TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 21 de Abril de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH15-V-2008-000079

PARTE ACTORA: FULVIA PIERINA COSTERMANI PERINA y LICIO ARMANDO COSTERMANI PERINA, mayores de edad, de este domicilio, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.942.327 y V- 3.176.028, respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: MARIA LUISA LIZARZABAL GARCIA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 16.445.
PARTE DEMANDADA: JOSE LUIS MOLINA, mayor de edad, venezolano, de este domicilio, con cédula de identidad Nº V-5.308.830.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: OSCAR PAZ PAREDES, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 33.471.

MOTIVO DEL JUICIO: Cumplimiento de Contrato
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.-

Comenzó el presente procedimiento por libelo de demanda presentado por la Dra. Maria Luisa Lizarzabal García, en su carácter de apoderada judicial de los demandantes ciudadanos FULVIA PIERINA COSTERMANI PERINA y LICIO ARMANDO COSTERMANI PERINA, mediante el cual acuden por ante este órgano jurisdiccional con el propósito de demandar por cumplimiento de prorroga legal del contrato de arrendamiento al ciudadano JOSE LUIS MOLINA, todos suficientemente identificados en autos. Señala la parte actora que en fecha 24 de agosto de 2007, suscribió por ante la Notaría Publica Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital un contrato de prorroga legal de arrendamiento con el demandado, el cual quedó anotado bajo el Nº 45, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, sobre el bien inmueble de su propiedad constituido por una parcela de terreno marcada con el Nº 78-A y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la calle Colon de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta, del Este Miranda, denominada Quinta Costermani; en dicho contrato en su cláusula segunda, ambas partes establecieron que el tiempo de duración del mismo sería de un (1) año fijo contado a partir del 13 de julio de 2007 y que dicho lapso se le otorgaba en virtud de la prorroga legal establecida en el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos; que vencido el mismo el arrendatario debía entregar el inmueble totalmente desocupado y en perfectas condiciones de conservación y uso; consta asimismo que el arrendatario debía entregar las llaves del inmueble el primer día hábil siguiente a la fecha de terminación del contrato en la ubicación del inmueble a fin de que, previa inspección, se levantara acta que suscribirían ambas partes a fin de dejar constancia de las condiciones de mantenimiento y conservación del inmueble; el 5 de junio de 2008, es decir con un mes y ocho días de anticipación al vencimiento del contrato en cuestión, se le notificó por escrito al señor JOSE LUIS MOLINA, que llegada la fecha convenida debía hacer entrega del inmueble; tal como se evidencia de correspondencia recibida y firmada por el arrendatario el 5 de junio de 2008; que en fecha 9 de junio de 2008, es decir un mes y cuatro días de anticipación a la fecha estipulada, se notificó mediante telegrama al arrendatario que debía hacer entrega del inmueble en la fecha prevista; que el 11 de julio de 2008, la Notario Publico Décimo Sexto del municipio Libertador del Distrito Capital, se trasladó y constituyó en el inmueble arrendado a fin de notificar al arrendatario que el vencimiento de la prorroga legal que había sido otorgada a través del contrato de arrendamiento se verificaría el 13 de julio de 2008. Que a pesar de todas las notificaciones señaladas, llegado el día 14 de julio de 2008, el arrendatario se negó a hacer la entrega del inmueble; que por tal razón acuden ante este órgano jurisdiccional de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a demandar el cumplimiento del contrato suscrito y que en consecuencia, entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado y que pague las costas que genere el presente proceso.
Admitida la demanda por el procedimiento breve el 13 de agosto de 2008, se ordenó el emplazamiento de la demandada.
El 22 de septiembre de 2008, la parte actora reforma la demanda en el capitulo III, referido al petitorio, reclama el pago del canon de todos los meses que se hayan generados por los meses transcurridos sin que se haya hecho la entrega del inmueble a los arrendadores. La parte actora invoca como fundamentos de derecho los artículos 1.264, 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil.
El 29 de septiembre de 2008, el Tribunal admitió la reforma de la demanda y ordenó el emplazamiento, a los fines de la contestación de la demanda y su reforma.
El 3 de octubre de 2008, la Juez Titular se avoca al conocimiento de la causa. En la misma fecha el Alguacil expone haber recibido las expensas para la citación, así como información de la dirección donde la misma debía practicarse. En dicha fecha la parte actora consignó los fotostatos requeridos para la elaboración de la compulsa.
El 17 de octubre de 2008, el Alguacil consigna las resultas de la citación del demandado, la cual fue positiva.
