TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 8 de Octubre de 2009
199º y 150º

ASUNTO: AH1A-R-2008-000046
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
-I-

PARTE DEMANDANTE: FRANCISCO FERNANDEZ FERNANDEZ venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.060.338
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: PERLA LEON, JUAN MORENO BRICEÑO y JUAN CLAUDIO VEGAS abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos 62.540, 59.789 y 122.252 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CALIXTA GONZALEZ SANCHEZ venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.445.446.
ABOGADO ASISTENTE: JENNY LABORA abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 73.844.
-II-
Conoce este Tribunal, actuando en Alzada, del recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de febrero de 2007, por la parte demandada, ciudadana CALIXTA GONZÁLEZ SÁNCHEZ contra la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de enero de 2008 por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por el ciudadano FRANCISCO FERNÁNDEZ contra la ciudadana CALIXTA GONZÁLEZ SÁNCHEZ.
Oído el recurso de apelación, en ambos efectos, por el A quo según auto de fecha 03 de marzo de 2008, se remitió el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo su conocimiento a este Tribunal, el cual, por auto de fecha 05 de mayo de 2008, fijó el décimo (10º) día para dictar sentencia.
En fecha 22 de abril de 2009, quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes.
-III-
Siendo la oportunidad para decidir, esta Alzada pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:

La representación judicial del actor alegó en su demanda que su representado inicia la relación arrendaticia mediante contrato verbal desde el año 2000, aduce lo siguiente:
Que el canon de arrendamiento mensual es la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs 220.000,00).
Que la arrendataria se obligó a pagar el canon de arrendamiento mensual, cancelando hasta el mes de febrero de 2007, no cancelando los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio, y con ello adeuda la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs 1.100.000,00) a pesar de las diligencias y actuaciones extrajudiciales realizadas por su representado a fin de obtener el pago de la deuda.
Finalmente procede a demandar a la ciudadana CALIXTA GONZÄLEZ SÁNCHEZ venezolana, de este domicilio titular de la cédula de identidad No V-4.445.446, en su carácter de arrendataria de un apartamento tipo estudio constituido por una habitación, un baño, cocina y patio ubicado en la final avenida Los Jabillos Urbanización Los Castaños, segunda calle los mangos No 1, el Cementerio, Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital , para que convenga o en su defecto sea condenada a lo siguiente:
a) El Desalojo de conformidad a lo establecido en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en virtud del incumplimiento de los pagos de los cánones de arrendamiento desde el mes de febrero, marzo, abril, mayo junio y julio de 2007, ambos inclusive, y los que se sigan venciendo hasta la culminación del juicio, y en consecuencia proceda la entrega pacifica del inmueble constituido por la vivienda, ubicada en la final avenida Los Jabillos, Urbanización Los Castaños, segunda calle los mangos N° 1, el Cementerio Parroquia Santa Rosalía del Municipio Libertador del Distrito Capital.
b) Al pago de las costas y costos que causaren la presente demanda.
Habiéndose dado por citada la demandada y llegada la oportunidad para dar contestación a la demanda, la ciudadana CALIXTA GONZÁLEZ SÁNCHEZ asistida por la abogada Jenny Labora, alegó la falta de cualidad del ciudadano Francisco Fernández, por cuanto en ningún momento ha celebrado contrato de arrendamiento ni escrito ni verbal.
Que la única relación arrendaticia que mantiene sobre el inmueble identificado en autos, es con la ciudadana Jazmín Fernández Vásquez, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad V-6.316.785.
Que suscribió un contrato de comodato en fecha 23 de septiembre de 1996 y un contrato de arrendamiento de fecha 01 de febrero de 2000.
Que el demandante no es el titular del derecho que se cuestiona y por tanto carece de la legitimidad sustancial.
Que no existe relación arrendaticia directa entre el demandante y el interés jurídico controvertido, que carece de cualidad e interés para accionar en su contra la desocupación del inmueble ubicado en la segunda calle de los Mangos Urbanización Los Castaños, Casa No 1, El Cementerio, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía Municipio Libertador, el cual viene ocupando en calidad de comodataria desde el 23 de septiembre de 1996 y como arrendataria desde el 01 de febrero de 2000.
Negó, rechazó y contradijo que entre el ciudadano Francisco Fernández y ella exista un contrato verbal de arrendamiento tal como lo afirma.
Negó, rechazó y contradijo la existencia de cualquier relación contractual con el ciudadano Francisco Fernández Fernández.
Que para demostrar el pago del canon del inmueble que ocupa, el cual estaba techado con zinc y sufría de un deterioro mayor, procedió a la sustitución del mismo, por un techo de platabanda, no obstante, los trabajos no fueron realizados de manera adecuada y esto trajo como consecuencias de múltiples filtraciones de agua, lo cual ocasionó la pérdida de sus enseres.
Que ante tal situación y después de largas conversaciones accedió a reconocerle los daños y perjuicios sufridos, como consecuencia de un hecho imputable al arrendador y en tal sentido, se ha liberado del pago del canon arrendaticio correspondiente a los meses de marzo a noviembre de 2007 ambos inclusive, lo cual demuestra la circunstancia de la falta de pago desde febrero de 2007 a la arrendadora Jazmín Fernández Vásquez.
Que aparece demostrado que la arrendadora ha recibido el pago oportunamente y que sería la única con cualidad e interés para accionar en su contra, si en algún momento dejare de pagar los cánones de arrendamiento.
Que el demandante incurre en error con la acción incoada, pues resulta evidente de los documentos aportados al proceso, dicho ciudadano carece de cualquier cualidad legitima y directa respecto al arrendamiento que pretende sea extinguido a través de una sentencia.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1) Poder autenticado por ante la Notaria Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital de fecha tres (03) de agosto de 2007, otorgado por el ciudadano Francisco Fernández Fernández a los abogados PERLA LEON, JUAN JOSE MORENO BRICEÑO y JUAN CLAUDIO VEGAS. Dicha documental no fue impugnada en forma alguna por la parte demandada, en la oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual esta Juzgadora la aprecia con todo su valor probatorio, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en sintonía con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.
2) Originales de los recibos de pago relativos a los meses: Noviembre de 2006 por un monto de Bs.220.000,00; Diciembre de 2006 por un monto de 220.000,00; Enero de 2007 por un monto de Bs.220.000,00; Febrero de 2007 por un monto de Bs.220.000,00. Documento privado que a pesar de no haber sido impugnado por la contraparte, esta Alzada no lo aprecia, por no guardar relación con los hechos controvertidos en el presente juicio, por corresponder a cánones de arrendamiento no demandados como insolutos.
3) Copias simples de estado de cuenta de Hidrocapital: Documento público esta Alzada no lo aprecia, por no guardar relación con los hechos controvertidos en el presente juicio.
