TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO GUARICO. Valle de la Pascua, Veintiséis (26) de abril de 2.010.
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: EUDOXIA MANTZOURI VIUDA DE YANOPULOS, cedula de identidad Nº 3.641.783, en su carácter de Presidenta de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LA LLANERA, C.A.
APODERADOS JUDIALES PARTE ACTORA: SAUL LEDEZMA Y ALECIO JOSE VALERI, inscrito en el inpreabogado 7.562 y 101.365 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ESCOBAR HASSAN AWADA, titular de la cédula de identidad Nº 19.562.217
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDA: YVONNE LEDEZMA DE SANTAELLA, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 11.284.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE Nº: 17.815
I
Se inicia este procedimiento mediante libelo presentado por ante este Tribunal en fecha 17 de Enero de 2008, por la ciudadana EUDOXIA MANTZOURI VIUDA DE YANOPULOS, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.641.783, en su carácter de presidenta de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LA LLANERA, C.A., con domicilio en esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico, asistida por el abogado SAUL LEDEZMA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 7.562, mediante el cual procede a demandar por Cumplimiento de Contrato y por Indemnización de Daños y Perjuicios al ciudadanos HASSAN AWADA ESCOBAR, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.562.217 y de este domicilio, en su carácter arrendatario de un Local Comercial , con una superficie de Cuatrocientos Metros Cuadrados (400 Mts2), ubicado en la Calle Guasco Frente a la Plaza Bolívar, cruce con Calle Atarraya, de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con calle Guasco en medio y Plaza Bolívar; SUR Y ESTE: con inmueble propiedad de mi representada Sociedad Mercantil INVERSIONES LA LLANERA, C.A; y OESTE: con inmuebles propiedad de las Hermanas Yanopulos Mantzouri.
Igualmente sostiene la parte actora, que su prenombrada representada Sociedad Mercantil INVERSIONES LA LLANERA, C.A. le dio en arrendamiento al ciudadano HASSAN AWADA ESCOBAR un local comercial plenamente identificado en autos, y se convino en que el termino de duración del contrato seria de Cinco (5) años fijos, contados a partir del 15-07-2002, que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de Dos Mil Quinientos Dólares Americanos (2.500,00) o su equivalente en Bolívares. Asimismo manifestó, que en fecha 02 de Abril del año 2003, su representante ante una solicitud que le hizo el arrendatario, convino en rebajar el canon de arrendamiento mensual la cantidad de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 2.500,00), únicamente por el lapso comprendido desde el día 15-03-2003, hasta el 15-01-2004 y que una vez vencido el lapso antes referido, o sea, el de disminución temporal del canon de arrendamiento, el arrendatario siguió pagando en los meses subsiguientes el canon parcialmente modificado, es decir a razón de Dos mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 2.500.000,00), mensual.
Es por lo que solicitó para que la parte demandada, convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, a darle cumplimiento a la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento; a pagar las cantidades de Ciento Treinta y Dos mil Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F. 132.250,00); por concepto de diferencias de cánones de arrendamientos, correspondiente a los meses plenamente discriminados en autos y los daños y perjuicios derivados por la falta de cumplimientos en los pagos oportunos; y la cantidad de Cinco Mil Trescientos Setenta y Cinco Bolívares Fuertes (Bs.F. 5.375,00), por concepto de canon de arrendamiento insoluto del mes de Diciembre 2007, mas los que se continúen venciendo hasta la total y terminación del presente procedimiento, asimismo demandó las costas del proceso.
Acompañó al libelo de la demanda los recaudos cursante a los folios 6 y 46.- Acompaño al libelo de la demanda los recaudos cursantes a los folios 6 al 46.
La demanda fue admitida mediante auto de fecha 28-01-2008, cursante al folio 47, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que comparezca el segundo (2) día de despacho. A dar contestación a la presente demanda.-
Al folio 56 cursa diligencia de fecha 4-04-2008, suscrita por el abogado Saul Ledesma, mediante la cual consignó en tre (3) folios útiles Poder Judicial debidamente autenticado conferido por la Sociedad mercantil INVERSIONES LA LLANERA, C.A., el cual cursa a los folios 57 al 59. Asimismo mediante diligencia de fecha 1-07-2008, cursante al folio 66, el abogado Saúl Ledesma, en su carácter de autos, sustituyo el poder reservándose el ejercicio en la persona del abogado Alecio J. Valeri Martínez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 101.365.-
