REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS ASUNTO PRINCIPAL: AP31-S-2009-001368 PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ENACO C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha 21 de Julio de 1992, bajo el Nro. 89, Tomo 92-A.- APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: PASCUAL DURSO MORALE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 28.812.- PARTE DEMANDADA: RAUL SERRANO FLORES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 11.732.215.- ROTCECH MARIA LAIRET ROMERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.313.- DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- I Se inició la presente causa mediante demanda presentada en fecha veinticinco (29) de abril de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos que se asigno al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que la admite mediante auto de fecha cuatro (04) de mayo de 2009 y dispone su tramite conforme a las normas del juicio breve.- Narra la parte actora en su libelo que suscribió con el ciudadano RAUL SERRANO un contrato de arrendamiento que tiene por objeto un inmueble constituido por la oficina número 3 que forma parte de las oficinas 6-A y 6-B del edificio Grupo Jurídico, ubicado entre las esquinas de Castan a Candilito. Que dicho en dicho contrato se estipuló una duración de tres (3) meses que vencieron el 30 de junio de 2006. Que el arrendatario entregó del inmueble en la oportunidad acordada por lo que se dispuso la entrega para el 1 de diciembre de 2007, salvo que el arrendatario adquiriera el inmueble que en esa oportunidad se le ofreció en venta. Que el ciudadano Raúl Serrano no ejerció su derecho a comprar el inmueble, pero tampoco hace entrega del mismo, situación en la que ha transcurrido más de un año, a pesar de las gestiones extra judiciales que se han realizado.- Señala en virtud de tales hechos demanda al ciudadano Raúl Serrano para que cumpla el convenio conforme al cual debía entregar el inmueble en fecha 30 de diciembre 2007.- No fue posible la citación personal del demandado, por lo cual se le llamo al proceso mediante carteles que tampoco atendió por lo cual se le designó defensor judicial con quien se entendió la citación según constancia que en fecha 02 de febrero de 2010 se dejó en el expediente y en fecha 04 de febrero de 2010 contesta la demanda negándola y rechazándola en cuanto a los hechos y el derecho en forma genérica, pues la defensora judicial indica que no logro comunicación con su representado.- En esa misma fecha comparece el ciudadano Raúl Serrano y asistido por la abogada Ana Garabito expone que se da por citado y pide se difiera el acto de contestación ya que se encuentra sin la asistencia de abogado. Luego en fecha 08 de febrero de 2010, comparece y asistido de abogado presenta escrito por el cual propone la cuestión previa a que se refiere el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa a la prohibición de admitir la acción ya que dice que la demanda no cumple ninguno de las causales que taxativamente exige el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que en cuanto al fondo que desconoce los documentos y que la demanda carece de fundamento pues los documentos aportados no pueden considerarse instrumentos fundamentales de la acción.- Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el curso del juicio, ha quedado definida la controversia y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa: II PRUEBAS 1. Instrumento privado autenticado por ante la Notaria Publica Vigésimo Segunda del Municipio Libertador en fecha 26 de abril de 2006, bajo el numero 60, tomo 44, por el cual el ciudadano SALVATORE DURSO BRILLANTE da en arrendamiento a la ciudadana RAUL SERRANO FLORES un inmueble constituido por la oficina número 3 que forma parte de las oficinas 6-A y 6-B del edificio Grupo Jurídico, ubicado entre las esquinas de Castan a Candilito, Parroquia Santa Teresa Municipio Libertador del Distrito Capital. Esta probanza se valora conforme a la norma del artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial que en cuanto a la duración las partes convinieron: “De manera expresa se establece, y así lo acepta el arrendatario, que el plazo de duración es de tres meses, fijos e improrrogables, el cual comienza a correr desde el día 1 de abril de 2006 y finaliza el día 30 de junio de 2006…”(sic) 2. Copia simple de instrumentos privados que cursan a los folios once, doce y trece del expediente. Estas instrumentales se desechan conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil ya que resultan ilegales, por cuanto no se trata de un documento que pueda promoverse en fotostato.- 3. Cursantes del folio dieciocho al folio treinta y dos del expediente copia simple de instrumentos inscritos por ante el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial relativos a la constitución de la sociedad mercantil Inversiones Enaco C.A. así como de las asambleas de la referida sociedad de fechas 23 de octubre de 2007 y 9 de enero de 2006. Estas probanzas se desechan por cuanto resultan impertinentes ya que no guardan relación con el tema probatorio de la causa.