TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO VIGÉSIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
150° y °199

EXPEDIENTE No. AP31-V-2009-002432.-
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil RESIDENCIAS PROPIA C.A, (RESIPROCA) inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 09/08/1965, bajo el No. 38, Tomo 40-A Sgdo.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO BRANDO, IRVING MAURELL, FEDERICA ALCALA, MARIO BRANDO y PAOLA BRANDO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 12.710, 83.021, 101.708, 119.059 y 131.293 respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: AMADO RODRÍGUEZ ARNALDO, Venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.151.072.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LEOBARDO SUBERO RODRÍGUEZ y OSCAR SANTA CRUZ CARMONA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nos. 53.042 y 11.512 respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR EL VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente proceso por demanda interpuesta por los apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil RESIDENCIAS PROPIA C.A, en el cual alegaron que en fecha 01/05/1983, la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA CENTAURO C.A., en su carácter de administradora del inmueble propiedad de su mandante, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Amado Rodríguez Arnaldo antes identificado, por el inmueble No. 15, piso 15 del Edificio Residencias Majestic, ubicado en la Avenida Lago de Valencia, Urbanización Cumbres de Curumo, Municipio Baruta del Estado Miranda. Que el aludido inmueble le pertenece a su representada según se desprende del documento de propiedad protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 03/12/1965, bajo el No. 7, Tomo 9, Protocolo Primero. Que la relación arrendaticia fue pactada inicialmente por un año (01) de duración desde el 01/05/1983 hasta el 01/05/1984. No obstante, dicho período se prorrogaría de forma automática por un mismo lapso de tiempo, salvo que alguna de las partes le notificara a la otra su deseo de no continuar con la relación locativa con treinta de días de anticipación al vencimiento del primer período o sus posteriores prórrogas. Que en fecha 29/01/2003, el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial a petición del arrendador procedió a notificarle al arrendatario su decisión sobre la no prórroga del contrato y que al vencimiento del lapso temporal en curso, hiciese uso de prórroga legal establecida en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el arrendatario se encuentra obligado a cumplir con su obligación plasmada en el contrato y por ende entregar la cosa arrendada, por lo tanto se vieron en la necesidad de demandar ante este Órgano Jurisdiccional el cumplimiento del contrato por haberse vencido la prórroga arrendaticia.-
Fundamento su acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 y literal “D” del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Previo régimen de distribución le correspondió a este Juzgado, conocer del presente proceso y mediante auto de fecha 30/07/2009, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada bajo los tramites del juicio breve.-
Por medio de diligencia de fecha 08/10/2009, compareció el ciudadano Arnaldo Rodríguez Amado parte demandada en autos asistido de abogado y se dio por citado en la presente litis.-
En fecha 15/10/2009, el apoderado judicial de la parte demandada según se desprende del poder instrumento consignado en autos (folio 63) procedió a trabar la litis en los siguientes términos:
“…PRIMERO: Solicitó a este digno Tribunal, declare improcedente la acción propuesta por los apoderado de la parte actora con fundamento en lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habita cuenta que, en virtud de la indeterminación del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, la acción procedente es la de desalojo (…) En efecto, el contrato de arrendamiento suscrito por las partes contendientes –que hoy pretenden los abogados de la arrendadora dilucidar mediante una acción judicial inadecuada- fue suscrito en forma privada en fecha 1° de mayo de 1983, por un periodo de duración de un (01) año fijo, contados a partir de la firma. No obstante, dicho lapso, según la Cláusula Tercera del referido contrato de arrendamiento, se prorrogaría por períodos iguales, a menos que una de las partes participe a la otra con treinta (30) días de anticipación antes del vencimiento del primer periodo o de cualquiera de sus prorrogas su deseo de darlo por termino (…) De una mediana interpretación de la Cláusula Tercera del aludido contrato, se evidencia claramente, que siendo la fecha de inicio del contrato el día 1° de mayo de 1983, hasta la presente fecha han trascurrido veintiséis (26) años desde que se suscribió el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda. Lo que quiere decir, que el referido contrato de arrendamiento se encuentra indeterminado en el tiempo, ya que, trascurrieron más de quince (15) años sin que las partes suscribieran un nuevo contrato arrendamiento que permitiera sus (sic) determinación (…) Resulta a todas luces improcedente, pues el mismo se indeterminó de conformidad con lo establecido en el artículo 1.580 del Código Civil (…) dado que han trascurrido más de quince (15) años sin que se suscribiera un nuevo contrato entre las partes, y como quiera, que en mi condición de arrendatario he continuado ocupando el inmueble con tal carácter por más de veintiséis (26) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 eiusdem, ha operado la tacita reconducción (…) SEGUNDO: Resulta improcedente la presente demanda por cumplimiento de contrato, ya que, habiéndose vencido la prorroga legal en el año 2006, es el 16 de julio de 2009 que la parte actora acciona judicialmente en mi contra solicitando el cumplimiento del contrato, o sea, más de tres (39 años después, lo cual significa que el contrato se indeterminó en el tiempo, dado, que vencida la prorroga legal, yo he continuado ocupando el inmueble con el carácter de arrendatario…”

