y Fermín Antonio Tavares Zapata, para que éstos administraran el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS, S.R.L”. Los apoderados de la parte demandada desconocen el referido documento, alegando que por tratarse de una sociedad debió registrarse por ante la oficina mercantil. Primeramente, considera quien aquí decide, que al estar en presencia de un documento autenticado, los apoderados de la parte demandada, debieron atacar el documento a través de la tacha de documento público previsto en el artículo 348 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En segundo lugar la doctrina ha establecido con relación a los efectos del registro extemporáneo y la falta de registro lo siguiente: “la falta definitiva de registro, por el contrario, determina que el negocio jurídico celebrado no produce efectos entre terceros; sin embargo, la falta de oportuno registro o la falta definitiva de registro no podrá oponerla a terceros de buena fe, los interesados en los documentos a que se refieren los números ya señalados, por cuanto atendiendo al principio de buena fe, el contrato celebrado es válido y en consecuencia, producen plenos efectos legales vinculantes para los contratantes.
“Es decir, el acto en sí es válido y obliga a las personas que han intervenido en su formación. Lo que no quiere decir que dicho acto también tenga efectos ante terceros. Tiene en este caso plena vigencia el principio de la relatividad de los contratos acogida en el artículo 1.159 del código Civil, que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes”. De tal manera, una cosa son los efectos que no producen ante terceros la falta de registro de determinados documentos a los cuales está obligado el comerciante registrar, y otra cosa, es el efecto jurídico que produce entre las parte contratantes, el contrato celebrado. Las partes contratantes tienen que cumplir con lo pactado, independientemente si para ello se hubiere cumplido con el requisito del registro del documento en el registro de comercio. Esto interesa para que produzca efectos ante los terceros, pero no impide la celebración de contratos y la validez de los mismos. El contrato celebrado existe y por lo tanto, son válidos de las obligaciones nacientes del mismo y en tal virtud sólo puede dejarlo de cumplir o impugnarlo siempre que existan causas legales para ello, pero nunca por la falta de oportuno registro”. (BARBOZA, Ely Saúl, Manual Teórico Práctico de Derecho Mercantil, págs. 149 y ss).
En base a tales consideraciones y a la doctrina anteriormente trascrita, este Tribunal le otorga valor probatorio al referido documento, de conformidad a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se decide.-
SEPTIMO: ratificó el valor probatorio de los instrumentos privados que en original y marcados E, E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10, F, G1, G2, G3 Y G4 fueron consignados junto con el libelo de demanda, los cuales riela en ese mismo orden del folio 26 al folio 46 del expediente. Prueba esta que ya fue valorado corriendo en éste particular la misma suerte que en el anterior. Y así se decide.-
OCTAVO: promovió a favor de sus representados la prueba de exhibición de documentos, muy específicamente del titulo supletorio evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico de fecha 19 de octubre de 2.004, según solicitud No. 4.968. Por ventilarse en el presente juicio la reclamación de certeza de contrato de arrendamiento, el derecho de preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio, esta Juzgadora valora la presente prueba por considerar que tal instrumento contiene las especificaciones y linderos que comprende el Local “A” el cual es objeto del presente litigio. Y así se decide.-
