TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 26 de noviembre de 2009.
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000111.

PARTE ACTORA: MARIA ELISA VIELMA ROJAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. V-6.750.063.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ALEJANDRO GARCIA y ALVARO PRADA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 131.050 y 65.692, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: DIGNA MORENO PARGAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-429.732.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: ROMULO GALAVIZ VILLAMIZAR, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 64.386.

MOTIVO: Desalojo (Apelación)

EXPEDIENTE Nº: AP11-R-2009-000111.

- I -
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente juicio mediante libelo de demanda que introdujera la ciudadana MARIA ELISA VIELMA ROJAS, debidamente asistida por los abogados Alejandro García y Alvaro Prada, mediante el cual demanda por desalojo a la ciudadana DIGNA MORENO PARGAS. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, luego de haber sido efectuado el sorteo de ley correspondiente.
En fecha 15 de octubre de 2008, el Juzgado A-Quo admite la presente demanda, ordenando el emplazamiento del demandado para el segundo (2°) día de despacho siguiente al que conste en autos su citación, para dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 15 de diciembre de 2008, la parte demandada se da por citada en el presente juicio, dando contestación a la demanda.
En fecha 08 de enero de 2009, la parte demandante hace uso de su derecho a promover pruebas.
Posteriormente, en fecha 06 de febrero de 2009, el Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dicta sentencia definitiva declarando con lugar la demanda.
En fecha 09 de febrero de 2009, la parte demandada apela del fallo dictado por el Juzgado A-Quo.
En fecha 26 de marzo de 2009, este Tribunal le da entrada al presente expediente, fijando el décimo (10) día de despacho para dictar sentencia.

- II -
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda la parte actora alegó lo siguiente:

1. Que su difunto padre era propietario de un inmueble distinguido con el No. PB-1 de la planta baja del edificio denominado Residencias Elena Park, ubicado en la Av. Sanz de la Urbanización El Marqués del Municipio Sucre del Estado Miranda.
2. Que su padre estando en vida le arrendó verbalmente el inmueble antes identificado a la ciudadana DIGNA MORENO PARGAS.
3. Que es madre soltera y vive alquilada en el edificio Residencias Playa Azul de la Urbanización Caribe, Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, del cual le ha sido notificado el desahucio del mismo como consecuencia de la voluntad del arrendador de no renovarle el contrato de arrendamiento.
4. Que desde el año 2005, le han venido solicitando el inmueble a la demandada, toda vez que la parte actora no posee vivienda para vivir con su hija menor.
5. Que en fecha 21 de septiembre de 2005, le notificó a la arrendataria su deseo de no continuar con el contrato de arrendamiento.
6. Solicita la entrega del inmueble de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por otro lado, la parte demandada, en la oportunidad procesal para contestar la demanda, alegó lo siguiente:

1. Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado.
2. Que la demandante es propietaria de una cuota parte del inmueble y no de la totalidad del mismo.
3. Que a decir de la demandada, la demandante no puede ejercer una representación de la totalidad del inmueble.
4. Que la parte actora no ha dado caución para darle seguridad al resto de los coherederos, tal como lo señala el artículo 1.255 del Código Civil.
5. Que nunca le fue notificada de la no renovación del contrato de arrendamiento.
6. Que el contrato de arrendamiento está vigente, toda vez que el mismo se prorrogó automáticamente, quedando la relación a arrendaticia a tiempo indeterminado.
7. Impugnó la notificación de no prórroga del arrendamiento del inmueble en el cual supuestamente vive la demandante.

- III –
DE LA CUALIDAD DEL ACTOR PARA DEMANDAR
EN EL PRESENTE JUICIO

Antes de pasar a decidir el mérito de ésta causa, debe esta alzada resolver la defensa planteada por la parte demandada referente a la falta de cualidad del actor para demandar en el presente juicio.
En ese sentido, alegó la parte demandada, que la ciudadana MARIA ELISA VIELMA ROJAS es propietaria de una cuota parte del inmueble (la cual no señaló) y por lo tanto no puede ejercer la representación de la totalidad del mismo. Asímismo, arguyó que no existe documento público o poder judicial autenticado donde se le confiera el derecho de propiedad, por lo que no está actuando en representación de todos los herederos.
Para tal situación, la Sala Constitucional de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 25 de mayo de 2006, en el expediente No. 05-2375, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, esgrimió el siguiente criterio:

