REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, 6 de Octubre de 2009 199º y 150º ASUNTO: AH1A-R-2007-000004 MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (Apelación) SENTENCIA: DEFINITIVA -I- PARTE ACTORA: MARCIA JUSTINA BETANCOURT URBINA, Venezolana, mayor de edad, de éste domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 1.723.315.- APODERADO DE LA PARTE ACTORA: YASMIN CORDOBA BARRIOS, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 32.804.- PARTE DEMANDADA: MARY JOSEFINA VERA MOLINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.351.027. APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: No tiene constituido en autos. -II- Se inicia la presente controversia en virtud de la demanda interpuesta por la ciudadana MARCIA JOSEFINA BETANCOURT URBINA, debidamente asistida por la abogada Yasmín Córdoba Barrios, ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 26 de septiembre de 2007, el Juzgado A quo dictó sentencia donde declaró inadmisible la demanda. Posteriormente, en fecha 09 de octubre de 2007, la apoderada judicial de la parte actora, apeló de la decisión que declaró inadmisible la demanda y solicitó la devolución de los recaudos originales anexos al libelo. Así mismo, el día 11 de octubre de 2007, el Juzgado A quo mediante auto negó la solicitud de devolución de originales planteada por la apoderada judicial de la parte actora. A su vez, el Tribunal Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 16 de octubre de 2007 dictó auto oyendo apelación efectuada por la apoderada judicial de la parte actora, en ambos efectos y ordenando su remisión al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 06 de noviembre de 2007, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó auto fijando el DÉCIMO DIA (10º) DE DESPACHO siguiente para dictar sentencia.- En fecha 01 de octubre de 2008, la representación judicial de la parte actora, presentó escrito de alegatos que fundamentan el recurso de apelación interpuesto en contra de la decisión proferida por el Juzgado Vigésimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.- El día 13 de abril de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, presentó diligencia por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial y solicitó que se dictara sentencia en la presente causa.- En fecha 12 de mayo de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó mediante diligencia que la nueva Juez designada en este Despacho se avocara al conocimiento de la presente causa.- El día 09 de Junio de 2009, la nueva juez designada en este Despacho dictó auto en el cual avocó al conocimiento de la presente causa y ordenó librar sendas boletas de notificación sobre el mencionado avocamiento.- En fecha 19 de junio de 2009, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó mediante diligencia que se revocara el auto de avocamiento en lo que respecta a la orden de notificación a la parte demandada en virtud de que no hubo trabazón de la litis en el juicio interpuesto dada la negativa de admisión proferida por el Juzgado A-Quo y que es objeto de la presente apelación.- Seguidamente en fecha 25 de junio de 2009, se dictó auto dejando sin efecto las notificaciones ordenadas en el auto de avocamiento dictado en fecha 25 de junio de 2009. -III- Establecida en estos términos dicha controversia, esta sentenciadora observa: El juzgado Décimo Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial dictó auto en fecha 26 de septiembre de 2007, donde niega la admisión de la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentara la ciudadana MARCIA JUSTINA BETANCOURT URBINA contra la ciudadana MARY JOSEFINA VERA MOLINA.- Se desprende del libelo de demanda que encabeza las presentes actuaciones, que la misma es interpuesta en virtud de la relación arrendaticia que surgió entre las ciudadanas: MARCIA JUSTINA BETANCOURT URBINA y MARY JOSEFINA VERA MOLINA, antes identificadas, quienes en fecha: 04 de febrero de 2004 y 04 de agosto de 2005, respectivamente, suscribieron sendos contratos de arrendamiento sobre el inmueble distinguido con el Nº 73, Planta Siete del Edificio Residencias El Cerrito, Ubicado en la Avenida Panteón, de la Parroquia San Bernardino, de esta Ciudad de Caracas.- El Juzgado A-Quo, fundamenta la negativa de admisión estableciendo que la misma es contraria a derecho por cuanto la acción que debió ejercer la parte actora es una acción de Desalojo y no de Cumplimiento de Contrato como lo es el caso sub iudice. De la admisibilidad de la Demanda En el libelo de demanda la representación judicial de la parte actora sostiene que en la cláusula tercera, se convino que el tiempo de duración de contrato sería de un (1) año, plazo fijo y no prorrogable, comenzó a regir el día 04 de agosto de 2005 y su fecha de término fue el 03 de agosto de 2006. Que en la cláusula cuarta se convino que el canon de arrendamiento mensual de arrendamiento incluyendo el puesto de estacionamiento sería la cantidad de bolívares doscientos cincuenta mil (Bs 250.000,00) más el pago de condominio, pagadero en los primeros cinco (5) días de cada mes vencido. Que el contrato iniciado el día 04 de agosto de 2005, con una duración de un (1) año fijo, venció el 03 de agosto de 2006 y desde el 04 de agosto de 2006 y hasta el 03 de agosto de 2007, le corrió la prórroga legal preceptuada en el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Que la prorroga legal opera de pleno derecho y que esta prórroga para el caso que nos ocupa venció el 03 de agosto de 2007 (un año) y hasta la fecha de hoy, aún la arrendataria no ha hecho la entrega real, física y efectiva del inmueble. : “Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a)Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. …omissis.. En virtud de ello, se hace necesario analizar las pruebas que tengan vinculación con la temporalidad de la relación arrendaticia de las partes: a) Folios 07 y 08, segundo contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana MARCIA JUSTINA BETANCOURT URBINA, en su carácter de arrendador, y, la