ASUNTO: AP31-V-2009-004232

El juicio por DESALOJO iniciado mediante libelo de demanda incoado el 01 de diciembre de 2009, por la ciudadana IRANTZU AZPIRITXAGA BADIOLA, titular de la cédula de identidad Nº 3.661.474, representada judicialmente por el abogado Jacobo Obadía Levy, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 9736, contra la ciudadana EGLA JOSEFINA PRIETO ALEZARD, titular de la cédula de identidad Nº 4.516.801, representada judicialmente por los abogados Raúl Aguana Santamaría, Juan Luís Aguana Figuera, César Rojas Mendoza y Efraín del Valle Fernández Noriega, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.967, 1.608, 26.538 y 140.256, en ese orden, se admitió por auto del 08 de ese mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación, a los fines que la contestara.
PRIMERO
En su escrito de demanda, la parte actora alegó que cedió en arrendamiento a la demandada el apartamento de su propiedad Nº 14-1, ubicado en el piso 14, del edificio Ventuari, situado en el Boulevard El Cafetal, entre las avenidas El Morao y El Limón, urbanización El Cafetal, con vigencia desde el 15 de diciembre de 1995, por el plazo de un año fijo, por lo que se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado y por la pensión mensual equivalentes a ochenta bolívares (Bs. 80).
Que la arrendataria adeuda las pensiones de los meses de abril de 2008 a noviembre de 2009, para un total de un mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600), por lo que de conformidad con lo previsto en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda a los fines que convenga o sea condenada al desalojo del inmueble arrendado y al pago de la suma de un mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600), por concepto de indemnización por el uso del inmueble y por las pensiones insolutas.
La demanda la estimó es un mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600).
Luego de agotarse las gestiones de citación personal y el emplazamiento por carteles, el 26 de mayo de 2010, se hizo presente la representación judicial de la demandada, se dio por citada, acreditando poder que lo facultaba para ello y el 31 de ese mismo mes y año, oportunamente, contestó a la pretensión de la actora.
Rechazó los hechos afirmados por la parte actora en su libelo. Que la relación arrendaticia no se inició el 15 de diciembre de 1995, sino en diciembre de 1992. Que no adeuda las pensiones de arrendamientos alegados como insolutas, dado que ha depositado en la cuenta corriente Nº 1141280004-1 de Corp Banca, a nombre de Agustina Alcorta de Urresti, las citadas pensiones a razón de ochenta bolívares (Bs. 80,00) cada una, para lo cual, señaló haber aportado depósito bancarios hasta por la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000), que refleja no solo el pago de dichas pensiones sino que revela la solvencia por dicho concepto hasta abril de 2016.
Que desde el inicio de la relación arrendaticia ha efectuado el pago de las pensiones de arrendamiento con el consentimiento y aquiescencia de la actora, a la citada ciudadana Agustina Alcorta de Arresti, según documentos aportados “f” y “g”.
En ese mismo escrito intentó reconvención contra la actora, basada en el mismo título, y bajo el fundamento que al haber pagado a la actora la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000) y con ello el pago por anticipado de las pensiones de arrendamiento desde enero de 2008 hasta abril de 2016, solicita que se declare solvente en cuanto al pago de las pensiones de arrendamiento en dichas fechas.
El 01 de junio se admitió la reconvención planteada, sin embargo la parte actora reconvenida no contestó a la misma.
SEGUNDO
Siendo la oportunidad procesal para decidir, estima el Tribunal que la litis se centra en determinar si la arrendataria ha incumplido o no con sus obligaciones señaladas por la parte actora, en cuanto al pago de las pensiones de arrendamiento, puesto que no hay discusión sobre la existencia del contrato de arrendamiento, por ser un hecho admitido, solo que la parte demandada alegó que se inició en diciembre de 1992 y no en 1995.
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia simple de instrumento privado, que no tiene ningún valor probatorio. En este sentido, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, señala que los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio, originales o en copias certificadas. De allí que la copia fotostática simple de un documento privado carezca de valor probatorio de acuerdo a dicha norma, dado que solo pueden producirse copias fotostáticas de documentos privados auténticos.
Esa misma parte en el lapso de pruebas, aportó original de documento privado del 15 de diciembre de 1995, que merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil. Dicho instrumento indica que la relación arrendaticia entre las partes procesales se inició a partir del 15 de diciembre de 1995 y hasta el 14 de diciembre de 2006.
