REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. En su nombre: JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO 199° Y 150° Actuando en Sede Civil EXPEDIENTE N° 6.619-09 MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARTE DEMANDANTE: Ciudadanas LEXI COROMOTO SOCORRO DE ALVAREZ, MARIA JOSEFINA SOCORRO PEÑALVER, LISET DE JESÚS SOCORRO DE MEDINA y ARTURO JOSE SOCORRO PEÑALVER, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.559.309, V-8.559.308, V-8.801.479 y V-8.859.307, respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado CAYETANO EMILIO GUILLÉN ARMAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 8.530. PARTE DEMANDADA: MANSSOUR AL HAZIM, de nacionalidad Siria, mayor de edad, comerciante, soltero, titular de la Cédula de Identidad N° E-80.402.264 y con domicilio en la ciudad de Valle de la Pascua del Estado Guárico. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados JOSE RAFAEL REQUENA GUERRA y EUSEBIO MIGUEL GARCÍA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 27.581 y 53.314. .I. Comienza el presente procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a través de escrito libelar y anexos, presentado por el Apoderado Judicial de la Actora, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en fecha 04 de Marzo de 2008, mediante el cual manifestó que sus Poderdantes habían heredado de su madre, la ciudadana PETRA PEÑALVER DE SOCORRO (De Cujus), un local comercial, ubicado en la Av. Rómulo Gallegos, entre calles Provincia y 19 de Abril de la ciudad de Valle de la Pascua del Estado Guárico, quien en vida celebró contrato de arrendamiento sobre ese inmueble con el demandado en fecha 01 de Febrero de 1.996, estableciendo entre otras las siguientes condiciones: 1) El termino de duración de ese contrato era de un (01) año y prorrogable por un tiempo igual o menor, previo consentimiento dado por escrito por la Parte Arrendadora y que en caso contrario se consideraría a término fijo e improrrogable. 2) Con fijación del canon de arrendamiento mensual; 3) Que las reparaciones y mejoras efectuadas en el local por el Arrendatario quedaban en beneficio de este, sin que la Arrendadora tuviera que rembolsar ninguna cantidad de dinero y 4) Que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en el contrato, así como la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, daría derecho a la Arrendadora a ejercer las acciones legales pertinentes. Anexó contrato en original junto al libelo marcado “B”. Continuó narrando el libelista, que posteriormente, en fecha 06 de Mayo de 1.998 fue renovado dicho contrato de arrendamiento en los mismos términos, pero acotó que para las fechas del 23 Octubre 2.002 y el 15 de Octubre de 2003 se modificó la cláusula NOVENA en virtud de que la Arrendadora sufría una enfermedad que le impedía firmar, esta ahora se refería a que si el Arrendatario incumplía en cualquiera de las cláusulas contenidas en el contrato, así como también en la falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas, daría derecho a la Arrendadora a ejercer las acciones legales pertinentes y a considerar resuelto el contrato de pleno derecho, ese último contrato fue otorgado solo por lo que respectaba al Arrendatario, por cuanto la madre de los demandantes ya no podía firmar debido a su enfermedad, tales contratos fueron anexados junto al libelo marcados “C”, “D” y “E”, respectivamente. Para el año 2004, la ciudadana PETRA PEÑALVER DE SOCORRO falleció, por lo que comenzó lo referente a la declaración sucesoral que culminó con la Solvencia Sucesoral emanada por el ente tributario en fecha 25 de Enero de 2.006, documento que fue anexó al libelo marcado “F”, además de la partida de defunción de la ciudadana supra citada marcado “G”. Posteriormente, el padre de los Demandantes, el Ciudadano ARTURO JOSÉ SOCORRO VERA, les cedió en plena propiedad la parcela de terreno en referencia, según documento autenticado por ante la Notaría Pública de Valle de la Pascua del Estado Guárico, bajo el N° 58, tomo 90 en proceso de protocolización. Por otra parte, la relación arrendaticia continuó, de conformidad con el artículo 1.603 del Código Civil Venezolano, prorrogándose por tres (03) períodos más, de un (01) año cada uno, siendo el último celebrado el 31 de Abril de 2007, con un canon de arrendamiento de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,oo). Acotó el Apoderado Actor que a partir de Enero de 2007, el Arrendatario empezó a fallar en su obligación de pago de cánones de arrendamiento mensual, por lo que violó la cláusula novena referida anteriormente, lo cual se evidenciaba ineludiblemente de las consignaciones realizadas por el Arrendatario ante el Juzgado Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, según expediente de consignación N° 6793 llevado por ese Juzgado, efectuadas