TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 2 de Agosto de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AP11-R-2010-000159

DEMANDANTE: GINO CONCETTO PAGANO TOSCANO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.502.495.

ABOGADA ASISTENTE DEMANDANTE: Ángela Valero Salvuchi, inscrita en el Instituto de Previsión del Abogado bajo en Nº 27.813.

DEMANDADO: JOSÉ GREGORIO MORA MESA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-6.849.901.

APODERADO DEMANDADO: Virgilio Rafal Filardi Matos, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Nº 32.189.

MOTIVO: Desalojo Inquilinario (Apelación).

- I -
- ANTECEDENTES -
Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de este Tribunal, actuando en alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 01 de marzo de 2.010, por el ciudadano GINO CONCETTO PAGANO TOSCANO, debidamente asistido de abogado, en contra de la decisión proferida en fecha 22 de febrero de 2.010, por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción que por desalojo inquilinario intentara en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO MORA MESA. En fecha 09 de marzo de 2.010, el Juzgado a quo oyó libremente la apelación ejercida contra el citado fallo, ordenando la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia (Distribuidor) de turno a los fines consiguientes.

Cumplido el trámite de distribución correspondiente, este Tribunal le da entrada mediante auto de fecha 19 de marzo de 2.010, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente, a los fines de dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

Ambas partes consignaron sus conclusiones escritas, en fechas 07 y 12 de abril de 2010. La parte actora promovió pruebas ante esta instancia.

- II -
- SÍNTESIS DE LOS HECHOS -
Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por desalojo inquilinario intentó el ciudadano GINO CONCETTO PAGANO TOSCANO, en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO MORA MESA, en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos:

• Que es propietario de un bien inmueble constituido por “una parcela de terreno y la casa que sobre ella está construida, distinguida Nº 08, actualmente 504.136, situada en la calle La Esperanza, Urbanización Buena Vista, Petare, Municipio Sucre del estado Miranda”, conforme se evidencia de documento protocolizado en fecha 05 de marzo de 2009, por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito, del Municipio Sucre, del estado Miranda, bajo el Nº 2009-547, Protocolo M 238-13-9-1-2337, Tomo 01.
• Que para la fecha que adquirió el inmueble, el mismo se encontraba arrendado, y aceptó la negociación con la condición de que el arrendatario, se comprometiera a desalojar el inmueble, a los cuatro meses después de vencido el contrato, que celebró con la anterior propietaria, Virginia Pagano de Rizzo.
• Que el aludido contrato fue autenticado en fecha 27 de julio de 2.007, y tenía un plazo de duración de un (01) año, contado a partir del 01 de julio de 2.007, hasta el 30 de junio de 2.008, prorrogable automáticamente por períodos de un (01) año.
• Que le notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogarle más el contrato, y que no le cobraría el mes de julio de 2.009 para que desocupara; ya que había adquirido el inmueble para ayudar a su hijo Sebastián Antonio Pagano, C.I. 13.123.560, quien vive alquilado por no tener vivienda propia.
• Fundamenta la demanda en el literal “b” del artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Acompañó recaudos.

En fecha 16 de diciembre de 2.009, el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente demanda ordenando el emplazamiento del accionado, a fin que compareciera por ante esa Dependencia Judicial al segundo (2°) día de despacho, siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda.

Por diligencia suscrita en fecha 27 de enero de 2.010, el Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de haber practicado la citación ordenada, consignando a los autos el recibo de citación debidamente firmado por el demandado.

En la oportunidad de la lits contestación, la parte accionada consignó escrito bajo los siguientes términos:

• Invocó la cuestión previa de defecto de forma, contenida en del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 340 ejusdem; por cuanto los datos de registro del Documento de Condominio de los apartamentos, fueron omitidos en el libelo, y el inmueble está constituido por cinco apartamentos.
• Convino en haber celebrado un contrato de arrendamiento con la ciudadana Virginia Pagano de Rizzo, autenticado en fecha 27 de julio de 2.007, y que en la negociación de venta del inmueble, no se le respetó la preferencia ofertiva.
• Que la condición o compromiso señalada en el libelo de demanda, referida a desalojar el inmueble luego de cumplirse cuatro (04) meses, contados a partir del vencimiento del contrato locativo, no puede existir, de acuerdo a los previsto en el artículo 7 del Decreto-Ley de arrendamientos inmobiliarios, ni existe documento alguno con semejante condición.
• Que en el contrato locativo se estableció que para no considerar prorrogado el contrato, una parte debía notificarlo a la otra, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento; y dicha notificación no se realizó. Además debe considerarse a su favor la prórroga legal.

Abierta la causa a pruebas, no hubo actividad de las partes al respecto.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, el Juzgador a quo procedió en fecha 22 de febrero de 2.010, a dictar sentencia declarando -como ya se dijo- sin lugar la presente acción de desalojo inquilinario.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado.

- III -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR –
Con el propósito de resolver la presente controversia, pasa este Sentenciador a realizar las siguientes consideraciones:

El asunto sub examine se refiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha 01 de marzo de 2.010, por el demandante, ciudadano GINO CONCETTO PAGANO TOSCANO, debidamente asistido de abogado, en contra de la decisión proferida en fecha 22 de febrero de 2.010, por el Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la acción que por desalojo inquilinario intentara en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO MORA MESA, fundamentando su decisión con base a lo siguiente:

“…De acuerdo con el libelo “pareciera” que el contrato de arrendamientos objeto del juicio es por tiempo determinado.
En efecto, no acompaña el contrato para determinar la verdadera duración de la relación arrendaticia objeto de este juicio; pero decimos que pareciera que es a tiempo determinado, porque se habla en el libelo de que el contrato se prorrogará automáticamente por lapsos de un año mientras no se avise lo contrario; y que se le participó al inquilino no querer prorrogarlo más en lo sucesivo.
Esto que hace que el contrato sea considerado a tiempo determinado; y sabemos que en los contratos a tiempo determinado, no cabe demandar el desalojo por la necesidad de ocuparlo, de conformidad con el encabezamiento del art. 34 del Decreto ley, que requiere que el contrato sea a tiempo indeterminado.
Además, no probó la relación de filiación que dice tener con el señor Sebastiano Antonio Pagano, ya que dice en el libelo que es su hijo y que necesita mudarse para el inmueble de autos, dado que vive alquilado y le han pedido el desalojo.

Esta necesidad tampoco la ha probado, siendo el motivo principal de la pretensión de desalojo incoada.
Todos estos son elementos que conforman “el presupuesto de hecho” de la norma que contempla la causal de desalojo prevista en la letra b) del art. 34 del Decreto Ley.
Nadie puede pretender que se le acuerde la consecuencia favorable de una norma, si no prueba los hechos o circunstancias que fueron previstas en el supuesto de hecho que previó dicha norma para establecer dicha consecuencia.
Es un principio elemental de la carga de la prueba que quien corre con la obligación de probar es aquel que invoca los hechos previstos en la norma que invoca.
Si la parte actora dice en su libelo de demanda que necesita el inmueble para que lo ocupe su hijo que vive alquilado, que no tiene vivienda propia y está siendo desalojado, debe por lo menos probar esas circunstancias, para aspirar a que se le acuerde el desalojo. Lo contrario sería dar por demostrado algo con pruebas que no obran en el expediente del juicio, lo que constituye una violación al principio consagrado en el art. 12 del CPC, que reza que el juez “debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de estos.” (sic)

Ahora bien, antes de analizar las pruebas aportadas en este proceso, debe determinar previamente este Juzgador los límites en los cuales ha quedado planteada la presente controversia, para luego establecer si la presente acción por desalojo inquilinario resulta procedente en el presente caso.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos límites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue la desocupación de un inmueble de su propiedad constituido por “una parcela de terreno y la casa que sobre ella está construida, distinguida Nº 08, actualmente 504.136, situada en la calle La Esperanza, Urbanización Buena Vista, Petare, Municipio Sucre del estado Miranda”, cuya casa fue dada en arrendamiento por la anterior propietaria, al ciudadano JOSÉ GREGORIO MORA MESA, mediante contrato autenticado, y es el caso que el hijo de actor tiene la necesidad de ocupar el inmueble, por no tener vivienda propia. Frente a ello, la parte accionada se excepcionó invocando la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; al contestar el fondo, convino en haber celebrado un contrato de arrendamiento con la ciudadana Virginia Pagano de Rizzo, autenticado en fecha 27 de julio de 2.007, y que en la negociación de venta del inmueble, no se le respetó la preferencia ofertiva, aunado al hecho que no se consideró a su favor la prórroga legal.

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, se procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).

Lo resaltado constituye el llamado Principio Dispositivo o de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (quod non est in actis non est in mundo), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

Conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas (Principio de Congruencia), lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

- PUNTO PREVIO –
Ahora bien, antes de entrar a analizar la procedencia o no de la cuestión previa invocada por la parte demandada, contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto los datos de registro del Documento de Condominio del inmueble de marras, fueron omitidos en el libelo de demanda, considera necesario quien decide, señalar que corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar la norma aplicable al asunto sometido a su consideración. En el caso que nos ocupa, la pretensión de la parte actora tiene como base la acción de desalojo inquilinario, la cual tiene se fundamento en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este estado, se hace necesario transcribir el precepto legal contenido en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente en su literal “b”, el cual establece:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
(…)
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado...” (Destacado nuestro).

Así pues, tenemos que la transcrita causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, por parte del propietario del mismo o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que conlleva a la ocupación del inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así, causaría un perjuicio al necesitado, no solo de índole económico, sino social o familiar, o de cualquier otra índole, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Se trata pues de un hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular.

Ahora bien, considera oportuno indicar que el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil consagra los requisitos de forma que debe llenar todo libelo de demanda y, más concretamente, el ordinal 6° de dicha disposición exige que toda demanda deberá ser acompañada de “Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo”. (Énfasis nuestro).

En sintonía con la disposición precedentemente invocada, el artículo 341 ejusdem contiene la ORDEN prevista para el órgano jurisdiccional correspondiente de ADMITIR las demandas que le son presentadas, siempre y cuando no sean contrarias al orden público, a las buenas costumbres, ni alguna disposición expresa de Ley; en cuyo caso el tribunal NEGARÁ su admisión debiendo expresar los motivos en que se fundamente esa decisión.

En el caso que nos ocupa, de una revisión exhaustiva de las actas procesales que integran el presente expediente y, más concretamente, de los recaudos que fueron consignados con la referida demanda, así como las documentales promovidas en esta alzada, se evidencia que no fue aportado a los autos el contrato locativo al cual hace mención la parte demandante en su escrito libelar, cuando afirma que “Para la fecha que efectué la compra del inmueble este se encontraba alquilado (…) de acuerdo a contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre, del Estado Miranda, en fecha veintisiete (27) de julio de dos mil siete (2007) dejándolo inserto bajo el Nro. 67, tomo 108 de los libros de autenticaciones.”; a pesar de que la parte accionada convino en la existencia del referido contrato, según se desprende de su escrito de litis contestación; lo cual impide a este Tribunal verificar con certeza y fehacientemente la duración de la locación arrendaticia objeto de este juicio; situación que conlleva forzosamente a este Juzgador a declarar la inadmisibilidad de la presente demanda.

Como corolario de todo lo antes expuesto, resulta obligante para este Órgano Jurisdiccional revocar el fallo recurrido, declarando SIN LUGAR el recurso de apelación, e INADMISIBLE la presente demanda, por no haberse cumplido con los requisitos respectivos, siendo por consiguiente la acción propuesta contraria a una disposición expresa de la Ley, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

- IV -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de desalojo inquilinario, intentara el ciudadano GINO CONCETTO PAGANO TOSCANO, en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO MORA MESA, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO: Se declara INADMISIBLE la demanda que por acción de desalojo inquilinario, intentara el ciudadano GINO CONCETTO PAGANO TOSCANO, en contra del ciudadano JOSÉ GREGORIO MORA MESA.

SEGUNDO: Conforme establece el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales.

TERCERO: Por cuanto la presente decisión se dictó fuera de los lapsos de Ley, se ordena la notificación de las partes, según lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, y cumplida que sea la notificación ordenada, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 37 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los 2 de Agosto de 2010. 200º y 151º.

El Juez,

Abg. César A. Mata Rengifo

La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut
En esta misma fecha, siendo las 3:21 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut
Asunto: AP11-R-2010-000159
CAM/IBG/Lisbeth