TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 13 de Octubre de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000276

DEMANDANTES: Dalbare Daniel González Sarmiento y Mirna Elizabeth Lara de González, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.885.192 y V-2.142.502, en su orden.

APODERADOS
DE LOS
DEMANDANTES: Rodolfo Antonio Rodríguez Lanz, María de las Nieves González Pérez, Ghislene Zoe Sánchez Morillo, Juan Ramón Díaz Burgos y Gabriela de Los Ángeles Borges Bassow, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 75.072, 75.180, 77.032, 44.461 y 94.359, en su orden.

DEMANDADAS: Jessika Carolina Arcia Pérez y Jeannette Luzmila Arcia Pérez, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-11.569.948 y V-10.339.419, en su orden.

APODERADOS
DE LAS
DEMANDADAS: Edison René Crespo y Zully Coromoto Campos, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.212 y 55.859, en su orden.

MOTIVO: Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta.

- I -
- ANTECEDENTES -
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud de recursos de apelación ejercidos, el primero de ellos por la representación judicial de la parte actora, en fecha 29 de abril de 2009, y por la representación judicial de la parte demandada, en fecha 12 de mayo de 2009, contra la decisión proferida en fecha 21 de abril de 2009, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Sin Lugar la acción que por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta incoaran los ciudadanos Dalbare Daniel González Sarmiento y Mirna Elizabeth Lara de González contra las ciudadanas Jessika Carolina Arcia Pérez y Jeannette Luzmila Arcia Pérez.

Mediante auto de fecha 13 de mayo de 2009, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida y ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documento de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines pertinentes.

El conocimiento de la presente causa en alzada, correspondió a este Tribunal, en virtud de la distribución automatizada efectuada bajo los parámetros del Sistema Juris2000, implementado por la Dirección Ejecutiva de la Magistratura.

Recibe esta alzada las presentes actuaciones en fecha 28 de mayo de 2009, con corrección del procedimiento a seguir en la tramitación del recurso que hoy nos ocupa establecido por auto de fecha 27 de julio de 2009.

Mediante diligencia presentada en fecha 07 de agosto de 2009 por el abogado Rodolfo Antonio Rodríguez Lanz, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, se solicitó a este Tribunal, declarar la reposición de la causa y se fijara oportunidad para la consignación de los informes respectivos, por tratarse de apelación de sentencia definitiva correspondiente a un juicio tramitado por el procedimiento oral, no advirtiendo el mencionado abogado que este Tribunal dejó claramente establecido por auto de fecha 27 de julio de 2009, que el procedimiento que de seguidas regiría lo relativo a la tramitación del recurso ordinario en cuestión, sería el del juicio ordinario civil, establecido en la ley adjetiva, comenzando a computarse los lapsos para la consignación de los informes y las observaciones de los mismos, el día de despacho siguiente al 27 de julio de 2009, por lo que, a todas luces se observa que el referido abogado, omitió el ineludible deber de los profesionales del derecho, en el sentido de estar sujetos en todo momento a ser cautos y mantener una actitud diligente en las actuaciones que realizan en representación de sus defendidos, en apego a lo dispuesto en el artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, evitando con ello promover reposiciones inútiles y efectuando solicitudes a los órganos jurisdiccionales que no conducen a una mejor defensa de las partes, sino que por el contrario, causan dilaciones inútiles, por lo que de conformidad con el artículo 17 ejusdem, este Tribunal declara inoficiosa, la petición en cuestión, como en efecto, se declara.-

Asimismo, señaló la representación judicial de la parte actora, en la referida diligencia que la apelación interpuesta por la parte demandada, fue efectuada en tiempo no hábil para ello, es decir extemporáneamente por tardía, lo cual no consta de autos, pues por el contrario, mediante auto dictado el día 13 de Mayo de 2009, el a-quo, oyó ambas apelaciones, sin que se estableciera en ningún momento que la apelación de la parte demandada, no hubiera sido efectuada tempestivamente, en razón de lo cual, se declara IMPROCEDENTE, la solicitud efectuada por la representación judicial de la parte actora en tal sentido, contenida en la diligencia en cuestión. Y así se declara.-

- II -
- SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA -
Aduce la representación judicial de los demandantes en su escrito libelar, lo siguiente:

Que mediante documento autenticado en diferentes fechas, a saber, 27 y 30 de Julio de 2007, por haber sido suscrito en Caracas, por las demandadas y en la ciudad de Mérida, Estado Mérida, por los demandantes, las partes en litigio, celebraron el contrato de opción de compra-venta con carácter de exclusividad, cuya resolución pretenden con la interposición de acción resolutoria, el cual quedó inscrito, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 38, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones y por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida, bajo el Nro. 48, Tomo 88 de los respectivos Libros, en su orden.