no en la forma que se obligó en el contrato, sino a su discreción de la siguiente manera: A) Por auto de fecha 09 de Julio 2007, consignó la cantidad de un millón setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.750.000,oo), declarando que cancelaba desde el mes de febrero hasta el mes de Junio de 2007, a razón de trescientos cincuenta mil mensual. B) Por auto de fecha 09 de Agosto de 2007, consignó la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo) declarando que cancelaba el mes de Julio de 2007, pago que fue temporáneo. C) Por auto de fecha 23 de Enero de 2008, consignó la cantidad de un millón cincuenta bolívares (Bs. 1.050.000,oo), declarando que cancelaba desde el mes de Agosto hasta el mes de Octubre de 2008, a razón de trescientos cincuenta mil mensual. Por último destacó el Actor que el Arrendatario no había cumplido con la cancelación de los meses de Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero de 2008, motivo por el cual solicitaba la resolución del referido contrato de arrendamiento por violación expresa de la citada cláusula noveno. Por todo lo expuesto anteriormente, los Accionante solicitaron al Juzgado de la causa, condenara al Excepcionado a que hiciera entrega del inmueble objeto de la demanda, libre de cosas y enseres; al pago de los cánones insolutos hasta la total entrega del inmueble arrendado, en las mismas condiciones en que lo había recibido de acuerdo al contrato; la indexación de las sumas adeudadas, así como la realización de el computo pertinente una vez decidida esa acción y por ultimo, las costas y costos que se originaran en el proceso. Asimismo, solicitó a tenor de lo dispuesto en el artículo 599, ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, se decretara Medida de Secuestro sobre el bien inmueble arrendado y se nombrara un depositario en caso de que el Demandado mantuviera bienes muebles en el local. Por otra parte, estimó la cuantía de la acción en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 20.000.000,oo) o VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 20.000,oo) Admitido dicho escrito, se acordó la Intimación del demandado y una vez cumplida ésta, en fecha 05 de Agosto de 2008, el Accionado asistido de Abogado, contestó la demanda, manifestando al Tribunal de la causa que oponía a la Parte Actora, con el carácter de defensa perentoria de fondo, la falta de cualidad como herederos e igualmente como arrendadores, fundamentándose en el hecho de que no constaba en auto la respectiva documentación que acreditaba a los Demandantes como herederos de la ciudadana PETRA PEÑALVER DE SOCORRO, documento continuo a la declaración sucesoral, así como instrumento debidamente protocolizado sobre la presunta propiedad del local comercial y de la parcela de terreno donde se encontraba edificado el inmueble objeto de ese juicio. Fundamentó su defensa en lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, de fecha 21 de Octubre de 1999, publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 07 de Diciembre de 1999. Adicionalmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 346, ordinal 6° y en concordancia con el ordinal 6° del artículo 340, ambos del Código de Procedimiento Civil de la República Bolivariana de Venezuela, opuso a la Parte Actora con el carácter de Cuestión Previa el DEFECTO DE FORMA de la Demanda, por no haberse llenado los requisitos que establecía la ley, en el sentido de que el libelo debió expresar los instrumentos en que se fundamentaba la pretensión, es decir, aquellos en los cuales se derivaba inmediatamente el derecho deducido. Por otra parte, el Accionado negó, rechazó y contradijo tanto en hecho como de derecho por temeraria y fuera de toda lógica jurídica la demanda intentada. Asimismo, rechazó el hecho afirmado por la Actora de que a partir del mes de Enero del año 2007 hubiese empezado a fallar en sus obligaciones de pago correspondiente a los cánones de arrendamiento mensual, así como también el hecho afirmado por esa parte en cuanto a que había violado la cláusula Novena del contrato de arrendamiento y que efectuara los pagos de canon de arrendamiento a su discreción y no en la forma como lo obligaba el contrato, al igual que rechazó que dichos pagos los hiciera extemporáneos, y por último rechazó la demanda de costos y costas. Continúo acotando el Accionado, que en efecto él había celebrado contrato de arrendamiento con la De Cujus, en dos oportunidades, la primera, en fecha 01 de Febrero de 1996 y la segunda, en fecha 06 de Mayo de 1998, ambos con vigencia por un año y suscritos por ambas partes, surgiendo obligaciones en cada caso, es decir, siendo acreedores y deudores al mismo tiempo, tal como lo establecía el artículo 1.134 del Código Civil Venezolano. Asimismo, enfatizó el Excepcionado que en el caso del contrato