TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 02 de Agosto de 2010
Años: 200º y 151º

ASUNTO: AH12-M-2008-000070
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil ADMINITRADORA ELITE C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 15 de febrero de 1993, bajo el Nº 51, Tomo 54-A-Sgdo, en su carácter de Administrador de la comunidad de copropietarios de Residencias El Pilón, situado en la Calle del Guayabal, entre Calle Granados Avenida La Guairita, Urbanización La Tahona, Municipio Baruta.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANGELINA MARTINO MONTILLA y NORA YSTURIZ CASTILLO, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros: 31.551 y 21.749, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: LEONEL ERNESTO OMAÑA CONTRERAS y MORELIA CONTRERAS DE OMAÑA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.766.261 y 4.890.951, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: RUBEN GONZALEZ GOMEZ, OSCAR GONZALEZ BARRIOS y LEONEL OMAÑA CONTRERAS, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos: 955, 15.797 y 15.879, respectivamente.

MOTIVO: Cobro de Bolívares (vía ejecutiva)
EXPEDIENTE: N° 08-9913 (antiguo)

-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inició el presente proceso por medio de demanda interpuesta por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 2 de julio de 2008.
Este Juzgado por auto publicado en fecha 30 de julio de 2008, admitió la demanda.
En fecha 1º de abril de 2009, compareció el codemandado Ernesto Leonel Omaña Contreras, quien se dio por citado en nombre propio y en representación de la codemandada Morelia de Jesús Contreras, consignando al efecto documento poder.
En fecha 24 de abril de 2009, la parte demandada consignó escrito de contestación de demandada.
En fecha 15 de mayo de 2009, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 25 de mayo de 2009, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
Por decisión dictada en fecha 2 de octubre de 2009, este Juzgado providenció los escritos de pruebas.
Evacuadas las pruebas que requerían evacuación y, estando dentro de la oportunidad procesal para que este Juzgado emita su respectivo pronunciamiento, pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
De los alegatos esgrimidos por la parte actora, se desprenden los siguientes:
1. Que los ciudadanos Leonel Ernesto Omaña Contreras y Morelia Contreras De Omaña, demandados son propietarios de un inmueble constituido por:
“Un apartamento destinado a vivienda bajo el régimen de propiedad horizontal distinguido con el número y letra 3-A, situado en el tercer piso del Edificio “A”, del Conjunto Residencial “El Pilón”, construido sobre una parcela de terreno ubicada en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, parcela que forma parte del Sector TA-3 de la Urbanización La Tahona, distinguida con el Nº 7, de esta ciudad de Caracas, según consta de documento de propiedad protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 7 de junio de 1984, bajo el Nº 14, Tomo 34, Protocolo Primero.”