El demandado quedó citado tal como se videncia al folio 77, en la diligencia de fecha 18-12-2008, suscrita por el alguacil de este Tribunal, en la cual dejó constancia que le entrego recibo de citación al defensor ad-litem designado en autos.
Mediante escrito cursante a los folios 83 al 91, de fecha 09-01-2009, presentado por la apoderada judicial de la parte demandada abogada YVONNE LEDEZMA DE SANTAELLA, procedió a dar contestación a la demanda alegando entre otras cosas lo siguiente:
• Admitió como cierto, que su representado HASAN CHARIF AWADA ESCOBAR, celebró con la parte actora INVERSIONES LA LLANERA C.A., un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, otorgado en fecha 16 de Julio de 2002, por ante la Notaria Pública de Valle de la Pascua del Estado Guárico.
• Asimismo manifestó que en la cláusula tercera del presente contrato, la duración sería de cinco (5) años fijos contados a partir del día 15/07/20002, y que en la cláusula cuarta del mencionado contrato, señalan que el vencimiento de la primera mensualidad será el 15/09/2002, ello en atención en que la arrendadora conviene en cederle a el arrendatario el primer mes como período de gracia o liberación, que esta liberalidad o gracia, a la luz del derecho adjetivo se califica un préstamo de uso o contrato de comodato, lo que trae como consecuencia que estamos en presencia de dos contratos.
• Que en las cláusulas décima segunda y décima quinta del mencionado contrato, se prevé que a los fines de que el ARRENDADOR demostrara la insolvencia o mora del ARRENDATARIO, bastará que se le comunique por uno o cualquiera de los siguientes medios: mediante telegrama, con acuse de recibo o por correspondencia dirigida al ARRENDATARIO y que dicha copia sea firmada por ambos, y que igualmente dicha notificación se podía hacer por medio de un Tribunal con sede en el Municipio Leonardo Infante, Valle de la Pascua, Estado Guárico.
• Asimismo rechazó e impugnó el contenido del escrito de demanda y solicitud de notificación, que la parte actora produjera, contenida en las diligencias o actuaciones efectuadas por el tribunal que la procesó, todo lo cual corre inserto a los folios 14 al 46 del expediente; en efecto, el Tribunal que produce la pretendida Notificación, impone de la misión y del contenido de la solicitud a un ciudadano de Nombre JOSE LUIS GARCIA, sin presentar documento que lo acredite como representante de la parte demandada.
• Que dicha notificación parte de un supuesto falso, en sentido de notificarle al arrendatario que el mencionado contrato se vence el 15/07/2007, lo cual rechazó categóricamente, por cuanto hubo un período de gracia.
• Que el documento de fecha 08/05/2003, autenticado por ante la notaria publica de Valle de la Pascua, estado Guárico, en el cual quedo anotado bajo el Nº 54, tomo 19, se determinó modificar el canon de arrendamiento originalmente pactado, es decir, de $ 2.500 a Bs.F. 2.500,00, durante el lapso comprendido desde el 15/03/2003 al 15/01/2004.
• Que a partir del 15/02/2004, vuelven las partes contratantes de común acuerdo a convenir en forma verbal en fijar el arrendamiento mensual en la cantidad de Bs.F. 2.500,00. A partir del 15/02/2004 hasta el 15/12/2005, y que el 15/12/2005, las partes contratantes en forma verbal fijan un acuerdo de fijar el canon a Bs.F. 3.000,00.
• Asimismo rechazó y negó que el arrendatario adeude a la parte actora Bs.F. 132.000,00, por concepto de diferencia de cánones de arrendamiento, lo cual se demuestra con los recibos de pagos consignados en autos y que el arrendatario debe considerarse en estado de solvencia.
• Que a partir de 15/08/2007, la arrendadora se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes al período de la prórroga legal, por lo que el arrendatario procedió a iniciar las consignaciones por ante un tribunal de Municipio de esta localidad.
• De igual forma rechazó que el arrendatario deba una diferencia de Bs.F. 2.875,00, respecto a los meses que van desde el 15/01/2004 al 15/11/2007, es decir, 46 meses, rechazó igualmente que le deba a la parte actora la cantidad de Bs.F. 5.375,00, por concepto de canon de arrendamiento vencido el día 15/12/2007.
• Rechazó el termino de duración del mencionado contrato vencía el 15/07/2007, así como negó y rechazó que el ARRENDATARIO se encuentra insolvente
• Y por último solicitó se declare sin lugar la presente demanda en todos y cada uno de sus puntos.