En fecha 05/11/2009, el apoderado judicial de la parte demandada consignó su escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por autos de fecha 10/11/2009.-
Por medio de diligencia de fecha 12/11/2009, el represente judicial de la parte accionante promovió pruebas, siendo admitidas en la misma fecha.-
DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE DEMANDANTE
1).- Original del contrato de arrendamiento suscrito entre la Sociedad Mercantil Administradora Centauro C.A., y el ciudadano Amado Rodríguez Arnaldo, el cual riela a los folios 10 y 11 de la presente litis. Al respecto este Tribunal observa que no fue objeto de impugnación alguna por parte de su antagonista jurídico. Siendo así, este Tribunal le confiere pleno valor de conformidad con lo establecido en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-
2).- Copia simple del documento de propiedad del inmueble objeto litis, emanada del Registro Subalterno del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 7, Tomo 9 Adicional, Protocolo Primero, de fecha 03/12/1965 (folios 12 al 29), dichas copias no fueron desconocidas o tachadas de falsedad por parte de su adversario, por lo tanto, serán valoradas conforme a los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil; 1.357 y 1.384 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-
3).- Original de la Notificación Judicial efectuada por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29/01/2003 (folios 26 al 34). En tal sentido, este Juzgadora observa que el demandado al momento de trabar la litis, arguyó que la notificación era nula por adolecer de vicios. Ahora bien, por tratar de un documento público el medio de impugnación idóneo esta tachada de falsedad, procedimiento contenido en los artículo 438 del Código Procesal Civil, concatenado con el artículo 1.380 y siguientes del Código Sustantivo Civil. ASÍ SE DECIDE.-
4).- Copia simple de la sentencia definitiva de fecha 23/05/2007, dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el caso Residencias Propias (RESIPROCA) versus Arnaldo Amado Rodríguez en la cual fue perimida la instancia, se valorara conforme a los artículo 429 del Código Procesal Civil; 1.357 y 1.384 del Código Civil.- ASÍ SE DECIDE.-
DE LA PARTE DEMANDADA

1).- En base al principio procesal de la comunidad de la prueba hizo valer el contenido de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento de marras. Por lo tanto, se apreciara en derecho en tanto ayude a esta Juzgadora a verificar la existencia en autos de los hechos alegados por las partes.- ASI SE DECIDE.-
2).- Promovió el valor probatorio que emana del poder apud acta cursante al folio 63 de este expediente. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 152 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil.-
3).- Promovió el valor probatorio de la notificación judicial realizada a su mandante, se le confiere pleno valor probatorio. ASI SE DECIDE.-
MOTIVA
Para resolver el thema decidendum planteado por las partes ante este Órgano Jurisdiccional, es necesario realizar una breve sinopsis de la motivación que llevo a la parte accionante a demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal, alegaron los apoderados judiciales de la parte demandante que la Sociedad Mercantil Administradora Centauro C.A., en fecha 01/05/1983 celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Amado Rodríguez Arnaldo el cual tuvo por objeto el arriendo del inmueble ampliamente identificado en autos. Posteriormente la Sociedad Mercantil antes mencionada cedió los derechos y obligaciones del aludido convenio a la Empresa Mercantil Residencia Propia C.A. (RESIPROCA), tal como se desprende del sello húmedo impreso al folio 10 del contrato de arrendamiento, el cual verifica dicha cesión. Que el inmueble de autos es propiedad de la Sociedad Mercantil accionante, hecho que se evidencia de la copia simple del titulo de propiedad emanado del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 7, Tomo 9 Adicional, Protocolo Primero de fecha 03/12/1965 (folios 12 al 29). Que según el contenido de la cláusula tercera las partes establecieron un lapso de duración de un (01) año, desde la fecha de suscripción del convenio, es decir, 01/05/1984 hasta el 01/05/1985, éste período primigenio podría ser prorrogado automáticamente por iguales lapsos de tiempo a no ser que alguna de las partes le manifestara a la otra su deseo de dar por terminada la relación locativa con treinta (30) días de anticipación a la culminación del primer período o alguna de sus prórrogas.-
Ahora bien, con respecto a este punto la representación legal de la parte accionada adujó en su escrito de contestación al fondo que el contrato de arrendamiento había sobrepasado el lapso de quince (15) años que prevé el artículo 1.580 del Código Civil, y por ende al estar su poderdante en posesión del inmueble, operó la tacita reconducción del contrato, situación que hace ineficaz la acción de cumplimiento de contrato intentada por la parte demandante, el Tribunal considera pertinente aclarar que en materia de contratos rige el principio de autonomía de la voluntad de las partes al contratar de acuerdo con el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y obligan a lo expresamente pactado en ellos. Así mismo, establece el artículo 1.133 que: “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…” En ese orden de ideas, tales normas sustantivas civiles ratifican lo anteriormente indicado y hace concluir que los términos que establezcan las partes en su contrato son ley para ellos, siempre que tales cláusulas versen sobre derechos disponibles y no sean contrarias a derecho y al orden público. Sobre este tema el autor patrio Dr. José Melich Orsini en su obra Doctrina General del Contrato (pp.27; 1993), expuso:
“…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y las modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos: las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, pero con eficacia que el propio legislador compara con la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares, sin tener que sujetarse a las reglas del Código Civil, ni en cuanto a las normas especificas que este trae para cada contrato particular. En materia contractual debe tenerse, pues, como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes…”
Por lo tanto, para esta operadora de justicia resulta forzoso concluir que el contrato de arrendamiento objeto de litis, se encuentra a tiempo determinado por cuando se ha renovado por periodos de tiempo de un (01) año consecutivos. Por otra parte, se desprende del original de la notificación judicial cursante del folio 25 al folio 34 realizada a petición de la parte accionante que fue efectuado el desahucio de la contratación arrendaticia dentro del plazo establecido en la cláusula tercera, lo que quiere decir que a partir del vencimiento del lapso temporal comenzó el arrendatario a gozar del lapso máximo de tres (03) de prorroga legal que le concede el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “…Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años…” una vez finalizado este lapso nace el derecho por parte del arrendador para solicitar el cumplimiento del contrato tal como lo prevé el artículo 39 de la Ley que rige la materia.-
El Cumplimiento del contrato se podría definir como la exacta ejecución del programa contractual tendiente a la satisfacción y conclusión de los intereses convenidos en el contrato y a la liberación del deudor, lo cual constituye en general el cumplimiento del mismo, pero de no producirse este según lo prometido de manera reciproca en la contratación, la otra parte contratante a su elección puede reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo tal como lo prevé la norma rectora en el artículo 1.167 del Código Civil. En materia arrendaticia el arrendador cede por un tiempo determinado el uso, goce y disfrute de su propiedad, mediante un precio establecido, en el cual el inquilino se obliga a pagarle a éste, por su parte el arrendatario se obliga a servirse del inmueble para el fin contratado por el tiempo pactado y a conservarlo en buen estado de servicio, pagando puntualmente el canon de arrendamiento determinado y al finalizar la contratación hacer entrega del bien inmueble arrendado sin necesidad de que en el contrato se establezca.-
De manera que al vencerse el lapso de prorroga legal, sin que el demandado hiciera entrega del inmueble objeto de contratación, incumplió en lo pactado en el convenio y por ende nace el derecho de la parte demandante para incoar la presente acción, la cual tiene por finalidad recuperar la posesión de un inmueble de su propiedad, derecho de rango constitución como es la propiedad privada contenida en nuestra carta magna, fundamentos de hecho y derecho por los cuales esta Juzgadora considera que la presente acción debe prosperar según lo previsto en los artículos 1.167, 1.264 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios los cuales rezan así:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”.
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
Ahora bien, estando los méritos procesales a favor de la parte actora y habiendo sido plenamente probados los hechos alegados en el libelo de la demanda el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil considera procedente la presente demanda y ASI SE DECLARA.-
DISPOSITIVA

En atención a las consideraciones precedentes, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL sigue la Sociedad Mercantil RESIDENCIAS PROPIA C.A, (RESIPROCA)., contra el ciudadano AMADO RODRÍGUEZ ARNALDO y se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Entrega a la parte actora, el inmueble que se identifica a continuación inmueble No. 15, piso 15 del Edificio Residencias Majestic, ubicado en la Avenida Lago de Valencia, Urbanización Cumbres de Curumo, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Se condena en costas a la parte demandada del presente litigio en virtud de haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLIQUESE y REGISTRESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veintiséis (26) días del mes de Noviembre dos mil nueve (2009). Año 199° y 150°
LA JUEZ
ABG. IRENE GRISANTI CANO
LA SECRETARIA
ABG. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ

En esta misma fecha siendo las 11:00 a.m. previa las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,
ABG. VERIUSKA ALMEIDA PEREZ
IGC/VA.-
EXP No. AP31-V-2009-002432.-