TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. CALABOZO

EXPEDIENTE N° 8534-09
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
PARTE DEMANDANTE: VILMA COLINA venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 2.232.939, con domicilio procesal en el sector II vereda 7 casa nro. II Adagro, hábil en derecho.-
APODERADA JUDICIAL: Abogada CLEMENTINA REYES DE COLINA, venezolana, mayor de edad, con domicilio procesal en la calle sucre N° 96 de San Fernando de Apure de Estado Apure y aquí de Tránsito y titular de la cédula de identidad Nro. 2.232.404 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 27.178.-
PARTE DEMANDADA: PABLO ROGELIO TOVAR GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.593.334, domiciliado en la prolongación de la carrera 01, entre Avenida 23 de enero y calle 4 de esta ciudad de Calabozo Estado Guárico.-
APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio JUAN ERASMO MOLINA LABRADOR Y JUAN ERASMO MOLINA YEPEZ, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 96.903 y 59.009, con domicilio procesal carrera 11, entre calles 7 y 8 Centro comercial “Fays”, piso 01, local 08 de esta ciudad de Calabozo Estado Guárico.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES
Obra la presente causa por ante esta Alzada, con motivo de la apelación interpuesta por el abogado JUAN ERASMO MOLINA YEPEZ venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio inscrita en el inpreabogado bajo el nro. 59.009, en su carácter de Co-Apoderado Judicial de la parte demandada, mediante diligencia de fecha 18 de Mayo del año 2009, contra la decisión dictada en fecha 13 de mayo de 2009, por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS FRANCISCO DE MIRANDA, CAMAGUAN Y SAN GERONIMO DE GUAYABAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO, mediante la cual declaró con lugar la presente demanda y oída la apelación libremente. Se remitió el expediente a este Tribunal, donde por auto de fecha 16 de septiembre de 2009, se dio el curso de Ley.-
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en esta Alzada, procede a hacerlo en los términos siguientes;
Este Tribunal para decidir observa; que se inicia la presente acción por escrito libelado de demanda, presentado por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, por la ciudadana VILMA COLINA venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 2.232.939, con domicilio procesal en el sector II vereda 7 casa nro. II Adagro, hábil en derecho, debidamente asistida por los abogados WILMER TOVAR Y MARLENE MENDOZA quienes son venezolanos mayores de edad titulares de las cédulas de identidad Nros. 15.682.516 y 11.239.767, e inscritos en el inpreabogado bajo el nro. 126.501 y 101.181 respectivamente con domicilio en la ciudad de San Fernando de Apure aquí de Tránsito, contra el ciudadano PABLO TOVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.593.334, domiciliado en la prolongación de la carrera 01, entre Avenida 23 de enero y calle 4 de esta ciudad de Calabozo Estado Guárico, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
Por auto de fecha 29 de Octubre de 2008, el Tribunal a quo admitió la demanda y ordenó la citación del demandado.-
Cumplidos los trámites de la citación del demandado, para la contestación a la demanda, la parte demandada hizo uso de ese derecho presentando escrito que la contiene.-
Estando en la oportunidad legal para promover pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho.-
Por auto de fecha 24-04-2.009, la suscrita secretaria del Juzgado a quo, dejó constancia que venció lapso probatorio de diez (10) días, asimismo dejó constancia que a partir del día de despacho siguiente se abre un lapso de cinco días para dictar sentencia.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia el juzgado a quo difiere la misma para el quinto (5°) día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa.-
En fecha 13-05-2.009, el Juzgado a quo dictó decisión declarando, Con Lugar la presente demanda de Resolución De Contrato De Arrendamiento Y Cobro De Cánones De Arrendamiento.-
Mediante diligencia de fecha 18-05-2009, compareció el CO-apoderado judicial de la parte demandada, y apeló de la decisión de fecha 13-05-2.009, dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Francisco de Miranda, Camaguán y San Gerónimo de Guayabal de esta misma Circunscripción, el cual oye la apelación libremente por auto de fecha 20-05-2009 y ordenó remitir el expediente al Tribunal de alzada mediante oficio N° 346-09 de fecha 20-05-2009, el cual fue recibido ante esta alzada por auto de fecha 16 de septiembre 2.009.-
Al cuaderno de medidas consta a los folios (01) al (03), decisión de fecha 29-10-2.008, mediante el cual el juzgado a quo declaro improcedente la solicitud de medidas preventivas de embargo y secuestro solicitadas por la parte actora.-
Encontrándose, por tanto, el presente juicio para dictar sentencia, este Tribunal lo hace en los siguientes términos:

SINTESIS DE LA DEMANDA
Alega la parte actora que suscribió un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo determinado con el ciudadano PABLO TOVAR, según consta en los recibos de pagos cursantes a los folios (03) al (06) de la presente causa, que le arrendó un bien inmueble con el objeto de habitación familiar, cuya propiedad le pertenece y administra, y la misma se encuentra ubicada en la prolongación de la carrera I, entre Avenida 23 de Enero y calle 4 de esta ciudad de Calabozo Municipio Autónomo Sebastián Francisco de Miranda del Estado Guárico, que establecieron un canon de arrendamiento en la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (BS.600,00), que el arrendatario ha incurrido en la situación fáctica de la falta de pago de cinco mensualidades consecutivas correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2.008, por lo que se encuentra dentro de los supuestos de hechos legales para solicitar la Resolución del Contrato de Arrendamiento, cuyo objeto fue la casa de habitación familiar y la consecuencial desocupación y entrega del inmueble dado en arrendamiento más el pago de los cánones de arrendamiento antes descritos. Que el arrendamiento se pautó por un tiempo de seis (06) meses contados a partir del día 22-02-2.008 hasta el 22-08-2.008, que el arrendatario incurrió en la falta de pago de los cánones de arrendamientos desde el tercer mes haciéndose imposible la relación arrendaticia al punto de solicitarle la desocupación, esta persona lo agredió física y verbalmente causándole lesiones y obligándole a interponer denuncia por ante el Ministerio Público Fiscalía 5ta, signada con el nro. 12-F5-1222-08. Que el arrendatario recibió el inmueble en perfecto estado de habitabilidad y comercialidad, asimismo señaló que los gastos y servicios correrían a su nombre. Además señaló que dicho contrato es intuito persona y en consecuencia intrasmisible… Que la jurisdicción a los efectos generados de la relación arrendaticia se estableció la ciudad de Calabozo del Estado Guárico. Que dicho contrato fue celebrado con los elementos de la buena fe, siendo estos burlados por el arrendatario, incumplimiento con el pago de los cánones de arrendamiento. Fundamentó la presente demanda en los artículos 33 y siguientes del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Que por todas las razones antes expuestas, es que ocurre ante este Tribunal para demandar por Resolución de Contrato como en efecto demanda al ciudadano: PABLO TOVAR, para que convenga en el objeto de la presente acción o en su defecto sea condenado por este Tribunal. Solicitó que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley, con la respectiva condenatoria en costas. Estimó la presente demanda en la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (BS.4.500, 00). Asimismo solicitó que la citación del demandado de realice en la siguiente dirección; prolongación de la carrera 01, entre Avenida 23 de enero y calle 4 de esta ciudad de Calabozo Estado Guárico.- Por último solicitó que de conformidad con los artículos 599 numeral 7° en concordancia con el artículo 588 numeral 2° y 585 del Código de Procedimiento Civil, se dicte Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de la presente acción y fin de que no quede ilusoria la ejecución del fallo y de conformidad con lo establecido en el artículo 588 numeral 1° del Código de Procedimiento Civil se decrete Medida de Embargo Preventivo sobre bienes suficientes del deudor.-