El formulario de autoliquidación de Impuestos sobre Sucesiones y Solvencia Sucesoral No. 0086043 d fecha 04 de junio de 2.007. Los cuales fueron exhibidos por el abogado Ricardo Lugo el 03 de abril de 2.009, a los cuales esta Juzgadora los valora ya que se evidencia la cualidad de co-propietarios de los ciudadanos Juan de Dios Mújica y Magaly Josefina Mújica de López, con relación al local comercial distinguido “A”, el cual es objeto en la presente causa. Y así se decide.-
NOVENO: promovió la prueba de inspección judicial en la Av. Fermín Toro s/n de esta ciudad de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico específicamente en el local comercial que queda al lado del edificio de tres plantas donde funcionó en un entonces el fondo de comercio denominado “MIS DESEOS” y en donde habitó en vida la hoy fallecida Lucrecia Hernández de Mújica. Esta Juzgadora no valora la presente prueba por considerar que no aporta elemento de convicción alguno para la presente causa. Y así se decide.-
DECIMO: promovió y ratificó el instrumento público que en copia certificada y marcada “D” riela del folio 20 al folio 25, en el cual consta la venta celebrada entre Juan de Dios Mújica, Magali Josefina Mújica de López y Bernardino Alonso Formoso. Del referido documento se desprende la venta que realizaren los ciudadanos Juan de Dios Mújica y Magali Josefina Mújica de López al ciudadano Bernardino Alonso Formoso, la cual se autenticó por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz del Estado Guárico en fecha 25 de octubre de 2.007, correspondiente a la venta de tres locales comerciales los cuales se distinguieron con las letras A, B y C. En el contenido de dicho documento el LOCAL A se identifica y alindera de la siguiente manera: Con DOSCIENTOS ONCE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y DOS CENTÍMETROS CUADRADOS (211,62 ,2), con los siguientes linderos: NORTE: Av. Fermín Toro, en siete : 30 ml); SUR: quebrada embaulada en cinco metros lineales y Local “B” en dos metros con treinta centímetros lineales: ESTE: casa de Lucrecia Hernández de Mújica en diecinueve metros con veinticinco centímetros lineales (19,25 ml); y OESTE: local “B” en catorce metros con diez centímetros lineales /14,10 ml). Esta Juzgadora le otorga valor probatorio al referido documento, ya que se evidencia la venta hecha por los ciudadanos Juan de Dios Mújica y Magali Josefina Mújica de López al ciudadano Bernardino Alonso Formoso. Y así se decide.-
DECIMO PRIMERO: promovió la prueba de experticia sobre el inmueble ubicado en la Av. Fermín Toro s/n de esta ciudad de San Juan de los Morros. Este Tribunal valora la experticia ya que se determinó a través de ésta que el inmueble se encuentra ubicado en la Av. Fermín Toro, cuyo No. Catastral es 12-12-01-URB-13-31 y que la planta baja se encuentra conformada por locales independientes con salida independientes a la vía pública, que adminiculadas con las anteriores pruebas, se desprende que el local “A” es parte del inmueble objeto de la experticia. Y así se decide.
DECIMO SEGUNDO: promovió el instrumento público inscrito por ante el Registro Mercantil del Estado Guárico, bajo el No. 10, Tomo 5-A perteneciente al fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L. Este Tribunal valora ya que a través de este se demuestra existencia jurídica y la actividad comercial con que actúa el fondo de comercio “SUPERABASTOS Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L”. Y así se decide.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA EN LA RECONVENCION: SEGUNDO: promovió copia certificada del expediente No. 1048-08, emanada del Tribunal Primero de los Municipios Juan Germán Roscio y Ortiz de esta Circunscripción Judicial del Estado Guárico. Para los efectos de la valoración de esta prueba, considera quien aquí decide, que es necesario realizar mención al documento que fue previamente valorado, contentivo de la autorización hecha por los ciudadanos Enedina Luz Cabeza de Dorta y José Gregorio Dorta Cabeza a los ciudadanos Fermín Antonio y Manuel Elías Tavares Zapata.
En base a lo arriba trascrito, este Tribunal, valora la solicitud de consignación hecha por ante el Tribunal Primero de los Municipios Roscio y Ortiz de esta Circunscripción Judicial por el ciudadano Manuel Tavares, plenamente identificado en autos, de los montos relacionados a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2.008 y los pertenecientes a los meses de enero y febrero de 2.009, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento, dando el ciudadano Manuel Tavares Zapata, cumplimiento a lo establecido en el documento autenticado ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros de fecha 18 de agosto de 2.005, documento suscrito entre los ciudadanos José Gregorio Dorta Cabeza y Enedina Luz Cabeza de Dorta y Fermín Antonio Manuel Elías Tavares Zapata, todos plenamente identificados en los autos. Y así se decide.-
Promovió el documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, Municipio Juan Germán Roscio del Estado Guárico, en fecha 25 de octubre de 2.007, anotado bajo el No. 24, Tomo 67, contentivo de la venta de los locales comerciales efectuada por Juan de Dios Mújica y Magali Josefina Mújica al ciudadano Bernardino Alonso Formoso. Documento este que ya fue valorado siguiendo la misma suerte que en el particular décimo. Y así se decide.-
TERCERO: promovió el documento autenticado en fecha 18 de agosto de 2.005, por ante la Notaría Pública de San Juan de los Morros, anotado bajo el No. 07, Tomo 34, riela del folio 09 al 11. Documento que ya fue valorado siguiendo aquí la misma suerte que la del particular SEXTO. Y así se decide.-
Promovió los instrumentos privados marcados E, E1, E2, E3, E4, E5, E6, E7, E8, E9, E10, F, G1, G2, G3 y G4. Instrumentos que ya fueron valorados siguiendo aquí la misma suerte contenida en el particular PRIMERO. Y así se decide.-
Promovió la confesión judicial efectuada por Enedina Luz Cabeza de Dorta la cual se encuentra contenida en diversos apartes del escrito de demanda. De los documentos acompañados con el libelo de la demanda se encuentran dos contratos de arrendamiento suscritos entre los ciudadanos Juan de Dios Mújica, Enedina Luz Cabeza de Dorta y José Gregorio Dorta Cabeza de los cuales se evidencia que en ningún momento se prohíbe el subarrendamiento ni cesión del contrato de arrendamiento, habiendo autorizado de manera expresa mediante documento autenticado, ya valorado por este Tribunal, a los ciudadanos Manuel Elías y Fermín Antonio Tavares Zapata, plenamente identificados en autos para la administración del fondo de comercio “SUPERABASTO Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L”, otorgándole esta Juzgadora valor a la confesión judicial proferida por la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta. Y así se decide.-.
CUARTO: promovió la confesión en que incurrieron los apoderados de los ciudadanos Juan de Dios Mújica, Magali Josefina Mújica de López y Bernardino Alonso Formoso en el acto de contestación de la demanda en cuanto a que la arrendataria Enedina Luz Cabeza de Dorta se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento para la fecha 25 de octubre de 2.007, es decir, para la fecha en que se efectuó la venta de los mencionados locales al ciudadano Bernardino Alonso Formoso.
De la lectura hecha al escrito de contestación a la demanda presentada por los apoderados judiciales de la parte demandada de la cual se lee en forma textual: “En el presente caso la arrendataria de uno de nuestros representados, cumplió primariamente sus obligaciones pero desde el año 2.008, dejó de cumplir la misma, inclusive nombra unos supuestos administradores de la compañía”, reconocen que la arrendataria Enedina Luz Cabeza de Dorta para el año de 2.007 se encontraba en estado de solvencia, y a pesar de ello no realizaron a favor de su persona el ofrecimiento de venta del local “A”, quien aquí decide salvo mejor criterio, le otorga pleno valor probatorio a la confesión hecha de conformidad a lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil. Y así se decide.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
PRIMERO: Contrato de arrendamiento que corre a los folio 18 y 19 del expediente, sobre el cual el Tribunal ya hizo pronunciamiento, tomando en consideración el reconocimiento expreso hecho por los apoderados de la parte demandada con respecto a la relación arrendaticia entre los ciudadanos Juan de Dios Mújica y Enedina Luz Cabeza de Dorta, en el entendido que ésta última es la arrendataria del local “A” donde funciona el “SUPERABASTO Y LICORERIA LAS 24 HORAS S.R.L”, no entra a valorar dicha instrumental, ya que el nexo arrendaticio fue admitido y no es un hecho que debe ser controvertido en la presente causa. Y así se decide.-
SEGUNDO: contrato de venta del inmueble que corre a los folios 23 y 24 donde se demuestra que fue vendido el inmueble en su totalidad. Documento éste que ya fue valorado por esta Juzgadora, siguiendo aquí la misma suerte que en el particular DECIMO. Y así se decide.-
TERCERO: La consignación arrendaticia que corre a los folio 99, 100, 101, 102, 103 y 104 del expediente. Solicitud que fue valorada por este Tribunal siguiendo la misma suerte del particular SEGUNDO de las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte actora en la reconvención. Y así se decide.-
Visto entonces el balance probatorio, resulta plenamente demostrado a juicio de esta Juzgadora, existencia de la certeza de la relación arrendaticia, la violación al derecho de preferencia ofertiva y consecuencialmente la procedencia del retracto legal arrendaticio, no así la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento que de mutua petición formularen los abogados de la parte demandante. Con el resultado del mismo balance probatorio, resulta improcedente la reconvención propuesta. Así se decide.
