TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2009-003615

PARTE DEMANDANTE:
INVERSIONES YUREBA C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el No. 43, Tomo 73-Apro.-

APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
DIANNA ESTELA PEREZ MENDOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 66.594.-

PARTE DEMANDADA:

SORAYA SOUKI, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.149.849.-

CELSA ISABEL MIGUEZ y MARCOS COLAN PARRAGA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 114.668 y 36.039, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
DESALOJO.-

I

Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 22 de octubre de 2009 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial asignándose al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 26 de octubre de 2009 la admite y ordena su tramite conforme a las normas del Juicio Breve. Cumplido el iter procesal se pasa a dictar sentencia definitiva.
ALEGATOS DE LAS PARTES
La representante judicial de la actora sostiene que la sociedad mercantil INVERSIONES YUREBA, C.A. es propietaria del local comercial Nº 5 ubicado en el nivel semisótano del Centro Comercial Los Samanes, ubicado en entre la calle 12 y avenida 1 de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda y que lo arrendó a la ciudadana SORAYA SOUKY a tiempo determinado y con una vigencia a partir del 1 de abril de 1992 y que se ha renovado en el tiempo siendo el último contrato suscrito en fecha 29 de junio de 2009, conviniendo en un canon de Un Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.000,00) para el primer año y ajustable a partir del segundo año tomando como base los índices de inflación emitidos por el Banco Central de Venezuela. Que el contrato derivo en uno por tiempo indeterminado. Que la arrendataria no ha cumplido regularmente con el pago de la pensión ya que finalmente dejo de pagar el incremento de las mensualidades de a partir de enero de 2008 a Un Mil Ochocientos Cuarenta y Seis Bolívares Fuertes (Bs. F. 1.846,00) y desde enero de 2009 a Dos Mil Cuatrocientos Dieciséis Bolívares Fuertes con Cincuenta y Dos Céntimos (BsF. 2.416,52) ya que cancela paga Un Mil Cuatrocientos Cuarenta y Dos Bolívares Fuertes (Bs. 1.442,00) por cada mes de arrendamiento.
Continua alegando que la arrendataria subarrendó el inmueble y sin autorización modificó la fachada externa del local lo cual contraviene el contrato de arrendamiento y la ley sobre la materia.
Sobre la base solicita con fundamento en los literales a), e) y g) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se acuerde el desalojo.
Por su parte la demandada en su contestación alega que no existe un contrato firmado en fecha 29 de junio de 2009 y que el agregado a los autos es de fecha 29 de junio de 2005. Que ese contrato contempla un canon de Un Mil Bolívares Fuertes (BsF. 1.000,00) para el primer año y ajustable a partir del segundo año tomando como base los índices de inflación emitidos por el Banco Central de Venezuela con respecto al año anterior. Que en efecto la relación locativa pasó a ser a tiempo indeterminado. Que es falso que adeude los cánones de arrendamiento que van desde el mes de enero de 2008 hasta la fecha ya que lo único que se convino con la arrendadora fue el canon de arrendamiento que se encuentra pagando de Un Mil Cuatrocientos Cuarenta y Dos Bolívares Fuertes (BsF. 1.442,00) los cuales han sido recibidos en las cuentas de la administradora del inmueble y los de octubre y noviembre de 2009 han sido consignados por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio en el expediente 20091795 y que por tanto no adeuda nada por concepto de canon. Que la arrendadora en fecha 13 de noviembre del año 2000 le autorizo para arrendar el local y que luego ratifico tal autorización en fecha 28 de junio de 2008. Que es falso que se haya modificado la fachada del inmueble y que es prueba de ello los años que han transcurrido de arrendamiento sin que existan acciones al respecto. Alega además que la actora ha acumulado pretensiones que se excluyen mutuamente toda vez que pretende simultáneamente el desalojo del inmueble y el pago de los cánones de arrendamiento.
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en el curso del iter procesal, tenemos que en estos términos ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo y para ello se observa:
II
PRUEBAS
1. Cursa del folio ocho (8) al folio diez (10) del expediente instrumento autenticado por ante la Notaria Segunda del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 29 de junio de 2005 que contiene el contrato de arrendamiento que han alegado las partes en la causa. Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial de que las partes estipularon: “…El canon de arrendamiento mensual será por la cantidad de BOLIVARES UN MILLON EXACTOS (Bs. 1.000.000,00) el primer año, ajustable a partir del segundo año tomando como base los índices de inflación emitidos por el Banco Central de Venezuela, con respecto al año anterior, todo lo cual será comunicado por la arrendataria, puntualmente al vencimiento de cada mes en las Oficinas de el arrendador. La falta de pago de uno cualquiera de los Cánones de Arrendamiento de la respectiva fecha de vencimiento dará derecho a el arrendador a pedir la inmediata desocupación…”
