TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 29 de Abril de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH12-V-2008-000109

PARTE ACTORA: Ciudadana TERESA DE JESUS GALEA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-4.907.672.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: SATURNINO ALBERTO VASQUEZ BELLO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 25.491.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano RICHARD ALFREDO QUINTERO ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-6.366.265.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCISCO MUJICA BOZA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 17.143.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRAVENTA.

EXPEDIENTE ANTIGUO: 08-9758.

- I –
SÍNTESIS DEL PROCESO

En fecha 09 de abril de 2008, el abogado Saturnino Alberto Vásquez Bello, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana TERESA DE JESUS GALEA, presenta por ante el Juzgado Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito esta Circunscripción Judicial demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa en contra del ciudadano RICHARD ALFREDO QUINTERO ROJAS, la cual, previo sorteo de ley, correspondió ser conocida por este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que procedió a admitirla en fecha 28 de abril de 2008, ordenando tramitarla por el procedimiento ordinario.
En fechas 25 de junio de 2008 y 07 de julio de 2008, el ciudadano JOSE RUIZ, en su carácter de Alguacil Titular de este Juzgado, dejó constancia de no haber podido lograr la citación personal del demandado.
En fecha 16 de julio de 2008, se libró cartel de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Vencido el lapso concedido a los demandados para darse por citados en este juicio, en fecha 13 de abril de 2009, se designó defensor judicial a la abogada MILAGROS COROMOTO FALCON.
En fecha 30 de junio de 2009, la defensora judicial contestó la demanda.
En fecha 03 de julio de 2009, la parte demandada se dio por citada en el presente asunto, dando contestación en fecha 17 de julio de 2009.
En fecha 10 de agosto de 2009, la parte actora hace uso a su derecho a promover pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 18 de septiembre de 2009.
En fecha 30 de noviembre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de informes.
En fecha 20 de abril de 2010, la parte actora solicitó sentencia en el presente asunto.

- II -
ALEGATOS DE LOS PARTES

Alegó la parte demandante en el libelo de demanda lo siguiente:

1) Que en fecha 06 de abril de 2006, celebró un contrato de opción de compraventa con el ciudadano RICHARD ALFREDO QUINTERO ROJAS, el cual fue autenticado en esa misma fecha por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital.
2) Que dicho contrato tenía por objeto la promesa de venta del inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 804, ubicado en el piso 8 del bloque 25 del edificio 01, ubicado en la Urbanización Los Jardines Conjunto BD-3, Parroquia El Valle del Municipio Libertador.
3) Que se convino como precio de venta la cantidad de BsF. 110.000,00, los cuales serían pagados de la siguiente manera: BsF. 60.000,00, que el vendedor declaró recibir en el acto de otorgamiento del documento de compromiso y el saldo de BsF. 50.000,00 serían pagados al momento de protocolización del documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.
4) Que establecieron un plazo de 120 días continuos, contados a partir de la autenticación del citado documento, para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa.
5) Que se estableció una penalización en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes, como indemnización de daños y perjuicios.
6) Que a la fecha de la interposición de la demanda el ciudadano RICHARD ALFREDO QUINTERO ROJAS, se ha negado rotundamente a otorgar el documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario.
7) Solicitó que en la sentencia definitiva se fije oportunidad para consignar en el presente expediente la cantidad restante, es decir, BsF. 50.000,00.

Por otra parte, el demandado se excepcionó alegando lo siguiente:

1) Admitió el hecho de haber celebrado en fecha 06 de abril de 2006 un contrato de opción de compraventa con la demandante.
2) Que es cierto que convinieron en establecer como precio de venta la cantidad de BsF. 110.000,00, de los cuales reconoce haber recibido la cantidad de BsF. 60.000,00, quedando un saldo de BsF. 50.000,00.
3) Que es falso que se haya negado a otorgar el documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario.
4) Que ha sido la demandante quien no ha podido cumplir con la formalización de la operación definitiva de compraventa y el correspondiente otorgamiento, toda vez que no pagó los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, no introdujo el documento a ser firmado en el Registro y no le notificó la ejecución de dichas actividades.

- III –
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

A. Promovió original del contrato de opción de compraventa, autenticado en fecha 06 de abril de 2006 por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto, este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.-
B. Promovió copias certificada de documento mediante el cual el demandado adquiere la propiedad del inmueble objeto del presente litigio. Al respecto, este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.-
C. Promovió copia simple de certificado de solvencia del SUMAT. Al respecto, este sentenciador considera impertinente dicha probanza, toda vez que la misma nada aporta al controvertido aquí dirimido. Y así se establece.-
D. Promovió pruebas de informes dirigidas al SENIAT y al BANCO DE VENEZUELA. Al respecto, este sentenciador observa que sólo fue evacuada dentro del lapso procesal respectivo la prueba dirigida al BANCO DE VENEZUELA, mediante la cual se informó a este despacho que la ciudadana TERESA DE JESUS GALEA no mantiene una relación financiera con dicha institución. En consecuencia, este Tribunal le otorga valor probatorio a dicha prueba de conformidad con lo establecido con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.-
E. Promovió proyecto de documento de compraventa, así como documento de reintegro de subsidio emitido por el BANCO DE VENEZUELA. Al respecto, este sentenciador considera que tales instrumentos no demuestran el cumplimiento de las obligaciones accesorias a la venta, vale decir, gastos de registro, aranceles y escritura, toda vez que las mismas carecen de firma y sello de la Oficina de Registro Inmobiliario respectivo. En consecuencia, se consideran impertinentes las presentes probanzas. Y así se establece.-
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Es de hacer notar por este juzgador que la parte demandada no hizo uso de su derecho para promover pruebas dentro de la oportunidad procesal establecida.

En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente:
A. Son hechos admitidos en este juicio y fuera del controvertido: (i) la existencia del contrato de opción de compraventa, (ii) el precio de la venta y (iii) que el demandado recibió al momento de la autenticación del contrato la cantidad de BsF. 50.000,00.
B. Que la ciudadana TERESA DE JESUS GALEA, no mantiene una relación financiera con el BANCO DE VENEZUELA.
C. Que el ciudadano RICHARD ALFREDO QUINTERO ROJAS, es propietario del inmueble objeto de este litigio.

- IV -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:
Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento motivada en un supuesto incumplimiento de la obligación de hacer que tienen los demandados, consistente en efectuar la tradición del bien inmueble vendido.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina ha establecido los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:

“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
(Resaltado Tribunal)

De igual forma, el autor Luis Diez-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:

“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).
(Resaltado Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa, el cual cursa a los autos de este expediente, aunado al hecho de que la parte demandada admitió la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.
Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con sus obligaciones adquiridas en el contrato, observa este sentenciador que la parte demandada se excepcionó en el cumplimiento en virtud de que el demandante no cumplió con su obligación de efectuar los gastos de la escritura y demás accesorios de la venta. En ese sentido, es menester resaltar lo dispuesto en el artículo 1.491 del Código Civil, el cual literalmente dispone:

“Artículo 1.491: Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.”

Vista la anterior norma, debe concluirse que el comprador tiene la obligación de pagar los gastos de escritura y registro. En ese sentido, corresponde precisar a quien corresponde la carga de probar tales hechos.
En vista a lo anterior, resulta oportuno resaltar la gran importancia que en la actividad jurisdiccional tiene la correcta aplicación de las reglas que regulan la carga de la prueba, respecto de la cual, el autor Hernando Devis Echandía ha considerado lo siguiente:

“REGULA LA PREMISA MAYOR DEL LLAMADO SILOGISMO JUDICIAL. Esto es, se refiere a los hechos del proceso que deben corresponde los contemplados en la norma sustancial como presupuestos para su aplicación.” (Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 1, p. 447. Primera Edición Colombiana).

Establecida, en general, la trascendencia del principio de la carga de la prueba, tenemos que nuestra jurisprudencia ha interpretado en innumerables fallos su contenido y aplicación, a la luz de nuestras normas de derecho. Un viejo precedente dictado por nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, estableció lo siguiente:

“... la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente.” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 03 de junio de 1987 con ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, citado por Oscar Pierre Tapia, 1987, N° 6, pág. 156).

Es menester observar que en el escrito de contestación a la demanda, la parte accionada se excepcionó en el cumplimiento en virtud de que el demandante no cumplió con su obligación de efectuar los gastos de la escritura y demás accesorios de la venta, lo cual constituye un hecho negativo absoluto revirtiéndose de esta manera la carga probatoria en cabeza del demandante.
En ese sentido, es de precisarse que la parte actora no demostró haber cumplido con tales obligaciones y por lo tanto este Tribunal debe declarar la improcedencia de la acción que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana TERESA DE JESUS GALEA en contra del ciudadano RICHARD ALFREDO QUINTERO ROJAS. Y así se decide.-

- V –
DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por la ciudadana TERESA DE JESUS GALEA en contra del ciudadano RICHARD ALFREDO QUINTERO ROJAS.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en esta controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de abril de dos mil diez (2010).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_______.

LA SECRETARIA,

Exp. N° 08-9758.
LRHG/Henry HF.-