TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DUODÉCIMO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, (28) de octubre de dos mil nueve (2009)
199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000058

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil IPECA. C.A, INSCRITA ORIGINALMENTE ANTE EL Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Tachira, en fecha 27 de julio de 1978, bajo el Nº 18 Tomo 7-A, hoy domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil IV de la circunscripción Judicial del Estado Miranda y Distrito Capital, el día 08 de diciembre de 2006, bajo el Nº 63, Tomo 134-a Cto.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JAIME GARCIA RENGEL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 15.821.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil MALEX CONSULTING GROUP, C.A, inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el día 12 de julio de 2006, bajo el Nº 12, Tomo 1351-A, representada por el ciudadano ALDO FACCHI RINCON., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-8.504.206.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ISABEL AGUIRRE venezolana, mayor de edad, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 129.856

MOTIVO: Resolución De Contrato De Arrendamiento

SENTENCIA: Apelación.

Corresponde a este Tribunal de Alzada, conocer el presente juicio que por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue INPECA. C.A contra MALEX CONSULTING GROUP, S.R.L, identificados ut supra; en virtud de la apelación interpuesta por la parte actora, contra el fallo dictado por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiuno (21) de enero de dos mil nueve (2009);
Antecedentes
Se inicia el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 28 de Octubre de 2008, por motivo de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Luego de sufrir los trámites de rigor, fue distribuida al Juzgado Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, siendo el objeto de pretensión, un inmueble identificado como un apartamento, distinguido con el Nº 519, ubicado en el Nivel 880,60 (5) de la Torre APH, Segunda Etapa, que forma parte del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, ubicado en jurisdicción del Municipio Chacao, del Estado Miranda.
En fecha 29 de Octubre de 2008, el tribunal a-quo admitió la pretensión ordenándose la citación de la parte demandada, antes identificada, para que diera contestación a la misma el segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia de autos de su citación.
El día 05 de Noviembre de 2008, se libró la compulsa a la parte demandada. Seguidamente en fecha 10 de noviembre de 2008, se dejó constancia que fueron entregados los emolumentos al Alguacil.
En fecha, 26 de noviembre de 2008, diligenció el alguacil adscrito al Juzgado a quo, quien declaro que el ciudadano Aldo Facchi, n su carácter de Presidente de MALEX CONSULTING GROUP, C.A, parte demandada, firmó debidamente la compulsa.
En la oportunidad de la litis contestatio, la parte demandada mediante su apoderado judicial, presento escrito de contestación de demanda.
En fecha 16 de diciembre de 2008, la parte actora, contradijo la Cuestión Previa propuesta por la parte demandada en su libelo.
En fecha 12 de Enero de 2009, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 12 de enero de 2009. Asimismo, la abog. Isabel Aguirre, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 129.856, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Aldo Facchi Rincón, presenta escrito de tercería.
Llegada la oportunidad para sentenciar, el Juzgado Sexto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, profiere sentencia sobre la presente causa, en fecha 21 de Enero de 2009, en la cual declara sin lugar la acción incoada.
Mediante diligencia de fecha 22 de Enero de 2009, la representación de la parte actora en este procedimiento, APELA de la Sentencia arriba referida, y en fecha 03 de febrero de 2009, se oye la apelación en ambos efectos, en consecuencia es remitido a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En consecuencia, este órgano jurisdiccional en fecha 20 de Marzo de 2009, ordena darle entrada a la presente causa y fija el Décimo (10mo) día de despacho para dictar sentencia.
En fecha 24 de abril de 2009, la parte apelante presenta su informe.
Esta sentenciadora se aboca al conocimiento de la presente causa en fecha 14 de Mayo de 2009 y ordena la notificación de las partes.
Ambas partes fueron notificadas del abocamiento, y estando en la oportunidad procesal correspondiente para dictar sentencia en la presente causa, esta Alzada pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:
Limites de la Controversia
En su escrito libelar el actor esgrime: Que celebró Contrato de Arrendamiento con la demandada sobre el apartamento distinguido con el Nº 519, ubicado en el Nivel 880,60 (5) de la Torre APH, Segunda Etapa, que forma parte del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, ubicado en jurisdicción del Municipio Chacao, del Estado Miranda.