No obstante, la demandada a los fines de probar que la relación arrendaticia se inició desde diciembre de 1992, aportó original de instrumento privado donde se pactó que efectivamente, la relación arrendaticia se inició desde diciembre de 1992. Dicho instrumento merece fe su contenido, a tenor de lo previsto en el artículo 1363 del Código Civil, por lo que se tiene que desde esa fecha se inició la relación arrendaticia entre las partes.
A los fines de probar el pago de las pensiones de arrendamiento y fundamentar su afirmación que ha pagado por adelantado las pensiones de arrendamiento hasta abril de 2016, aportó siete (7) copias al carbón de depósitos bancarios de Corp Banca, Banco Universal del 08 de enero de 2008, por un mil bolívares (Bs. 1.000); 13 de mayo de 2008 por un mil bolívares (Bs. 1.000), el 03 de septiembre de 2008 por cinco mil bolívares (Bs. 5.000), el 21 de enero de 2009 por un mil bolívares (Bs. 1.000), el 14 de noviembre de 2003 por el equivalentes a trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350), el 16 de mayo de 2007, por el equivalente a un mil bolívares (Bs. 1.000) y el 30 de mayo de 2007, por el equivalente a seiscientos bolívares (Bs. 600,00), todos a favor de la ciudadana Urresti Arambarri en la cuenta Nº 1141280041.
Siendo así, visto que los depósitos bancarios deben considerarse como tarjas y por ello dentro del género documental, específicamente documento que nace privado, su eficacia probatoria deviene del hecho que las mismas sean producidas cumpliendo con las formalidades previstas para este tipo de documentos.
En este sentido, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, señala que los documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio, originales o en copias certificadas. En este caso, la parte demandada aportó copias al carbón, por lo que de acuerdo a lo antes analizado tienen eficacia probatoria, independientemente de su mérito a los fines de probar los hechos alegados.
De acuerdo a lo previsto en el artículo 1286 del Código Civil, el pago como medio por antonomasia para extinguir las obligaciones, debe hacerse al acreedor o a una persona autorizada por el acreedor mismo, por la autoridad judicial o por la ley para recibirlo. El pago hecho a una persona no autorizada por el acreedor para recibirlo, es válido cuando éste lo ratifica o se ha aprovechado de él.
En efecto, en principio es que el pago lo haga el mismo acreedor, el designado por el propio acreedor, por la ley o el designado por la autoridad judicial. Tampoco consta que dicho pago lo haya ratificado el acreedor o se haya aprovechado de él, pues no consta voluntad expresa o tácita del acreedor en ese sentido que indique tal circunstancia.
En este caso, la parte demandada alegó que el pago se hizo mediante depósito bancario en cuanta de un tercero. Sin embargo, no consta que a ese tercero se le hubiere autorizado expresa o tácitamente a recibir el pago en descargo del acreedor.
Siendo así, se tiene que las citadas tarjas muestran que se formaron entre el depositante, -en cinco de ellas la demandada- y el banco, haciendo fe respecto de ellos el ingreso en cuanta de la ciudadana Urresti Arambarri, las sumas de dinero en ellas referidas. Sin embargo, dichas sumas de dinero no pueden tenerse en descargo de la obligación de la demandada respecto al pago de las pensiones de arrendamiento reclamadas, pues se trata de un tercero no autorizado por el acreedor para ello y tampoco se probó que lo hubiere ratificado ni que se hubiere aprovechado de él.
Aportó original de instrumento privado del 20 de mayo de 1997, suscrito “Por Agustina de Urresti”, por medio del cual hacía saber a la señora PRIETO que le dejaba el contrato de arrendamiento pendiente por firmar. Dicho instrumento no fue desconocido por lo que, merece fe su contenido, respecto a la existencia del contrato de arrendamiento, hecho admitido en juicio.
Asimismo, la parte demandada aportó original de instrumento privado del 17 de febrero de 1993, firmado por una persona que se identificó como Irantzu Azpiritxaga, que al no haber sido desconocido merece fe su contenido, respecto al pago de la pensión de arrendamiento entre el 15 de febrero y 15 de marzo de 1993.
Aportó igualmente, original de instrumento privado del 15 de diciembre de 1992, que la parte denominó letra de cambio, pero que no puede tenerse como tal dado que no consta la firma del librador, pero como tal instrumento privado no desconocido merece fe su contenido, respecto a que la arrendataria se comprometía pagar el equivalente a veinte bolívares (Bs. 20) a favor de la ciudadana actora, sin que aparezca en dicho instrumento el motivo del mismo.
