TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, nueve (9) de agosto de 2010
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “DIANA ROSA FERNÁNDEZ”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.103.203; con domicilio procesal en: la sede del Tribunal.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “NELSA GARCÉS y ENRIQUE GARCÉS”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 23.358 y 52.165, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “GERMÁN NUÑEZ MALDONADO” venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.593.672; Con domicilio procesal constituido en: Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Palos Grandes, Centro Plaza, Torre C, piso 16, oficina 16-D, Municipio Chacao, estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “JOHANNA MARCANO TOVAR y JORGE DICKSON”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 103.508 y 64.597, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-0001383

I
DESARROLLO DEL ITER PROCEDIMENTAL

El día 14 de abril de 2010, el abogado Enrique Garcés, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 52.165, en su condición de mandatario judicial de la ciudadana Diana Rosa Fernández, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.264 del Código Civil, el desalojo y consecuencialmente la entrega material de un inmueble cedido en alquiler al ciudadano Germán Nuñes Maldonado, constituido por el apartamento Nº 43, ubicado en el piso cuatro (4) de las Residencias El Padrino, situado en la Avenida Santa Fe, Municipio Baruta del estado Miranda.
Por auto de fecha 22 de abril de 2010, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, conforme el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de la contestación a la demanda.
Mediante diligencia del 29 de abril de 2010, la representación judicial de la parte accionante consignó los fotostatos respectivos, a los fines de la elaboración de la compulsa; la cual fue librada por auto del día 30 del mismo mes y año.
El día 7 de mayo de 2010, el abogado Enrique Garcés en su condición de mandatario judicial de la parte actora, dejó constancia en autos de haber suministrado los emolumentos necesarios al alguacil encargado de practicar la citación personal de la parte demandada.
En fecha 20 de mayo de 2010, el ciudadano Alguacil Giancarlo Peña La Marca informó mediante diligencia haberse trasladado a la dirección indicada a los fines de la citación de la parte demandada, la cual no pudo realizar.
Así las cosas, en fecha 26 de mayo de 2010, el abogado Jorge Dickson, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 64.595, se dio por citado en nombre de la parte demandada Germán Nuñez Maldonado; consignando instrumento poder que acredita su representación.
En fecha 28 de mayo de 2010, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto estimó pertinente en defensa de los derechos e intereses de su patrocinado.
En fecha 11 de junio de 2010, el abogado Enrique Garcés presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 28 de junio de 2010, se difirió por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo definitivo.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el tribunal procede a resolver el fondo de la controversia, sobre la base de las siguientes consideraciones:

II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basa su pretensión, alegó en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte actora:

a) Alegó, que en fecha 18 de mayo de 2008, su representada celebró un contrato de arrendamiento con opción a compra, con el ciudadano Germán Nuñez Maldonado, que tiene por objeto el apartamento distinguido con el número 43, ubicado en el piso cuatro (4) del edificio Residencias El Padrino, situado en la Avenida Santa Fe, en el lugar denominado Quebradita de Baruta, Municipio Baruta del estado Miranda, por un canon de arrendamiento mensual de Bs. 4.000,00, pagadero por mensualidades anticipadas dentro de los cinco primeros días de cada mes.
b) Manifestó, que posteriormente las partes celebraron un contrato autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 7 de mayo de 2009, bajo el N° 61, tomo 36 de los libros respectivos, en cuya virtud el arrendatario renuncia a ejercer el derecho de opción a compra, lo cual fue aceptado por la propietaria Diana Sosa Fernández, y por ende quedó resuelto dicho contrato.
c) Adujo, que las partes “convinieron y acordaron mediante el segundo contrato, una prorroga legal del contrato de arrendamiento extendiéndolo hasta el día TREINTA Y UNO DE ENERO DE DOS MIL DIEZ (2010), fecha de terminación de la prorroga, en la cual el Arrendatario debió entregar EL INMUEBLE en el mismo estado en que lo recibió, con las reparaciones y mejoras realizadas las cuales quedan en beneficio del inmueble (…) Dicho documento de acuerdo y convenimiento celebrado sustituyo (sic) en todas y cada una de sus partes al documento constitutivo del contrato de arrendamiento con opción a compra venta sobre el inmueble arriba citado, el lo (sic) que respecta al arrendamiento celebrado entre las partes, en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao, del estado Miranda en fecha dieciocho (19) de Marzo de dos mil ocho (2008), anotado bajo el N° 65, tomo 76, en las clausulas (sic) al lapso de duración, al fecha de pago del canon de arrendamiento; a la fecha de entrega del depósito dado en garantía; dejando vigente todas aquellas clausulas (sic) que no sufren modificación alguna por lo convenido y acordado entre la arrendadora y la arrendataria…”.
d) Afirmó, que transcurrido el lapso de tiempo establecido en el contrato de arrendamiento con opción a compra, su representada le comunicó verbalmente al arrendatario su deseo de no renovar el contrato pues carece de vivienda y necesita el apartamento, solicitándole la entrega material del mismo; a lo que se ha negado el arrendatario.
e) Que por lo antes expuesto, procede a demandar a Germán Nuñez Maldonado para que cumpla o a ello sea condenado por el Tribunal, en desalojar y entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
Fundamenta su pretensión, en los artículos 1.1.67 y 1.264 del Código Civil, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A los fines de enervar los hechos libelados, la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, alegó todo cuanto estimó pertinente en defensa de los derechos e intereses de su patrocinado; a tales efectos sostuvo los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandada

a) Rechazó, negó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes.
b) Sin embargo, admitió que su patrocinado celebró el contrato de arrendamiento con opción a compra; como también, que las partes convinieron y acordaron mediante la suscripción de un segundo contrato una prórroga hasta el 31 de enero de 2010, conforme lo previsto en la cláusula octava del contrato otorgado en fecha 7 de mayo de 2009, estando solvente el arrendatario en el pago de los cánones de alquiler hasta el día 31 de enero de 2010.
c) Promovió, la cuestión previa del artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De acuerdo con todo lo antes expuesto, es evidente que la parte actora ejerce la acción, aspirando obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de desalojo, alegando como hecho constitutivo que el arrendatario Germán Nuñez Maldonado, incumplió con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la litis, al vencimiento del término pactado en el contrato suscrito en fecha 7 de mayo de 2009.
En cambio, la representación judicial de la parte demandada, no obstante admitir la existencia del vínculo jurídico arrendaticio entre su patrocinado y la parte accionante, negó los hechos en que se fundamente la demanda; además promovió una cuestión previa.
Por consiguiente, al confrontar los argumentos esgrimidos por las partes de la relación jurídica procesal, se advierte que el thema decidendum se circunscribe a determinar sí se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de desalojo que hace valer la parte actora.
Sin embargo, antes de resolver el merito de la causa, este sentenciador se encuentra obligado a resolver in limine y como punto previo, la cuestión previa que en el escrito de contestación a la demanda promueve la representación judicial de la parte demandada.
Al respecto, observa:
III
PUNTO PREVIO

