TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
199º y 150º
ASUNTO: AP31-V-2009-001906

PARTE DEMANDANTE: ELIZABETH SANTARELLI DE FRANCISCO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 5.083.559, representado en juicio por los abogados, Carlos Luís Cardozo Antón y Arcenio Antonio Duque Ochoa, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 21.237 y 51.105, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOSE IVAN RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 10.179.257, asistido por el abogado en ejercicio, Guillermo Enrique Barreto Nieves, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 35.104.

MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 15 de junio de 2.009, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación judicial de la actora en el libelo de demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que en el mes de noviembre del año 2001, su mandante dio en arrendamiento un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 14, que forma parte del Edificio RESIDENCIAS FANDAY, piso segundo (2°), ubicado en la Avenida Licenciado Sanz de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, del Municipio Libertador, Distrito Capital, al ciudadano JOSE IVAN RAMIREZ, antes identificado.
2.- Que el contrato sería por un lapso FIJO de UN AÑO lo que quiere decir que venció el día 19 de noviembre de 2002, fecha esta en que el inquilino no entregó el inmueble, pero su representado le sigue recibiendo los cánones de arrendamiento hasta el mes de abril de 2008, fecha en que se ha negado a seguir cancelando los cánones de arrendamiento.
3.-Que por cuanto a partir del 20 de noviembre de 2002, no existe contrato escrito entre ambas partes, se puede decir que existe un contrato verbal a TIEMPO INDETERMINADO.
4.- Que se estableció un canon de arrendamiento de Bs. 260,00 mensuales, monto este que el inquilino debía cancelar, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, con el transcurso del tiempo se pacta de manera amistosa que el canon de arrendamiento fuese de Bs. 400,00 monto que fue aceptado por el inquilino y que canceló hasta el mes de abril de 2008.
4.- Que su mandante le manifestó al inquilino su deseo de venderle el inmueble, el cual no quiere o no puede comprarlo, razón por la cual le solicitó desocupación, pero no lo hizo y ha dejado de cancelar los meses mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre diciembre del 2008 y enero, febrero, marzo y abril del 2009, adeudando hasta los momentos la cantidad de CUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 4.800,00).
5.- Que ante tal incumplimiento de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a accionar a los efectos de que el demandado, convenga o en su defecto, sea condenado por el Juzgado, para que entregue el inmueble libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en el pago de una indemnización por daños y perjuicios por la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 4.800,00), en el pago de los intereses de mora causados y que los mismos sean calculados hasta la fecha definitiva de la entrega del inmueble, en el pago de las costas del presente juicio, así como los honorarios de abogado.

A través de auto dictado el día 17 de junio de 2.009, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.

En fecha 20 de julio de 2009, compareció el ciudadano Omar Hernández, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial Los Cortijos y consignó recibo de citación sin firmar, dejando constancia de haber entregado la respectiva compulsa de citación a la parte demandada. Librándose en fecha 27 de julio de 2009 boleta de notificación a la parte demandada.

En fecha 31 de julio de 2009, compareció el ciudadano JOSÉ IVAN RAMÍREZ, titular de la cédula de identidad N° 10.179.257, parte demandada, asistido por el abogado Guillermo Enrique Barreto Nieves, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 35.104, y se dio por citado del presente juicio.

Mediante escrito presentado el día 4 de agosto de 2009, compareció el demandado y asistido de abogado, contestó a la demanda, en los términos siguientes:

Negó, contradijo y rechazó la demanda, aduciendo que jamás ha dejado de cumplir con sus obligaciones de pagos mensuales, los cuales ha consignado en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ante el cierre de la cuenta bancaria por parte del arrendador, en la cual realizaba tales pagos.
Negó así mismo, que deba cancelar cantidad alguna por concepto de daños y perjuicios derivados de la relación arrendataria, ni por concepto de intereses de mora, pues los cánones denunciados como no cancelados por la parte actora, se encuentran debidamente consignados ante la autoridad competente para tal fin.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes promovieron pruebas. Por su parte, el demandado, promovió pruebas documentales y pruebas de informes, en la cual solicitó se oficiara al Banco Provincial; en fecha 14 de agosto de 2009 se libró oficio a la Entidad Bancaria respectiva.

II
Planteada en tales términos la presente controversia, este Tribunal pasa a dictar la sentencia de fondo correspondiente, bajo las siguientes consideraciones:

Pretende la parte accionante la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por un apartamento destinado para vivienda, distinguido con el N° 14, que forma parte del Edificio RESIDENCIAS FANDAY, piso segundo (2°), ubicado en la Avenida Licenciado Sanz de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, del Municipio Libertador, Distrito Capital, que manifiesta es de su propiedad, y que según contrato de fecha 19 de noviembre de 2001, dio en arrendamiento al demandado, ciudadano JOSE IVAN RAMIREZ; aduciendo que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del 2008 y enero, febrero, marzo y abril del 2009, adeudando hasta la fecha, la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Bolívares exactos (4.800,00)

Por su parte, el demandado asistido de abogado, dio contestación a la demanda, la cual rechazó, negó y contradijo en todas sus partes, aduciendo no ser cierto el incumplimiento que le es atribuido, ya que los pagos de las pensiones correspondientes a los meses señalados en el libelo, se encuentran consignados en el Juzgado 25º de Municipio de esta Circunscripción Judicial.