El 22 de octubre de 2008, el Demandado ciudadano JOSE LUIS MOLINA, dio contestación a la demanda. Acompañó copias al escrito marcados “A”, “B”, “C”, contratos privados de arrendamiento; marcado “D” carta de notificación de fecha 10 de septiembre de 2007; marcado “E” copia del cheque Nº 19670881y el endoso, de fecha 20 de julio de 2008, por Bs.F 4.270,oo, a favor de Inmobiliaria Enclave 4, C.A. ; marcados “F”. copias de planillas de depósitos bancarios en la cuenta del Juzgado de Municipio Vigésimo Quinto de esta misma Circunscripción Judicial; marcado “G” copia de la oferta de venta de fecha 5 de junio de 2008 enviada al demandado por la Dra. Maria Luisa Lizarzabal García; marcado “H” carta de fecha 18 de junio de 2008, remitida por el demandado a los propietarios del inmueble, recibida por Inmobiliaria Enclave 4, C.A.; marcado “I” copia de carta sin fecha dirigida al demandado por la Dra. María Luisa Lizarzabal, donde le informa que deberá devolver el inmueble el 13 de julio de 2008.
El 5 de noviembre de 2008, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas, acompaña documentales marcadas de la letra “A” a la “I”.
En la misma fecha la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas, promueve la confesión espontánea del demandado y ratifica el contenido del petitorio.
El 10 de noviembre de 2008 el Tribunal admite las pruebas promovidas por las partes.
Vencida la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:
En la oportunidad para contestar la presente demanda, comparece el ciudadano JOSE LUIS MOLINA, y señala que: niega, rechaza y contradice en todas sus partes lo alegado por la actora con relación a la supuesta terminación de un contrato de arrendamiento; señala que la relación arrendaticia comenzó en fecha 13 de abril de 2004 con la firma de un primer contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito en autos, el cual en su cláusula octava, señalaba: “la duración del presente contrato será un (1) año , contado a partir del día 13 de abril de 2004, pudiendo prorrogarse por períodos iguales, si una de las partes no manifestara a la otra, con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el presente contrato.”; posteriormente fue suscrito un segundo contrato de arrendamiento el 15 de abril de 2005; en fecha 15 de junio de 2006, se emitió un tercer contrato de arrendamiento en los mismos términos señalados, salvo la citada cláusula octava, que fijaba la duración en seis (6) meses fijos y en treinta (30) días de anticipación el tiempo para manifestar la intención de prorrogar o no, lo que se constituyó en una prorroga del anterior. Señala el demandado que según el último de esos contratos el canon establecido fue de Bs. F 3.500,oo. Que si bien es cierto que suscribió un documento de prorroga legal sobre el mencionado inmueble el cual fue notariado (sic) en fecha 24 de agosto de 2007, con vigencia a partir del 13 de julio de 2007, no es menos cierto que la relación arrendaticia data del año 2004, mediante los tres contratos supraindicados, por lo que la relación data de cuatro años; señala que los contratos suscritos por él con los demandantes constituyen un contrato principal; que no hubo manifestación mediante notificación de rescindir el contrato según lo estipulado en la cláusula octava, por lo que considera que el contrato fue reconducido hasta el 15 de diciembre de 2008 y que según lo que estipula el artículo 38 literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prorroga sería de un año, hasta el 15 de diciembre de 2009; que el documento de prorroga legal se considera accesorio al principal y que como tal corre a suerte de éste, siendo realmente una notificación del aumento del canon siendo fijado en Bs. 4.270,oo mensual, monto al cual no puso objeción; que aun cuando suscribió el contrato con los propietarios, éstos le dieron la administración del inmueble a una empresa denominada ENCLAVE 4, C.A., lo que le fue notificado el 10 de septiembre de 2007; que con ocasión de hacer un deposito a los fines de pagar el canon correspondiente al lapso del 15 de julio al 15 de agosto de 2008, se encontró con que la cuenta habilitada para hacer los pagos había sido cerrada; que se dirigió a la administradora por teléfono quien le informó que por problemas con la entidad bancaria la cuenta había sido cerrada, mas no le informó de otra; que hizo contacto con los propietarios para plantearles la situación y estos le manifestaron que le avisarían, lo cual no ocurrió, ante tal situación acudió a un Tribunal de Municipio para consignar el pago del canon de arrendamiento que no podía hacer por otra vía y es así que las cantidades correspondientes fueron consignadas el tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Exp: 20082679; que el 5 de junio de 2008, los propietarios del inmueble le remitieron una comunicación en el cual ratificaban un oferta que le hicieron verbalmente, según la cual tomando en consideración su derecho de preferencia como arrendatario, le notificaban que se constituyera en comprador, pero verbalmente le fue ofrecida en Bs. F 950.000,oo, pero en forma escrita el precio de venta fue incrementado a Bs.F 1.900,oo; que en fecha 18 de junio de 2008, dentro del lapso de quince (15) día que estipula el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cursó comunicación a los propietarios del inmueble , recibida por la administradora, dando respuesta positiva a la oferta de venta , pero aclarando que el precio de venta debía ser objeto de una revisión; que mediante comunicación sin fecha le fue notificado por la Dra. María Luisa Lizarzabal García, que debía entregar el inmueble porque la prorroga legal del contrato de arrendamiento había vencido; que le sorprendió tal comunicación ya que el contrato firmado en forma privada tiene una prorroga efectiva a diciembre de 2008. Solicita que se declare ilegal la cláusula segunda del contrato accionado, ya que la prorroga establecida en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de orden publico por cuanto la relación arrendaticia data de cuatro (4) años; que la clausula octava del contrato celebrado el 15 de junio de 2006, estableció le mecanismo para dar por terminado el contrato, y a él no le fue notificada la voluntad de la arrendadora de dar por terminado el contrato.