Que en razón del referido contrato, los demandantes, ciudadanos Dalbare Daniel González Sarmiento y Mirna Elizabeth Lara de González, se obligaron a darles en venta a las demandadas, ciudadanas Jessika Carolina Arcia Pérez y Jeannette Luzmila Arcia Pérez, un inmueble constituido por: “Una parcela de terreno identificada 65-66-A y la casa quinta denominada “El Nazareno”, ubicada en la calle Guaraní de la Urbanización El Llanito, Manzana H, Zona R-5 del sector general del parcelamiento de dicha Urbanización, en jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda”. Señalaron, asimismo que, por petición de las optantes y a los fines de obtener un mayor financiamiento crediticio por parte de la entidad financiera ante la cual tramitarían el préstamo hipotecario correspondiente, los propietarios del referido inmueble, hoy demandantes, fijaron el precio de venta en la suma de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 375.000.000,00), equivalentes a la suma de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 375.000,00), monto este que debía ser cancelado por las demandadas a sus representados, en dinero en efectivo, en el acto de la protocolización definitiva de la compra-venta, según lo dispuesto en la cláusula primera del contrato, antes aludido.

Que, según lo recogido en las cláusulas segunda y cuarta del contrato en cuestión, respectivamente, se fijó como plazo máximo para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, Noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación de la opción de compra-venta, pudiendo, en caso de ser necesario, prorrogarse su vigencia por treinta (30) días continuos, señalando al efecto que, el vencimiento del término y su prórroga se verificó el día 30 de noviembre de 2007. Asimismo, aducen que, vencido el antes señalado término, los demandantes o vendedores recibieron de manos de las compradoras, únicamente la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00), equivalentes a la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 120.000,00), en calidad de arras y depósito de fiel cumplimiento, quedando pendiente el pago de la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 255.000.000,00), equivalentes a la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 255.000,00), como remanente del precio final de venta pactado, el cual continuaba insoluto al momento de la interposición de la demanda, con lo cual, se le había causado a los vendedores una serie de daños que hacía procedente la reclamación de daños y perjuicios subsidiarios a la pretensión principal.

Ahora bien, en consonancia con lo argumentado anteriormente, la representación judicial de los vendedores, hoy demandantes, asegura que el precio real de venta fue de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 335.000.000,00), equivalentes a la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 335.000,00), teniendo entonces como diferencia pendiente por pago la cantidad de DOSCIENTOS QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 215.000.000,00), equivalentes a la suma de DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 215.000,00), quedando plasmado en el documento de opción de compra-venta bajo estudio un saldo restante de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) equivalentes a CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,00), el cual calificaron de “sobreprecio”.

Que en virtud de este saldo excedente, y confiando en la palabra de las optantes-compradoras, sus representados libraron una letra de cambio a favor de las demandadas por la cantidad a que ascendía el monto en cuestión, es decir, por CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) equivalentes a CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,00), a modo de garantía para cubrir la diferencia del total del precio de venta señalado en el documento de opción.

Por último, la representación judicial de la parte actora, ratifica que sus defendidos únicamente recibieron la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00), equivalentes a la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 120.000,00), suma esta que, podía ser retenida por los vendedores, en su cincuenta por ciento (50%), en caso de incumplimiento imputable a las optantes-compradoras, como indemnización por los daños y perjuicios causados, reteniendo en consecuencia, en su poder la suma de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), equivalentes a SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60.000,00), exponiendo que el cincuenta por ciento (50%) restante, sería reintegrado a las optantes-compradoras, una vez se resolviera el contrato por sentencia dictada en el asunto que nos ocupa, según lo contemplado en la cláusula quinta.

Como fundamento legal para la interposición de la acción resolutoria del contrato de opción de compra-venta, los demandantes invocaron lo dispuesto en los artículos 1.113, 1.159, 1.160, 1.167, 1.263, 1.264 y 1.276, todos del Código Civil, contrato este que fuera suscrito por las optantes compradoras, hoy demandadas y por los oferentes vendedores, hoy demandantes, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 38, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones y por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida, bajo el Nro. 48, Tomo 88 de los respectivos Libros, respectivamente, señalando el incumplimiento por las primeras de las prenombradas, de las cláusulas segunda, cuarta y quinta del contrato en cuestión.

Que habiendo resultado infructuosas las múltiples diligencias extrajudiciales tendientes a obtener el cumplimiento de la obligación contraída, es por lo que, en nombre de sus representados, acuden a los Órganos Jurisdiccionales para demandar a las ciudadanas Jessika Carolina Arcia Pérez y Jeannette Luzmila Arcia Pérez, para que convengan o en su defecto, fueran condenadas por el Tribunal a:

 Resolver el contrato de Opción de Compra-Venta suscrito por las partes, arriba identificadas, en fecha 30 de julio de 2007.
 Reconocer la pérdida del derecho a reclamar la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), equivalentes a SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60.000,00), por concepto de arras entregadas a la actora, a tenor de lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato, arriba aludido.
 Adjudicar a la actora el derecho de retener para sí la suma de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), equivalentes a SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60.000,00), a que se hace mención en el punto inmediatamente anterior, como indemnización por los daños y perjuicios causados a la actora por el incumplimiento en el pago dentro del lapso de ciento veinte días (120) de vigencia pactados por las partes, de los DOSCIENTOS QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 215.000.000,00), equivalentes a la suma de DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 215.000,00), por concepto de diferencia del precio de venta del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta.
 Regresar al profesional del derecho Rodolfo Antonio Rodríguez Lanz, la letra de cambio librada el día 27 de julio de 2007, por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) equivalentes a CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,00), o en su defecto a que demuestren la forma o mecanismo de pago realizado a favor del prenombrado abogado, de la cantidad antes señalada.
 Pagar las costas procesales, a cuyo pago sean condenadas.