Que el contrato tenía una duración de un año; pero podía prorrogarse por un año, siempre y cuando cualquiera de las partes manifestare, por escrito a la otra, con 30 días de anticipación al vencimiento de alguna de sus prórrogas, su voluntad de dar por terminado dicho contrato. También pactaron que se convendría nuevo canon para cada prórroga, siendo imprescindible suscribir nuevo contrato.

Que del contrato se desprende que el canon quedó fijado en Bs.f.2.164,69 mensuales. También se pactó en la cláusula Décima Tercera que la arrendataria debía constituir a favor de la parte arrendadora un depósito en efectivo o una fianza bancaria o de compañía de seguro, por la cantidad de Bs.6.374.070,oo para garantizar sus obligaciones como arrendataria, estableciéndose para constituir esa garantía un plazo de 30 días desde la fecha del contrato.

Expuso igualmente que el 01 de agosto de 2007 se le propuso a la arrendataria prorrogarle el contrato desde el 01 de octubre de 07 hasta el 30 de septiembre de 08, modificando algunas cláusulas que señala, lo que fue aceptado, según comunicación que acompañada marcada “C”. Posteriormente, en fecha 11 de agosto de 2008, la parte actora le manifiesta a la demanda su deseo de suscribir nuevo contrato con vigencia desde el 14 de septiembre de 2008 al 13 de septiembre de 2009, siempre y cuando se modifiquen ciertas condiciones, según comunicación que se acompaña con la letra “D”; y fue respondida por la arrendataria según comunicación que se acompaña con la letra “E”.

Es el caso—sigue diciendo—que la arrendataria demandada ha incumplido con su obligación de constituir el deposito o la fianza a la que comprometió en la cláusula Décima Tercera del contrato; y es por ello que la demanda en resolución y para que entregue el inmueble desocupado.

Por su parte, el accionado en juicio, en su escrito de contestación de demanda adujo lo siguiente:
Opuso la cuestión previa la No.6° del art. 346 Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado los requisitos del Numeral “6” del artículo 340 ejusdem. Para fundamentar esa cuestión previa argumentó que la relación locativa se inició el 14 de septiembre de 2002 y fue entre Aldo Facchi e INPECA C.A.; y no a partir del año 2006, como lo adujo la parte actora. Relata los términos de ese contrato inicial; así mismo de las sucesivas prórrogas, a través de la suscripción año por año de contratos de arrendamientos, mediante la comunicación de la arrendadora en la que se ajustaba el canon de arrendamiento, así como otros ajustes. Además de la modificación adicional en la que se le solicitó al inquilino la suscripción del contrato con una persona jurídica y no con la persona natural de Aldo Facchi. Las discrepancias surgieron en la prórroga del año 2006, con la pretensión desmedida de aumentar el canon de arrendamiento; así como la pretensión de la arrendadora de la irregularidad fiscal de no cobrare el impuesto del valor agregado. No aportó como documento fundamental, el contrato de arrendamiento suscrito en el año 2002.

Como contestación de fondo, argumentó que rechazaba los hechos y el derecho del libelo; ya que la arrendadora esta impulsada por un ánimo desmedido de lucró, dado los aumentos exorbitantes que persigue, reñidos con el art. 14 del Decreto ley, que obliga, para los inmuebles no sujetos a regulación, a que los aumentos de los alquileres deban sujetarse al índice de precios al consumidor, emitido por el Banco Central.; además de pretender resolver el contrato por una fianza que no ha reclamado en seis años, lo que es un ardid contrario a la ética.

Finalmente, argumentó que la arrendadora aceptó la prórroga del contrato, por lo que aceptó el incumplimiento de la cláusula relativa a la fianza, ya que no exigió la necesidad de su cumplimiento. Ella jamás reclamó la satisfacción de la fianza, por lo que invoca el consentimiento tácito de prorrogar sin el cumplimiento de la finaza.

El Tribunal Para Decidir Observa:
Como hartamente ha señalado esta sentenciadora en el grueso de los fallos de mérito dictados en el ejercicio de su función jurisdiccional, en el debate judicial constituye principio medular, el que, aquel que pretenda el cumplimiento de una obligación, debe probar su existencia, mientras que aquel que pretenda haber sido liberado de ella, debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo.