celebrado en fecha 06 de Mayo de 1998, con un canon de arrendamiento de cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,oo) mensuales, en su cláusula Décima Primera estableció que en lo no provisto en ese contrato, se observarían las disposiciones legales que regían la materia. Asimismo, consideró que ese contrato, que en un principio fue determinado se había convertido en indeterminado, en virtud de que no se había celebrado o suscrito uno nuevo y tampoco había sido tachado, ni desconocido, que solamente a través de documento autenticado por su persona se había establecido una cantidad de dinero como canon de arrendamiento y en el mismo se mencionaba que era un contrato, lo cual era incierto debido a que el arrendador no lo suscribía en señal de aceptación de las obligaciones que llevaba implícita su cualidad. Igualmente, señaló que según ese contrato vigente le correspondía pagar como canon de arrendamiento la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), pero que los supuestos herederos no aceptaban ese pago, sino que exigían el pago de una cantidad superior. Alegó el Excepcionado que el total de los montos depositados por su persona en el Juzgado pertinente daban para cubrir más de tres años consecutivos, a razón del monto fijado en el contrato que se mantenía vigente, siendo esa situación anormal, debido a que el dinero depositado distinto a lo establecido según contrato podía configurar el pago de lo indebido sujeto a reintegro. Por otra parte, destacó que el ciudadano ARTUTO JOSE SOCORRO VERA, esposo de la difunta arrendataria, debió continuar la relación arrendaticia con su persona, en virtud de que era él quien poseía en mayor proporción los derechos y acciones sobre el inmueble con relación a los demás integrantes de la presunta sucesión, o en su defecto los Accionantes en el caso de que tuvieran la cualidad de herederos, pero la realidad era que ninguno cumplió con las obligaciones que imponía la Ley a la figura del Arrendador estipulado en el artículo N° 1.163 del Código Civil de la República Bolivariana de Venezuela, más bien prepararon un instrumento de compra-venta de todos los inmuebles que conformaban la comunidad de ganancias, dentro de los cuales se encontraba el inmueble objeto de la demanda. Además, dio por reproducido en ese escrito lo establecido en el Titulo VI de la Referencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, de fecha 21 de Octubre de 1999, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 07 de Diciembre de 1999, en los artículos 42 al 50. Igualmente, el Demandado RECONVINO a los Accionantes, de conformidad con lo establecido en la parte final del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 365 y siguiente ejusdem, concatenado con los artículos 33 y 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, de fecha 21 de Octubre de 1999, publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 07 de 12 de 1999, estableciendo como objeto de la pretensión el incumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 06 de Mayo de 1998, el cual se encontraba anexo junto al libelo marcado “C”. Estimo la reconvención en la suma de cuarenta mil bolívares Fuerte (Bs. F. 40.000,oo). Solicitó además, fuese llamado y citado en calidad de tercero al ciudadano ARTUTO JOSE SOCORRO VERA, cónyuge sobreviviente a los efectos de que diera cumplimiento con lo establecido en la parte final del artículo 382 ibidem y anexó la prueba instrumental en copias certificadas del contrato de compre-venta, marcado “A”. En fecha 05 de Agosto de 2008 es admitida la RECONVENCIÓN otorgándose el segundo día de despacho siguiente para que el Accionante diera la contestación. A través de escrito de fecha 12 de Agosto de 2008, el Apoderado Actor expuso que la Parte Excepcionada en su contestación a la demanda no explicó cual era el objeto de la tercería o que se pretendía con la misma y refirió haber anexado junto al libelo prueba documental de la venta realizada por el comunero Arturo Socorro Vera a los otros comuneros del bien, sus hijos y arrendadores en su condición de sucesores de la De Cujus, el cual fue debidamente protocolizado y que en tal sentido se le había informado al demandado. Asimismo, acotó que en lo relacionado a la preferencia ofertiva alegada por el Accionado, éste había utilizado para defender sus derechos de arrendatario, la figura de la simulación o de la acción paulatina prevista en el Código Civil, lo cual era de incompatible procedimiento con la acción de incumplimiento contractual arrendaticio interpuesto por sus Poderdantes. Además, consideró sin validez esa preferencia ofertiva a tenor de lo aseverado por el propio Demandado en cuanto a que estaba en conocimiento de que el inmueble pertenecía a los cuatro hijos de la De Cujus, por lo que su comunero vendió su parte a tal