ciudadana MARY JOSEFINA VERA MOLINA en su carácter de arrendataria. b) Folios 11, 12 y 13 del presente expediente primer contrato celebrado entre la ciudadana MARCIA JUSTINA BETANCOURT URBINA, en su carácter de arrendador, y, la ciudadana MARY JOSEFINA VERA MOLINA en su carácter de arrendataria. Se desprende del contrato suscrito en fecha 04 de febrero de 2004, a plazo fijo y no prorrogable, el cual venció el 03 de febrero de 2005, y se inicio la prórroga legal el 04 de agosto de 2005, finalizando la misma en fecha 03 de agosto de 2005. Entre las partes perfectamente se estableció que al vencerse el plazo fijado, y la posterior prórroga legal, se extinguiera el mismo. Posteriormente, en fecha 04 de agosto de 2005, nace un nuevo contrato, con un nuevo plazo determinado o fijo, con fundamento en el acuerdo o voluntad de las partes, lo que no infringe en principio ninguna disposición legal. Ahora bien, en la cláusula tercera de dicho contrato de arrendamiento, el cual riela al folio 07 y 08 del presente expediente las partes convinieron lo siguiente: Tercera: El presente contrato tendrá una duración de un año, plazo fijo y no prorrogable, La Arrendataria hace aquí manifestación expresa de su voluntad de hacer uso, al finalizar dicho lapso de la Prórroga Legal de seis meses establecida en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo tanto la duración del presente contrato será así: fecha de comienzo, el cuatro de Agosto de 2.005. Fecha de término, el tres de Agosto del 2.006. Inicio de la Prórroga legal, cuatro de Agosto del 2006. Término de la Prórroga Legal, el tres de febrero del 2007.Al cabo de es tiempo la Arrendataria se compromete a devolver lo arrendado, tanto el apartamento como el puesto de estacionamiento, en las mismas buenas condiciones en que los recibe. (Resaltado y subrayado del Tribunal) De lo anterior puede concluirse que la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos MARCIA JUSTINA BETANCOURT URBINA y MARY JOSEFINA VERA MOLINA, es regulada por el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 04 de agosto de 2005, a término fijo de un (1) año de duración, y no prorrogable, se inició el día 04 de agosto de 2005 y término el día 03 de agosto de 2006, por lo que a partir de esa fecha comenzó la prórroga legal de seis (6) meses que establece el numeral 1) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el 04 de agosto de 2007 comenzó y concluyó el 03 de febrero de 2007. Es a partir de esta última fecha que estaban dadas las condiciones para que operara la tácita reconducción o renovación del contrato de arrendamiento, en caso de que se cumplieran las condiciones establecidas en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, es decir, que el demandado quede y se le deje en posesión del inmueble con la correspondiente recepción por parte del arrendador de cánones de arrendamiento posterioridad a la fecha de vencimiento del contrato y su prórroga legal. Así las cosas, se desprende de las actas procesales que conforman el presente expediente que es en fecha dieciocho (18) de septiembre del 2007, es decir, siete (07) meses después, cuando la parte actora intenta su acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE TÉRMINO, siendo a todas luces inadmisible su acción conforme al análisis antes efectuado. En este caso, al vencimiento de la prórroga legal ha operado la tácita reconducción o renovación del contrato, de conformidad con los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil en concordancia con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevén que si al vencimiento del término previsto en el contrato y su prórroga legal, el arrendatario queda y se le deja en posesión del inmueble, siempre que el arrendador le reciba cánones de arrendamiento posteriores a la fecha del vencimiento del contrato y su prórroga, operará la tácita reconducción o renovación del contrato, en virtud de la cual la relación arrendaticia continuará siendo regulada por el contrato de arrendamiento salvo en lo relativo a su duración que pasará a ser a tiempo indeterminado; de allí que este contrato de arrendamiento que se inició por el tiempo determinado de un (01) año haya pasado a ser un contrato a tiempo indeterminado desde febrero de 2007, y, en consecuencia, sólo podría intentarse una acción de desalojo en caso de mediar alguna de las causales taxativamente previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para dar por terminado este tipo de contrato de arrendamiento. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales...”. Así que al encontrarnos en presencia de un contrato que se convirtió a tiempo indeterminado, la parte actora no ha debido ejercer la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por falta de pago con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, sino que, en su lugar, debió intentar una Acción de Desalojo Inquilinario, sustentado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara. -IV- DISPOSITIVA En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le otorga la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte actora contra el fallo proferido en fecha veintiséis (26) de septiembre de 2.007, por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal que incoara la ciudadana MARCIA JUSTINA BETANCOURT URBINA contra la ciudadana MARY JOSEFINA VERA MOLINA, ambas ampliamente identificadas en el encabezamiento de la decisión.- TERCERO: se condena en las costas a la parte actora. Publíquese, regístrese, déjese copia y en su oportunidad devuélvase el expediente al tribunal a quo. Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los seis (06) días del mes de octubre de dos mil nueve (2009). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.- La Juez, Abg. Maria Camero Zerpa El Secretario Acc., Abg. Marcos Palacios Arellano En esta misma fecha, siendo las 10:30 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil. El Secretario Acc., Abg. Marcos Palacios Arellano MCZ/JGF/ AH1A-R-2007-000004 Cumplimiento de Contrato Por Vencimiento de la Prórroga Legal.