Las cuestiones previas “cumplen en el proceso una función saneadora, en el sentido de que suponen la solución de cualesquiera cuestiones susceptibles de distraer la atención de la materia referente al thema decidendum. Por consiguiente, las mismas tienden a resolver cuestiones que no guardan relación con el mérito de la causa, y evitan todo el trámite posterior para concluir en una sentencia final que declare la nulidad del proceso o la falta de un presupuesto procesal”.
En el presente caso, la representación judicial de la parte demandada promueve la cuestión previa del artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, manifestando, entre otras razones, lo siguiente:
Que la parte demandante pretende desconocer el derecho a la prorroga legal, que por mandato del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene su patrocinado; y que sí lo que pretende es la finalización del contrato, erró en la fundamentación, pues en tal caso la vía idónea no es la acción de desalojo sino la resolución del contrato.
Que la acción de desalojo está reservada por mandato expreso del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, norma de orden publico, para los contratos de arrendamiento verbales o a tiempo indeterminados; y como quiera que la relación arrendaticia entre las partes es a tiempo determinado, manifiesta que su representado está gozando del derecho a la prorroga legal, pidiendo por lo tanto que la demanda sea declarada inadmisible.
Ahora bien, es menester referir el criterio del Dr. Arístides Rengel-Romberg, quien en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, página 82, al referirse a la cuestión previa del artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, sostiene:
“…También ocurre cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción. (Subrayado del Tribunal)”.
Entonces, resultaría procedente la cuestión previa in comento, cuando la ley expresamente excluya en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción), es decir, cuando sea el propio legislador quien establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Es importante señalar, que la representación judicial de la parte accionante fundamenta su pretensión afirmando, entre otras razones, que el día 18 de mayo de 2008, su mandante suscribió un contrato de arrendamiento con opción a compra con el arrendatario; y que posteriormente, las partes celebraron un nuevo contrato autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 7 de mayo de 2009, bajo el N° 61, tomo 36 de los libros respectivos, pactando una prorroga del lapso hasta el día 31 de enero de 2010.
Del mismo modo, arguye que transcurrido dicho lapso de tiempo sin que el arrendatario haya hecho entrega del inmueble, es por lo que interpone la demanda exigiéndole judicialmente “…que cumpla, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil en todas y cada una de sus partes, de los contratos notariados…, o en su defecto sea condenado por este tribunal en…el desalojo y entrega material sin plazo alguno, libre de bienes y personas…”
En tal sentido, advierte este juzgador que no forma parte de los hechos controvertidos la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, como tampoco se discute su naturaleza jurídica temporal, cual es sin duda a tiempo determinado. Dicho vínculo jurídico arrendaticio data sin solución de continuidad desde el 18 de mayo de 2008; cuyo término de duración quedó modificado en el contrato sucrito en fecha 7 de mayo de 2009, que tiene por objeto el apartamento identificado con el Nº 43, ubicado en el piso cuatro (4) del edifico Residencias El Padrino, situado en la Avenida Santa Fe, en el lugar conocido como La Quebradita de Baruta, Municipio Baruta del estado Miranda.
En este orden de ideas, destaca la cláusula octava del segundo de los contratos nombrados, mediante la cual “…las partes convienen y acuerdan mediante este documento, una prorroga del Contrato de Arrendamiento extendiéndolo hasta el día treinta y uno (31) de enero de dos mil diez 2010, fecha esta de terminación de la prorroga, en la cual, EL ARRENDATARIO deberá entregar EL INMUEBLE en el mismo buen estado en el cual lo recibió…”
La inteligencia de la cláusula contractual en referencia patentiza, que las partes conforme al principio de la libre autonomía para contratar, no solo acordaron fijarle un término a su relación arrendaticia, hasta el 31 de enero de 2010; sino que además, durante dicho período el arrendatario sería considerado solvente en el pago del canon de arrendamiento.
Siendo esto así, no hay duda que a partir del vencimiento de ese término contractual, comenzó a transcurrir inexorablemente el plazo de prorroga legal de un (1) año, ex vi legis artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a su vez vencerá el 31 de enero de 2011.
En efecto, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece un derecho subjetivo para todo arrendatario que al vencimiento del plazo contractualmente estipulado, se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales; el cual tiene a su vez carácter obligatorio para el arrendador. De tal manera que, el beneficio de la prorroga legal no es una concesión que hace el arrendador al arrendatario de acuerdo con su voluntad, sino que opera por voluntad concreta de la Ley y bajo ciertas condiciones.
Tampoco podría compelerse al arrendatario a asumir la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, en un plazo distinto a lo previsto en dicha norma jurídica positiva, pues no solo se desconocería la razón de ser del derecho a la prorroga legal, sino porque además, atentaría contra el principio de orden público establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La situación de hecho antes descrita determina, que es a partir del día 31 de enero de 2011, exclusive, cuando la obligación a cargo del arrendatario de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda se convertirá en pura y simple, pudiendo en consecuencia la arrendadora mediante las vías judiciales preexistentes, exigirle que cumpla con tal obligación, pues ciertamente es a partir esa fecha cuando le nace a la parte accionante el interés procesal de ejercer la acción de cumplimiento contra el arrendatario contumaz, de ser el caso, y conminarlo judicialmente para que ejecute la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado.
Desde este punto de vista, la demanda debe declararse inadmisible, pues se subsume en el supuesto de hecho del artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a tenor del cual, cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 eiusdem, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales; así se establece.-
Por otra parte, se observa igualmente que en el petitorio de la demanda, la parte demandante aspira que el arrendatario convenga o en su defecto a ello sea condenado, en el “…desalojo y entrega material sin plazo alguno…” del inmueble objeto de la demanda.
Ahora bien, según dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las casuales taxativas que allí se especifican.
Así pues, se advierte la importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica de una convención arrendaticia en cuanto a su temporalidad, pues de ello depende en gran medida la vía idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento, según los hechos y circunstancias que la motiven; y especialmente, tratándose ante un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, la única vía posible es la de desalojo, como atinadamente lo ha establecido la jurisprudencia suprema. Para ilustrar este argumento, el Tribunal se apoya en las siguientes sentencias:
Sentencia Nº 834, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableciendo el siguiente criterio, que este Juzgado hace suyo:
“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Negrilla del tribunal)