comunidad, y aplicando esa misma lógica trajo a colación el artículo 48 del decreto de ley aplicable como regla de oro en materia de retracto legal arrendaticio. En fecha 13 de Agosto de 2008 y estando en el lapso legal para la promoción de pruebas, la Parte Demandada reprodujo los siguientes medios probatorios: I) Recibos de consignación de canon de arrendamientos de fechas: 09 de Julio de 2007, 09 de Agosto de 2007, 23 de Enero de 2008, 21 de Abril de 2008 y 07 de Agosto de 2008, marcados “A”, “B”, “C”, “D” y “E”, respectivamente, a los fines de evidenciar el estado de solvencia y consecuencialmente el cumplimiento de su obligación en el pago oportuno del canon de arrendamiento, además de evidenciar que la cantidad de dinero consignada era superior a la suma fijada como canon de arrendamiento. Asimismo, promovió y opuso el documento anexado a la contestación a la demanda marcada “A”, contenido en copias certificadas, con el propósito de evidenciar que la parte demandante había tenido una intención de no cumplir con las obligaciones legales a que estaban obligadas a cumplir, es decir, la preferencia ofertiva. II) Invocó a favor procesal de la prueba en cuanto a todo lo planteado por el Accionado, los documentos marcados “B” y “C”, anexados al libelo, a los fines de evidenciar que el contrato escrito por las partes en fecha 06 de Mayo de 1998 adjunto a la demanda marcado “C” estaba vigente y regía entre las partes. Además de los documentos marcados “D” y “E”, a objeto de evidenciar que ambos documentos no podían tenerse como contratos de arrendamientos válidos por cuanto no estaban suscritos por las partes contratantes y que por consiguiente no existía consentimiento. En fecha 14 de Agosto de 2008, el A Quo admitió las pruebas aportadas por la Parte Accionada. El Apoderado Excepcionado, a través de escrito presentado en fecha 16 de Noviembre de 2008, ocurrió a los autos a los fines de promover los siguientes medios probatorios: 1) Contrato de arrendamiento suscrito entre la De Cujus y el Demandado, anexado junto al libelo, a los fines de probar la existencia del contrato de arrendamiento, su duración y prorroga, contempladas en las cláusulas Segunda, Cuarta y Novena. 2) Documentos anexos al libelo, marcados “D” y “E”, con el objeto de demostrar que el Demandado había manifestado estar de acuerdo con los términos pautados en la cláusula novena de dichos contratos. 3) Las consignaciones realizadas por el Excepcionado por ante el Juzgado pertinente, durante los años 2007 y lo que a iba del año 2008, con el objeto de demostrar: A) La existencia de del expediente de consignación. B) Para quien o quienes se realizaba esa consignación. C) Quien realizaba la consignación en cada oportunidad. D) Cuanta cantidad mensual se consignaba por concepto de canon de arrendamiento. E) Las fechas de cada consignación. F) Las cantidades consignadas. Además de probar que el Accionado consideraba a sus Poderdantes como Arrendatarios y de que estaba conciente de que el canon de arrendamiento era de trescientos cincuentas mil bolívares (Bs. 350.000,oo). 4) Documento marcado “A”, anexado por el Excepcionado en su contestación, a los fines de probar que el demandado conocía de la venta realizada el año 2005. 5) Recibos bancarios de consignación de mensualidades por concepto de canon de arrendamiento efectuados por el Accionado, según constaba en expediente N° 6.934, referido anteriormente, marcados “A”, “B”, “C”, “D” y “E”, con la intención de demostrar su “estado de solvencia” en los canon de arrendamiento y enfatizó que en los mismos no asentó a cuales meses correspondía ese pago, mientras que en los recibos de consignación emitidos por Tribunal de Municipio sí expresaba los mese a cancelar y la cantidad correspondiente. 6) Poder marcado “A”, anexo al libelo, la cual promovió a su vez la Parte Demandada, para evidenciar que sus Patrocinados habían mantenido la intención de no cumplir con sus obligaciones legales, por cuanto de ese documento ellos dedujeron la intención de sus Poderdante de no cumplir con el derecho de preferencia ofertiva. 7) Inspección Judicial a efectuarse en el expediente 6.934 del Juzgado de Municipios de la Circunscripción del Estado Guárico, para dejar constancia de que el Arrendatario al solicitarla apertura del expediente de consignación, requirió; “… se abra una cuenta a objeto de que los beneficiarios y/o sucesores de Petra Edelmira Peñalver de Socorro…”, además de evidenciar que en cada nota emitida por el Tribunal y en la notificación a los beneficiados se especificaban los meses y la cantidad aplicable por mes. 8) Pruebas para ser evaluadas en relación a la RECONVENCIÓN efectuada por el Excepcionado, a saber: Primero: La falta de pago de los dos (02) meses previsto en la cláusula Novena del contrato vigente entre las partes, requisito