“…En el caso sub iudice, el juzgado supuesto agraviante determinó, una vez más, la falta de cualidad del ciudadano Andrés Sanclaudio Cavellas, para demandar la resolución del contrato de arrendamiento, que en su criterio debió interponerla “...de manera conjunta con el ciudadano Gustavo Ortega Lares, o con autorización expresa de éste, por cuanto existe claramente un litisconsorcio necesario activo, ya que hallan (sic) en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa, debido a que el contrato de arrendamiento se encuentra suscrito por dos (02) arrendadores...”, análisis éste que lo conllevó a declarar sin lugar la demanda intentada, no sin antes expresar que la falta de pronunciamiento sobre los fundamentos de hecho y de derecho de la cuestión de fondo de manera alguna, en su criterio, implicaba la violación del derecho a la defensa por omisión de las formas sustanciales que debe cumplir toda sentencia.
En efecto, en decisión N° 5007 del 15 de diciembre de 2005, la Sala se pronunció sobre la cualidad del actor en los siguientes aspectos:
“...la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
(...omissis...)
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
(...omissis...)
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa.
En el caso se marras, la decisión de instancia declaratoria de la falta de cualidad del actor para intentar el juicio de resolución de contrato de arrendamiento contra la empresa de autos, definitivamente atenta contra la tutela judicial efectiva, pues de las actas se evidencia que el actor como propietario de las bienhechurías arrendadas y suscriptor del contrato de arrendamiento de dichas bienhechurías, tiene cualidad para solicitar ante la justicia su resolución.
En efecto, si bien es cierto que el ciudadano Andrés Sanclaudio Cavellas, suscribió conjuntamente con el ciudadano Gustavo Ortega Lares, el contrato de arrendamiento de marras, ello no puede servir de justificación para negarle el derecho a llevar a cabo un juicio, donde si bien se le permitió acceder a él en principio, injustificadamente se le declara inviable por una presunta falta de cualidad que no es tal, pues la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares.
Más aún las disposiciones legales aplicables al caso, (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Código de Procedimiento Civil y Código Civil), ni el contrato de arrendamiento, el cual es ley entre las partes, establecen que en casos como el de autos, donde un determinado bien es arrendado por más de una persona, no pueda uno de los co-arrendadores demandar en forma separada la resolución del mismo por alguna de las causas contempladas en la ley; siendo que por regla general en nuestro ordenamiento jurídico, las personas naturales pueden realizar todo aquello que no esté prohibido por ley, por lo que no puede imponerse a un particular una prohibición sin base legal que lo sustente.
Ello así, donde no distingue el legislador mal podría hacerlo el intérprete en desmedro al derecho a la tutela judicial efectiva de las partes; pues nuestra justicia, debe imponerse como un mecanismo progresista, en aras del interés general, con miras al cumplimiento de los postulados contenidos en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, relativos al derecho a la tutela judicial efectiva y al proceso como instrumento fundamental para la realización de la justicia, respectivamente.
(...omissis...)
De dicho fallo se desprende, indudablemente, que esta Sala Constitucional reconoció al actor poseer cualidad para demandar la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad mercantil Taller A.G. Móvil, C.A., bien por no estar conforme con la relación contractual suscrita, o por causa distinta a ello, lo cual será cuestión a dilucidarse dentro del proceso, que obviamente no ha tenido lugar. Así, dejó establecido la Sala que la cualidad no se pierde por el simple hecho de que, en una comunidad, alguno de los comuneros acuda a la administración de justicia para ejercer su derecho como medio de protección de sus intereses particulares.”