La estimación de la cuantía de la demanda fue establecida por la actora en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), equivalentes a SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60.000,00).

Siendo la oportunidad de dar contestación a la demanda incoada contra sus representadas, los apoderados judiciales de las demandadas, opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación a defectos de forma del libelo, al no señalar los linderos del inmueble objeto del contrato, ni las causas de los daños y perjuicios reclamados, así como la configuración de la inepta acumulación de pretensiones, asimismo, negaron, rechazaron y contradijeron lo expresado en el escrito libelar por la representación judicial de la parte actora, en todas y cada una de sus partes, reconociendo sin embargo, como ciertos los siguientes hechos:

Que los demandantes, ciudadanos DALBARE DANIEL GONZÁLEZ SARMIENTO y MIRNA ELIZABETH LARA GONZÁLEZ, fueron los propietarios del inmueble que les fuera ofrecido en venta, mediante el contrato de opción de compra-venta, cuya resolución pretende la actora.

Que el precio de venta pactado por las partes para el referido inmueble fue de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 335.000.000,00), es decir de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 335.000,00), y que sus representadas habían cancelado como inicial la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES, (Bs. 165.000.000,00), equivalentes a CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 165.000,00).

Posteriormente negaron y rechazaron cada uno de los restantes hechos afirmados por la parte actora en su escrito libelar, señalando al efecto, que negaban que sus representadas hayan perdido el derecho de reclamar el reintegro de la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00)/SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60.000,00) refutan en consecuencia, que el referido monto pueda ser retenido por la actora, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, el cual les fuera entregado a modo de arras, dadas al tiempo de la celebración del contrato.

Seguidamente, como principal defensa perentoria, expuso la representación judicial de la parte demandada, que el día 7 de febrero de 2007, sus representadas celebraron con los demandantes, una opción de compra venta del inmueble antes identificado, pactando el precio de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 335.000.000,00)/TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 335.000,00) de los cuales las compradoras entregaron a los vendedores la suma de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,00)/CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 160.000,00), estableciéndose que el monto restante sería cancelado al momento de la protocolización del documento definitivo por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo.

Que estando vigente dicho convenio, los vendedores sometieron a sus representadas, a la presión de celebrar el nuevo convenio suscrito el día 30 de julio de 2007, que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera de Municipio Libertador, bajo amenaza de ser desalojadas del inmueble que ocupaban, toda vez que las mismas se encontraban ocupando dicho inmueble, en virtud de un contrato de arrendamiento, como en efecto lo hicieron valer en el juicio que cursa ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial y no con ocasión de la opción de compra. Así las cosas, les increparon a celebrar una nueva opción de compra-venta, amenazándolas con que, de lo contrario, serían desalojadas y perderían toda la inicial que habían dado como adelanto de pago del precio de venta del inmueble.

Que sus representadas habían celebrado, no uno sino dos contratos de opción de compra venta, el último de los cuales se encontraba vigente para el momento de la interposición de la demanda, ello en razón de no haber sido resuelto por las partes, y el cual versa sobre el mismo inmueble, aunque con precios diferentes, lo que les ha impedido dar cumplimiento a las obligaciones contraídas y finalmente adquirir el inmueble; en razón de lo cual, a su entender, la pretensión de los demandantes es improcedente.

Posteriormente interpusieron reconvención contra la actora, fundamentando su actuación en que, se estaba en presencia de un proceso de configuración del fraude procesal que denunciaran en su escrito de contestación y de contra-demanda o reconvención, actuación impropia por parte de los vendedores, toda vez que, el día 07 de febrero de 2007, celebraron un contrato de opción de compra venta sobre el ya señalado inmueble, fijando como precio la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 335.000.000,00)/TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 335.000,00), en virtud de lo cual sus defendidas entregaron la cantidad de CIENTO SESENTA Y MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,00)/CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 160.000,00) y luego, bajo presiones, las llevaron a celebrar otro convenio por mayor precio, estableciéndose como recibido en pago del precio por la actora, la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00)/CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 120.000,00), restándole la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00)/CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,00) a la cantidad que en efecto, por ellas le fuera entregada a los demandantes.

Que manteniéndose vigente, el contrato de fecha 07 de febrero de 2007, procedían a reconvenir a los demandantes, para que cumplieran con la opción de compra-venta vigente, respetando y reconociendo que el precio de la venta del inmueble es de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 335.000.000,00)/TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 335.000,00), y para que protocolizaran el documento definitivo, reconociendo que han recibido como parte del precio, la suma de CIENTO SESENTA Y MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,00)/CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 160.000,00); e igualmente para que convinieran y reconocieran que el convenio de fecha 30 de julio de 2007 es nulo en razón de los vicios de consentimiento de los cuales adolece.