Durante el lapso probatorio la parte demandada promovió las pruebas tal como consta en su escrito cursante a los folios 96 al 10, dichas pruebas fueron admitidas tal como consta del auto cursante al folio 163, de fecha 13-01-2009. Y la parte actora promovió las pruebas las que cursan en el escrito cursante a los folios 164 al 165 y fueron admitidas por auto de fecha 03-02-2010, cursante al folio 267.

MOTIVA

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

CAPITULO PRIMERO:
PRUEBAS PRODUCIDAS E INCORPORADAS A LOS AUTOS
A) Promovió e hizo valer, los efectos probatorios que surgen de documento de comodato-arrendamiento, otorgado por ante la notaria pública de esta localidad, en fecha 13/01/2002, autenticado bajo el Nº 72, tomo 45, en el cual en la cláusula tercera se establece el tiempo de duración del mencionado contrato y que según ella, en el mismo se establecen dos contratos, uno de Comodato y otro de Arrendamiento.

Dicho documento riela en copia certificada cursante a los folios 6 al 9, y sirve para demostrar que de acuerdo con la cláusula tercera, el mencionado contrato de arrendamiento tiene una duración de 5 años, contados a partir del 15/07/2002, y que vencido ese término, el ARRENDATARIO se obliga a entregar el local totalmente desocupado de personas, bienes o cosas sin necesidad de previa notificación. Y así se resuelve

B) Promovió e hizo valer, los efectos probatorios que surgen del documento otorgado en la notaría pública de esta ciudad, en fecha 13/03/2007, bajo el Nº 47, tomo 23, a los efectos de demostrar la identificación de la parte accionada.

Dicho documento riel en copia simple, a los folios 92 al 93, y en razón de que el mismo no ha sido impugnado y desconocido, el Tribunal lo aprecia y lo valora todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide

CAPITULO SEGUNDO
PRUEBAS INSTRUMENTALES
A) De acuerdo al principio de la comunidad de la prueba, promovió e hizo valer el acuerdo firmado por las partes, contenido en el documento presentado con la demanda, el cual fue autenticado por ante la notaria publica de esta ciudad en fecha 08/05/2003, bajo el Nº 54, tomo 19, en el cual se demuestra que las partes convienen en efectuar una rebaja al canon de arrendamiento a Bs.F. 2.500,00.

Dicho documento riela en copia simple, a los folios 10 al 12, y en razón de que el mismo no ha sido impugnado y desconocido, el tribunal lo aprecia y lo valora todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

B) Promovió e hizo valer el documento o acuerdo privado, el cual consignó con el presente escrito marcado con la letra “A”, celebrado por las partes en fecha 30/06/2003, en el cual las partes por mutuo acuerdo replantearon el ajuste acordado en el documento anterior, llevando el canon mensual a Bs.F. 1.900,00, desde el 15/07/2003 al 15/02/2004.-

Dicho documento riela en copia simple, al folio 102, y en razón de que el mismo no ha sido impugnado y desconocido, el Tribunal lo aprecia y lo valora todo de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y sirve para demostrar que las partes acordaron una rebaja del canon de arrendamiento por la cantidad de Bs.F. 1.900,00 mensuales, solamente en el lapso comprendido desde el 15/07/2003 al 15/02/2004. Y así se decide.-

C) Promovió los recibos de pagos de cancelación, expedido por la parte actora, numerados 3-3b, 4-4b, 5, 6, 7, 8 y 9 de fechas 6/9/2003 y 18/09/2003; 4/10/2003 y 16/10/2003; 22/11/2003; 08/12/2003; 16/12/2003; 16/01/2004 y 21/12/2004; a los fines de demostrar el pago de los meses: 15/07/2003 al 15/08/2003, 15/08/2003 al 15/09/2003, 15/09/2003 al 15/10/2003, 15/10/2003 al 15/11/2003, 15/11/2003 al 15/12/2003, 15/12/2003 al 15/01/2004 y 15/01/2004 al 15/02/2004, a razón de Bs.F. 1.900,00 cada uno

Dicho recibos en originales rielan a los folios 103 al 111, y en razón de que los mismos no han sido impugnados ni desconocidos, este Tribunal los aprecia y los valora, todo de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y sirven para demostrar los pagos efectuados por la parte demandada a partir del 15/07/2003 al 15/02/2004, por un monto de Bs.F. 1.900,00 cada uno. Y así se decide.-

D) Promovió los recibos de cancelación expedidos por la parte actora numerados 1 y 2, de fecha 15/05/2003 y 30/06/2003, que demuestran el pago de los meses 15/03/2003 y 15/04/2003 a razón de Bs.F. 2.500,00 cada uno.

Dicho recibos en originales rielan a los folios 112 al 113, y en razón de que los mismos no han sido impugnados ni desconocidos, este Tribunal los aprecia y los valora todo de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y sirven para demostrar los pagos efectuados por la parte demandada a partir del 15/03/2003 al 15/04/2003 y 15/04/2003 al 15/05/2003, por un monto de Bs.F. 2.500,00. Y así se resuelve.-

E) Promovió los recibos de cancelación expedidos por la parte actora numerados 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 y 17, de fechas 26/06/2004, 26/06/2004, 31/07/2004, 20/08/2004, 25/09/2004, 23/10/2004, 15/11/2004, 15/12/2004 que demuestran el pago de los meses 15/04/2004 al 15/05/2004, 15/05/2006 al 15/06/2004, 15/06/2004 al 15/07/2004, 15/07/2004 al 15/08/2004, 15/08/2004 al 15/09/2004, 15/09/2004 al 15/10/2004, 15/10/2004 al 15/11/2004 y 15/11/2004 al 15/12/2004 a razón de Bs.F. 2.500,00 cada uno.-

Dicho recibos en originales rielan a los folios 114 al 121, y en razón de que los mismos no han sido impugnados ni desconocidos, el Tribunal los aprecia y los valora todo de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y sirven para demostrar los pagos efectuados por la parte demandada desde 15/04/2004 al 15/12/2004, por un monto de Bs.F. 2.500,00. Y así se decide.-

F) Promovió los recibos de cancelación expedidos por la parte actora, numerados 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 y 29, de fechas 15/01/2005, 15/02/2005, 15/03/2005, 15/04/2005, 15/05/2005, 15/06/2005, 15/07/2005, 15/08/2005, 15/09/2005, 15/10/2005, 19/11/2005 y 19/12/2005, que demuestran el pago de los meses 15/12/2004 al 15/01/2005, 15/01/2005 al 15/02/2005, 15/02/2005 al 15/03/2005, 15/03/2005 al 15/04/2005, 15/04/2005 al 15/05/2005, 15/05/2005 al 15/06/2005, 15/06/2005 al 15/07/2005, 15/07/2005 al 15/08/2005, 15/08/2005 al 15/09/2005, 15/09/2005 al 15/10/2005, 15/10/2005 al 15/11/2005 y 15/11/2005 al 15/12/2005, a razón de Bs.F. 2.500,00 cada uno.

Dicho recibos en originales rielan a los folios 122 al 133, y en razón de que los mismos no han sido impugnados ni desconocidos, el Tribunal los aprecia y los valora todo de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y sirven para demostrar los pagos efectuados por la parte demandada desde 15/12/2004 al 15/12/2005, por un monto de Bs.F. 2.500,00. Y así se decide.-

G) Promovió los recibos de cancelación expedidos por la parte actora, numerados 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 y 41, de fechas 02/02/2006, 03/04/2006, 03/05/2006, 30/05/206, 15/06/2006, 21/06/2006, 29/08/2006; 21/07/2006, 21/09/2006, 23/10/2006, 28/11/2006 y 20/12/2006, que demuestran el pago de los meses 15/12/2005 al 15/01/2006, 15/01/2006 al 15/02/2006, 15/02/2006 al 15/03/2006, 15/03/2006 al 15/04/2006, 15/04/2006 al 15/05/2006, 15/05/2006 al 15/06/2006, 15/06/2006 al 15/07/2006, 15/07/2006 al 15/08/2006, 15/08/2006 al 15/09/2006, 15/09/2006 al 15/10/2006, 15/10/2006 al 15/11/2006, 15/11/2006 al 15/12/2006, a razón de Bs.F. 3.000,00.

Dicho recibos en originales rielan a los folios 134 al 145, y en razón de que los mismos no han sido impugnados ni desconocidos, este Tribunal los aprecia y los valora todo de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y sirven para demostrar los pagos efectuados por la parte demandada desde 15/12/2005 al 15/12/2006, por un monto de Bs.F. 3.000,00. Y así se resuelve

H) Promovió los recibos de cancelación expedidos por la parte actora, numerados 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 y 49, de fechas 23/01/2007, 17/02/2007, 20/03/2007, 16/04/2007, 24/05/2007, 19/06/2007, 15/06/2007 y 30/08/2007, que demuestran el pago de los meses 15/12/2006 al 15/01/2007, 15/01/2007 al 15/02/2007, 15/02/2007 al 15/03/2007, 15/03/2007 al 15/04/2007, 15/04/2007 al 15/05/2007, 15/05/2007 al 15/06/2007, 15/06/2007 al 15/07/2007, 15/07/2007 al 15/08/2007 respectivamente, en razón de Bs.F. 3.000,00.

Dicho recibos en originales rielan a los folios 146 al 153, y en razón de que los mismos no han sido impugnados ni desconocidos, este Tribunal los aprecia y los valora todo de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, y sirven para demostrar los pagos efectuados por la parte demandada desde 15/12/2006 al 15/08/2007, por un monto de Bs.F. 3.000,00. Y así se decide.-

I) En razón de la negativa del ARRENDADOR de recibir los cánones de arrendamientos a partir de 15/08/2007, la parte demandada, promovió copias fotostáticas o constancia de consignaciones producidas en el expediente Nº 147, marcadas “B, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I” y “J”.

Dichos recibos o constancias, rielan en copias simples cursantes a los folios 154 al 162, y sirven para demostrar las mencionadas consignaciones fueron efectuadas a partir del 05/11/2007 hasta 28/10/2008. Y así se decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

CAPITULO I: DOCUMENTALES
Promovió marcado con la letra “A”, el expediente de consignaciones signado con el expediente Nº 147, cursante a los folios 166 al 266, con dicha prueba se pretende demostrar que las consignaciones hechas por la abogada YVONNE LEDEZMA DE SANTAELLA en nombre y descargo de demandado HASSAN AWADA ESCOBAR, no fueron hechas dentro de los 15 días siguientes a cada mes vencido, conforme lo dispone el artículo 51 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios; que las cantidades de dinero depositadas fuera del lapso de los 15 días siguientes a cada vencimiento, fueron hechas en forma irregular; que después de la disminución temporal del canon de arrendamiento y el cual venció el día 15/05/2004, el demandado violó el acuerdo contenido en el documento autenticado en la notaría de esta ciudad, en fecha 08/05/2003 bajo el Nº 54 tomo 19.

De la lectura y examen detallado, del mencionado expediente, el cual riela en copias certificadas al folio 166 al 266, se puede observar al vto del folio 170, que el primer escrito de consignaciones, efectuada por la parte demandada, se realizó en fecha 31/10/2007, a los efectos de cancelar los meses desde el 16/08/2007 al 15/10/2007.
Dicho escrito fue admitido por el Tribunal respectivo, en fecha 02/11/2007, (folios 171) y al folio 172, se observa otro escrito de consignaciones de fecha 02/11/2007, a los efectos de cancelar un monto de Bs.F. 6.000,00; los cuales este Juzgador observa, que efectivamente dicho pago es extemporáneo, tal como lo establece el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual reza:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”

Lo que significa, que si el demandado iba que cancelar el mes comprendido desde el 16/08/2007 al 15/09/2007, tenía que realizar dicho pago, dentro del lapso de quince (15) días continuos, lo cual no lo hizo, y en razón de que dichos documentos no fueron desconocidos en su debida oportunidad, este Tribunal aprecia y valora dichas copias certificadas, todo de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se resuelve.

Seguidamente, este Juzgador se permite invocar las siguientes disposiciones:
El artículo 1.133 del Código Civil, indica:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
El artículo 1.159 del Código Civil, prevé:
“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

Así mismo, la doctrina ha manifestado de manera reiterada y pacífica que:
“…los contratos deben respetarse conforme a las disposiciones bajo las cuales se celebraron, siempre y cuando no sean contrarios a derecho ni a las buenas costumbres, todo ello de conformidad con el artículo 1160 del Código Civil Venezolano vigente”, el cual establece:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

De igual forma el artículo 1.264 ejusdem, establece:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

En relación a la prórroga legal, se ha establecido, que es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, conforme a la previsión del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, figura que es de obligatorio cumplimiento para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesario intervención para que se acuerde o no. De tal manera, que la misma constituye una especie de equilibrio entre las partes contratantes, ya que no procede el beneficio de la prórroga legal en los casos en que el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de obligaciones contractuales o legales, tal como lo establece el artículo 40 ejusdem.
El contrato es ley entre las partes, y se evidencia de autos, la manifestación de la actora de la no prórroga del mismo, con la notificación efectuada al respecto, la cual se realizó, cumpliendo con los parámetros de Ley, y la misma riela a los folios 13 al 46.

Ahora bien, la parte actora demanda al ciudadano HASSAN AWADA ESCOBAR, plenamente identificado en autos, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, sobre un inmueble suficientemente identificado en autos, a los fines de que cumpla con la cláusula Tercera del mencionado contrato de arrendamiento y que entregue libre de personas y bienes el mencionado local, en razón de que el término expiró el 15/07/2007, y que le cancele un monto de Bs.F. 132.250,00, por concepto de diferencia de cánones de arrendamiento y al pago de Bs.F. 5.375,000, por concepto del pago del mes de diciembre 2007.

Durante la sustanciación de la presente causa, solamente quedo demostrado lo siguiente:
1. Que en dicho contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula Tercera que el mismo tenía una duración de cinco (5) años fijos, contados a partir del 15/07/2002 con fecha de vencimiento el 15/07/2007 por un monto mensual de $ 2.500, dicho documento riela en copia simple a los folios 6 al 9.
2. Que según documento que riela a los folios 10 al 12, se estableció un monto mensual de Bs.F. 2.500,00, solamente durante el lapso comprendido desde el 15/03/2003 al 15/01/2004.
3. Asimismo según documento privado, el cual riela al folio 102 y Vto., se estableció un canon de arrendamiento de Bs.F. 1.900,00, solamente dentro del lapso comprendido del 15/07/2003 al 15/02/2004, y que vencido dicho período comenzará a regir nuevamente el canon de arrendamiento originalmente convenido, es decir, de $. 2.500,00 o su equivalente en Bs., que para aquel momento era Bs.F. 5.375,00.
4. Riela expediente de notificación, efectuada por el Tribunal segundo de los Municipios de esta Circunscripción, en fecha 13/06/2007, a los folios 13 al 46, exactamente folios 45 y 46, en los cuales se le notificó a la demandada lo siguiente:
• Que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 15/07/2002, expira el 15/07/2007.
• Que la disminución temporal del canon de arrendamiento convenido, venció el 15/05/2004 y que en consecuencia tenía que pagar la diferencia comprendida desde la fecha señalada hasta la presente.
• Que una vez que haya pagado la diferencia de esas mensualidades, deberá pagar el canon de arrendamiento convenido en el contrato de arrendamiento originalmente celebrado.

Es decir que el pago de Bs.F. 1.900,00 solamente era hasta el 15/02/2004, y a partir de esa fecha, la parte demandada estaba obligada a cancelar la cantidad de Bs.F. 5.375,00, lo cual era el equivalente para aquel entonces a $ 2.500, y de la revisión detallada de las actas que conforman el presente expediente, así como de los recibos de pagos efectuados a partir de esa fecha (15/02/2004), los cuales rielan a los folios 110 al 153, se observa que en ningún momento la parte demandada, canceló el monto convenido en el contrato original, y que dichos pagos efectuados posteriores a la fecha de vencimiento de contrato, fueron realizados extemporáneamente, más aún cuando el demandado estaba plenamente notificado de que el contrato original celebrado, vencía el 15/07/2007 y que era intención del ARRENDADOR, de no prorrogar dicha convención.

De lo anterior se desprende, que el contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento pide el accionante, terminó el día 15 de julio de 2007, sin necesidad de cumplir formalidad alguna, pues así lo pactaron las partes, en la cláusula tercera del contrato originalmente celebrado.

Al respecto, vale decir que el artículo 1.599 del Código Civil prevé que:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio”.