Es esta la interpretación común y auténtica del precepto desprendido de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
En el caso que ocupa hoy la atención de este Tribunal en segunda instancia, el planteamiento libelado por el actor se circunscribe a que:
a) Dio en arrendamiento a la demandada, sociedad mercantil MALEX CONSULTING GROUP S.R.L., un apartamento distinguido con el Nº 519, ubicado en el nivel 880,60 (5) de la Torre APH, Segunda Etapa del Centro Ciudad Comercial Tamanaco;
b) Que la vigencia de ese contrato era inicialmente de un año, contado desde el 1ero de octubre de 2006, hasta el 30 de septiembre de 2007, pudiendo ser renovado por plazos iguales;
c) Que en la cláusula décima tercera del contrato se estableció que la arrendataria debía entregar en efectivo o fianza bancaria o de compañía de seguros hasta por la cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL SETENTA BOLÍVARES, para garantizar las obligaciones de la arrendataria, derivadas del contrato, y que, para ello se estableció un plazo prudencial de 30 días contados a partir de la fecha del contrato;
d) Que luego, el 01 de agosto de 2007, propuso a la arrendataria prorrogar el contrato un año más, es decir, del 01 de octubre de 2007 hasta el 30 de septiembre de 2008, modificando el canon de arrendamiento y algunas otras cláusulas económicas, todo lo cual fue aceptado por la arrendataria;
e) Que mediante comunicación del 11 de agosto de 2008, se manifestó nuevamente a la arrendataria la intención de prorrogar una vez más el contrato, desde el 14 de septiembre de 2008 hasta el 13 de septiembre de 2009, siempre que se cumplieran ciertas condiciones económicas propuestas en esa oportunidad, las cuales no aceptó la arrendataria;
f) Que desde la firma del primer contrato de arrendamiento, la arrendataria ha incumplido con la obligación de constituir la fianza comercial o bancaria, o bien hacer entrega de la suma fijada, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, derivadas del contrato, razón por la cual se ha visto compelido a demandar la resolución del contrato de arrendamiento, con los demás particulares que se evidencian del libelo.
Por su parte, la demandada, en su contestación propuso la cuestión previa a que se refiere el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la cuestión de defecto de forma del libelo de demanda, la cual en la recurrida fue declarada sin lugar.
Desde ya adelanta el tribunal, que no revisará la sentencia apelada, en lo concerniente a la referida cuestión previa, desde luego que dentro del sistema ordinario de derecho procesal civil vigente, esta especie de cuestión de previo pronunciamiento no admite el ejercicio de recurso, por lo cual, ni siquiera en el caso en que la sentencia que la resuelva, la comprenda como punto previo al pronunciamiento de fondo por imperio del principio de concentración aplicable en este caso por mandato de la ley especial de la materia, puede admitirse que tal pronunciamiento sea apelable. Así se resuelve.-
En lo particular del fondo del asunto, la parte demandada expresó en su contestación que:
a) Negaba, rechazaba y contradecía la demanda, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho;
b) Que la actora solo está impulsada por un ánimo de lucro, que le ha llevado a acorralarle al extremo de aplicar aumento exorbitantes;
c) Que esa conducta del actor la llevó incluso a estimar que por mandato del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debía el arrendatario pagar las cuotas de condominio;
d) Que la relación arrendaticia que se somete a consideración de la jurisdicción en esta ocasión, no comenzó en el año 2006, sino que existía previamente, con el ciudadano ALDO FACCHI como arrendatario, desde el año 2002, y se pretende hoy la resolución del contrato por el incumplimiento de otorgar una fianza que el arrendador no ha reclamado en más de seis (6) años;
e) Que venir a sustentar la demanda en ese supuesto incumplimiento, constituye un ardid reñido con las prácticas transparentes, rectas y éticas que debe informar el ejercicio de la profesión de abogado;
f) Que la actora ha tenido una voracidad de ganancia que la llevó a desatender los postulados básicos del derecho inquilinario, y por ello hizo la propuesta de aumento para el año 2008, la cual no aceptó y generó que el arrendador optara por desconocer el hecho que la relación arrendaticia data de seis años;