Siendo la oportunidad de dar contestación a la reconvención interpuesta contra sus representados, el abogado Rodolfo Rodríguez Lanz, en su carácter de apoderado judicial de los demandantes, señaló que convenía y reconocía que entre sus representados y las demandadas se firmó un primer contrato de opción a compra, sobre el inmueble identificado en autos, por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 335.000.000,00)/TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 335.000,00), y que de dicha suma sus representados recibieron la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,00)/CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (160.000,00), advierte este Tribunal que al folio tres del escrito libelar, la parte actora había señalado que solo recibió la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00)/CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 120.000,00), en calidad de arras, en cumplimiento de lo dispuesto en las cláusulas primera y cuarta del contrato de opción de compra-venta, estableciendo una penalidad en la cláusula quinta de dicho contrato, mediante la cual las partes, convinieron que en caso que la operación de opción de compra-venta no pudiera materializarse por causa imputable a una de las partes, la otra, tenía el derecho de ser indemnizada por un monto equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la suma entregada, es decir, la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00)/OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 80.000,00), por los daños y perjuicios ocasionados, sin tener que probar dichos daños y perjuicios en juicio.

Señaló asimismo, que en la cláusula segunda, se estableció, como plazo máximo de vigencia, noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días, para la protocolización del documento definitivo de venta, tal como lo dispone la cláusula quinta del documento público celebrado el 13 de febrero de 2007, ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, autenticado bajo el No. 21, Tomo 07 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual consignó en copias simples, marcadas con la letra y número “A-2”.

Igualmente, convino y reconoció que el segundo contrato fue suscrito por ambas partes en los términos indicados en el libelo de la demanda, antes referidos. Seguidamente negó, rechazó y contradijo que sus representados le hayan retenido a las demandadas la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00)/CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,00), ya que la situación real es que las referidas ciudadanas no cumplieron con otorgar el documento definitivo de opción de compra venta, dentro de los 120 días que se habían obligado, según el primer contrato de opción a compra, sobre el inmueble objeto de la litis; motivo por el cual en conversaciones amigables sostenidas entre las partes, los demandantes reconsideraron aplicar sólo el cincuenta por ciento (50%) de la penalidad prevista en dicho contrato; reteniendo para sí la suma de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00) / OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 80.000,00), como correspondía, en aplicación de la penalidad, sólo les retuvieron la suma de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00)/CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,00), todo lo cual podía verificarse del texto del segundo contrato de opción a compra, firmado los días 27 y 30 de julio de 2007, donde se declaró que en lugar de recibir unas arras por la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,00)/CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (160.000,00), se indicó que se recibían unas arras por la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00)/CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 120.000,00). De donde surge la diferencia de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00) / CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,00), y que ese fue el motivo por el cual las partes, de mutuo y amistoso acuerdo dejaron sin efecto el primer contrato de opción a compra, y procedieron a firmar un segundo documento, del cual reclaman los actores la resolución.

Negó, rechazó y contradijo que las demandadas ocuparan el referido inmueble, en virtud del primer contrato de opción a compra venta firmado, ya que las mismas tomaron posesión como arrendatarias del inmueble objeto del contrato, en base a un contrato locativo celebrado, el día 13 de febrero de 2007, que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, con un término de vigencia de cuatro (04) meses, contados desde el 15 de febrero de 2007 hasta el 15 de junio de 2007, con un canon de alquiler mensual fijado en la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00), equivalentes a UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F 1.200,00), documento este que fuera consignado en copias simples.

Negó, rechazó y contradijo todas y cada una de las razones por las cuales los apoderados de las demandadas alegaron que el contrato cuya resolución se pretende es nulo. Y finalmente, solicitó que la reconvención fuese declarada sin lugar.

Sin la consignación de los Informes respectivos, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, y abocado como me encuentro, al conocimiento del asunto que nos ocupa, por auto de fecha 27 de julio de 2009, quien suscribe la presente decisión, de seguidas procedo a efectuar la revisión del fallo apelado en términos claros, precisos y lacónicos sin necesidad de narrativa ni de transcripciones de actas ni de documentos que consten de autos, estableciéndose previamente, que de la revisión de los autos que conforman el presente asunto, se desprende que el procedimiento por el cual se tramitó hasta su consecución la causa bajo estudio, es el correcto y que para su sustanciación, se observaron y aplicaron las normas adjetivas contenidas en los artículos 859 y siguientes, ejusdem, no evidenciándose de autos, causal alguna por la cual haya lugar a reposición de causa. Así se establece.-

Por cuanto ambas partes resultaron afectadas por la dispositiva contenida en el fallo objeto del recurso de apelación, al ser declarada Sin Lugar la demanda por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta y Sin Lugar la reconvención propuesta por la parte demandada, las mismas se encontraban legitimadas para ejercer el recurso ordinario de apelación, que efectivamente interpusieran contra el fallo dictado por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial de fecha 17 de abril de 2009, con motivación publicada el día 21 del mismo mes y año, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 297 de la Ley adjetiva, como en efecto, se declara.-

- III -
- MOTIVACIÓN PARA DECIDIR -
Con el propósito de resolver la presente controversia, pasa este Sentenciador, a realizar las siguientes consideraciones:

Constituye principio cardinal en materia procesal aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y la actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a lo alegado y probado para decidir.