indispensable para que operara la preferencia ofertiva en el arrendamiento. Segundo: Documento presentado por el demandado, mediante el cual el ciudadano Arturo Socorro Vera, vende a sus comuneros, su cuota parte que le pertenecía en el inmueble objeto de la demanda, e igualmente infirió que habiendo hecho esa venta a través de documento público, presentado por el Arrendatario, cómo se podía deducir que la venta fue realizada con intención dolosa o con la intención de no cumplir con las normas de la Ley de Arrendamientos. En esa misma fecha el Juzgado de la causa admitió las pruebas aportadas por el Apoderado Actor y manifestó, que en cuanto a la Inspección Judicial promovida fijaba el cuarto (4°) día de despacho siguiente para su evacuación. A través de diligencia de fecha 24 de Septiembre de 2008, el Accionante, consignó siete (07) folios útiles en copia certificada, a tenor de lo establecido en el artículo 435 de la Ley Adjetiva, a los fines de demostrar las declaraciones de el Demandado en: a) Donde confirma ser arrendatario del inmueble; b) La existencia de un contrato escrito; c) Donde confirma quienes son los sucesores de la difunta Arrendadora; d) Los meses que consigna a razón de Bs. 350.000,oo cada mes; e) Auto del Tribunal notificando a los sucesores o beneficiarios de la difunta y f) Número de expediente de consignación en el Tribunal Primero de Municipio; los mismos fueron aportados a objeto de que surtieran los efectos legales. Llegada la oportunidad para que el Tribunal A Quo dictara sentencia, este en fecha 21 de Octubre de 2009, declaró SIN LUGAR la Falta de Cualidad de la Parte Actora invocada por la Parte Demandada; SIN LUGAR la Cuestión Previa Opuesta; SIN LUGAR la reconvención propuesta y CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos LEXI COROMOTO SOCORRO DE ÁLVAREZ, MARIA JOSEFINA SOCORRO PEÑALVER, LISET DE JESÚS SOCORRO DE MEDINA Y ARTURO JOSÉ SOCORRO PEÑALVER y CONDENÓ al ciudadano MANSSOUR AL HAZIM hacerle entrega a la Parte Actora de el inmueble objeto del litigio, libre de cosas, enseres y en las mismas condiciones en que los recibió. Además CONDENÓ al Accionado a pagar a los Actores, el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Enero de 2007, así como los cánones insolutos, hasta la total entrega del inmueble arrendado, a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs, F. 350,oo) mensuales. Igualmente, y de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil CONDENÓ en costas a la Parte Excepcionada. De la Anterior decisión, formuló recurso de apelación la Parte Demandada; la cual fue oída en ambos efectos por el Tribunal A Quo, en fecha 03 de Noviembre de 2.009 y ordenó el envío del expediente a esta Superioridad; la cual fijó el 10° día de Despacho siguiente a esa fecha para dictar la sentencia respectiva. Llegada la oportunidad para que esta Alzada dictamine, pasa a hacerlo y al respecto observa: .II. Llegan los autos a esta Superioridad, producto del recurso de apelación intentado por la parte Demandada en contra del fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la Ciudad de Valle de la Pascua, de fecha 21 de Octubre de 2009, que declara con lugar la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, seguido por la parte actora en contra de la excepcionada. En efecto, bajando a los autos, observa quien aquí decide, que la parte actora, señala la existencia de una relación arrendaticia entre el actor y el excepcionado, sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos entre calles Provincia y 19 de Abril de la Ciudad de Valle de la Pascua del Estado Guárico, a través del cual se celebraron varios contratos, el Primero, el día 01 de Febrero de 1.996; el Segundo, en fecha 06 de Mayo de 1.998; el Tercero, en fecha 23 de Octubre de 2.002 y el ultimo se suscribió en fecha 15 de Octubre de 2.003. Con base a lo anterior, se solicita, que en vista de que el arrendatario a consignado en forma irregular los cánones de arrendamientos por ante el Juzgado Primero de los Municipios Leonardo Infante, Las Mercedes del Llano y Chaguaramas de ésta Circunscripción Judicial, en el expediente N° 6793, aunado al hecho de la falta de cancelación, - según expresa el actor-, de los meses de Noviembre y Diciembre de 2.007 y Enero de 2.008, lo cual, -continua expresando-, genera la causal de incumplimiento de las clausulas contractuales, pidiendo por ende, la resolución del contrato. Llegada la oportunidad para la perentoria contestación el accionado, establece, que el contrato vigente entre las partes fue el celebrado en fecha 06 de Mayo de 1.998, que está marcado con la letra “c” y que riela a los folios 12 al 15 ambos inclusive, del presente expediente, ya que, los contratos posteriores, vale decir, los suscritos en fecha 23 de Octubre de 2.002 y 15 de Octubre de 2.003, solo fueron