g) Que si se levanta el velo corporativo en el caso que nos ocupa, veremos que la relación arrendaticia data del año 2002 porque en principio era llevada con el ciudadano ALDO FACCHI como arrendatario, y desde 2006 se sustituyó, a petición de la arrendadora, por la sociedad mercantil MALEX CONSULTING GROUP S.R.L., de la cual el prenombrado ciudadano es presidente;
h) Que vencido el contrato el 30 de septiembre de 2007, la actora aceptó la prórroga por un año más y por ello aceptó tácitamente el incumplimiento de la demandada en la constitución del depósito o la fianza, pues no exigió judicial ni extrajudicialmente su cumplimiento;
i) Que la presente demanda no es más que una maniobra técnico jurídica para desalojar a un inquilino que se negó a ser explotado;
j) Que el demandante ha intentado refugiarse en una forma legal para desconocer una relación de arrendamiento que vincula a las partes desde 2002, y para desvirtuar que consintió en que la demandada quedara exceptuada de constituir la fianza;
k) Que jamás se reclamó a la arrendataria la satisfacción de la cláusula concerniente a la fianza;
l) Que al consentir la prórroga 2007 al 2008, hubo consentimiento del incumplimiento de tal obligación,
m) Que por ello pide se declare sin lugar la demanda.
Por su parte, el ciudadano ALDO FACCHI, asistido por el mismo grupo de abogados que representa a la parte demandada, propuso tercería fundamentada en el ordinal 3ero del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil (tercería adhesiva), con la finalidad de colaborar, con base en iguales argumentos a los de la contestación, a que el demandado venza en la presente causa.
Establecidos de esa forma los términos en que quedó formada la controversia, esta alzada para decidir observa:
Como arriba se dijo, el que pretenda vencer en juicio debe demostrar sus afirmaciones de hechos.
En este caso, la parte demandante adujo la existencia de un contrato de arrendamiento entre ella y la sociedad mercantil MALEX CONSULTING GROUP S.R.L.- Se aprecia que en el sub iudice quedó profusamente acreditada la existencia de esa relación arrendaticia, puesto que fue un hecho no controvertido por las partes, al haber quedado constituidas sus respectivas afirmaciones de hechos, en el libelo y la contestación, sobre la concurrencia de afirmaciones de que la relación arrendaticia efectivamente existe.
Además de lo anterior, el actor acompañó al libelo un instrumento privado, que cursa del folios 6 al 9, ambos inclusive de este expediente; el cual se opuso como emanado de la demandada. Ese instrumento no fue desconocido ni impugnado en forma alguna por la demandada, en su contestación. Al contrario, fue reconocida su existencia en la contestación, y a ella se acompañó otro ejemplar idéntico y en original, sobre el cual recaerá la misma valoración que de seguidas se hace.
Dichos instrumentos, por el hecho de no haber sido impugnados ni desconocidos, puesto que a ese respecto las partes guardaron silencio, a pesar de haber hecho uso de sus respectivos ejemplares en la fase alegatoria, adquieren la condición de instrumentos reconocidos a que alude el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en razón de lo cual, por imperio del artículo 1363 del Código Civil, hacen fe, entre las partes y frente a terceros, de la verdad de las declaraciones que contienen. Así se declara.-
De la lectura de dichos instrumentos se desprende, al igual que alegaron coincidentemente las partes, que la actora dio en arrendamiento a la demandada el inmueble descrito más arriba en este fallo; el monto de la pensión de arrendamiento, y el plazo de duración de dicha convención locativa, que se pactó por un año, contado desde el 1ero de octubre de 2006, hasta el 30 de septiembre de 2007, prorrogable por plazos fijos de un año. Así mismo se desprende de la lectura de la cláusula décima tercera de dicho instrumento que contiene el contrato convenido por las partes, que la arrendataria se obligó a entregar a la arrendadora, un depósito en efectivo o fianza bancaria o de empresa de seguros, por la cantidad de SEIS MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL SETENTA BOLIVARES, hoy SEIS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES CON SIETE CÉNTIMOS, para garantizar las obligaciones del arrendatario, y se estableció un plazo prudencial de 30 días contados a partir de la fecha cierta del contrato, para que la arrendataria haga entrega a la arrendadora, de dicha fianza.