Habiendo sido admitido por los apoderados de la parte demandada la existencia de la relación arrendaticia alegada por la demandante Enedina Luz Cabeza de Dorta, y el Tribunal analizado el acervo probatorio traído a los autos por las partes, considera que a la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta se le violó el Derecho de Preferencia Ofertiva establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia ordena el Retracto Legal Arrendaticio a favor de los ciudadanos Fermín Antonio Tavares Zapata y Manuel Elías Tavares Zapata, ambos identificados en autos, en calidad de cesionarios de los derechos litigiosos en el presenta juicio, sobre el local “A” cuyas características y linderos se tienen por reproducidas en los autos, y subrogarse en la persona de Bernardino Alonso Formoso, adquiriente del Local “A”, dada la venta que se le efectuara el 25 de octubre de 2.007, quedando anotada bajo el No. 24, Tomo 67, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de San Juan de los Morros, erogando el mismo precio cancelado por el comprador.
III.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, actuando en su competencia Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la ACCION MERO DECLARATIVA DE CERTEZA DE ARRENDAMIENTO, DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, que iniciara la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta, identificada en autos y seguida posteriormente por los cesionarios Fermín Antonio Tavares Zapata y Manuel Elías Tavares Zapata, ambos plenamente identificados, contra los ciudadanos Juan de Dios Mújica, Magali Josefina Mújica de López y Bernardino Alonso Formoso, plenamente identificados en autos, y en consecuencia se declara CON LUGAR la presente demanda, bajo los siguientes términos: PRIMERO: se declara con lugar la ACCION MERO DECLARATIVA DE CERTEZA DE ARRENDAMIENTO, ya que del escrito de contestación de demanda presentado por los apoderados de la parte demandada, reconocen en forma expresa la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos Juan de Dios Mújica y Enedina Luz Cabeza de Dorta. SEGUNDO: se declara con lugar el Derecho de Preferencia Ofertiva invocada por la ciudadana Enedina Luz Cabeza de Dorta. TERCERO: se ordena el Retracto Legal Arrendaticio contemplado en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a favor de los ciudadanos Fermín Antonio Tavares Zapata y Manuel Elías Tavares Zapata. Y así se decide.-Se declara sin lugar la reconvención interpuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada. Y así se decide.-
Se condena en costas a la parte demandada reconviniente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico. San Juan de los Morros, a los cinco (05) días del mes de mayo del año dos mil nueve. Años 199 de la Independencia y 150 de la Federación.

La Juez Provisorio,
Abg. Esthela Carolina Ortega Velásquez
La Secretaria,
Abg. Marisel Peralta Ceballos.
En la misma fecha siendo las 2:00 p.m, se publicó, se registró y se dejaron las copias ordenadas.
La Secretaria,

ECOV.-
Exp N°. 6975-08