Por otro lado, es importante destacar, como lo hace EDGARD DARIO NUÑEZ ALCANTARA:

“…en el caso de los contratos de arrendamiento, que son contratos de tracto sucesivo, los efectos siempre serán ex – nunc y no ex tunc, porque el derecho no puede llegar al extremo de pretender plantear que, pese a que las partes cumplen con su obligación materialmente todos los días… puedan existir entonces efectos retroactivos. No puede la ley llegar al extremo de ficcionar estableciendo que se devuelvan las prestaciones cumplidas entre las partes” (“El nuevo derecho inquilinario venezolano, Editorial Vadell hermanos editores, Caracas – Venezuela – Valencia, 2000, p.p.186).

De manera que, debe tenerse claro que el hecho de que el contrato en referencia haya fenecido, en forma alguna significa que las obligaciones derivadas de los efectos que se produjeron durante su vigencia, hayan corrido la misma suerte de éstos, es decir, que se hayan extinguido.

Por el contrario, las obligaciones insatisfechas que se derivaron del contrato que ya llegó a su vigencia, si no fueron cumplidas en su oportunidad, deben ser cumplidas con posterioridad. Por la naturaleza de ser el contrato de arrendamiento de tracto sucesivo, las obligaciones deben cumplirse independientemente de su terminación. Concebir lo contrario será abrir posibilidades de enriquecimientos sin causas.

Siendo así las cosas, quien aquí decide, advierte que a pesar de que la parte actora demanda el cumplimiento de un contrato que ya feneció por ser a tiempo determinado, es procedente en derecho tanto el cumplimiento de la obligación principal que se deriva del contrato a saber, así como la diferencia de pago de los cánones, como de las obligaciones consecuenciales de dicho vínculo contractual, a saber, la entrega del inmueble, más la cantidad reclamada por concepto de diferencia adeudada y el pago correspondiente al mes de diciembre de 2007. Y con respecto a la prorroga legal, a criterio de quien aquí decide, la misma no procede, en razón de la insolvencia de la parte demandada, tal como lo señala el artículo 40 de la mencionada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Del análisis del material probatorio aportado por las partes, así como su valor probatorio efectuado por este Despacho, es que la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, debe prosperar, como así se hará constar en el dispositivo que se dicte en el presente fallo. Y así se resuelve.-

D I S P O S I T I V A
I I I
En consecuencia y por todo lo antes expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO seguida por EUDOXIA MANTZOURI VIUDA DE YANOPULOS, en su carácter Presidenta de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LA LLANERA, C.A en contra del ciudadano HASSAN AWADA ESCOBAR, ambas partes suficientemente identificadas en autos.
SEGUNDO: se ordena a la parte demandada, a entregarle a la parte actora libre de personas y cosas el inmueble, local comercial, con una superficie de Cuatrocientos Metros Cuadrados (400 Mts2), ubicado en la Calle Guasco-Frente a la Plaza Bolívar, cruce con Calle Atarraya, de esta ciudad de Valle de la Pascua, Estado Guárico y comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con calle Guasco en medio y Plaza Bolívar; SUR Y ESTE: con inmueble propiedad de mi representada Sociedad Mercantil INVERSIONES LA LLANERA, C.A; y OESTE: con inmuebles propiedad de las Hermanas Yanopulos Mantzouri
TERCERO: Se ordena a la parte demandada a cancelar a la parte actora, la diferencia de cánones de arrendamiento adeudada, a partir, del 16/02/2004, para lo cual se ordena practicar una experticia complementaria del presente fallo, así como el pago de Bs.F. 5.375,00, correspondiente al mes de diciembre de 2007.
CUARTO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se imponen las costas procesales a la parte demandada, dado su vencimiento total.
En virtud de que la presente sentencia fue dictada fuera del lapso legal, debido al gran cúmulo de trabajo existente en este Tribunal, se ordena la notificación de las partes litigantes de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Guárico, en Valle de La Pascua, a los Veintiséis (26) días del Mes de abril del Año 2.010. AÑOS: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez,

Dr. JOSÉ ALBERTO BERMEJO.
La Secretaria,

Abog. CELIDA MATOS.
Publicada en su fecha, siendo las 12:50 a.m., previas las formalidades legales; y se libraron las boletas respectivas.
La Secretaria,

Exp. 17.815
JAB/cm/rctc.