Vale la pena en este estado, hacer un alto para interpretar, a la luz del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el contrato convenido por las partes, de cara al tema a decidir, y para ello se observa:
La médula de la argumentación de la demanda resolutoria incoada por la demandante arrendadora, es el incumplimiento presunto de la cláusula de garantía, que obligaba a la arrendataria, en los términos arriba establecidos, a constituir un depósito o fianza bancaria o de empresa de seguros, para garantizar las obligaciones que asumía con la suscripción del contrato, y para ello se fijó un plazo de 30 días contados a partir de sus suscripción.
Por ello, como lo estableció con acierto el a-quo, no constituye parte del tema a decidir en este debate, algún derecho derivado del plazo de duración del arriendo, ni de la modificación de la pensión, aún cuando haya formado parte de las alegaciones de la demandada y del pretendido tercero adhesivo, pues no hicieron a su vez alguna petición reconvencional que tuviera como consecuencia la evaluación y estimación de algún derecho a favor de la demandada, derivado de esas condiciones de hecho, ello sin que obste que se haga posteriormente en este mismo fallo, algún pronunciamiento al respecto. Así se establece.-
No obstante lo anterior, parece a esta alzada que el a-quo yerra al interpretar el contrato de autos para arribar a su conclusión de que en el presente asunto no hubo prórroga convencional del contrato, dado lo absurdo en que concluye estar redactada la cláusula cuarta, que dice:
“CUARTA-PLAZO: El término de duración del presente contrato es de Un (1) año fijo, contado a partir del día Primero (1º) de Octubre del año 2006, hasta el día Treinta (30) de septiembre del año 2007, inclusive, sujeto a las disposiciones de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios aplicadas a los contratos a tiempo determinado. Este contrato podrá prorrogarse por plazos fijos de un (1) año siempre y cuando una cualquiera de las partes manifestara a la otra parte por escrito con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del plazo fijo o de sus prórrogas si las hubiere, su voluntad de dar por terminado dicho contrato, Las partes de común acuerdo establecerán el nuevo canon de arrendamiento para cada prórroga, siendo imprescindible suscribir un nuevo contrato efectuando las modificaciones que dicho contrato requiera.”
El artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en su único aparte, preceptúa:
“…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fé.”
Además de ello, la disciplina interpretativa de normas, y su influencia actúa sobre la interpretación de normas particulares como son las devenidas de los contratos, aconseja aplicar, si la interpretación literal no arribase a una conclusión congruente, intentar resolver el problema interpretativo de manera que la norma subsista, sin recurrir de manera inmediata a la clausura, nulidad o negación de existencia de la normativa objeto de interpretación.
Esto implica que en la labor interpretativa, el intérprete, en este caso el juez, debe procurar entender, al leer el texto completo del instrumento normativo, que en este caso es un instrumento normativo particular, desde luego que es el instrumento que contiene el contrato convenido por las partes, para darle viabilidad, congruencia y vitalidad a toda su integridad, teniendo en cuenta la intención de las partes, que se manifiesta a lo largo de todo el contrato y no por el hecho de que la redacción peculiar de un apartado del mismo, parezca absurda, anular y cancelar dicho pasaje, teniéndolo como inexistente, ya que éste es el último recurso que el intérprete debe utilizar en su labor de entendimiento de la norma, cuando es imposible conciliarla, en este caso, con el resto del contrato y el ordenamiento jurídico.
En el caso que hoy ocupa a este tribunal, se observa que no podía haber sido la solución dada por el a-quo, la que se aplicara como primera medida interpretativa, porque de la misma cláusula que arriba se transcribió, se observa que la intención de las partes era establecer un mecanismo de prórrogas sucesivas automáticas por plazos iguales de un (1) año cada uno, que hicieran permanecer al contrato dentro del ámbito de la legislación inmobiliaria arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para los contratos a tiempo determinado, se repite, como lo señala la propia cláusula cuarta pretranscrita. Por esa razón, la contradicción que evidenció el a-quo en la redacción de la norma particular de la cláusula cuarta del contrato de autos, lejos de haber sido resuelta con la anulación o cancelación de dicha norma, tenía que haber optado por buscar una interpretación que, haciendo viable la norma, tuviera como norte la intención de las partes, también evidente si se lee con detenimiento el resto de dicha cláusula, como se señaló precedentemente.
Es verdad de si se está desarrollando la idea de que son automáticas las prórrogas, parece absurdo que las partes consideren que la prórroga se dará siempre que haya notificación de que se desea terminar el contrato. Pero esa incongruencia se resuelve, dando vitalidad y viabilidad a lo evidentemente convenido por las partes, si se concluye en que la omisión fue de la palabra “no” en la redacción de dicha idea, quedando resuelto el problema de interpretación así: “Este contrato podrá prorrogarse por plazos fijos de un (1) año siempre y cuando una cualquiera de las partes [no] manifestara a la otra parte por escrito con treinta (30) días de anticipación por lo menos al vencimiento del plazo fijo o de sus prórrogas si las hubiere, su voluntad de dar por terminado dicho contrato,”.-
En la forma anterior, vemos que se llega a una interpretación que hace viable y dota de vitalidad lo convenido por las partes, sin que sea necesario eliminar del mundo jurídico aquello que fue escrito por las propias partes contratantes. Como consecuencia de lo anterior, vemos que es menester arribar a una conclusión diametralmente opuesta a la del a quo en este sentido, habida consideración de que, si se interpreta al contrato de las partes, dentro del ámbito autorizado por el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, como se ha hecho, concluiremos, como en efecto lo hace este tribunal en esta oportunidad, en que el contrato subiudice es un contrato a tiempo determinado, que pauta, a tenor de su cláusula cuarta, la posibilidad de ser automáticamente prorrogado por plazos iguales de un (1) año, a menos que alguna de las partes manifieste a la otra, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del año inicial o de alguna prórroga, su deseo de no prorrogarlo. ASI SE ESTABLECE.-
Ahora bien, retomando el hilo argumentativo del asunto, y partiendo siempre de la base de que nos encontramos inmersos en una relación contractual arrendaticia a tiempo determinado, desde ya se afirma que no resulta aplicable, como lo estableció el tribunal de la primera instancia de este asunto, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desde luego que, dentro del ámbito de contratos de esta especie, es admisible la acción resolutoria ordinaria prevista en el artículo 1167 del Código Civil, y no aquella. Así se establece.-
Se robustece la tesis de que el contrató de autos es a tiempo determinado, por el hecho de que la actora acompañó a su libelo, marcada “C”, copia fotostática simple de un instrumento privado que presuntamente sería la comunicación de prórroga y modificación de condiciones del contrato, para el año contractual 2007-2008. El a-quo descartó el valor probatorio de dicho instrumento, con fundamento en que aparece recibido por PREMIUM DE VENEZUELA C.A., y ésta no es parte en este proceso. Esa apreciación podría ser correcta en otro escenario, puesto que en el caso que nos ocupa, si bien esa copia fotostática de instrumento privado no tiene valor probatorio autónomo alguno, porque no es de las copias previstas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; lo cierto es que en nuestro país, el sistema probatorio se construye sobre la prueba legal y libre, que considera válida toda aquella forma de prueba que no esté expresamente prohibida por le Ley. Dentro de ese orden de ideas, se observa que la parte demandada, al presentar su contestación a la demanda, además de producir su ejemplar del instrumento que contiene el contrato de arrendamiento originario entre demandante y demandada, trajo y construyó su defensa, sobre la existencia de la misiva de propuesta u oferta de prórroga para el año 2007-2008.
Esa oferta de prórroga la trajo en original, cuyo tenor coincide exactamente con el tenor del fotostato traído junto al libelo por el demandante, lo cual destruye la duda del a-quo de que la demandada no haya recibido dicha misiva, porque es esa demandada, quien la trajo en original al expediente. Dicha oferta consta de instrumento privado, traído por la demandada en original y opuesto a la actora, quien no lo desconoció, sino más bien tuvo construida su tesis libelar sobre la existencia de ella, razón por la cual se tiene por reconocida a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y de ella surge el valor probatorio que le imprime el artículo 1363 del Código Civil, en torno a la verdad de las declaraciones que contiene.