firmados por el arrendador, por lo cual, tales contratos de arrendamiento, no existen, ya que no es un contrato bilateral, por cuanto el arrendador no suscribe el mismo en señal de aceptación de las obligaciones allí contenidas, por lo cual, reitera el demandado, que el contrato celebrado el 06 de Mayo de 1.998, es el que está vigente, y que en un principio fue celebrado a tiempo determinado, pero se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por cuanto no se celebró o suscribió un nuevo contrato entre las partes. Vista tal defensa perentoria, esta Alzada considera necesario, entrar al análisis “In Limine” de dicha excepción, pues para el caso de estar en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción intentada por el arrendador, bajo la normativa de la resolución contractual, sería inadmisible, pues no existe la posibilidad de demandar la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que lo procedente es que, si el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado se demande el desalojo del mismo, dentro de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Desde esa perspectiva y bajando a los autos, observa esta Superioridad, la existencia de un primer contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 27 de Febrero de 1.996, cuya duración se convino hasta el 31 de Enero de 1.997, siendo que, el 06 de Mayo de 1.998, se celebró un nuevo contrato de arrendamiento entre las partes, suscribiéndose otros dos (2) nuevos contratos por ante la Notaría Pública de la Ciudad de Valle de la Pascua, en fechas 23 de Octubre de 2.002, y 15 de Octubre de 2.003, donde las notas de autenticación establecen que éstas dos últimas convenciones, solo fueron suscritas por el arrendador. Siendo ello así, es de destacarse, que tales contratos, es decir, el autenticado en fecha 23 de Octubre de 2.002 y el autenticado en fecha 15 de Octubre de 2.003, nunca entraron en vigencia, pues según el artículo 1.579 del Código Civil Venezolano, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble e inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, por lo cual, es evidente, que para que exista el contrato de arrendamiento, el propietario del inmueble o arrendador tiene la obligación de hacer gozar al arrendatario de la cosa inmueble, dentro de este marco, es evidente entonces, que como contrato tiene que haber el consentimiento entre las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 1.141 del Código Civil, que consagra la necesidad de la existencia de dicho consentimiento, cuyo término proviene etimológicamente de las palabras “Cum” y “Sentire”, lo cual supone, cuando menos, dos (2) distintas declaraciones de voluntad emitidas válidamente y además, comunicada a la otra parte, debiendo tales declaraciones de voluntad, combinarse, integrarse recíprocamente y, siendo que el contrato de arrendamiento es básicamente un contrato bilateral, vale decir, sinalagmático, cada parte está obligada a una prestación, siendo necesario, a su vez, que cada prestación esté en relación de interdependencia entre sí, de modo que cada prestación aparezca como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. En el caso sub lite, lo referidos contratos de arrendamientos, autenticados en fechas 23 de Octubre de 2.002 y 15 de Octubre de 2.003, son inexistentes, por cuanto de conformidad con el artículo 1.141 del Código Civil, no se manifestó el consentimiento por parte de la arrendadora, por lo cual, como bien lo expresó la demandada, el contrato de arrendamiento que está vigente entre ambas partes es el autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de Valle de la Pascua Municipio Autónomo Leonardo Infante del Estado Guárico, de fecha 06 de Mayo de 1.998, y el cual quedó autenticado bajo el N° 64, Tomo 37, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, instrumental la cual tiene valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, al ser una instrumental privada reconocida, con valor de plena prueba y en cuya clausula segunda puede observarse que se establece: “…el término de duración del presente contrato es de un (1) año contado a partir del día 01 de Mayo de 1.998 hasta el 31 de Abril de 1.999, prorrogable por un tiempo igual previo consentimiento dado por escrito por parte de la arrendadora, en caso contrario se considerará de termino fijo y sin prorroga …”. Partimos de la base en la interpretación de dicha clausula conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su parte “in fine”, que las partes sentaron como base en el contrato de arrendamiento supra señalado, una clausula referente a la duración del mismo, siendo éste, de plazo fijo, es decir, desde el 01 de Mayo de 1.998 hasta el 31 de Abril de 1.999, estableciéndose la posibilidad de una prorroga por un mismo periodo de tiempo, pero, previo consentimiento dado por escrito por la parte arrendadora, pues en caso contrario, se considerará de termino fijo y sin prorroga. Precisemos ante todo, que el contrato podría haberse renovado o prorrogado, por un tiempo igual, pero bajo una condición, vale decir, el previo consentimiento dado por escrito por la parte arrendadora, circunstancia esta, que no consta a los autos, vale decir, nunca la arrendadora, dio consentimiento por escrito, para prorrogar el contrato bajo el término fijo, de allí que sea necesario verificar los hechos a los fines de determinar si se produjo o no la tacita reconducción. En el caso sub lite, es necesario establecer, si el contrato es a tiempo determinado o no, pues de ser a tiempo indeterminado no tendría aplicación la resolución contractual y la acción degeneraría en ilegal. Cuando una relación arrendaticia, en su redacción, tiene un término inicial (Dies A-Quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, un término final (Dies A-Quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo, se está en presencia de un contrato a término determinado. Dichos contratos a tiempo determinado, llegan a su conclusión por el sólo vencimiento del término sin que exista necesidad de desahucio, pues existe, - conocido para ambos contratantes -, un “término cierto”, denominado también: “certus ets, certus cuando”. El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado. Según el derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio (Artículo 1.599 del Código Civil); pero, si a la expiración del término fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por los artículos relativos a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (Artículo 1.600 eiusdem). Por expiración del tiempo fijado en el arrendamiento debe entenderse la terminación del lapso de prórroga legal, - en el caso de autos -, el arrendatario desde que su ocupación rebasa el término fijado en la convención, permitiéndosele a la demandada seguir gozando de la cosa arrendada y vencido el plazo del contrato de arrendamiento, es decir, el 31 de Abril de 1.999, y su prorroga legal, no desplegó el actor (arrendador) una actividad efectiva inmediata a dicho vencimiento que permitiera comprobar fehacientemente, que a partir de esa fecha, su voluntad era la de dar fin a la relación arrendaticia, pues la presente demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término, es decir, la primera demanda donde se alega tal circunstancia, es introducida en fecha 04 de Marzo de 2008, circunstancia ésta que se produce única y exclusivamente en los contratos a tiempo indeterminado, en virtud de lo cual, no existió, ni se desplegó una actividad efectiva para delatar y solicitar la entrega del inmueble por vencimiento del término, al no manifestarse la voluntad de dar por terminado el contrato y de no continuar la relación arrendaticia por vencimiento del término y haber estado el arrendatario en el goce de la cosa arrendada. Así pues, el contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despliega una actividad efectiva para lograr inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa, aunado a que el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tácita reconducción. En efecto, uno de los principales inconvenientes surgidos en cuanto a la clasificación de los contratos, es en cuanto a su duración, ocurre que, cuando un contrato es a tiempo determinado, y las partes no hubiesen pactado alguna prórroga, o dichas prorrogas luego de su ocurrencia, el arrendatario permanecía ocupando el inmueble, opera la tácita reconducción en las mismas condiciones que regían al contrato, pero con respecto a su duración se tendría como a tiempo indeterminado, con todas las consecuencias que ello conlleva como lo es la imposibilidad de pedir su resolución y la necesidad de accionar y alegar las causales taxativas con ocasión al incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones contractuales para solicitar el desalojo. Así, autores de la talla de GUSTAVO CONTRERAS (Casos Prácticos Inquilinarios. Ed. Paredes. Caracas, pág 64), han expresado: “ … cuando habiendo nacido el contrato a término fijo mediante cláusula clara al respecto al término o expiración de éste (prorroga legal), si el arrendatario queda ocupando el inmueble, dejándosele en posesión pacífica y sin que hubiese mediado desahucio, el contrato se concierte en a tiempo indefinido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.613 del Código Civil que es la denominada Tácita Reconducción que tiene como consecuencia un nuevo arrendamiento escrito surgido del consentimiento tácito del arrendador sin solución de continuidad y como prolongación del contrato anterior, en todo su contenido, menos en cuanto al tiempo …” Criterio éste ratificado por el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Tomo I, pág 353), en la cual expresa: “ … no obstante ocurrida la conclusión o terminación del contrato, por agotamiento del término previsto, puede acontecer que aquella relación se renueve (artículos 1.600 y 1.614 C.C), en beneficio exclusivo del arrendatario, por varios motivos: a) la conducta activa del arrendatario de quedarse ocupando el inmueble sin oposición del arrendador después de vencida la prórroga legal … b) la actitud pasiva u omisiva del arrendador, ante aquella actividad del arrendatario de quedarse, al no hacer nada para indicarle al arrendatario que debe devolver el inmueble arrendado. ¿Puede entenderse esa actitud activa del arrendatario y la actitud pasiva del arrendador, como un consentimiento tácito en la continuación de la relación arrendaticia?. Creemos que sí…”. Es así, como en el caso de autos, venciéndose la prórroga legal del contrato inicialmente a tiempo determinado, y ante la actitud activa del inquilino de seguir ocupando la casa y la actitud pasiva del arrendador de atacar judicial o extrajudicialmente tal circunstancia de hecho, operó la tácita reconducción, encontrándonos a los autos un contrato que, si bien nació a tiempo determinado, se transformó en contrato a tiempo indeterminado, no pudiendo por tanto el accionante solicitar la resolución del contrato, pues ello se da, en el caso de los contratos a tiempo determinado, hecho éste importante para determinar la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador y, por cuanto en el caso de autos, el contrato que vincula a las partes, es un contrato a tiempo indeterminado, debe declararse inadmisible la demanda de resolución contractual interpuesta, pues, la referida pretensión, es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de resolución en un contrato a tiempo indeterminado, el actor debió haber utilizado la acción de desalojo. En efecto, la acción que escogió el demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues dicha acción es de resolución y el contrato es a tiempo indeterminado, debiendo haber utilizado la vía del desalojo, conforme lo dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que, solo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, tal cual lo ha establecido nuestra Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 07 de Marzo de 2.007, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDOZ HAAZ, N° 381 (caso: Z a Z PIAK Inversiones C.A en Amparo). De la misma manera, desde Sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, de nuestra Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, N° 834 (caso: J. J. Camacaro en Amparo), ha señalado: “…lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…”. Siendo ello así, en el caso sub lite, la presente pretensión es contraria a derecho, pues el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble a tiempo indeterminado por las causales que allí se establecen, y no por una acción de resolución contractual, por lo cual, de conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la presente demanda debe declararse inadmisible al ser contraria a una disposición expresa de la ley y así se establece. En consecuencia: III. Por las razones antes expuestas, el JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, y del TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, Administrando Justicia, en nombre de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada MANSSOUR AL HAZIM, de nacionalidad Siria, mayor de edad, comerciante, soltero, titular de la Cédula de Identidad N° E-80.402.264 y con domicilio en la ciudad de Valle de la Pascua del Estado Guárico. De conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se declara INADMISIBLE la pretensión del actor de resolución contractual, bajo la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y así se establece. Se REVOCA el fallo de la recurrida, Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, con sede en la ciudad de Valle de la Pascua de fecha 21 de Octubre de 2.009. Al declarase Inadmisible la presente demanda se hace improcedente pronunciarse sobre el resto de las excepciones e inclusive de la reconvención propuesta SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las Costas del proceso y así se establece. Regístrese, Publíquese, y Déjese copia autorizada. Dada, firmada y sellada, en la Sala del Despacho del JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO GUÁRICO, en la Ciudad de San Juan de los Morros, a los Treinta (30) días del mes de Noviembre de Dos Mil Nueve (2.009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.- El Juez Titular. Dr. Guillermo Blanco Vázquez. La Secretaria. Abogado Shirley Corro B. En la misma fecha siendo las 3:00 p.m. se publicó la anterior Sentencia a la puerta del Tribunal y se dejó la copia ordenada.- La Secretaria. GBV/es.-.