(Resaltado Tribunal)

Del anterior criterio jurisprudencial podemos concluir, que el coarrendador en comunidad no deja de tener cualidad para sostener e intentar una demanda a los fines de proteger para sí sus intereses y los de la comunidad, tal y como ocurre en el presente caso, cuando la ciudadana MARIA ELISA VIELMA ROJAS, acude ante los órganos jurisdiccionales a fin de obtener una respuesta que no solamente satisfaga sus intereses particulares, sino que vaya en pro de la comunidad hereditaria del de cujus RAMON VIELMA.
Así pues, comparte esta alzada el razonamiento efectuado por la Sala Constitucional, para otorgarle cualidad activa al codemandado comunero, garantizando de esta forma su derecho material a la justicia y la tutela judicial efectiva.
Habida cuenta de lo antes expuesto, este sentenciador debe declarar sin lugar la defensa de falta de cualidad alegada por la parte demandada. En consecuencia, deberá procederse a decidir el mérito de la presente controversia. Y así se decide.-
- IV –
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1) Promovió original de partida de nacimiento de la ciudadana MARIA ELISA VIELMA ROJAS, llevada por ante la Prefectura del Municipio Autónomo Baruta del Distrito Capital y Estado Miranda. Al respecto, observa este Tribunal que la presente probanza merece valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 457 del Código Civil. Así se declara.-
2) Promovió copias certificadas del documento de propiedad del inmueble objeto del arrendamiento. Al respecto, este juzgador observa que dichos instrumentos no fueron tachados por la parte demandante, por lo que a tenor de los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil se le otorga valor probatorio. Y así se establece.-
3) Promovió declaración sucesoral efectuada por ante el Servicio de Administración Aduanera y Tributaria. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio a tal documental, de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad, es decir, que es carga de quien alega su falsedad, probarlo. Por lo tanto, por ser documento emanado de la administración este Tribunal debe darle el valor probatorio que la ley le concede. Así declara.-
4) Promovió solicitud de únicos universales herederos, evacuada por el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Al respecto, observa este Tribunal que la presente probanza merece valor indiciario, por cuanto la misma no contó con el debido control de la prueba por parte de la demandada. Así se declara.-
5) Promovió notificación judicial efectuada en fecha 21 de septiembre de 2005, mediante la cual se le notifica a la parte demandada el desahucio del inmueble arrendado. Al respecto, este juzgador observa que dicho instrumento merece valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Y así se establece.-
6) Promovió la confesión judicial de la parte demandada, cuando afirmó lo siguiente: “Si bien es cierto que la demandante es propietaria del inmueble distinguido con el No. PB-1, del edificio denominado Residencias Elena Park, ubicado en la avenida Sanz de la urbanización El Marqués (…) el ciudadano que convino el contrato verbal de arrendamiento objeto de la presente causa realmente falleció el 18 de marzo de 1996… Pero a todo evento el contrato de arrendamiento que mi representada tiene vigente sobre el inmueble objeto de la presente causa está plenamente pues el mismo se prorrogó automáticamente por tiempo indeterminado”. Al respecto, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil, en lo que respecta a demostrar la propiedad del inmueble, y el contrato de arrendamiento celebrado por las partes. Y así se decide.-
7) Promovió original de contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana MARIA ELISA VIELMA ROJAS con el ciudadano DIONISIO BRETO, y original de notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, a fin de demostrar el alquiler de la vivienda que habita la demandante y el desahucio de la misma. Al respecto, esta alzada observa que la parte actora ratificó la presente probanza y promovió y evacuó para ello la prueba testimonial del ciudadano DIONISIO BRETO, quien ratificó ambas documentales, por lo que el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-
8) Promovió copia simple del documento de propiedad del inmueble donde habita la ciudadana MARIA ELISA VIELMA ROJAS. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza no fue objeto de impugnación o desconocimiento por la parte actora, motivo por el cual este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Únicamente promovió original de acta de defunción del ciudadano RAMON VIELMA, prueba ésta que valora este Tribunal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. Y así se establece.

En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente:

A. Ambas partes convienen en la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
B. Que la ciudadana MARIA ELISA VIELMA ROJAS, es hija del ciudadano RAMON VIELMA.
C. Que el inmueble objeto de la presente demanda pertenece a la comunidad sucesoral dejada por el decujus RAMON VIELMA.
D. Que en fecha 21 de septiembre de 2005 el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, notificó a la ciudadana DIGNA MORENO PARGAS en relación a la no renovación del contrato de arrendamiento.
E. Que la ciudadana MARIA ELISA VIELMA ROJAS, vive alquilada en el inmueble propiedad del ciudadano DIONISIO BRETO, quien le manifestó su voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento.