2. Que los mencionado ciudadanos, adeudan ciento tres 103) cuotas mensuales de condominio vencidas, que van desde el mes de octubre de 1999 hasta el mes de mayo de 2008, ambos inclusive, lo que suma la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y DOS BOLIVARES CON NUEVE CENTIMOS (Bs.37.272,09), cantidad ésta que fue debidamente discriminada.
3. Como consecuencia de lo anterior, la parte actora demanda a los ciudadanos Leonel Ernesto Omaña Contreras y Morelia Contreras De Omaña, para que pague la cantidad antes referida más las costas procesales.
Por su parte, los demandados al dar contestación a la demanda lo hicieron en los términos que a continuación se resumen:
1. En primer lugar, oponen como punto previo para que sea resuelto en la definitiva, la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente demanda, por cuanto a su juicio, la demandante Sociedad Mercantil Administradora Elite C.A., no acompañó ningún instrumento en donde conste que se haya celebrado una asamblea de copropietarios autorizando a la junta de condominio para el nombramiento de la actora como Administradora del Condominio del Edificio Residencia El Pilón.
2. Que en virtud que el supuesto contrato de administración está viciado, todos los actos que ha efectuado la referida administradora están viciados de nulidad absoluta, y por consiguiente, son nulos los recibos emanados de ella correspondientes.
3. En segundo lugar, impugnan los recibos de cobro enumerados por la parto del uno (1) al veinte (20), los cuales cursan insertos a los folios 21 al 40, ambos inclusive, toda vez que no fueron emitidos por la demandante Aministradora Elite C.A., sino que fueron supuestamente emitidos por Administradora J.F.G., C.A., adoleciendo de firma del representante legal de quien supuestamente se emitieron los recibos, por lo que no pueden servir como elemento de cobro.
4. En tercer término, cuestionan los recibos demandados correspondientes desde el mes de octubre de 1999 hasta el mes de mayo de 2008, pues, a su decir, incluyen de manera grosera y abusiva los intereses de cada uno de los recibos como si se tratase de cantidades distintas y autónomas, intereses sobre intereses.
5. En último término, cuestionan la pretensión de la actora de requerir la indexación judicial, alegando que la corrección monetaria es un mecanismo de compensación por la devaluación de la moneda y por los efectos de la inflación, pero que en los recibos que se demandan ya están incluidos de manera abultada y desproporcionada los intereses moratorios sobre las cantidades; que la actora pretende cobrar la indexación no sólo sobre el capital supuestamente adeudado, sino sobre los abusivos intereses compuestos y deudas inexistentes como son supuestos gastos de cobranza, supuestos telegramas, supuestas e inexistentes costas judiciales, honorarios profesionales judiciales y extrajudiciales no causados ni adeudados, así como otros emolumentos incluidos abusivamente en los recibos de cobro.

-III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

De las pruebas aportadas por la parte actora se desprenden las siguientes:
Instrumentales

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

1. Promovió junto al libelo de demanda, copia simple de documento privado de fecha 1 de junio de 2001, denominado “Mandato de administración de edificios”. Al respecto, observa este sentenciador que la parte demandada impugnó tal documento. Ahora bien, este Tribunal pasa a analizar la manera en que fue formulada la presente impugnación por la parte demandada.
El concepto de impugnación presenta dos acepciones, caracterizadas por el alcance de cada una de ellas. En primer lugar la acepción strictu sensu del vocablo impugnación, el cual se refiere a la oposición que se realiza a las copias y reproducciones mecánicas, prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En segundo lugar, la acepción lato sensu, se refiere a todos aquellos medios de oposición previstos en la ley adjetiva.
En el presente caso, existe una indeterminación del uso conceptual que se hizo del vocablo impugnación. Si la parte demandada hizo uso de la acepción strictu sensu, la misma no es procedente en el presente caso, por cuanto no se efectuó de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que se trata de una copia o reproducción mecánica. Por lo tanto, este Tribunal debe darle valor probatorio al documento denominado “Mandato de administración de edificios, consignado con la letra “A” junto al libelo de demanda. Así se decide.-
2. Promueve junto al libelo de demanda, copia certificada del documento propiedad del inmueble del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número y letra tres–A (Nº 3-A) plenamente identificado en este texto, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 7 de junio de 1984, Nº 14, Tomo 34, Protocolo Primero. Ahora bien, este Tribunal comoquiera que dicho documento tienen el carácter de instrumento público a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil por haber sido evacuados por un Registrador Público en el ejercicio de funciones que le confiere la Ley, se aprecia conforme a lo dispuesto en los artículos 1.360 del Código Civil. Así se decide.
3.- La parte actora produjo en veinte (20) folios útiles, recibos de pago emitidos por la Administradora J.F.G.C.A., correspondientes a los meses de octubre a diciembre del año 1999, de enero a diciembre del año 2000, de enero a mayo del año 2001. Ahora bien, dichos documentos fueron impugnados por cuanto no son emitidos por la demandante Administradora Elite C.A., este Tribunal luego de revisar las facturas antes aludidas pudo constatar que, en efecto, las mismas no fueron emitidas por la parte actora, en razón de lo cual, este Tribunal declara procedente la impugnación y en consecuencia, no pueden tener ningún valor probatorio. Así se establece.-
4.-La parte actora produjo en ochenta y tres (83) folios útiles, recibos de pagos emitidos por la Administradora Elite C.A., correspondientes a los meses de julio del 2001 hasta el mes de junio de 2008, Al respecto, este Tribunal observa que la parte demandada se dirige a cuestionar los recibos a través de una impugnación pura y simple con el objeto de enervar los efectos de los mismos, sin embargo, no señala la base legal en la que sustenta dicha impugnación, lo cual no cumple con los presupuestos alegados ut supra respecto de la impugnación, por tanto, se desecha la impugnación efectuada por la parte demandada, y por consiguiente, debe dársele valor probatorio a los mencionados de condominio reclamados por la actora. En virtud de ello, este Tribunal valora dichos instrumentos de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal. Así se declara.-
5.-Promovió durante la fase probatoria, original de documento privado denominado, “Carta Consulta”, constante de siete (7) folios útiles. Al respecto, este sentenciador observa que la co-demanda Morelia Contreras, titular de la cédula de identidad Nº V-4.850.951, desconoció en contenido y firma, por su parte la actora, promovió prueba de cotejo sobre los documentos dubitados.
Ahora bien, considera este tribunal que debe iniciarse el análisis de esta prueba revisando, primeramente, las conclusiones aportadas por la experticia grafotécnica promovida por la parte actora, y cuyas conclusiones fueron suscritas en forma unánime por los expertos designados, ciudadanos María Sánchez Maldonado, Oswaldo Ovalles Domínguez e Itamalk Guedez del Castillo, inscritos en la Sociedad Internacional de Peritos en Documentoscopia (S.I.P.D.O), bajo los Nos. 06,11 y 02, respectivamente, e integrantes del Registro de Expertos y Peritos de la Sala Politico Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia. En tal sentido, los expertos concluyeron lo siguiente:
“La firma de Carácter Cuestionado que, como de “Morelia Contreras” C.I. 4850951, aparece suscrita en el documento “CARTA CONSULTA” , de fecha: “En Caracas, a los Veinte y Un días del mes de Mayo del Dos Mil Uno (2.001).”, marcada “2/7”, que riela al folio 244 del Expediente Nº 2008-9913 (AH12-M-2008-000070), fue ejecutada por la misma persona que identificándose como MORELIA DE JESUS CONTRERAS “, titular de la Cédula de Identidad Nº V-4.850.951, con el carácter de “EL OTORGANTE”, suscribió el Poder Especial, de fecha: “CARACAS, Treinta (30) DE Marzo DE DOS MIL NUEVE (2009).”, otorgado por ante la Notaría Pública Décima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 29, Tomo 11 de los Libros de Autenticaciones respectivos; que original corre inserto a los folios 171 y 172 del Expediente Nº 2008-9913 (AH12-M-2008-000070) que cursa por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Es decir que existe identidad de producción con respecto a las firmas examinadas. En definitiva concluimos que la firma cuestionada corresponde a la firma auténtica de la misma persona que se identifica como “MORELIA DE JESUS CONTRERAS”, suscribió el documento indubitado (Poder).

Como puede observarse, en la experticia antes apreciada los expertos concluyeron unánimemente, en que la firma estampada sobre el original del documento denominado “Carta Consulta”, marcado 2/7, se encuentra suscrito por la persona que suscribió el documento indubitado, es decir, fue suscrito por la ciudadana Morelia Contreras. Ahora bien, es menester indicar la claridad de la conclusión manifestada por los expertos de dicha prueba, quienes señalan que la firma cuestionada corresponde a la firma autógrafa de Morelia Conteras.
Asimismo, considera este Tribunal que la pertinencia y minuciosidad del trabajo realizado por los expertos, en cuanto al estudio de las firmas revisadas en su experticia con relación a los grados de presión, velocidad de desplazamiento del instrumento escritural, rotaciones del mismo, y la comprobación de sus afirmaciones a través de las ampliaciones fotográficas acompañadas al informe pericial consignado en este expediente el 25 de noviembre de 2009, son suficientes para producir en este juzgador el requisito de credibilidad sobre el medio probatorio en cuestión como vehículo eficiente e idóneo para trasladar al proceso las conclusiones aportadas a través de dicha prueba. De esta forma, este Tribunal acoge el criterio de los expertos antes mencionados, con relación a que la firma contenida en el citado documento objeto de impugnación en este juicio, fue ejecutada por la ciudadana Morelia Contreras. Así se decide.
6.- Promovió copia certificada expedida por la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 51, tomo 34, en el que se desprende que la Junta de Condominio de Residencias El Pilón autorizó a la apoderada actora para demandar. Ahora bien, este Tribunal comoquiera que dicho documento tienen el carácter de instrumento público a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil por haber sido autenticado ante por un Notario Público en el ejercicio de funciones que le confiere la Ley, se aprecia conforme a lo dispuesto en los artículos 1.360 del Código Civil. Así se decide.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

1. Promovió conjuntamente con su escrito de contestación a la demanda, marcado con la letra “A”, documento constitutivo de hipoteca convencional de primer grado, autenticada ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertador, bajo el No.61, tomo 180. Ahora bien, este Tribunal comoquiera que dicho documento tienen el carácter de instrumento público a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil por haber sido autenticado ante por un Registrador Notario en el ejercicio de funciones que le confiere la Ley, se aprecia conforme a lo dispuesto en los artículos 1.360 del Código Civil. Así se decide.-
2. Durante el lapso de promoción de pruebas, promovió experticia contable sobre los recibos de pago demandados como insolutos. Ahora bien, admitida la prueba y designados como fueron los expertos, la misma no fue impulsada por la parte demandada promovente de la prueba en cuestión, por lo que nada tiene que estudiar este Juzgado al respecto.- Así se establece.-

- IV -
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA
La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda, opuso la defensa relativa a la falta de cualidad e interés de la sociedad mercantil Administradora Elite C.A., plenamente identificada en este texto, para demandar en este proceso, por no haber acompañado ningún instrumento en donde conste que se haya celebrado una asamblea de copropietarios autorizando a la junta de Condominio para el nombramiento de la actora como Administradora del Condominio del Edificio Residencias El Pilón, por lo que la actora carece de cualidad e interés para intentar este juicio, al respecto este Juzgador pasa a pronunciarse con base a los razonamientos que se desarrollan a continuación:
El Dr. Rengel Romberg, en su libro “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, tomo II, sostiene lo siguiente:
“La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

Por otro lado, el autor Luis Loreto señala lo siguiente:
“La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra la ley concede la acción”.

En este orden de ideas, cabe señalar lo establecido en el artículo 361 eiudem, a saber:
Artículo 361.-
…(omisi)…
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346. …”.-

De tal manera que, si bien el primer aparte del artículo 361 del Código adjetivo, ciertamente, se refiere a la cualidad o legitimación para la causa, ésta debe ser entendida como la identidad de la persona que se dice titular de un derecho, pero no debe puede ser confundida con la legitimación para el proceso, máxime cuando esta última está regulada en nuestro Código de Procedimiento Civil, como una defensa que debe ser propuesta antes de la contestación al fondo conforme a lo dispuesto en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
De este modo, haber opuesto la parte demandada su defensa de falta de cualidad con fundamento en la negada condición de administradora, implica el yerro de los conceptos aquí indicados, puesto que nada tiene que estudiar este Tribunal respecto de una cualidad, pues lo que se trata en este caso sería de un problema de ilegitimidad de la persona que se presenta como representante de la verdadera titular del derecho, lo cual sólo puede ser dilucidado en la incidencia por vía de la cuestión previa.
Por consiguiente, al no haber opuesto la parte demandada la cuestión previa a que se refiere los ordinales 2°, 3º y 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe necesariamente este juzgador declarar improcedente la defensa referente a la falta de cualidad de la sociedad mercantil Administradora Elite C.A. Así se decide.-
- V –
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR DEL MERITO
Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
Se desprende del escrito de demanda presentado por la apoderada judicial de la parte actora que el objetivo del mismo obedece a demostrar que el demandado no ha pagado las cuotas de condominio que corresponden a los meses comprendidos entre octubre de 1999 y mayo de 2008, ambos inclusive, y que estos montos se encuentran reflejados liquidaciones de gastos comunes de condominio consignados por la actora y que corren en el presente expediente.
En este orden de ideas, debe este Tribunal puntualizar que en el capítulo de las pruebas del presente fallo, fueron desechados del proceso los recibos de pagos acompañados con el libelo de demanda, identificados con los números del 1 al 20, en virtud de haber sido procedente la impugnación efectuada por la parte demandada. De tal manera que, corresponde a este Tribunal el estudio de los recibos de condominio demandados como insolutos, desde el mes de julio del año 2001 hasta el mes de mayo de 2008.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que son gastos comunes para todos los propietarios, los siguientes: a) los que correspondan a la administración, conservación, reparación de cosas comunes; b) los que hubieren sido acordados como tales por el 75% de los propietarios, por lo menos; c) los declarados comunes por la ley o por el documento de condominio, los cuales se entienden causados para el cuido y mantenimiento del bien sometido al régimen legal de la propiedad horizontal y, de acuerdo al artículo 13 eiusdem, todo copropietario está obligado a pagar el condominio de su inmueble porque la Ley lo dispone, debido a que los gastos del mismo son solidarios con la propiedad del apartamento o local, aun cuando se hayan causado con anterioridad a su adquisición, lo que también se justifica por necesidad y obligación para el copropietario de pagar puntualmente el recibo de condominio, a fin de permitir el pago oportuno de los servicios que deben prestarse en el edificio para así garantizar el suministro ininterrumpido de los mismos, a lo cual se refiere el documento de condominio.
Sin embargo, la misma Ley y los propietarios pueden reconocer la existencia de gastos no comunes, los cuales corresponde pagar únicamente al propietario por alguno de los siguientes conceptos: a) por decisión de la comunidad de copropietarios previa aceptación escrita del propietario afectado; b) por responsabilidad voluntariamente aceptada por escrito por el propietario deudor; c) por responsabilidad individual establecida por un Juez; d) por cualquier otra obligación personal contraída voluntariamente por un determinado propietario y aceptada por este para que le sea cargado en el recibo de condominio.
Ahora bien, en el supuesto que efectivamente el cálculo de los recibos de condominio que constituyen los documentos fundamentales de la demanda estuviese contenga gastos no comunes, éstos no es óbice para que el demandado no cumpla con su obligación de cancelar dichos gastos no comunes, lo cual lo hace evidentemente responsable de los supuestos contemplados en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Así las cosas, en el caso de marras, no quedó probado que el demandado cumpliera con su obligación de gastos comunes, como copropietario de un apartamento distinguido con el número y letra 3-A, ubicado en el tercer piso del Edificio A del Conjunto Residencial El Pilón.
Ahora bien, una vez establecido lo anterior, observa este Tribunal que se originó el proceso bajo estudio con motivo de demanda por cobro de bolívares por vía ejecutiva de las cantidades adeudadas por la demandada en relación al condominio de un apartamento de su propiedad, basándose en recibos de condominio no pagados, consignados junto al libelo de la demanda.
La obligación del propietario de un apartamento de contribuir con las cargas comunes del edificio en relación a su alícuota, está establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual se trascribe a continuación:
“Artículo 7°.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”

Igualmente, considera oportuno este Tribunal citar el artículo 14 ejusdem, el cual establece la forma como se deberán cobrar dichos gastos:
“Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario.
Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.”
(Negrillas del Tribunal)

De los artículos anteriormente trascritos, se desprende, que las liquidaciones de condominio sólo deben referirse a los gastos comunes del edificio y no a otros rubros, asimismo establece el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal, qué son gastos comunes a los fines de dicha ley, el cual copiado textualmente, reza:

“Artículo 11: Son gastos comunes a todos los propietarios o parte de ellos, según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
b) Los que se hubieran acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%) por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.”

Cómo vemos, los gastos particulares no podrán ser probados mediante la planilla de condominio, ya que está solo sirve de prueba con valor de título ejecutivo para la cobranza de los gastos comunes al edificio administrado, es por esta razón que en el capítulo anterior se le dio dicho valor probatorio a las planillas de condominio, solo en lo que se refiere al pago del condominio que le corresponde a la demandada, pero no se le dio valor alguno para probar lo presuntamente adeudado por la demandada por gastos particulares o no comunes, intereses moratorios y los gastos de cobranza. Establecido esto y visto que la parte actora no promovió prueba alguna, que demostrara los “gastos no comunes” y los gastos de cobranza que intenta cobrar a la demandada, este Tribunal considera, que la demandada sólo deberá pagar el condominio de los meses demandados como se establecerá en el cuadro siguiente:

Mes Año Condominio total del Edificio (Bs.) Monto correspondiente al apartamento A03-A (1.735000%) (Bs.)
Julio 2001 3.753.163,86 65.117.00
Agosto 2001 4.570.832,80 79.303,09
Septiembre 2001 4.411.959,32 76.547,00
Octubre 2001 4.188.534,72 72.671,00
Noviembre 2001 4.804.206,44 83.352,98
Diciembre 2001 3.628.524,40 62.954,90
Enero 2002 4.607.616,45 79.942,15
Febrero 2002 3.511757,88 60.929,00
Marzo 2002 3.553.255,09 61.648,98
Abril 2002 5.146.010,20 89.283,28
Mayo 2002 5.177.378,89 89.827,52
Junio 2002 3.673.410,90 63.733,68
Julio 2002 3.769.534,76 65.401,43
Agosto 2002 4.291.935,71 74.465,08
Septiembre 2002 3.595.290,40 62.377,77
Octubre 2002 4730152,20 82.068,14
Noviembre 2002 4.828.780,79 83.779,35
Diciembre 2002 5.439.222,47 94.370,51
Enero 2003 4.883.377,79 84.726,60
Febrero 2003 5.077.607,60 88.096,49
Marzo 2003 4.780.643,63 82.944,17
Abril 2003 4.903.550,70 83.341,60
Mayo 2003 5.925.004,50 102.798,83
Junio 2003 5.020.921,97 87.113,00
Julio 2003 5.914.800,00 102.621,79
Agosto 2003 5.027.512,64 87.227,34
Septiembre 2003 4.373.590,18 75.881,79
Octubre 2003 5.981.165,58 103.773,22
Noviembre 2003 4.544.308,18 78.843,75
Diciembre 2003 5.483.154,69 95.132,75
Enero 2004 6.338.142,15 109.966,77
Febrero 2004 7.166.149,89 124.332,70
Marzo 2004 6.864.922,50 119.106,41
Abril 2004 5.570.791,67 96.653,24
Mayo 2004 5.434.279,50 94.284,75
Junio 2004 6.356.213,00 110.280,30
Julio 2004 6.003.637,88 104.163,12
Agosto 2004 7.673.058,71 133.127,57
Septiembre 2004 9.182.900,15 159.323,32
Octubre 2004 9.126.504,97 158.344,86
Noviembre 2004 9.729.452,67 168.806,00
Diciembre 2004 9.635.046,41 167.168,06
Enero 2005 10.154.415,37 176.179,11
Febrero 2005 7.575.818,91 131.440,46
Marzo 2005 10.195.681 176.895,07
Abril 2005 9.000.070,30 156.151,22
Mayo 2005 10.155.151,86 176.191,88
Junio 2005 11.390.194,96 197.619,88
Julio 2005 8.658.675,72 150.228,02
Agosto 2005 9.491.851,98 164.683,63
Septiembre 2005 10.439.309,71 181.122,02
Octubre 2005 11.952.611,57 207.377,81
Noviembre 2005 12.913.340,93 224.046,47
Diciembre 2005 12.128.871,09 210.435,91
Enero 2006 10.780.958,10 187.049,62
Febrero 2006 10.800.690,11 187.391,97
Marzo 2006 9.729.493,22 168.806,71
Abril 2006 6.508.361,41 112.920,07
Mayo 2006 13.959.024,11 242.189,07
Junio 2006 13.343.819,71 231.515,27
Julio 2006 9.483.509,41 164.538,89
Agosto 2006 8.501.354,52 147.498,50
Septiembre 2006 10.077.260,53 174.840,47
Octubre 2006 15.754.203,79 273.335,44
Noviembre 2006 14.078.986,78 244.270,42
Diciembre 2006 9.019.724,45 156.492,22
Enero 2007 11.069.272,31 192.051,87
Febrero 2007 11.541.955,74 200.252,93
Marzo 2007 10.495.258,35 182.092,73
Abril 2007 11.660.097,63 202.302,69
Mayo 2007 30.305.884,24 525.807,09
Junio 2007 29.516.206,15 512.106,18
Julio 2007 32.089.017,99 556.744,46
Agosto 2007 30.252.884,20 524.887,54
Septiembre 2007 32.573.200,51 565.145,03
Octubre 2007 32.062.606,10 556.288,22
Noviembre 2007 34.305.248,66 595.196,06
Diciembre 2007 34.929.146,27 606.020,69
Enero 2008 Bs.f.36.047,73 Bs.F.625,43
Febrero 2008 Bs.f.35.633,72 Bs.f.618,25
Marzo 2008 Bs.f.33.117,00 Bs.f.574,58
Abril 2008 Bs.f. 30.322,13 Bs.f. 526,09
Mayo 2008 Bs.f. 37.099,60 Bs.f. 643,68
Total 16.615.976,91

De conformidad con el cuadro explicativo antes expuesto, se concluye que excluyendo los intereses moratorios y los gastos de cobranza, los cuales no pueden ser cobrados a través de las planillas de liquidación del condominio, ni a través del procedimiento de vía ejecutiva, por cuanto no son gastos comunes a los copropietarios, se concluye que la parte demandada adeuda a la actora por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de julio de 2001 hasta el mes de mayo de 2008, la cantidad de Bs. 16.615.976,91, actualmente equivalentes a BsF. 16.616,00. Así se decide.-

- V -
Dispositiva

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda propuesta por la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA ELITE C.A., en contra de los ciudadanos LEONEL ERNESTO OMAÑA CONTRERAS y MORELIA DE JESUS CONTRERAS DE OMAÑA.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de DIECISEIS MILLONES SEISCIENTOS QUINCE MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES CON NOVENTA Y UNO CENTIMOS (Bs. 16.615.976,91), actualmente equivalentes a DIECISEIS MIL SEISCIENTOS DIECISEIS BOLIVARES (FUERTES) (BsF. 16.616,00), por concepto de cuotas de condominio insolutas desde el mes de julio de 2001 hasta el mes de mayo de 2008.
TERCERO: Se ordena la indexación de las cantidades aquí demandadas, la cual será calculada mediante experticia complementaria al fallo.
CUARTO: Se niega el cobro de los gastos de cobranzas, intereses moratorios y gastos no comunes pretendidos por la parte actora en las facturas de condominio.
QUINTO: En virtud que no hubo vencimiento total no hay condenatoria en costas.
Regístrese y Publíquese. Notifíquese a las partes. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dos (02) días del mes de agosto de dos mil diez (2010).

EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ
EL SECRETARIO ACC.,

JONATHAN MORALES J.
En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las________.-
EL SECRETARIO ACC.,

JONATHAN MORALES J.