Pues bien, habida consideración de que de ese instrumento hizo uso expreso la demandada, y que de él emana la verdad de las declaraciones de la actora, salvo prueba en contrario, observamos que el penúltimo párrafo de dicho instrumento da fe de que la actora arrendadora, requirió para la prórroga 2007-2008, la constitución de la fianza o depósito que ha sido el fundamento de su demanda. Efectivamente, se lee de dicho párrafo que:
“Décima Tercera-Fianza, depósito en efectivo o fianza bancaria o de compañía de seguros por Bs. 9.720.000,00, para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones del contrato.”
Por manera que queda desvanecida la afirmación de la demandada, en el sentido de que no se le hizo reclamo alguno judicial o extrajudicial, respecto a la necesidad de cumplir con la cláusula de garantía, porque de la oferta aceptada para la prórroga 2007-2008 se observa que precisamente la arrendadora requirió el cumplimiento de lo propio- ASI SE ESTABLECE.-
Igual ocurre en materia probatoria, respecto de la oferta de prórroga para el año 2008-2009, puesto que la actora la trajo en copia fotostática, y la demandada en original, construyendo su defensa con fundamento en ella. Por ello la conclusión respecto del valor de dicho instrumento es idéntica a la que se hizo para el anteriormente valorado. Así se dispone.-
Efectivamente, como señaló el a-quo, la oferta de prórroga no fue aceptada por la arrendataria, lo cual se desprende de manera fehaciente, del instrumento privado traído por la demandante junto a su libelo, emanado de la demandada, y tenido por reconocido a tenor del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, del cual se evidencia que ésta última no aceptó el aumento que se le propuso para el año 2008-2009. No obstante, el contrato no encuentra solución de continuidad por el hecho de la no aceptación del aumento de la pensión, porque la cláusula originaria prevé la posibilidad de múltiples prórrogas sin necesidad de notificación.
Interesa de la oferta que la demandada reconoce habérsele hecho para el año contractual 2008-2009, que la arrendadora requirió nuevamente entre las condiciones, “…depósito en efectivo o presentar fianza bancaria o de compañía de seguros por Bs 17.034.00, para garantizar el fiel cumplimiento de las obligaciones del contrato.”
Queda así pues, nuevamente enervada la afirmación de la demandada de que la actora no reclamó judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de la cláusula de fianza. ASI SE ESTABLECE.-
Como arriba en este fallo se adujo, la demandada señaló que la relación arrendaticia no había iniciado en 2006, sino aún antes, con la persona natural que obliga hoy a la demandada, que por cierto se incorporó como tercero adhesivo. Para demostrar lo propio, a pesar de que no es eficiente dentro del ámbito del tema a decidir por este tribunal respecto de la acción resolutoria incoada, la demandada trajo copia simple de un instrumento privado aparentemente de fecha 12 de septiembre de 2002, la cual no tiene ninguna eficacia probatoria porque no es de aquellas copias a las que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, asigna algún valor en ese sentido; tres (3) instrumentos privados cursantes a los folios 55, 56 y 57 del expediente, que no fueron impugnados ni desconocidos por la actora y que se imputaron como emanados de ella, los cuales en conformidad con lo previsto por el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por reconocidos, y en conformidad con lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, hacen fe de la verdad de las declaraciones que contienen. De ellos emana el hecho de que la arrendadora propuso a la persona natural que hoy representa a la demandada, la prórroga de un arriendo, el cambio de canon, y el monto de la fianza o depósito que era menester constituir.- También trajo en esa oportunidad, copia fotostática de un instrumento privado, cuya suerte es la misma del anterior, habida consideración de que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no asigna valor alguno a instrumentos de esta especie. Por último, se presentaron, cursantes a los folios 60 al 93 ambos inclusive, instrumentos privados que presuntamente tenderían a demostrar el pago por parte de la persona natural que obliga a la demandada, de las pensiones de arrendamiento anteriores a la época del contrato que se alegó en la demanda. Algunos de esos instrumentos carecen de firma autógrafa que les dote de autoría, más sin embargo, en el mejor de los casos, aún demostrando aquella circunstancia, ellos solo demostrarían el pago de la obligación cuyo cumplimiento aquí no se ha demandado, y en consecuencia ningún efecto eficiente generarían acerca de lo debatido.-
De todo ese caudal probatorio emerge, especialmente de los instrumentos privados emanados de la actora, el hecho de que efectivamente la relación arrendaticia que hoy se desarrolla teniendo a la demandada como arrendataria, se inició teniendo a la persona jurídica que le obliga, y hoy tercero adhesivo, como arrendatario, pero ello en modo alguno incide respecto de lo que de seguidas se pasa a concluir.
Al inicio de la motivación de esta decisión, se señaló que la dinámica de la dialéctica judicial, establece que aquel que exija el cumplimiento de una obligación debe demostrar su existencia, y el que pretenda haber sido liberado de ella, debe demostrar el pago o el hecho extintivo. En este caso ha quedado acreditada la existencia de la obligación de la demandada, de constituir el depósito o fianza para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones como arrendataria, todo lo cual emana, por la fuerza obligatoria de los contratos, a tenor de los artículos 1159, 1160 y 1264 del Código Civil, del contrato de arrendamiento cuya existencia quedó demostrada en autos, especialmente de su cláusula cuarta.
Era carga y necesidad de la demandada por su parte, si quería resultar exitosa en la contienda judicial, demostrar el pago o el hecho extintivo de tal obligación. En el debate judicial, ni en la fase alegatoria, ni en la fase probatoria, la demandada trajo demostración de haber constituido el depósito o la fianza de banco o seguro que se le exigió en la cláusula cuarta del contrato. Solo adujo que la conformidad de la arrendadora por el paso del tiempo sin haberla reclamado.
Ello quedó desvirtuado por el hecho demostrado de que, de cada oferta de prórroga formaba parte la exigencia de constituir el depósito o la fianza para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones como arrendataria, amén de que, como acertadamente estableció el a-quo, el paso del tiempo luego de la verificación de la causal resolutoria no prescribe el derecho de reclamar la resolución.-
En el contrato bilateral, como el de arrendamiento, y en especial a tiempo determinado, como el de autos, es admisible la acción resolutoria fundada en el artículo 1.167 del Código Civil, si como ocurrió en el caso bajo estudio, una de las partes no cumple con sus obligaciones, entre las cuales en este caso, a tenor de la cláusula cuarta del contrato, se encontraba la constitución del depósito o fianza harto aludida, y que en el caso concreto da lugar a la procedencia de la acción resolutoria demandada, como en efecto así se dispondrá en el dispositivo de esta decisión. ASI SE ESTABLECE.-
Con fundamento en las consideraciones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este órgano jurisdiccional administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1) CON LUGAR la apelación propuesta por la parte demandante en contra de la decisión dictada por el Tribunal Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 21 de enero de 2009, conociendo del juicio que por RESOLUCION DE CONTRATO intentó IPECA C.A., contra MALEX CONSULTING GROUP S.R.L.
2) SE REVOCA la decisión apelada en todas y cada una de sus partes.
3) SE DECLARA CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por IPECA C.A., contra MALEX CONSULTING GROUP S.R.L.
4) SE DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de fecha 30 de septiembre de 2006, y sus prórrogas, convenido por las partes de este proceso, sobre un inmueble constituido por el apartamento Nº 519, ubicado en el nivel 880,60 (5) de la Torre “APH” Segunda etapa, que forma parte del Centro Ciudad Comercial Tamanaco, ubicado en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.
5) SE CONDENA a la demandada a hacer entrega a la actora, del inmueble arriba identificado, totalmente desocupado, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente en lo que respecta a los servicios de luz eléctrica, agua, teléfonos y aseo urbano;
6) Se condena a la demandada al pago de las costas y costos del presente proceso en conformidad con lo previsto por el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de octubre de dos mil nueve.
LA JUEZA,

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA

En la misma fecha, a las 11:54pm se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA

EXP AP11-R-2009-00058