2. Cursa al folio al folio veintinueve (29) del expediente instrumento privado por suscrito por RICHARD CAVALLIN como Director de la empresa administradora del inmueble por el cual notifica a la ciudadana SORAYA SOUKI, el fenecimiento del contrato y el inicio de la prorroga legal en fecha 1 de abril de 2008. Esta instrumental se valora conforme a la norma del artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena respecto a la referida notificación.
3. Cursantes a los folios del treinta (30) y treinta y uno (31) del expediente fotostato de instrumentos privados. Esta probanza se desecha por cuanto resultan ilegales ya que conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo puede promoverse en copia los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos como tales. En tal virtud no hacen ningún merito probatorio en la causa.
4. Cursantes a los folios del treinta y seis (36) y treinta y siete (37) del expediente instrumentos privados comunicaciones suscritas por RAFAELLE CAVALLIN P. en nombre de Inversiones YUREBA, C.A. por la cual autorizan el subarrendamiento de un espacio dentro de los límites del área del local Nº 5, condicionado a que no se modifique las fachadas anterior y posterior del mismo. Esta probanza se valora conforme a la regla contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse otorgado autorización para sub arrendar.
5. Cursantes a los folios del cincuenta y cinco (55) al sesenta y uno (61) del expediente planillas de depósitos bancarios realizados en la cuenta de la sociedad mercantil inversiones ARUPI C.A. Estas probanzas constituyen tarjas documentales conforme lo ha reconocido la doctrina del Máximo Tribunal, con ellas se establece que el arrendatario ha cancelado las pensiones de arrendamiento a razón de Un Mil Cuatrocientos Cuarenta y Dos Bolívares por cada mes (Bs. 1.442,00).
6. A los folios del sesenta y dos (62) al sesenta y ocho (68) del expediente, copia simple expediente 20091795 relativo a la consignación de la pensión arrendaticia ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, esta probanza se desechan por ilegales conforme al artículo 429 del Código Civil ya que fueron impugnadas en fecha 21 de enero de 2010 y no se produjo la copia certificada pertinente.
7. Testimonial de la ciudadana CARMEN JULIA CHIRINOS DE IGUARO quien declara que conoce el local donde funciona Century 21 en el semisótano del Centro Comercial Los Samanes. Que Century 12 funciona desde hace seis o siete años y que el spa de manos y pies desde hace cuatro años. Que era un solo local que fue dividido.
8. Testimonial de la ciudadana LOPEZ CANO MARIA GERMANIA quien declara que conoce el local donde funciona Century 21 en el semisótano del Centro Comercial Los Samanes. Que antes de Century 21 funcionaba una dulcería y que luego hicieron un local donde funciona el spa de manos y pies. Que tuvo conocimiento de tales hechos por comentarios que escucho y por información que le suministro una amiga. Este testigo se desecha por cuanto de su declaración se evidencia que tiene un conocimiento referencial sobre los hechos.
9. Testimonial del ciudadano JUAN JOSE ANDRADE GUERRERO quien declara que el local ocupado por Century 21 queda en el sótano del Centro Comercial Los Samanes en un local dividido que al lado queda un spa. Que ahora hay dos entradas y que del lado izquierdo funciona Century 21. Interrogado sobre cómo le consta que el inquilino dividió el local contesta que lo sabe porque su mamá trabaja en el Centro Comercial y él se pasa en el Centro Comercial. Este testigo se desecha por cuanto de su declaración se evidencia que tiene un conocimiento referencial sobre los hechos.
10. Testimonial del ciudadano LOPEZ NAVAS EDGARD RODRIGO quien declara que desde hace diecinueve (19) años trabaja en el centro comercial Los samanes. Que el local donde funciona Century 21 era un solo local que la inquilina era la Señora Soraya. Que la fachada fue remodelada y que abrieron otro local de manos y pies.
11. Inspección Judicial practicada por el juzgado en fecha 4 de febrero de 2010 en el local objeto del arrendamiento sobre el cual versa la presente controversia en la que se pudo constatar que en el semi sótano del centro comercial Los Samanes hay un local marcado NS-5 donde funciona la empresa Century 21 y junto a este otro donde funciona Spa de Manos. En encargado de Century 21 señaló que ocupa el local en virtud de contrato suscrito con la ciudadana SORAYA SOUKI.

Adminiculando las probanzas anteriores se establece que entre las partes aquí en conflicto existe un arrendamiento que tiene por objeto un inmueble constituido por el local comercial 5 del semi sotano del Centro Comercial Los Samanes. Que una porción de dicho local fue sub arrendada la operadora de una franquicia Century 21. Que a tal efecto se realizó una división del local en la cual se generaron dos entradas quedando además de la empresa mencionada una que corresponde al Spa de Manos y Pies. Que el arrendador autorizo el sub arrendamiento, con la condición que no fueran modificadas las fachadas del inmueble. Que la arrendataria ha realizado los pagos y consignación de la pensión a razón de Bolívares Un Mil Cuatrocientos Cuarenta y Dos (Bs. 1.442,00)
En la presente causa la actora pretende se acuerde el desalojo conforme a las causales previstas en los literales a, e y g del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al afirmar que la arrendataria no cumplió con el pago de pensión ya que paga una cantidad que dice es inferior a la convenida; que la arrendataria realizo reformas no autorizadas por el arrendador y que la arrendataria ha subarrendado parcialmente el inmueble sin la autorización del arrendador. Mientras la arrendataria alega haber realizado el pago y luego la consignación de la pensión de arrendamiento conforme al monto previsto contractualmente. Que el sub arrendamiento fue autorizado y que es falso que haya alterado la fachada del inmueble.
MERITO
Advierte el Tribunal:
En primer término se significa que del examen del libelo se evidencia que la pretensión ejercida es la de desalojo del inmueble al que se ha hecho referencia y el pago de pensiones se ha sostenido en sentencia RC 00686 de la Sala de Casación Civil de fecha 21 de septiembre de 2006 se afirmó: “…se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve…” . Ya que tal naturaleza es compartida cuando se trata de el desalojo.

Dispone el artículo 1.592 del Código Civil que el arrendatario tiene dos obligaciones pagar el canon y servirse de la cosa conforme al uso establecido en el contrato. En efecto dispone textualmente esta norma:

“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
En el caso de los arrendamientos por tiempo determinado la falta de cumplimiento del pago del canon da derecho al arrendador a proponer la resolución del contrato de arrendamiento. Mientras que en caso de los contratos a tiempo indeterminado la cuestión se ventila conforme a las previsiones del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 34 literal a, prevé la falta de pago de la pensión como una causal de desalojo, disponiendo:
“Artículo 34 Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
En el presente caso nos ocupa un arrendamiento que en cuanto a su duración temporal califica como indeterminado, por lo cual la falta de pago debe examinarse con miras a establecer la procedencia del desalojo solicitado conforme a las previsiones del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este sentido debe evaluarse como ha quedado distribuida la carga probatoria y así tenemos que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil dispone que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y que quien se pretenda libertado debe probar el pago u otro hecho extintivo.
Así, en esta causa está establecido, pues es un hecho sobre el cual no hay controversia entre las partes, que la arrendataria paga mensualmente la cantidad de Un Mil Cuatrocientos Cuarenta y Dos Bolívares. Así la cuestión es si tal es el pago que corresponde o si es mayor como lo alega la actora. Al respecto y como ya se fijó la cláusula dispone que el canon será “… ajustable a partir del segundo año tomando como base los índices de inflación emitidos por el Banco Central de Venezuela, con respecto al año anterior…”. Tal previsión contractual se encuentra en armonía con la previsión general contenida en el artículo 14 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios que prevé: “…En los contratos de arrendamiento…”
Resulta claro entonces que la previsión ajustar a partir del segundo año alude a que cada vez que transcurra un año de arrendamiento, se ajustara el canon siguiendo los indicadores del Índice Nacional de Precios al Consumidor, así se procedió respecto al segundo año, empero no lo cumplió para los años subsiguientes. Siendo así debe concluirse en el incumplimiento de la obligación de pagar el canon en los términos convenidos y ello afecta mucho más de dos pensiones consecutivas, de modo que se encuentran llenos los extremos para declarar procedente el desalojo por lo que respecta a la causal prevista en el literal del artículo 43 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cuanto a la reforma no autorizada del inmueble que afecta la fachada y al haber subarrendado parte del local, estima el Tribunal que es pertinente revisarlas conjuntamente pues no se trata de hechos distintos, sino de un mismo hecho que comprende la división del local para subarrendar una de las porciones resultantes. Así tenemos que ha quedado claramente establecido que el subarrendamiento fue autorizado y también lo fue la reforma del local mediante comunicaciones de fechas 13 de noviembre de 2000 y 2 de mayo de 2001 emanadas del propietario del local. Ahora bien de las mismas también deriva que como límite se impuso que no se reformara la fachada del inmueble, lo que resulta proporcional dado que se trata de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal y además las regulaciones municipales correspondientes.
No obstante, con la inspección judicial practicada y la declaración de los testigos hábiles se establece que al dividirse los locales, se incorporo un puerta de acceso para el área que ahora ocupa el llamado spa de manos y pies y tal hecho sin duda constituye una modificación de la fachada no autorizada. Siendo así debe estimarse procedente el desalojo en cuanto a la causal del literal e del artículo 34 y a la par improcedente la del literal g del mismo artículo, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Siendo así se encuentran llenos los extremos legales para estimar procedente el desalojo solicitado y así se declara. Se declara igualmente precedente la pretensión relativa al pago de las pensiones de arrendamiento a razón de los montos ajustados del canon, para lo cual se procederá mediante experticia complementaria del fallo que fijara el monto del incremento conforme al Índice de Precios al Consumidor para cada año, desde el mes de enero de 2008.

III
DISPOSITIVO

En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por INVERSIONES YUREBA, C.A. contra SORAYA SOUKI, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia.
SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior, se condena a la ciudadana SORAYA SOUKI, a entregar libre de bienes y personas y en el mismo estado que lo recibió el inmueble local comercial Nº 5 ubicado en el nivel semisótano del Centro Comercial Los Samanes, ubicado en entre la calle 12 y avenida 1 de la Urbanización Los Samanes, Municipio Baruta del Estado Miranda y al pago de las pensiones de arrendamiento insolutas en los términos establecidos en esta sentencia y la experticia que se ordena realizar desde el mes de enero de 2008.
TERCERO: Se procederá respecto a las costas conforme a lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese y regístrese. Notifíquese a las partes ello de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en los Cortijos de Lourdes a los veintisiete (27) días del mes de abril de 2010. Años 200º y 151º.-
EL JUEZ TITULAR,

ABG. VICTOR DIAZ SALAS
LA SECRETARIA,

MARIVI DIAZ

E la misma fecha 27 de abril de 2010, siendo las nueve y doce minutos de la mañana (09:12 a.m.), se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-
LA SECRETARIA,

MARIVI DIAZ