SINTESIS DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
La parte demanda en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, debidamente asistido de abogado lo hace en los términos siguientes, que evidentemente es inquilino en un inmueble ubicado en la prolongación de la carrera 01, entre Avenida 23 de enero y calle 4 de esta ciudad de Calabozo Estado Guárico, el cual es propiedad de la parte demandante. Asimismo aceptó que el contrato de arrendamiento verbal se inició el 22 de febrero del 2.008, pero no por el lapso de seis (06) meses, contados a partir del día 22 de febrero del 2.008 hasta el 22 de agosto del año 2.008, como lo quiere hacer ver el actor en el libelo, alegando el demandado de autos, que el contrato fue celebrado con el actor en fecha 22-02-2.008 pero a tiempo indeterminado por lo que niega, rechaza y contradice que el contrato fue celebrado por seis (06) meses y a tiempo determinado. Igualmente aceptó que el canon de arrendamiento acordado por ellos fue convenido por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (600, 00 BS.F.) de igual manera manifestó que hizo entrega a la parte actora la cantidad MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS. 1.200,00) como deposito correspondientes a dos mensualidades de canon de arrendamiento a razón de SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (600,00 BS.F.), igualmente da como cierto que le haya entregado recibo de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo del año 2008.- Además negó, rechazó y contradijo que su persona haya incurrido en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses junio, Julio Agosto, Septiembre y octubre del año 2.008 y que por la falta de pago le adeude a la actora los meses antes mencionados a razón de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (600,00 BS.), ya que los mismos fueron cancelados. El demandado alegó haber cancelado la cantidad de TRES MIL BOLIVARES FUERTES (3000,00 Bs. F.) a la parte actora a los fines de ponerse al día con los pagos de los cánones de arrendamientos vencidos correspondientes a los meses junio, Julio Agosto, Septiembre y octubre del año 2.008, debido a que tenía que ausentarse por un tiempo al Orza, que al momento le exigió a la demandante que le entregará los recibos de pagos y esta le manifestó no tenerlos en el momento que al día siguiente se los traía, que para él es sorpresa que habiendo trascurrido solo un poco de tiempo del día que le canceló cuando se presentó la actora profiriendo palabras ofensivas y violentas a su familia sin importar quienes estuvieran presentes, luego de calmarse le pregunto por sus recibos de pago le manifestó que no le iba a entregar nada, que por esta razones niega, rechaza y contradice que le adeude a la demandante los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses junio, Julio Agosto, Septiembre y octubre del año 2.008.- Niega, rechaza y contradice que el inmueble dado en arrendamiento haya sufrido daños o deterioros así como los enceres en el incluidos, en virtud de que el mismo se encuentra en las mismas condiciones en que lo recibió. Impugnó el valor de la demanda por ser esta excesiva y porque no le debe dinero alguno a la parte actora por que ya le canceló los cánones que ella demanda. Es por lo que solicita que se declare sin lugar la demanda en la definitiva.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte actora para demostrar sus afirmaciones de hechos y de derechos consigno junto al libelo y promovió en el respectivo lapso probatorio el siguiente material probatorio;
Acompañó al libelo y fueron ratificados en la promoción de pruebas los recibos de pagos de arrendamiento cursante a los folios (03) al (06) de la presente causa.-
Acompañó al libelo documento de propiedad del bien objeto del presente litigio, cursante a los folios (07) al (11) de la presente causa.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada promovió el siguiente material probatorio;
Invoco el merito de los autos y los opuso con carácter probatorio.-
Invocó el principio de la comunidad de las pruebas.-
Promovió las testimoniales de los ciudadanos LUIS FUEMAYOR, PEDRO ACEVEDO, OSCAR YOVANNI UTRERA VELÁQUEZ, ADOLFO ACEVEDO Y JUAN HERNÁNDEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.624.983, 2.001.359, 10.455.430, 8.629.555 y 8.621.413 respectivamente, todos con domicilio en esta ciudad de Calabozo Estado Guárico, prueba esta que fue admitida por el Juzgado a quo mediante auto de fecha 07 de abril del 2.009, quienes rindieron su declaración ante el juzgado a quo en fechas 15-04-2.009 y 17-04-2007, según consta a los folios 73 y 74, 76 y 77 de este expediente, a excepción de los ciudadanos LUIS FUEMAYOR, ADOLFO ACEVEDO Y JUAN HERNÁNDEZ cuyos actos fueron declarados desierto según se evidencia a los folios 72, 78, 80 y 81 de la presente causa.-
THEMA DECIDENDUM
Trabada como fue la presente controversia con ocasión a la contestación de la demanda, considera el tribunal que, el thema decidendum en la presente causa lo constituye la determinación: En primer lugar, de la naturaleza del contrato de arrendamiento, en virtud de la aceptación de la existencia de la relación arrendaticia y la categórica contradicción efectuada por el demandado en cuanto a la determinación en el tiempo de la mencionada convención, es decir, si se trata de un contrato a tiempo indeterminado o determinado, y en caso de que sea de ésta naturaleza, efectuar a atender la pretensión de actor y establecer, si se encuentra o no en estado de insolvencia el arrendatario, respecto al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, septiembre y Octubre del año 2.008, lo que hace de seguidas.-
PUNTO PREVIO
DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Antes de proceder a analizar los alegatos y probanzas de las partes en relación con el fondo de la controversia, es menester que previamente el Juez califique el contrato de arrendamiento a objeto de conocer, si está en presencia de un contrato a tiempo determinado o, por el contrario, de un contrato a tiempo indeterminado. Solo determinando previamente tal circunstancia, podrá saber el Juzgador con exactitud la normativa a aplicar a los hechos narrados por la demandante, y en fin si la pretensión deducida resulta conforme a derecho, y en consecuencia admisible, lo que de seguidas pasa el Tribunal a analizar:
La demandante en su libelo alega haber celebrado un contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado con el demandado de autos, en los siguientes términos, respecto a la duración del contrato:
“…Que soy: arrendadora, y en consecuencia contratante en contrato de arrendamiento verbal a tiempo determinado conjuntamente con el (la) ciudadano (a): PABLO TOVAR, Quien es venezolano, mayor de edad, a los efectos contractuales y procesales de este domicilio, indicando: prolongación de la carrera i, entre Avenida 23 de Enero y calle 4 de esta ciudad de Calabozo Municipio Autónomo Sebastián Francisco de Miranda del Estado Guárico y portador de la cédula de identidad nro. 9.593.334…”
Por su parte, el demandado, en la contestación a la demanda, alega que no es cierto que el mencionado contrato fue pautado por un tiempo de seis (06) meses contados a partir del día 22 de febrero del 2.008 hasta el 22 de agosto del año 2.008, por el contrario que el mismo fue celebrado por un tiempo indeterminado.-

