TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
199° Y 150°
(i) Parte Narrativa.
PARTE ACTORA: INVERSIONES Q.D; C.A, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18/11/1999, bajo el Nº 2, Tomo 367-A-Qto..
PARTE DEMANDADA: LUIS ALFONSO SAAVEDRA LEAL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.214.498.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARIA ISABEL MENDOZA DE PEREZ Y DOLORES SACRISTAN DOMENECH, abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 2.622 y 603, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FERNANDO UREA MELCHOR, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 72.106.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del inmueble que a continuación se identifica: “ Local Comercial distinguidos con las letras números P1-01-14, ubicado en el Nivel 1 del Centro Comercial El Castillejo, situado en la Parcela de terreno distinguida como parcela Comercio 2 (C-2), Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del Estado Miranda”.
Sentencia definitiva
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
La representación judicial de la parte actora alega que su representado en condición de propietario del inmueble objeto de la presente litis, celebró contrato arrendamiento con el ciudadano Luis Alfonso Saavedra Leal, como consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda; y que fijado el canon en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,oo), pagaderos los cinco primeros días de cada mes, mediante depósito bancario, el inquilino ha dejado de cancelar 3 mensualidades, correspondientes a los meses de enero a marzo de 2009.
Por su lado, la parte demandada alega que el contrato se indeterminó y que nos obstante negar los hechos, invocó estar solvente en el pago de los meses que se le reclama, produciendo planillas bancarias a tales efectos.

DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO.
En fecha 16 de marzo del 2009, se introdujo por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de esta Circunscripción Judicial, demanda por resolución de Contrato de Arrendamiento, quedando asignada a este juzgado en esa misma fecha.
Admitida la demanda y su reforma por los trámites del procedimiento breve, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 28 de abril de 2.009 se ordenó librar Exhorto y oficio al Juzgado del Municipio Zamora del Estado Miranda, a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada, resultas que fueron recibidas en fecha 11/06/2009 y agregadas a los autos en fecha 15/06/2009.
En fecha 22 de junio de 2009, compareció el abogado Fernando Urea Melchor, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Luis Alfonso Saavedra Leal y consignó escrito de contestación a la demanda y su reforma; igualmente compareció el 06/07/2009 y consignó escrito de pruebas las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 13/07/2009.
Mediante escrito de fecha 14/07/2009 la apoderada actora consignó escrito de pruebas, las cuales se admitieron por auto expreso del 20/07/2009, asimismo presentó escrito de conclusiones.
En fecha 03 de agosto de 209 se levantó acta con motivo del acto de exhibición por parte de la parte demandada, ciudadano Luis Saavedra y en fecha 06/08/2009 la parte demandada consignó conclusiones.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, tal y como quedó plasmado en líneas anteriores.
(ii) Parte Motiva.
Corresponde verificar los términos en que quedaron los hechos controvertidos, para lo cual se requiere analizar los alegatos de las partes:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
Alega que su representado es propietario del inmueble objeto de la presente litis, según documento protocolizado por ante la oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Zamora del Estado Miranda, en fecha 3/12/1999; que dicho inmueble fue dado en arrendamiento al ciudadano Luis Alfonso Saavedra Leal, tal y como consta de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Sucre del Estado Miranda.
Que el canon de arrendamiento fue fijado en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.600.000,oo), pagaderos los cinco primeros días de cada mes, mediante depósito en la cuenta CITIPLUS 1036029001 del banco Citibank a nombre de Aida Lares Dona, y el comprobante de depósito entregado en la dirección de la arrendadora.
Que han agotado todas las vías conciliatorias para que el ciudadano Luis Saavedra, cumpliera con las obligaciones contraídas en el referido contrato y el mismo entre otras ha dejado de cancelar 3 mensualidades, correspondientes a los meses de enero a marzo de 2009, así como el ajuste inflacionario convenido en la cláusula segunda del contrato y las mensualidades correspondientes al pago del condominio. En tal sentido y en vista a dicho incumplimiento procede a demandar al ciudadano Luis Saavedra, por Resolución de Contrato de arrendamiento, a pagar subsidiariamente por concepto de daños y perjuicios la cantidad de Un mil ochocientos bolívares (Bs.1.800.000,oo) ocasionados por los cánones insolutos.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Negó los hechos de la demanda, señalando que depositó debidamente el monto por concepto de cánones en la cuenta señalada en el contrato. Asimismo que la demanda era improcedente porque, habiéndose celebrado en 2005 se mantuvo el contrato pero que se convirtió en uno a tiempo indeterminado. Además, impugnó el instrumento poder otorgado al actor.
Planteada como ha quedado la controversia en los términos antes expuestos, considera este Tribunal prioritario resolver los siguientes puntos previos:
DE LA IMPUGNACIÓN DEL PODER
Mediante escrito de contestación a la demanda, el apoderado impugnó el poder consignado por la parte demandante, en tal sentido solicitó la exhibición de documentos, gacetas o libros respectivos, conforme al artículo 157 del Código de Procedimiento Civil. Dicho pedimento fue acordado por auto de fecha 20/07/2009, ordenando la notificación de INVERSIONES Q.D., C.A; en la persona de su director gerente, a fin de que compareciera al primer (1er) día de despacho siguiente a su notificación, al acto de exhibición conforme a la norma antes señalada.
Llegada la oportunidad celebró el acto, dejando constancia de la presencia de ambas partes, por un lado expuso la apoderada actora que el poder constaba en original y que los documentos cuya exhibición se solicitaba fueron consignados juntos con escrito de pruebas, entre ellos documento constitutivo de la empresa y acta de asamblea de la misma; asimismo expuso el apoderado de la demandada que no negaba que el poder cursara en autos en original, pero que la oportunidad para exhibir los documentos por tratarse de una persona jurídica era el presente acto. Ahora bien considera este sentenciador que la parte demandada tan solo se limitó a impugnar el poder sin especificar los motivos por los cuales realizaba dicha impugnación, no obstante cursa a las actas del presente expediente folios 193 al 206 copia certificada del Acta Constitutiva-Estatutaria, así como nota de Registro de la Sociedad Mercantil INVERSIONES Q.D, C.A.
Asimismo, consta copia certificada del Acta de Asamblea de Accionistas de fecha 15/10/2002, de la cual se desprende en su artículo Vigésimo tercero, la designación como director General a la señora Maria Elena Dona Lares, quien es la misma que otorga el poder a las abogadas Maria Isabel Mendoza de Pérez y Dolores Sacristán Doménech, tal como consta del referido poder folios 9 y 10, en consecuencia se tiene como eficaz el poder consignado por la representación judicial de la parte actora, conforme al artículo 156 del Código de Procedimiento Civil y ASI SE DECIDE.
DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO.
El establecimiento de la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de juicio, depende si procede o no la presente demanda de resolución de contrato, en tal sentido se observa lo siguiente: Este juzgador como intérprete de los contratos (art.12 CPC) observa que en principio la parte actora alega la existencia de una relación arrendaticia a tiempo determinado y en base a ello pide la resolución contractual conforme a lo establecido en los artículos 1160, 1579, 1592, 1159, 1264 y 1354 del Código Civil y artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; alegando la falta de pago de cánones de arrendamiento de los meses desde enero de 2009 a marzo de 2009.
De otro lado, el demandado en la contestación de la demanda, aduce que el contrato en cuestión se indeterminó ya que el arrendatario continuó ocupando el inmueble objeto del contrato, sin ninguna oposición del arrendador después de transcurrido el lapso de duración del mismo insistiendo en la improcedencia de la demanda por resolución de contrato, debiéndose demandar el desalojo conforme lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegato rechazado por la parte actora, aduciendo que no es cierto que el contrato se haya convertido a tiempo indeterminado, ya que el período inicial era de un año, prorrogable por períodos iguales, salvo que una de las partes diera aviso a la otra su voluntad de no prorrogarlo, hecho que no sucedió, es decir, las prorrogas en ningún caso convirtieron el contrato a tiempo indeterminado.
La importancia para determinar si el contrato es a tiempo determinado o sin determinación del tiempo, deviene en el hecho de precisar la acción correspondiente en el ámbito judicial: Resolución de Contrato o Desalojo según sea el caso. Sobre el asunto del tiempo en este tipo de contratos, este juzgador sigue al autor Gilberto Guerrero Quintero, quien en su obra “La Duración Del Contrato De Arrendamiento y La Consignación Inquilinaria”, dispone:
“...el tiempo juega un papel de primer orden para la calificación del contrato de arrendamiento, a fin de conocer si dicho contrato es a plazo fijo o no, esto va a influir de modo tajante en beneficio o en contra de las partes contratantes...”

Aprecia quien decide, que para solucionar el quid del asunto es menester relacionar la normativa que aplica en la materia y poder subsumir los hechos en algunas de dichas normas. En primer lugar, las partes reconocen la existencia del mismo contrato, ora al no ser impugnado se debe analizar su contenido según aceptación de partes. En segundo lugar, el contrato de arrendamiento estableció en la cláusula tercera una duración un (1) año fijo, contados a partir de la fecha de la autenticación del mismo, y que sería prorrogable por períodos iguales, salvo que alguna de las partes avisara a la otra por escrito, con por lo menos 60 días de anticipación al vencimiento de este contrato, su voluntad de no prorrogarlo. Hay que resaltar que la propia cláusula señalada, precisó que se trataba de un plazo de un año prorrogable por períodos iguales salvo anticipo de no prorroga del mismo.
Observa este Juzgador, que de la simple lectura del referido contrato se evidencia, tal y como se expresó en líneas anteriores que el contrato estableció como plazo un año, prorrogable por periodos iguales, salvo que alguna de las partes manifestara a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo, situación que no se verificó en el presente caso. En tal sentido, al estar redactado en plural (períodos) significa que cada año, al vencerse cada período, comienza a computarse otra nueva prórroga; y así sucesivamente por otro año hasta que ninguna notificara su voluntad contraria.
Por consiguiente, por esta razón ha de tenerse prorrogado legalmente el contrato al vencimiento del lapso de duración natural, manteniéndose su naturaleza determinada, por un mismo lapso de un año y sucesivamente. Y así se decide.
Resueltos los anteriores puntos previos corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del art. 509 CPC:
DE LAS PRUEBAS
a.) Pruebas promovidas por la parte Actora en el libelo de demanda:
1.- Copia certificada del documento poder otorgado por la ciudadana Maria Elena Dona Larez en su carácter de Director General de la Compañía Anónima INVERSIONES Q.D, C.A, a los Abogados Maria Isabel Mendoza de Pérez y Dolores Sacristán Doménech, debidamente notariado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 04 de Febrero de 2009, bajo el Nº 77, Tomo 6 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (folios 09 y 10). Ya este medio fue objeto de impugnación y exhibición respectiva que obligó a decidir en punto previo su validez-
En todo caso, siendo que dicho documento es autenticado (art.1357 del Código Civil) se tiene como legalmente promovido; de cuyo contenido se desprende que es pertinente para demostrar la representación otorgada por la ciudadana Maria Elena Dona Larez en su carácter de Director General de la Compañía Anónima INVERSIONES Q.D, C.A, a los Abogados Maria Isabel Mendoza de Pérez y Dolores Sacristán Doménech.
2.- Copia certificada de documento contentivo de préstamo otorgado por INTERBANK C.A, Banco Universal a la Sociedad Mercantil Urbanizadora La Rosa, así como venta pura y simple efectuada por la mencionada Sociedad Mercantil a INVERSIONES Q.D C.A, sobre la propiedad del local comercial objeto del presente juicio (folios 11 al 18). Este medio público que no fue tachado de falso por ninguna de las causales del art.1380 del Código Civil, se tiene por legal conforme disposición 429 CPC. Y, a pesar que no se discute la titularidad del mismo, es demostrativo que el propietario podría darlo en arrendamiento.
3.- Copia simple de documento de arrendamiento celebrado entre INVERSIONES Q.D, C.A. como arrendador, y por otro lado, por el ciudadano LUIS ALFONSO SAAVEDRA LEAL como arrendatario, que tiene por objeto el inmueble de la presente litis (folios 20 al 26). Dicho recaudo no fue impugnado por la parte contraria, ni tachado de falso, teniéndose en tanto como auténtico y legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.
Dicho documento es pertinente para demostrar la relación contractual de las partes, y en cuanto al tema de litigio, es demostrativo de lo que sigue: a.-) Que el canon de arrendamiento es la suma de seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.000,00), b.-) Que debería pagarse el canon en forma mensual dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes en la cuenta bancaria Citibank, cuenta Citiplus Nº 1036029001 a nombre de AIDA LARES DE DONA; y, c.-) que la duración del contrato inicial era de un (01) año prorrogable por periodos iguales, y que este Tribunal ya resolvió en punto previo su naturaleza determinada.
4.- Marcado “D”, “E” y “F” cursan recibos privados que por ser emanados de la parte demandante, se desechan del proceso en tanto ilegales por la prohibición procesal de que puedan las partes producir sus propias pruebas.
5.- Con la reforma de la demandada presentó estado de cuenta de la denominación bancaria (folios 41 al 95), que se corresponde con los datos especificados en la cláusula segunda del contrato. Estos medios, por ser patrones consecutivos se tienen por tarjas de conformidad con lo establecido con el artículo 1.383del Código Civil. Se adminicula el contenido de estos recibos con los depósitos bancarios que produjo la parte contraria (folios 144 al 154), y son pertinentes para acreditar que se trata de la misma cuenta bancaria acordada por la partes en la cláusula segunda del contrato, en donde se debían hacer los depósitos por concepto de cánones de arrendamiento.
b.) Pruebas promovidas por la demandada en la Contestación de la demanda:
Junto con la contestación de la demanda la parte demandada presentó los siguientes medios instrumentales:
1.- Planillas de depósitos bancarios que produjo a los folios (144 al 157), los cuales por corresponderse con el número de cuenta y el beneficiario indicados en la cláusula segunda del contrato, se valoran por legales mediante las pruebas de tarjas, esto por ser la repetición consecutiva de un mismo patrón. Todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, y son pertinentes para hacer prueba en contra del propio promovente, toda vez que de su simple lectura se evidencia que el demandado depositaba en la referida cuenta en forma acumulativa y no como convino en el contrato, a razón de seiscientos mil Bolívares (Bs. 600.000,00), por mes, dentro de los primeros cinco (05) días en cada mensualidad.
En efecto las planillas bancarias en referencia son en forma desordenadas efectuadas por los siguientes montos: Bs.F3.000,00, Bs.F4.200,00, Bs.F3.000,00,Bs.2.400.000,00 (antigua denominación),Bs.2.400.000,00 (antigua denominación),Bs.2.400.000,00 (antigua denominación), Bs.2.400.000,00, (antigua denominación), Bs.1.800.000,oo (antigua denominación), Bs1.800.000,oo (antigua denominación),Bs.1.800.000,oo (antigua denominación), Bs.1.800.000,oo (antigua denominación),Bs.1.200.000,oo (antigua denominación), Bs.1.200.000,oo (antigua denominación),Bs.1.200.000,oo (antigua denominación),Bs.1.200.000,oo (antigua denominación), Bs.600,000,oo (antigua denominación),Bs.600.000,oo (antigua denominación), Bs. 600.000,oo (antigua denominación), Bs.1.800.000,oo (antigua denominación),Bs.1.200.000,00 (antigua denominación),Bs.1.200.000,oo (antigua denominación), Bs.1.200.000,00 (antigua denominación).
Así mismo se destaca que especialmente la planilla Nº 8608626 (folio 144), tiene fecha 12-06-2009, es decir fecha posterior a la que se incoó la demanda el 16-03-2009. También destaca que en ese folio aparece lo que por máximas de experiencias se corresponde con un recibo de los que emiten los cajeros automáticos, y a pesar de que no pueda demostrarse su veracidad, solo seria demostrativo del pago de un mes, pero es el caso que tiene fecha 26 junio de 2009, lo que implica que depositó fecha posterior a que fue incoada la demanda, haciendo más bien prueba en contra del promovente.
DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS.
Del debate probatorio, este sentenciador pudo verificar la existencia de los siguientes hechos:
1.) Que la empresa INVERSIONES Q.D, C.A. es propietaria del inmueble de autos.
2.) Que sobre el mismo inmueble, existe contrato de arrendamiento auténtico celebrado entre INVERSIONES Q.D, C.A. como arrendador y LUIS ALFONSO SAAVEDRA LEAL como arrendatario.
3.) Que el inmueble está ubicado fuera del territorio del tribunal, pero que las partes escogieron litigar como domicilio especial la ciudad de Caracas.
4.) Que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado por prever prórrogas sucesivas y consecutivas.
5.) Que el monto del canon es de Bs.600.000,oo por mes (hoy Bs.F 600,oo) y que debería pagarse dentro de los cinco primeros días de cada mes.
6.) Que el arrendatario depositó indebidamente los montos relativos a los cánones de enero, febrero y marzo de 2009, habiéndolo hecho incluso fechas posterior a que fue incoada la demanda.
Estando en presencia de un contrato determinado en el tiempo, y habiendo incurrido el demandado en causal de resolución, se declara judicialmente resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en forma auténtica el 05 de marzo de 2002.
Habida cuenta de la plena prueba de autos, la demanda debe prosperar en todos sus términos, pero respecto a la condena al pago de lo adeudado, al acreditarse el depósito en cuenta bancaria del actor, así sea extemporáneo, no puede volverse a pagar porque sería una doble condena. En plenitud de pruebas conforme disposición del art.254 Código de Procedimiento Civil, procede la acción.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sigue INVERSIONES Q.D., C.A., contra LUIS ALFONSO SAAVEDRA LEAL ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora libre de bienes y personas el local comercial distinguido con las letras y números P1-01-14, ubicado en el nivel 1 del cuerpo 1 del “CENTRO COMERCIAL EL CASTILLEJO” situado en la parcela de terreno distinguida como Parcela Comercio 2 (C-2), Jurisdicción del Municipio Guatire, Distrito Zamora del Estado Miranda.
TERCERO: Como quiera que se depositó extemporáneamente a favor del actor (durante el juicio) sumas por concepto de cánones, que al coincidir con la condena por daños y perjuicios que se acuerdan en este acto (lucro cesante) a razón de Bs.F.600,oo, por cada mes; se autoriza al actor a hacer uso de ese dinero depositado a su favor, relativas a enero, febrero y marzo de 2009.
CUARTO: Se condena al demandado al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los diecisiete -17- días del mes de noviembre de 2009. Años 199° y 150°
EL JUEZ TITULAR
ABG. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA,
ABG. MARYEMMA FIGUEROA LÓPEZ
En la misma fecha y siendo las una y media de la tarde (1:30 p.m.), se Registró y Publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA,

LAPG/MFL
Exp.- Nº AP31-V-2009-000563