- 4. Instrumento privado que cursa del folio noventa y tres al folio noventa y seis del expediente que contiene contrato de comodato por el cual las partes estuvieron vinculadas y que tiene como vigencia desde el 28 de abril de 2004 al 28 de julio de 2004. Esta instrumental se desecha por impertinente ya que no guarda relación con el tema probatorio de la causa.- 5. Copia simple de instrumento privado que cursan a los folios noventa y siete y noventa y ocho del expediente. Estas instrumentales se desechan conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil ya que resultan ilegales, por cuanto no se trata de un documento que pueda promoverse en fotostato.- Adminiculando las probanzas logra establecerse que entre las partes aquí en conflicto existe un contrato de arrendamiento en virtud de que el demandado tomo a tal titulo el inmueble oficina número 3 que forma parte de las oficinas 6-A y 6-B del edificio Grupo Jurídico, ubicado entre las esquinas de Castan a Candilito que antes ocupo en virtud de un comodato.- III PUNTO PREVIO Debe en primer término advertirse que en el presente caso se intentó la citación personal del demandado y resultando infructuosa se procedió mediante carteles que tampoco atendió por lo cual se designó Defensor Judicial con quien se entendió la citación. Esta citación tienen plena validez y efectos en el marco del proceso, de modo que cuando el demandado compareció en fecha 4 de abril señalando que lo hacía para darse por citado, ya se encontraba en la oportunidad de la contestación de la demanda y con tal acto no puede pretender se subvertir el orden procesal que imponen nuestras normas adjetivas, las cuales además rigen con el principio de preclusión por lo que cumplida una fase procesal no puede esta reaperturarse. Así la contestación aportada por el demandado resulta extemporánea, siendo pertinente entonces solo considerar como alegatos de defensa los hechos valer en su nombre por el defensor judicial. Al respecto vale advertir que la máxima judicial que indica que se ha de preferir la contestación de la parte a la del defensor, se formula a partir de la hipótesis de que ambas sean presentadas en tiempo hábil.- IV MERITO En el presente caso la actora pretende se condene a la demandada a la ejecución del contrato de arrendamiento en cuanto a que le restituya el inmueble por haber finalizado el arrendamiento. En este sentido dispone el artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia mientras que quien se pretenda libertado debe probar el pago u otro hecho extintivo de la misma.- Es pertinente de modo particular lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil que prevé: Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.” La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña: “En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio. En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…” En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere: “Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber: 1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civi : “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”. Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).” Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es: “Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años. d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años. Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.” A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prorroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado: (Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).” En el presenta caso es claro que la prorroga legal que correspondía es la del literal a) es decir de un año, dado que la relación locativa duro desde el 1 de abril de 2006 hasta el 1 de diciembre de 2007.- Ahora bien terminada la prorroga legal el arrendatario tiene la obligación de restituir la cosa arrendada y no hay prueba de que haya cumplido con esto, así como tampoco hay elementos de los que pueda inferirse que ocurrió la tacita reconducción por lo cual lo procedente en Derecho y en Justicia es declarar con lugar la demanda y así se decide.- IV DISPOSITIVA En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES ENACO, C.A., contra el ciudadano RAUL SERRANO FLORES, ambas parte plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión. En consecuencia se condena al demandado a la restitución del inmueble constituido por la oficina número 3 que forma parte de las oficinas 6-A y 6-B del edificio Grupo Jurídico, ubicado entre las esquinas de Castan a Candilito, Parroquia Santa Teresa Municipio Libertador del Distrito Capital.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte demandada perdidosa al pago de las costas procesales.- Regístrese y Publíquese.- Déjese Copia. Notifíquese a las partes. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los catorce (14) días del mes de abril del año dos mil diez (2.010).- Años: 199° de la Independencia y 151° de la Federación.- El Juez, Abg. Víctor Martín Díaz Salas.- La Secretaria, Gabriela Aquino En esta misma fecha 14 de abril de 2010, siendo las 11:30 a.m., se dictó y publicó sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste, La Secretaria, Gabriela Aquino. Exp. AP31-S-2009-001368