En ese sentido, la demanda incoada está fundamentada, además de la normativa civil sustantiva, en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos, que establece:

“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.…”.

La representación judicial de la actora acompañó a la demanda, los siguientes documentos:

1.- Marcada con la letra “A”, copia certificada documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Peña del Estado Yaracuy, Yaritagua, el 16 de octubre de 2007, bajo el No. 69, Tomo 30, el cual arroja valor probatorio en el presente juicio, al no haber sido impugnada; y de cuyo estudio se constata la representación judicial de los abogados que se presentan y actúan en nombre de la parte actora, y así se establece.

2.- Marcada con la letra “B”, copia simple del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, el 19 de Noviembre de 2001, la cual al no haber sido impugnada, se tiene como fidedigna de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Respecto al cual, este Despacho debe declarar que, siendo un hecho fuera debate, ante la admisión por parte del demandado al contestar la demanda, la existencia de la relación arrendaticia entre los litigantes, en relación a la cual, ambas partes manifiestan la celebración del contrato arrendaticio en fecha 19 de noviembre de 2001, y su indeterminación en el tiempo, procesalmente debe tenerse demostrada en juicio el vínculo arrendaticio que los une y el carácter de arrendatario que tiene el demandado, JOSE IVAN RAMIREZ, sobre el apartamento para vivienda, distinguido con el N° 14, que forma parte del Edificio RESIDENCIAS FANDAY, piso segundo (2°), ubicado en la Avenida Licenciado Sanz de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, del Municipio Libertador, Distrito Capital, con un canon arrendaticio de cuatrocientos Bolívares fuertes (Bs. F. 400,00), y así se establece.

Analizadas como han sido las documentales producidas en la presente controversia, y ante la admisión del demandado, se determina que ciertamente quedó demostrada en juicio la relación arrendaticia existente entre las partes, la cual data desde 2001, año en el cual suscribieron el contrato cuya extinción se pretende, el cual a la fecha, se indeterminó en el tiempo; y siendo efectivamente, el demandado, el arrendatario en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra –tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1592 del Código Civil- la de pagar la pensión en los términos convenidos.
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Es así, que debe afirmarse que, correspondía al demandado la demostración en autos, bien de haber cumplido con el pago de los cánones arrendaticios señalados en la demanda como no pagados e insolutos, y como fundamento de la acción incoada; o en tal caso, la demostración del hecho extintivo de la obligación reclamada, para con ello, desvirtuar la pretensión deducida.

En ese sentido, la parte demandada a los fines de demostrar la solvencia con el pago de los cánones, en los cuales se sustenta la acción de desalojo incoada, produjo a los autos, las siguientes pruebas documentales:

Copia certificada del expediente de consignaciones tramitado por ante el Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de las cuales –afirma- se constata el pago de las referidas pensiones y por tanto, la falta de fundamento fáctico y jurídico de la demanda incoada, las cuales pasa seguidamente este Juzgado a analizar:

Corresponde a este Juzgado señalar previo al estudio de los referidos depósitos a los efectos de determinar el cumplimiento o no del demandado con su obligación de pagar las pensiones arrendaticias, que -en principio- conforme a lo establecido en la norma sustantiva previamente señalada, el arrendatario está en la obligación de pagar las pensiones en los términos contractualmente previstos; y en caso de que el arrendador rehusare recibir el pago, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 51), establece un lapso de 15 días siguientes al vencimiento, para efectuar el pago mediante la figura de la consignación arrendaticia, por lo que realizada la consignación fuera de tales lapsos, el contractual o el legal, el pago debe tenerse, si bien efectuado, pero de forma extemporánea.

En el caso de autos se constata de la cláusula cuarta del contrato en estudio, que los contratantes, en lo que respecta al tiempo de pago de los cánones, establecieron que sería por mensualidad anticipada durante los cinco (5) primeros días de cada mes, vale decir, el canon correspondiente a mayo 2008 desde el orden contractual, debía ser pagado dentro de uno cualesquiera de los cinco primeros día de dicho mes. A partir de esa oportunidad, es decir el día seis (6) de dicho mes y año inclusive, comenzó a transcurrir el lapso legal, para efectuar dicho pago mediante el procedimiento de consignación arrendaticia; por lo que debe tenerse que las consignaciones efectuadas fuera del período comprendido entre el día seis (6) y el día veinte (20) de cada mes, no están legítimamente efectuadas.

Al respecto, en sentencia dictada en fecha 05 de febrero de 2009, por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al analizar la correcta interpretación del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, expresó:

“Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario”.

Precisado lo anterior, este Juzgado a tenor de lo dispuesto en la mencionada disposición en armonía con la norma contenida en el literal a) del artículo 34 del mismo texto legal, en la cual se fundamenta la acción de desalojo incoada, pasa a estudiar las consignaciones arrendaticias efectuadas, a los efectos de determinar la solvencia o no del demandado con su obligación de pago que fuere reclamada:

MES DEMANDADO FECHA DE LA CONSIGNACIÓN LAPSO LEGAL DE
CONSIGNACIÓN
mayo 08 27-05-08 06-05-08 al 20-05-08
junio 08 02-06-08 06-06-08 al 20-06-08
Julio 08 11-07-08 06-07-08 al 20-07-08
Agosto 08 22-09-08 06-08-08 al 20-08-08
septiembre 08 06-10-08 06-09-08 al 20-09-08
Octubre 08 20-10-08 06-10-08 al 20-10-08
Noviembre 08 17-11-08 06-11-08 al 20-11-08
Diciembre 08 18-12-08 06-12-08 al 20-12-08
Enero 09 29-01-09 06-01-09 al 20-01-09
Febrero 09 19-02-09 06-02-09 al 20-02-09
Marzo 09 17-03-09 06-03-09 al 20-03-09
abril 09 16-04-09 06-04-09 al 20-04-09

En primer lugar debe precisarse que, de conformidad con lo previsto en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que resulte procedente la acción de desalojo, con fundamento en la falta de pago de cánones, se requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, vale decir, debe tratarse de meses próximos, seguidos, inmediatos.

Estudiadas como han sido las consignaciones efectuadas, a los efectos de determinar su cumplimiento en estricto apego a la ley, cabe acotar, que los meses de mayo y junio de 2008; agosto y Septiembre de 2008; y enero de 2009, FUERON CONSIGNADOS POR ANTE EL JUZGADO COMPETENTE, FUERA DE LA OPORTUNIDAD LEGAL consagrada en el ya citado artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Siendo importante añadir, que si bien constituye un hecho conocido que desde 15 de agosto al 15 de Septiembre de 2008, el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, se encontraba en el receso judicial decretado por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, se evidencia que, no obstante ello, la consignación del canon de agosto de 2008, tal como se dejó sentado en el cuadro anterior, correspondía realizarla entre el día 06 al 20 de agosto de 2008, disponiendo en consecuencia el arrendatario –en virtud del receso judicial señalado- de los días transcurridos desde el 06 al 14 de agosto de 2008 y desde el día 15 al 20 de Septiembre del mismo año, para consignar dicho canon de forma tempestiva; observándose que fue efectuada en fecha 22 de Septiembre de 2008, siendo ésta a tenor de la citada ley, extemporánea por tardía, y así se establece.

En lo que respecta al canon del mes de Septiembre de 2008, disponía el arrendatario –en razón del ya mencionado receso judicial- para proceder a consignarlo los días 16 al 30 de Septiembre de 2008; constatándose que el pago del citado mes fue consignado a todas luces tardío, el día 06 de octubre de 2008, y así se establece.

Así como igualmente, se determina la extemporaneidad de la consignación de los cánones correspondientes a los meses consecutivos de mayo y junio de 2008, por haber sido realizada fuera del lapso legal de los quince días concedidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece.

Analizadas como han sido las documentales producidas en la presente controversia, se determina que ciertamente quedó demostrada en juicio la relación arrendaticia existente entre las partes; y siendo efectivamente, la parte demandada la arrendataria en dicha relación, dentro de sus obligaciones principales se encuentra –tal como lo dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil- la de pagar la pensión en los términos convenidos; o en su defecto, conforme al procedimiento de consignación regulado a tal efecto, en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que al haberse verificado en juicio, el incumplimiento por parte del arrendatario, de cuyo análisis de las consignaciones, se constató la extemporaneidad de las mismas, trae como consecuencia, la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones, con fundamento en lo consagrado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya cantidad de dinero se encuentra consignada a favor del beneficiario, y así se declara.
III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO intentara la ciudadana ELIZABETH SANTARELLI DE FRANCISCO contra el ciudadano JOSE IVAN RAMIREZ, ya identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, el inmueble arrendado constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 14, que forma parte del edificio RESIDENCIAS FANDAY, piso segundo (2°), ubicado en la avenida Licenciado Sanz de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San José, del Municipio Libertador, Distrito Capital.

De acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese. Regístrese y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de septiembre de 2009.
La Jueza

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental

Jacquelin Del Valle Rivas
En esta misma fecha (29 de septiembre de 2009) siendo las 2.27 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Acc.,

Jacquelin Del Valle Rivas