4) Copia simple de documento de propiedad del inmueble constituido por una vivienda ubicada en la segunda calle de los Mangos Urbanización Los Castaños, Casa No 1, El Cementerio, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía Municipio Libertador, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 07 de octubre de 1987, anotado bajo el N| 29, folio 199, protocolo primero, Tomo 06. Dicha documental no fue impugnada por la parte demandada en tiempo hábil, razón por la cual, a tenor de lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene dicha copia como fidedigna y es apreciada con todo su valor probatorio, de conformidad con el Artículo 1.357 del Código Civil, evidenciándose de la misma la titularidad como propietario ostenta el accionante sobre el inmueble identificado en la misma y el cual es objeto del contrato de arrendamiento, y así se decide.
5) Copia simple de Contrato de Arrendamiento: suscrito entre el ciudadano FRANSCISCO FERNANDEZ y la ciudadana CALIXTA GONZALEZ de fecha 15 de febrero de 2003. Documento privado que al no haber sido impugnado por la contraparte, se le otorga valor probatorio de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 444 de Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar la relación arrendaticia existente entre las partes para la fecha señalada en dicho documento.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1) Original de Contrato de Comodato: suscrito por la ciudadana JAZMIN FERNANDEZ VASQUEZ y la ciudadana CALIXTA GONZALEZ de fecha 23 de septiembre de 1996. Documento privado que a pesar de no haber sido impugnado por la contraparte, el Tribunal lo desecha del debate probatorio ya que pretende demostrar es la relación arrendaticia suscrita entre el ciudadano FRANSCISCO FERNANDEZ y la ciudadana CALIXTA GONZALEZ
2) Original de Contrato de Arrendamiento: suscrito entre la ciudadana JAZMIN FERNANDEZ VASQUEZ y la ciudadana CALIXTA GONZALEZ. Documento privado que a pesar de no haber sido impugnado por la contraparte, el Tribunal lo desecha del debate probatorio, por cuanto pretende demostrar es la relación arrendaticia suscrita entre el ciudadano FRANSCISCO FERNANDEZ y la ciudadana CALIXTA GONZALEZ.
Planteados, de este modo, los términos de la controversia, este Tribunal para decidir, observa:
Punto Previo:
La falta de cualidad de la parte actora: La parte demandada, al momento de dar contestación al fondo de la demanda, alegó la falta de cualidad de la actora para interponer la demanda en razón de no haber celebrado contrato de arrendamiento con el ciudadano Francisco Fernández, en virtud de que mantiene es una relación arrendaticia con la ciudadana Jazmín Fernández Vásquez. Al efecto, en primer lugar es necesario determinar lo que debe entenderse por falta de cualidad y cuál es la oportunidad procesal para oponerla de acuerdo a lo pautado en nuestra vigente ley adjetiva procesal.
En el código vigente, la falta de cualidad no puede ser opuesta como cuestión previa, sino como una defensa de fondo, conforme lo dispone expresamente el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
En tanto, que la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito; la cual, de acuerdo a lo antes expresado, no puede ser opuesta conforme al Código de Procedimiento Civil vigente, como cuestión previa.
Al analizar las actas contenidas en el presente expediente se aprecia, que la parte demandada en la contestación a la demanda, opuso la falta de cualidad del ciudadano FRANSCISCO FERNANDEZ FERNANDEZ, para sostener dicha acción, en virtud de que no celebró contrato alguno con el mencionado ciudadano.
Ahora bien, en el presente caso, se puede apreciar que la parte actora, en la etapa probatoria consignó el documento de propiedad del inmueble objeto de litigio debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 07 de octubre de 1987, anotado bajo el N° 29, folio 199, protocolo primero, Tomo 06, el cual corre inserto a los folios 43, 44 y 45 del presente expediente, del cual se desprende que es el propietario del inmueble objeto de la presente controversia y el contrato de arrendamiento el cual no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada, por lo que a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedó legalmente reconocido dentro del proceso. De allí que existe perfecta identidad entre la persona que demanda, en este caso, el ciudadano FRANSCISCO FERNANDEZ FERNANDEZ, como arrendador titular de la acción y la persona demandada, CALIXTA GONZALEZ SANCHEZ arrendataria, contra quien fue propuesta la demanda por desalojo, por lo que si tiene cualidad la actora para intentar este juicio y la demandada para sostenerlo por estar ligadas por ese contrato, y por otra parte, puede perfectamente el arrendador accionante demandar por incumplimiento de ese contrato. Por tales razones, debe desecharse la falta de cualidad promovida, y así se decide.
Seguidamente, pasa esta Alzada a decidir el fondo de la controversia, para lo cual se observa:
De las actas se desprende que a pesar de que la parte actora alegó la existencia de un contrato verbal, se evidencia la existencia que la relación arrendaticia fue iniciada con un contrato escrito del cual ambas partes afirman como fecha cierta el 01 de febrero de 2000 a tiempo determinado, no obstante, al vencimiento del plazo la arrendataria continuó ocupando, sin oposición del arrendador el inmueble arrendado y ello produjo la consecuencia prevista en el artículo 1600 del Código Civil, el contrato de arrendamiento se indeterminó en el tiempo. Y así se decide.
Por otra parte, contestes en la relación arrendaticia, en su cláusula segunda se estableció la obligación del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente litigio, por lo que el actor puede solicitar la terminación de la relación arrendaticia en caso de haberse configurado el incumplimiento de alguna de las obligaciones comprendidas en dicha cláusula contractual. Al respecto el artículo 1.354 del Código Civil, establece lo siguiente:

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En este orden y en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, conforme a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 ejusdem., le correspondió a la parte actora probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ella persigue, y que a juicio de este Tribunal así lo hizo.
De allí pues, es por lo que concluye este Juzgado que en el transcurso del proceso la representación actora, de conformidad con las normas antes mencionadas, logró demostrar la insolvencia de pago correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007, que le imputa a la demandada en el escrito libelar, y así se decide.

Consecuencialmente, parte demandada al no demostrar en autos la excepción por excelencia mediante la acreditación del pago reclamado en su debida oportunidad, a pesar que gozó del principio de contradicción que informa el régimen legal, incluyendo en este el ejercicio de su derecho de contraprobar; quedó claramente patentado que la parte demandada incumplió con su obligación principal la cual era pagar los cánones de arrendamiento demandados en este juicio.

El artículo 1.167 del Código Civil previendo la posibilidad del incumplimiento de una de las partes contratantes contempla la condición resolutoria que puede ser invocada por aquella parte que ha cumplido su obligación y se enfrenta al incumplimiento de la otra, para así liberarse del mismo.

Artículo 1.167. - "En el contrato bilateral, si alguna de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.”

De la norma transcrita, se evidencia claramente los dos (02) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria a saber: 1.- La existencia de un contrato bilateral; y 2.- El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

Con respecto al primero de los elementos, es decir, la existencia de un contrato bilateral, ha sido suficientemente probada en este proceso, tal y como se demostró al momento de ser valoradas las pruebas adquiridas por el proceso.

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los correspondientes cánones de arrendamiento y tomando en consideración las disposiciones legales que inicialmente fueron transcritas en las que se establece que los contratos son ley entre las partes, y que deben cumplirse en la misma forma como han sido celebrados, entiende esta Juzgadora que, al haber incurrido la arrendataria en la falta de pago de las pensiones de arrendamiento demandadas, nació el derecho para el arrendador de pedir la resolución del contrato celebrado, razón por la cual este Tribunal debe concluir que, la parte demandada no cumplió con su carga probatoria ni desvirtuó los hechos alegados por el actor, ni probó nada que le favoreciere en relación al cumplimiento de su relación, a pesar de tener la carga de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento demandados, por no aportar nada al proceso, considera este Tribunal que la parte demandada no cumplió con la carga procesal, de probar sus defensas, desprendiéndose de autos, el incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones, y en especial de la principal, como era el pago de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1.592 del Código Civil.

Así las cosas, tenemos que de conformidad con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la parte actora demostrar la existencia de la relación arrendaticia que obliga al demandado, sin estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, y en efecto así lo hizo, lo cual se desprende de los autos el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes. Solo le bastaba al demandante, invocar la falta de pago los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio, y julio de 2007, cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada, y no habiendo éste último desvirtuado ni demostrado el pago demandado, la presente controversia queda circunscrita a los alegatos hechos por la parte actora en su libelo de demanda, y habiendo cumplido la parte actora con su obligación procesal, es por ello que, su acción en relación al cobro de alquileres adeudados por la parte demandada esta ajustada a derecho, y no siendo la demanda contraria a derecho, y en vista de que la acción resolutoria accionada encuadra dentro de los extremos pautados en el artículo 1.167 del Código Civil, se configuran así los supuestos establecidos en dicha norma, por lo que, este Tribunal debe forzosamente concluir que, la acción por Desalojo con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento debe prosperar, como bien lo declaró el Tribunal de Instancia en la sentencia apelada, por lo que el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra dicha sentencia debe ser declarado sin lugar y confirmado, en todas sus partes, el fallo apelado, y así se declara.

-III-
En virtud de los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de febrero de 2008 por la ciudadana CALIXTA GONZALEZ SANCHEZ, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 22 de enero de 2008 por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y CONFIRMA, en todas y cada una de sus partes, en consecuencia:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la falta de cualidad activa.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda de desalojo propuesta por el ciudadano JUAN MORENO BRICEÑO, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano FRANCISCO FERNANDEZ FERNANDEZ contra la ciudadana CALIXTA GONZALEZ SANCHEZ, ambas partes suficientemente identificadas en el texto del presente fallo.
TERCERO: Se condena a la parte demandada, ciudadana CALIXTA GONZALEZ SANCHEZ, a entregar al demandante, ciudadano FRANCISCO FERNANDEZ FERNANDEZ, el inmueble objeto del presente juicio, constituido por una vivienda ubicada en la segunda calle de los Mangos Urbanización Los Castaños, Casa No 1, El Cementerio, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosalía Municipio Libertador, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 07 de octubre de 1987, anotado bajo el No 29, folio 199, protocolo primero, Tomo 06.
De conformidad con lo establecido en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el proceso y en el recurso.
A tenor de lo previsto en el artículo 37 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, remítanse los autos al Tribunal de origen, una vez notificada la presente decisión a las partes conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días del mes de octubre del año dos mil nueve (2009). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación
La Juez,

Abg. Maria Camero Zerpa
La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

En esta misma fecha, siendo las 2:55 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

MCZ/DMM/mcz.-
ASUNTO: AH1A-R-2008-000046.