En tal orden de ideas, y conforme a las facultades conferidas por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, para la interpretación de los contratos, este sentenciador de alzada observa que,
A tal respecto, el Doctrinario JOSÉ L VARELA P, en su obra Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, p. 101, expresa:

“Existe dificultad para determinar si un contrato de arrendamiento verbal puede ser considerado a tiempo determinado o indeterminado. El Dr. DOMINICI al referirse al artículo 1.561 del C.C del año 1880 (ahora artículo 1.615) comentaba: “Cuando no se haya fijado término, el arrendador puede pedir la desocupación de la casa ó el arrendatario dejarla en cualquier día. Estos contratos se celebran ordinariamente a la voz, sin escrito alguno. Aunque la ley los considera a todos iguales para los efectos de la desocupación, no hemos de entender por eso que se modifican respecto de ellos las reglas establecidas para la prueba de las obligaciones, si ocurriese controversia acerca de si se fijó o no el tiempo para la duración del arrendamiento, porque la parte a quien se exige breve y sumariamente la desocupación puede alegar que se estipuló tiempo y que no está vencido, pero esta prueba no podrá hacerla por testigos, si el valor del arrendamiento excede de la suma en que tal medio probatorio es permitido” Por ello podemos afirmar que ante la presencia de un contrato de arrendamiento verbal, este debe presumirse en principio realizado a tiempo indeterminado”.

Asimismo, y tal como lo indica el juzgado a quo, el autor GILBERTO GUERRERO QUINTERO en su libro “TRATADO DE DERECHO ARRANDATICIO INMOBILIARIO”, Editorial Librosca, Caracas, año 2.000, volumen 1. Páginas 112-115, expresa lo siguiente: “El contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento interpartes, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una duración precisa, pero de difícil prueba.-
En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no, pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato por tiempo indeterminado, dejado la relación arrendaticia determinada para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado.”
…Omissis…
Corresponde la juez calificar el contrato. No obstante algunos supuestos facticos pueden contribuir al respecto: a. Cuando las partes celebran el contrato, por lo general fijan el tiempo de su duración. Solo de modo excepcional (la tacita reconducción) y la imprevisión de los contratantes, contribuye a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa ab initio una presunción iuris tamtum de indeterminación temporal.”, es así como se establece que un elemento que debe tomar en cuenta el juez a la hora de calificar la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su duración, sería el surgimiento de la convención de manera verbal, en tal caso existe una presunción desvirtuable, por supuesto, de ser una convención sin determinación temporal. Ante estos criterios, que acoge quien juzga observa que esta presunción, no se encuentra desvirtuada con ningún elemento probatorio cursante en autos, razón por la cual, este juzgador de alzada concluye que la relación arrendaticia a que se refiere este juicio, es a tiempo indeterminado. Así se establece.-
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 381, de fecha 07 de marzo de 2007, dictada en el expediente N° 06-1043, Caso: Zazpiak Inversiones (Amparo) con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. (…) Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…” (negritas y subrayado del Tribunal).-

Ahora bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N°. RC-00019 de fecha 5 de febrero de 2007, expediente N°. 06493, estableció la única vía para solicitar un desalojo, en lo siguiente:

“...se desprende que en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la única vía para solicitar su desalojo es demandar de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por motivo, que a través de la acción de cumplimiento lo que se persigue es la ejecución de las obligaciones propias del contrato y no la desocupación o entrega del bien por parte del inquilino...
(....Omissis...)
Por tanto, de las anteriores consideraciones y de los criterios jurisprudenciales ut supra transcritos, esta Sala, observa que el Juzgador de alzada con base a los hechos establecidos en la causa del derecho, de conformidad con el principio “iura novit curia”, al no admitir la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por motivo, que lo pretendido por el demandante es el desalojo del inmueble objeto de la presente causa, y al ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento verbal celebrado a tiempo indeterminado, la misma debe estar circunstancia a las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual hace evidenciar, que el ad quem, en modo alguno, infringió por falta aplicación el artículo 34 ejusdem, pues su actuación estuvo ajustada a derecho.-
En consecuencia, la Sala, declara improcedente la presente denuncia por falta de aplicación del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, falta de aplicación de los artículos 33 ejusdem, 1.167, 1269 y 1580 del Código Civil. Así se decide....”

La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, expediente N° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ (caso: GILBERTO REMARTINI) sobre el punto, decidió:

“…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: I) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, II) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. ..omissis…

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público-..(…)
En consecuencia, esta Sala declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada Beatriz Marina Bencomo Fernández, apoderada judicial del ciudadano José Laurencio Silva Barreto y confirma, la decisión dictada el 22 de junio de 2004, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la pretensión de amparo incoada por el ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero y anuló la decisión dictada el 5 de diciembre de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial y en consecuencias anuló dicho fallo. Así se decide……”

Tal como se expresa en los párrafos copiados, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia estableció:

1. Que no es posible que el demandante solicite el cumplimiento o Resolución del contrato, cuando se alega la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que la única vía para lograr la desocupación de un inmueble con este tipo de contratos, es demandar el desalojo, de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2. Que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34 (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) no puede ser la de resolución o cumplimiento de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.

3. Que hubo una subversión del procedimiento, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.-

De todo lo anterior, se concluye que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, determinó que la demanda por resolución o cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no debe tramitarse y mucho menos declararse con lugar, y que ello constituye violación del debido proceso y, por ende, es contrario al orden público.-
De acuerdo a los criterios antes copiados, los cuales comparte este sentenciador a plenitud, se juzga que al igual que en los casos analizados por la Sala Constitucional en la causa estudiada se concretó una subversión del procedimiento aplicable según la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que al ser la naturaleza de la relación arrendaticia, un contrato de arrendamiento verbal celebrado a tiempo indeterminado, la misma debe ceñirse inexorablemente a las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por lo tanto, en lugar de incoarse la correspondiente acción de resolución de contrato debió la representación judicial de la parte actora atender al mandato y a las causales taxativas que contempla el artículo 34 de la citada e incoar la demanda de desalojo. Y así se decide.-
Así las cosas, tomando en cuenta que el actor equivocó la vía para obtener la extinción de la relación contractual de arrendamiento verbal que según lo afirma mantiene con su contraparte desde el 22 de febrero del año 2.008 hasta el 22 de agosto del año 2.008, concluye este tribunal como garante de la legalidad y del orden constitucional que debe declarar la nulidad del presente procedimiento y de todo lo actuado, y declarar inadmisible la demanda de Resolución de Contrato Verbal de Arrendamiento interpuesta, por ser contraria a una disposición prevista en Ley, esto es al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, tal como se hará en forma clara, lacónica y precisa en la parte dispositiva de este fallo. Y así se decide.-
En vista de lo antes expuesto, resulta innecesario analizar el resto de los argumentos o defensas expresadas por los sujetos intervinientes. Y así se decide.-