La parte demandada alega tener derecho a la prorroga legal establecida en el artículo 38, literal b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en virtud de haber mantenido una relación arrendaticia por cuanto (4) años, la cual debía empezar a regir desde el 15 de diciembre de 2008 al 15 de diciembre de 2009.
Ahora bien, el contrato accionado fue autenticado por ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital el 24 de agosto de 2007; en el mismo las partes declaran que se trata de la prorroga legal prevista en el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que ambas partes declaran conocer y aceptan de mutuo acuerdo; la prorroga que se otorga mediante dicho documento es de un años a partir del 13 de julio de 2007, por lo que la misma debía finalizar el 13 de julio de 2008 y fijan el nuevo monto del canon para el año de duración de la prorroga.
En la oportunidad de la contestación de la demanda el demandado reconoce haber suscrito el documento accionado; señala asimismo, que la relación arrendaticia data del mes de abril 2004 y que para la fecha de celebración del contrato accionado tenia cuatro (4) años arrendado el inmueble.
El literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala: “…b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.”
Para la fecha en que las partes suscriben el documento accionado, el último de los contratos suscritos se había prorrogado automáticamente dos (2) veces.
El lapso de prorroga legal de contrato de arrendamiento contenida en el documento de marras, un (1) año, es la que le correspondía al demandado con fundamento en la duración de la relación arrendaticia y según la norma parcialmente transcrita. Por lo que considera esta Sentenciadora no se violó la normativa legal que rige la materia.
La cláusula segunda del contrato accionado establece claramente la naturaleza del contrato, y ambas partes afirman conocer de lo que se trata el contenido del literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios; por lo que mal puede el demandado alegar que dicho documento era una notificación de aumento del canon de arrendamiento. Es conocido el principio latino que señala “nemo audiatur propriam turpitudem allegans” , lo cual hace alusión a que nadie puede alegar en su beneficio su propia torpeza. El demandado poseía un ejemplar del contrato firmado, según el uso y la nota que aparece inscrita en el mismo que así lo señala.
Nuestro código sustantivo señala, que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y que deben ejecutarse de buena fe.
La relación arrendaticia quedó perfectamente evidenciada de los documentos privados aportados por la demandada, los cuales no fueron desconocidos ni de ninguna forma impugnados por la demandante, con lo que quedaron reconocidos. Los cuales permiten a esta sentenciadora concluir el lapso de duración de la relación arrendaticia y la idoneidad del lapso otorgado como prorroga legal en relación a la misma.
En relación al cheque Nº 19670881 consignado, las planillas de depósito bancario efectuado por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la supuesta notificación de oferta de venta así como la presunta aceptación de la misma, este Tribunal no las valora por cuanto la presente causa no versa sobre incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento o cumplimiento de preferencia ofertiva, siendo entonces dichas probanzas impertinentes en relación al asunto debatido. Así se decide.
De todo lo anterior, este Tribunal concluye que la pretensión deducida por la parte actora en su libelo de demanda es procedente en derecho, y así se decide.
Por los razonamientos señalados, este Tribunal Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato incoada por los ciudadanos FULVIA PIERINA COSTERMANI PERINA y LICIO ARMANDO COSTERMANI PERINA contra el ciudadano JOSE LUIS MOLINA, todos identificados en la primera parte de este fallo.
En consecuencia, este Tribunal declara concluido el contrato de arrendamiento, inclusive la prorroga legal, sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno marcada con el Nº 78-A y la casa quinta sobre ella construida, ubicada en la calle Colon de la Urbanización Prados del Este, Municipio Baruta, del Estado Miranda, denominada Quinta Costermani; en tal razón, deberá el demandado JOSE LUIS MOLINA: PRIMERO: entregar el inmueble antes señalado a los propietarios del mismo en las mismas condiciones en que le fuera arrendado; SEGUNDO: pagar los cánones de arrendamiento que se hayan generado por los meses transcurridos sin que haya hecho entrega del mismo a los propietarios. TERCERO: Pagar las costas y costos procesales generados por el presente procedimiento, de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil .
La presente sentencia se dicta fuera del lapso legalmente establecido, debido al inmenso cúmulo de trabajo que tiene este Despacho. Se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 233 eiusdem.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los Veintiún (21) días del mes de Abril de Dos Mil Diez (2010).- Años 200º y 150º.-
LA JUEZ,
DRA. AURA MARIBEL CONTRERAS DE MOY.
LA SECRETARIA,
LEOXELYS VENTURINI MENDEZ.
En esta misma fecha, se registró, publicó y se dejó copia de la anterior decisión, siendo las .-
LA SECRETARIA,
LEOXELYS VENTURINI MENDEZ.
Asunto: AH15-V-2008-000079
AMC deM/ LEVM/