- V -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Vistas las actuaciones descritas con anterioridad, este sentenciador procede a pronunciarse respecto del mérito de la controversia en el presente proceso de la siguiente manera:

En primer lugar, debe definirse la pretensión deducida en el libelo de la demanda. A tal fin, resulta pertinente observar lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, modificado por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, por sentencia de fecha 28 de junio de 2005, a saber:

“Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuado la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.”

La norma anteriormente citada consagra la acción de desalojo, la cual podrá ser usada para atacar un contrato de locación verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Los efectos de la procedencia de dicha acción consisten en la extinción del contrato de arrendamiento y la entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes. Dicha acción sólo puede ser ejercida cuando esté fundamentada en una serie de causales taxativas, enumeradas en el mismo artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Del análisis de la acción deducida y de las defensas opuestas en el presente caso, debe concluirse que la parte demandante fundamenta su acción de desalojo bajo el argumento de la necesidad imperiosa de radicarse en el inmueble arrendado. De una lectura del dispositivo legal citado con anterioridad, se desprende que la presente acción se fundamenta en una de las causales consagradas por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, a los fines de pronunciarse respecto del mérito de la controversia, este Tribunal procede a examinar los supuestos de hecho necesarios para que sea procedente la acción incoada por la parte actora.
De la lectura del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se desprenden los elementos constitutivos de dicha norma, aplicables al caso que nos ocupa, a saber:

Un supuesto de hecho: La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y que el arrendador se encuentre en la necesidad de habitar el inmueble arrendado.
Una consecuencia jurídica: La procedencia del desalojo del inmueble arrendado.

En el caso de marras, ambas partes convinieron en la existencia de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, tal y como se desprende de la confesión efectuada por la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda.
En virtud de lo anterior, este Tribunal debe reconocer como satisfecho en el caso de marras el primero de los presupuestos para que sea dictada la procedencia de la acción de desalojo, es decir, la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
En cuanto al segundo requisito necesario para la procedencia de la acción de desalojo, es decir, la necesidad del arrendador de habitar el mencionado inmueble, le correspondía a la parte demandante la carga procesal de demostrar dicho hecho. De tal manera, que del material probatorio aportado a este proceso, lleva a este sentenciador a concluir que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, es decir, demostrar la necesidad de habitar el inmueble arrendado, siendo la prueba de tales hechos una carga de la actora, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; como lo era demostrar la necesidad de ocupar el inmueble dado en arrendamiento.
Con respecto a la carga probatoria; debe observar este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil que establece lo siguiente:

“Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

De tal manera, que al haberse verificado los extremos tipificados por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal debe declarar con lugar la acción de desalojo incoada por la ciudadana MARIA ELISA VIELMA ROJAS en contra de la ciudadana DIGNA MORENO PARGAS, en virtud de haberse cumplido en el presente caso con los supuestos de hecho consagrados de forma abstracta en la ley adjetiva vigente. Así se decide.-

- VI -
PARTE DISPOSITIVA

En razón de lo antes expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado Rómulo Galaviz contra la sentencia de primera instancia proferida en fecha 06 de febrero de 2009 por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia se declara lo siguiente:
PRIMERO: SIN LUGAR la defensa de falta de cualidad invocada por la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por desalojo incoara la ciudadana María Eliza Vielma Rojas en contra de la ciudadana Digna Moreno Pargas.
TERCERO: Se declara EXTINGUIDO el contrato de arrendamiento atacado por la acción de desalojo que originó este proceso.
CUARTO: Se condena a la parte demandada a entregar libre de personas y cosas, el inmueble distinguido con el No. PB-1 de la planta bajo del edificio denominado Residencias Elena Park, ubicado en la Av. Sanz de la Urbanización El Marqués del Municipio Sucre del Estado Miranda.
QUINTO: Se concede a la parte demandada de conformidad con lo previsto en el parágrafo primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, un plazo improrrogable de seis (06) meses contados a partir de la fecha de notificación que se le haga, luego de que el presente fallo quede definitivamente firme.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida en la presente controversia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: Se confirma la sentencia apelada aunque con distintas motivaciones.
Regístrese, publíquese y notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintiséis (26) días del mes de noviembre de dos mil nueve (2009).-
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ

LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ
En la misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

Exp. N° AP11-R-2009-000111.
LRHG/Henry HF.-