De acuerdo a las pruebas aportadas se tiene que efectivamente las partes pactaron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble descrito, relación arrendaticia que se inició en diciembre de 1992, por un año fijo. Que el 15 de diciembre de 1995, pactaron de manera escrita que la duración del contrato sería por un año fijo desde diciembre de 1995 hasta el 14 de diciembre de 1996 y que desde ésta última fecha no consta que se haya renovado, de ahí que al vencimiento del contrato se haya indeterminado a tenor de lo previsto en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil.
TERCERO
Que la demandada reconviniente, pretende que se le reconozca su solvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento hasta abril de 2016, toda vez que al haber depositado la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000) y considerando la pensión mensual de ochenta bolívares (Bs. 80), su solvencia se extiende hasta esa fecha y esa es el fundamento de su reconvención.
A pesar del principio de la autonomía de la voluntad de las partes por medio de la cual, los contratantes pueden libremente constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, y de allí establecer la forma de pago de las pensiones en virtud de un contrato de arrendamiento resulta inverosímil que en este caso, la arrendataria haya pagado por adelantado las pensiones de arrendamiento hasta el mes de abril de 2016 y que la arrendadora haya querido ligarse jurídicamente por ese tiempo, cuando del propio instrumento donde manifestaron originalmente sus voluntades de contratar se dijo que se pagaría por mensualidades adelantadas y no consta ninguna otra manifestación de voluntad en contra.
Siendo así y visto además que formalmente no ha sido probado el pago de las pensiones alegadas como insolutas, dado que el tercero a quien la demnadnada alegó haber hecho los pagos no se le autorizó para hecho, ni se ratificó el pago ni se probó que el acreedor se hubiere aprovechado de ello, tampoco puede prosperar la pretensión reconvencional en cuanto a que se le tenga como solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento hasta el mes de abril de 2016.
CUARTO
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de desalojo procede en casos de contratos de arrendamientos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, siempre que medie una de las causales previstas en dicha norma. En efecto, este artículo 34 “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que puede demandarse el desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas.
De conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 1354 del Código Civil, cada una de las partes tienen las cargas de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, por ello, quien pretenda el cumplimiento de una obligación debe probar su existencia y quien pretenda ser liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la misma.
Por otra parte, según lo previsto en el artículo 1592.2 del Código Civil, una de las principales obligaciones del arrendatario es pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, toda vez que constituye un principio elemental que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones que de él derivan deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, según lo disponen los artículos 1159 y 1264 ejusdem.
Siendo así, habiendo quedado probado la existencia de la relación arrendaticia y el monto de la pensión que debía pagar la arrendataria, debía la parte demandada por su parte, probar el pago o cualquier hecho extintivo de las pensiones de arrendamientos reclamadas como insolutas para la fecha de intentarse la pretensión y no lo hizo, lo que sin lugar a dudas, da lugar a la causal de desalojo invocada como fundamento de tal petición. Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
Respecto a la petición de pago de las pensiones alegadas como insolutas, desde abril de 2008 hasta noviembre de 2009, dado que el contrato de arrendamiento es de tracto sucesivo, esto es, se va perfeccionando en la medida del transcurso del tiempo, de allí que si la arrendataria no cumplió con su carga procesal de probar legalmente el pago de su obligación respecto a las pensiones de arrendamiento, deba pagarla en compensación por el uso del inmueble como arrendataria.
QUINTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia y obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de desalojo intentada por la ciudadana IRANTZU AZPIRITXAGA BADIOLA contra la ciudadana EGLA JOSEFINA PRIETO ALEZARD. SEGUNDO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora la cosa arrendada constituida por el apartamento de su propiedad Nº 14-1, ubicado en el piso 14, del edificio Ventuari, situado en el Boulevard El Cafetal, entre las avenidas El Morao y El Limón, urbanización El Cafetal, Municipio Baruta, Estado Miranda. TERCERO: Se CONDENA igualmente a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de un mil seiscientos bolívares (Bs. 1.600) por concepto de las pensiones insolutas desde abril de 2008 a noviembre de 2009, a razón de ochenta bolívares (Bs. 80) cada una.
Se condena en costas a la parte demandada, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese
Notifíquese a las partes del pronunciamiento del fallo. Líbrense boletas de notificaciones.
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes de la ciudad de Caracas, a los tres (03) días del mes de agosto de dos mil diez (2010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ.
En esta misma fecha de hoy, siendo las 12:07 p.m., se registró y publicó la presente decisión.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