El requisito que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil), significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial -a saber, el thema decidendum- está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión -en el libelo de la demanda-, y los hechos deducidos como fundamento de las excepciones o defensas opuestas -en la oportunidad de contestación de la demanda- quedando de esta manera trabada la litis.

Básicamente, constituye la pretensión actora que, las accionadas den por resuelto el contrato de opción de compra-venta que quedó inscrito, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 38, Tomo 51 de los Libros de Autenticaciones y por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida, bajo el Nro. 48, Tomo 88 de los respectivos Libros, suscrito en la ciudad de Caracas, por las demandadas y en la ciudad de Mérida, por los demandantes, los días 27 y 30 de julio de 2007, respectivamente, por medio del cual los vendedores, se comprometieron en exclusividad, a dar en venta a las optantes, el inmueble identificado como: “Una parcela de terreno identificada 65-66-A y la casa quinta denominada “El Nazareno”, ubicada en la calle Guaraní de la Urbanización El Llanito, Manzana H, Zona R-5 del sector general del parcelamiento de dicha Urbanización, en jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda”. Así como a renunciar al derecho a reclamar el reintegro de los SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), equivalentes a SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60.000,00), dados a la actora en arras, por concepto de daños y perjuicios, descontables de la suma de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00), equivalentes a la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 120.000,00), dados por las optantes, hoy demandadas-reconvinientes a los oferentes, hoy demandantes-reconvenidos, como primera cuota de pago del precio de venta del inmueble arriba identificado.

En este estado, resulta procedente traer a colación lo dispuesto en nuestro ordenamiento jurídico, tanto sustantivo como adjetivo en cuanto a la actividad probatoria que deberán desplegar las partes litigantes, a los fines de tener actuaciones revestidas de legalidad, pertinencia e idoneidad que redundarán en la obtención de resoluciones ajustadas a la verdad procesal, así el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”…. (Omissis).

Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil, establece:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”.

De lo anterior se colige que, es deber de las partes probar todas sus afirmaciones de hecho y derecho, asimismo en relación a los puntos controvertidos por la contraparte, deberán procurar desvirtuar los alegatos, haciendo uso en todo momento de medios de prueba idóneos y pertinentes, como se establece en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil.

- IV -
- DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES -
En tal sentido, se hace menester pasar a examinar los medios probatorios producidos a los autos por ambas partes, con base al principio de comunidad de la pruebas, a saber:

• Contrato de opción de compra venta del inmueble antes identificado, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 38, Tomo 51, el día 27 de julio de 2007; y por ante la Notaría Pública Segunda del Estado Mérida, bajo el No. 48, Tomo 88, en fecha 30 de julio de 2007. Evidenciándose en el texto de la cláusula segunda, que las partes establecieron como precio del inmueble la suma de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 375.000.000,00)/TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. F. 375.000,00) y que el plazo máximo para la protocolización del documento definitivo no sería mayor a noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción, más una prórroga de treinta (30) días continuos, operable, en caso de ser necesario.
• Contrato de opción de compra-venta, autenticado el día 13 de febrero de 2007, por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el Nro. 21, Tomo 7 de los Libros de Autenticaciones; en el cual los demandantes se comprometieron a vender a las demandadas el mismo inmueble arriba identificado, en la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 335.000.000,00)/TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 335.000,00), señalándose, como plazo máximo para la protocolización del documento definitivo un lapso de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción, más una prórroga de treinta (30) días continuos, en caso de resultar necesario.

Por cuanto dichas instrumentales no fueron objeto de impugnación en la debida oportunidad, este Juzgador les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357, 1.359, 1.360, 1.361 y 1.384 del Código Civil.
- PUNTO PREVIO -
- DE LA DEFENSA PERENTORIA ESGRIMIDA POR LA PARTE DEMANDADA Y SU CONTRADICCIÓN POR LA PARTE ACTORA -
Con relación a la defensa perentoria esgrimida por las demandadas, lo cual se circunscribe a la excepción por la existencia de dos (2) contratos vigentes, lo que les ha impedido adquirir el inmueble objeto de los mismos.

Los instrumentos relacionados, reconocidos por ambas partes, son contratos de opción de compra venta sobre el mismo inmueble, celebrados en fechas diferentes, bajo los términos arriba descritos.

En el primero de ellos, suscrito el 13 de febrero de 2007, el lapso convenido para otorgar el documento definitivo de compra venta fue de ciento veinte (120) días, incluida la prórroga, con vencimiento verificado el día 13 de junio de 2007.

El segundo contrato, fue suscrito por las demandadas el día 27 de julio de 2007 y por los compradores el día 30 del mismo mes y año, observándose que incluso para el día en que las demandadas lo suscribieron en presencia del Notario de la ciudad de Caracas, ya había vencido el lapso fijado en el primer contrato para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta.

Así, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se colige que ambas partes, de común acuerdo, acordaron extender el lapso de la opción de compra venta, en vez de extinguir definitivamente el vínculo jurídico contraído, sin que con ello, quede demostrado a los autos, cuál de ellas no dio cumplimiento a lo convenido en el primer contrato, no correspondiéndole a este Tribunal suplir excepciones ni poder hacer juicios de valor por elementos de convicción que vayan más allá de lo alegado y probado en autos. Ahora bien, llama la atención que en su escrito libelar, la parte actora omitió totalmente hacer referencia al primer contrato suscrito, por su parte la representación judicial de la parte demandada tampoco expuso las causas por las cuales sus defendidas no pudieron protocolizar el documento definitivo de compra-venta dentro del lapso originalmente pactado; no resultando susceptible de análisis por parte de este Tribunal ad-quem, la razón real por la cual las partes celebraron el segundo contrato, desconociéndose si para ese momento alguna de las dos o ninguna de ellas había cumplido con sus obligaciones respectivas.

Resulta forzoso colegir de lo anterior que, con la suscripción del segundo contrato, ambas partes convinieron en resolver el primero de los contratos, aunque no existe declaración expresa en tal sentido en el texto del segundo contrato; en virtud de lo cual, mal podría tenerse por válida y procedente en derecho la oposición de la excepción perentoria de plazo pendiente que efectuara la representación judicial de la parte demandada, ya que con la celebración del segundo contrato, el primer contrato celebrado el 13 de febrero de 2007, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Sucre del Estado Miranda, perdió toda vigencia y efecto entre las partes suscribientes. Y así se declara.-

Con relación a la pretensión deducida por la parte actora, en cuanto al fondo de la demanda, los apoderados judiciales de la parte actora pretenden obtener de los órganos jurisdiccionales que se declare resuelto el contrato celebrado por las demandadas el día, 27 de julio de 2007 y por sus representados el día 30 del mismo mes y año, alegando para ello que sus representados durante el transcurso de los (120) días de vigencia del contrato en cuestión y hasta la fecha de la interposición de la demanda, habían recibido únicamente la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00), al suscribir el contrato, lo cual es insuficiente para cubrir el precio convenido, constituyéndose el incumplimiento en cuestión, en una conducta irregular atribuible a las demandadas, contraviniendo con ello los términos establecidos en el contrato, entre ellos “el de cumplir durante el tiempo estipulado (120 días) con el pago del monto de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 255.000.000,00), hoy (Bs. 255.000,00), a los fines de protocolizar por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, el documento de Compra.-Venta del inmueble ofrecido en Opción a Compra.

Ahora bien, con relación al precio pactado, ambas partes admitieron ante este Tribunal, que realmente fue fijado en la cantidad de (Bs. 335.000.000,00), hoy (Bs. 335.000,00) y no el que aparece reflejado en el contrato. Por cuanto ese hecho fue alegado en el libelo, en el cual a su vez convino la parte demandada, este Sentenciador debe declarar que no existiendo contención sobre el elemento en cuestión, tal elemento bajo análisis sale de la controversia, teniéndose lo alegado y aceptado por las partes en tal sentido, como un hecho cierto que el precio fijado para la compra-venta del inmueble de marras alcanza la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 335.000.000,00), que actualmente equivale a la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 335.000,00). Y así se declara.-

En cuanto a la suma pagada por las demandadas, como parte del precio, la parte actora afirmó que sólo había recibido la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00), hecho negado y contradicho por la representación de la parte demandada, quien aseveró que sus representadas habían pagado a los actores la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 165.000.000,00), actualmente CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 165.000,00), alegato este que al traer nuevos hechos a ser probados en el debate procesal, constituía para la parte demandada una carga ineludible probar que, en efecto, pagó a la parte actora, la cantidad antes señalada. Observándose que no consta de autos que la actividad probatoria de la parte demandada desvirtuase lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato reconocido en este proceso, en la cual las compradoras señalan haber entregado a los actores (vendedores) en el acto de autenticación, la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00), suma hoy equivalente a CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 120.000,00).

Como consecuencia de lo antes expuesto, la verdad procesal a ser juzgada por este Sentenciador se circunscribe al hecho probado en cuanto a que la parte demandada pagó como parte del precio del inmueble a la actora, la cantidad antes señalada, en sintonía con el contenido de la cláusula cuarta del contrato bajo estudio, y como lo expusiera la parte actora en su escrito libelar. Y así se establece.

- VI -
- DECISIÓN DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA -
En cuanto al alegato expuesto por la parte actora del incumplimiento en el que incurrieran las demandadas a lo pactado en el contrato de opción de compra-venta, la representación judicial de las mismas negó y rechazó que hasta la fecha de la interposición de la demanda sus representadas hubieran incumplido cláusula alguna del contrato, lo cual debía ser probado a los autos, dando cumplimiento a los principios de la carga y distribución de la prueba, establecidos en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 de la ley adjetiva, lo cual no fue plenamente observado por la parte demandada. Así se establece.-

Por su parte, la representación judicial de la parte actora, señaló que el contrato definitivo de compra-venta, no se protocolizó por causa del incumplimiento en el pago del resto del precio de venta por las demandadas, en los términos previstos en el contrato, dentro del lapso de ciento veinte (120) días de vigencia de la opción de compra venta, declarada vigente por este Juzgador ut-supra. En base al principio de la carga de la prueba, es la parte actora quien está obligada a demostrar la obligación que alega fue incumplida por la parte demandada, por lo cual corresponde al Tribunal analizar las cláusulas contenidas en el instrumento fundamental de la demanda, referidas a la forma de pago del precio convenido y el lapso para la suscripción en sede registral del documento definitivo de Compra-Venta.

A tal efecto, a continuación, se transcribe el contenido de la cláusula cuarta:

“LAS COMPRADORAS, entregan en este acto a LOS VENDEDORES, la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 120.000.000,00) los cuales forman parte del precio de venta convenido en la cláusula PRIMERA en calidad de Arras y depósito de fiel cumplimiento de las obligaciones contraídas en este documento. Queda entendido que el saldo pendiente, es decir la cantidad de: DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 255.000.000,00), serán pagados por LAS COMPRADORAS, en el acto de protocolización del documento de COMPRAVENTA definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo, conforme al lapso de vigencia previsto en la cláusula segunda del presente contrato.”

En relación al término de vigencia del contrato, las partes estipularon lo siguiente:
“El plazo máximo para la protocolización del documento de Compraventa definitivo del inmueble mencionado en la cláusula PRIMERA, ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva, no será más de NOVENTA (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación del presente contrato más una prórroga de TREINTA (30) días continuos en caso de ser necesario.”

Ahora bien, del texto contractual, arriba transcrito, se desprende que las partes convinieron que el remanente del precio, sería la cantidad de DOSCIENTOS QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 215.000.000,00), actualmente DOSCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 215.000,00), el cual sería pagado por las compradoras, en el acto mismo de protocolización del documento definitivo de Compra-Venta, no constando de autos que hubiera surgido, de común acuerdo, modificación posterior de lo pactado, con lo cual surgiera la obligación en cabeza de las demandadas de hacer pagos por cuotas a favor de la actora para que se pudiera producir la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta, y estando vencido con creces el lapso de vigencia del contrato reconocido por este Tribunal, para el momento de la interposición de la demanda, la representación judicial de la parte actora señaló como causa para que no se protocolizara el documento definitivo, el incumplimiento por la parte demandada en el pago del resto del precio de venta del inmueble dentro del lapso de vigencia sin señalar si sus representados habían dado o no cumplimiento a todas las cláusulas del contrato de opción de compra-venta, cuya resolución pretenden obtener en sede judicial, lo cual está contemplado en la ley sustantiva bajo el nombre de exceptio non adimpleti contractus, en consecuencia pretender obtener la resolución del contrato de opción de Compra-Venta no estando probado suficiente y plenamente a los autos si los actores dieron o no cumplimiento a su obligación de acudir al acto de protocolización del documento definitivo de venta, mal podrían tenerse como legitimados para accionar contra las demandadas, por resolución del contrato de opción de compra venta, toda vez que como se ha establecido reiteradamente, con base a lo dispuesto en el Código Civil patrio, para poder resultar vencedor en un juicio en el que esté en discusión la extinción por resolución o el cumplimiento de un contrato, es condición sine qua non, que la parte que alega el incumplimiento de la otra, demuestre de forma indubitable que ella, sí dio cumplimiento a la obligación que recaía en su cabeza, constituida por la suscripción del contrato definitivo de compra-venta y que en razón de ello, se verificara la transferencia de la propiedad a las demandadas.

Por otra parte, las demandadas tampoco lograron probar a los autos de manera fehaciente, haber hecho el pago del remanente del precio de venta estipulado en el contrato de marras.

Por todo lo antes expuesto y en observancia de lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, cuyo texto se permite transcribir a continuación este Juzgador:

“Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma (…)”.

Debe declararse IMPROCEDENTE en Derecho, la demanda que nos ocupa y en consecuencia, compartiendo el criterio expuesto por el a-quo, Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Sentenciador debe declarar así mismo, que el recurso de apelación interpuesto por la parte actora en fecha 29 de Abril de 2009 y por la parte demandada el día 12 de mayo de 2009, contra la sentencia definitiva dictada por el prenombrado órgano judicial, el 21 de Abril de 2009, no debe prosperar, como en efecto, se declara.-

- VII -
- DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA POR LA PARTE DEMANDADA -
En cuanto a la reconvención planteada por las demandadas contra la parte actora, basada en la existencia no de uno sino de dos contratos de opción de compra venta, celebrados entre las partes litigantes con objeto contractual constituido por el mismo inmueble, señalando, que el primero de ellos conserva su vigencia, rigiendo la relación jurídica de las partes, solicitando con ello el reconocimiento del mismo. Al respecto, este Juzgador ya se pronunció suficientemente, declarándose que a juicio de quien suscribe al momento de la celebración del nuevo contrato, las partes de común acuerdo, dieron por resuelto el primero, ello con el objetivo de prorrogar el plazo para la tramitación del crédito hipotecario por las demandadas para poder efectuar el pago del remanente del precio pactado para la venta, dado que el lapso pactado en el primer contrato, ya se encontraba vencido, manteniéndose el precio de venta en la cantidad originalmente pactada.

Tal como lo expuso, la Juez a cargo del a-quo, cuya exposición nos permitimos, citar textualmente:

“En cuanto a las razones por las cuales accionan en reconvención, la nulidad del segundo contrato firmado por las partes, los apoderados judiciales de la parte demandada afirmaron que mediante una hábil jugada a sus representadas las llevaron a celebrar otro convenio por un precio mayor, estableciendo como recibida la cantidad de (Bs. 120.000.000,00) como parte del precio, quitándoles de un solo plumazo la suma de (Bs. 40.000.000,00).

De los hechos alegados por la parte actora, se evidencia que en ningún momento pretendió que se tomase en consideración que el precio en que fue pactada la venta del inmueble era el expresado en el segundo contrato suscrito, pues señalaron que el precio real convenido para la operación de venta fue la cantidad de (Bs. 335.000.000,00), resultando una diferencia de (Bs. 215.000.000,00); pero que por solicitud de las demandadas, se estableció en el documento de compra venta el precio de (Bs. 375.000.000,00), para que cuando se presentara la solicitud del crédito bancario, se les aprobara un monto mayor al que se aprobaría si se fijaba el precio real de la negociación. Que con dicho sobreprecio, quedaba un diferencia de (Bs. 40.000.000,00) en el documento autenticado, cuya resolución solicitaban. Y que el abogado RODOLFO ANTONIO RODRÍGUEZ LANZ, confiando en la palabra de las demandadas, procedió a suscribir una letra de cambio, por el monto de (Bs. 40.000.000,00), a favor de las demandadas, como garantía para cubrir la diferencia del total del precio señalado en el contrato de opción de compra venta, para favorecer a las compradoras al momento del trámite del crédito bancario que solicitarían para cubrir el monto pendiente de pago”.

Con la exposición narrativa de los hechos que condujeron a los actores a demandar la Resolución del Contrato en el caso bajo estudio, queda demostrado que la parte actora, reconoce como precio real de venta del inmueble de marras, la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 335.000.000,00), equivalentes a la suma de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 335.000,00), por lo que deben desecharse los alegatos esgrimidos por las demandadas en cuanto a la modificación del precio pactado en el primer contrato de opción de compra-venta, como en efecto, se declara.-

En consecuencia de lo antes expuesto, se declara IMPROCEDENTE la Reconvención planteada por las ciudadanas Jessika Carolina Arcia Pérez y Jeannette Luzmila Arcia Pérez contra los ciudadanos Dalbare Daniel González Sarmiento y Mirna Elizabeth Lara de González, al no haber sido demostrada a los autos que los fundamentos y pretensiones de la misma, que perseguían el reconocimiento expreso de la parte actora en relación a que el contrato de opción de compra-venta autenticado el día 30 de Julio de 2007 por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador, anotado bajo el Nro. 48, Tomo 88, es nulo y en reconocer, asimismo que el convenio celebrado el día 07 de Febrero de 2007, no ha sido resuelto y conserva en consecuencia, plena vigencia. Así se decide.-

- VIII -
D I S P O S I T I V A
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta intentaran los ciudadanos Dalbare Daniel González Sarmiento y Mirna Elizabeth Lara de González en contra de las ciudadanas Jessika Carolina Arcia Pérez y Jeannette Luzmila Arcia Pérez, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO: Declara SIN LUGAR los recursos de apelación interpuestos contra la Sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el día 17 de Abril de 2009, con exposición de motivos efectuada el día 21 del mismo mes y año, por la parte actora el día 29 de Abril de 2009 y por la parte demandada el día 12 de Mayo de 2009.

SEGUNDO: Declara SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la parte demandada ciudadanas Jessika Carolina Arcia Pérez y Jeannette Luzmila Arcia Pérez contra los ciudadanos Dalbare Daniel González Sarmiento y Mirna Elizabeth Lara de González.

TERCERO: Declara SIN LUGAR la Acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta interpuesta por los ciudadanos Dalbare Daniel González Sarmiento y Mirna Elizabeth Lara de González en contra de las ciudadanas Jessika Carolina Arcia Pérez y Jeannette Luzmila Arcia Pérez.

CUARTO: Se CONFIRMA el fallo proferido por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el día 17 de Abril de 2009, con exposición de motivos efectuada el día 21 de Abril de 2009.

QUINTO: Se condena en costas del recurso a ambas partes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera del lapso correspondiente, se ordena NOTIFICAR a las partes de la misma, todo ello de conformidad con lo dispuesto por el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

SÉPTIMO: Se ORDENA la remisión del presente expediente al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 13 de Octubre de 2009. 199º y 150º.

El Juez,

Dr. César A. Mata Rengifo
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

En esta misma fecha, siendo las 10:09 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto: AP11-R-2009-000276
CAM/IBG/Blendy