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal).

Finalmente, sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043,

“…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Negrillas del tribunal)

Pues bien, resulta conveniente precisar, tal y como quedó establecido ut supra, que entre las partes en conflicto no hay controversia en cuanto a la naturaleza jurídica temporal de la relación arrendaticia, cual es sin duda a tiempo determinado. En efecto, el plazo contractualmente estipulado venció el día 31 de enero de 2010, activándose a partir de ese momento el plazo de prorroga legal de un (1) año, ex artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual vencerá el día 31 de enero de 2011.
Para destruir tal estado de cosas, a juicio de quien aquí decide, la parte accionante debió demostrar los motivos, razones o circunstancias por las cuales inferir que la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia se modificó en cuanto a su duración, es decir, ¿por qué una vez vencido el término contractualmente estipulado, 31 de enero de 2010, se produjo la indeterminación del contrato o tácita reconducción arrendaticia?, carga con la que no cumplió.
En resumidas cuentas, emerge de autos que la ciudadana Diana Rosa Fernández y el ciudadano Germán Nuñes Maldonado acordaron suscribir una relación arrendaticia por tiempo determinado, que por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios también lo es durante la prorroga legal, que corresponde disfrutar al arrendatario por el termino de un (1) año contado a partir del 31 de enero de 2010, exclusive, hasta el 31 de enero de 2011; ergo, resulta inadmisible aspirar el desalojo de un inmueble arrendado bajo un contrato escrito por tiempo determinado, como erróneamente pretende la parte accionante, y para ello se insiste en que conforme el artículo 34 eiusdem, solo podrá demandarse el desalojo de inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito por tiempo indeterminado; lo cual no es el caso sub examine; así se decide.-
Como corolario de todo lo antes expuesto, teniendo en cuenta que la relación arrendaticia de marras es a tiempo determinado, cobra vigencia lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prohíbe expresamente aspirar, durante la vigencia de la prorroga legal, el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado; de igual modo, lo previsto en el artículo 34 eiusdem, en virtud del cual solo podrá pretenderse el desalojo cuando la relación arrendaticia sea verbal o escrita a tiempo indeterminado. De tal modo que, como quiera que se vea, la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada, prevista en el artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada con lugar y por lo tanto, en concordancia con el artículo 341 eiusdem, inadmisible la demanda incoada por Diana Rosa Fernández contra Germán Nuñez Maldonado; así se establece.-
IV
DISPOSITIVA
En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la pretensión contenida en la demanda interpuesta por la ciudadana Diana Rosa Fernández contra el ciudadano Germán Nuñez Maldonado, ambas partes identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los nueve (9) días del mes de agosto de 2010. Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria, Acc.

Yajaira Larreal

En la misma fecha siendo las 1:49 p.m. de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria