TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS
200° y 151°
PARTE ACTORA-RECONVENIDA: LUZ MARIA ZAMORA PEREZ y MANUEL RODRIGUEZ EXPOSITO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-782.632 y V-4.811.771, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: ALVARO PESTANA FELIX y JOAO EUTROPIO CONCALVES, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.295.399 y V-14.194.720, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JUAN CARLOS GODOY PEÑA, RODOLFO GODOY PEÑA, PABLO RODRIGUEZ DELGADO, MAGALY SOSA GOMEZ y NELSON PIETRANTONI GARCIA, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 31.822, 78.962, 68.894, 23.321 y 123.271, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NEMESIO RUJANO VERDE, PEDRO REYES RAMIREZ NIETO, COLBERT ALEXANDER RUJANO ESCALANTE y WILBEM NEMESIO RUJANO ESCALANTE, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.004, 70.385, 110.182 y 145.976, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO-
SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inicia el presente procedimiento mediante demanda con sus respectivos recaudos sometida distribución, en fecha 27 de enero de 2010, quedando asignada a este Juzgado. En fecha 11/02/2010, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.
Libradas como fueron las correspondientes compulsas de citación, constan gestiones de citación personal realizadas a los codemandados en forma efectiva en fechas 15 de abril de 2010, al co-demandado ALVARO PESTANA (folios 21 y 22) y en fecha 20 de mayo de 2010 al co-demandado JOAO EUTROPIO CONCALVEZ (folios 32 y 33).
Estando en la oportunidad para dar contestación a la presente litis, compareció la representación judicial de la parte demandada, quien hizo uso de tal derecho, fundamentando diferentes alegatos y proponiendo reconvención por el incumplimiento en el contrato de pre-venta de fecha 08 de noviembre del año 2000, la cual fue admitida por auto de fecha 31-05-2010.
En fecha 03-06-2010, la representación judicial de la parte actora-reconvenida procedió a dar contestación a la reconvención.
Siendo la oportunidad legal para promover pruebas, ambas partes se valieron de promover las mismas, y al efecto las promovidas por la parte actora fueron admitidas mediante auto en fecha 14 de Junio 2010, y las promovidas por la parte demandada fueron admitidas en fecha 15 de junio de 2010.-
II
Esta sentenciadora pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil.
a) Alegatos de la parte demandante-reconvenida: Aduce la representación judicial de la parte actora-reconvenida, que sus representados en su carácter de arrendadores suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha 17 de febrero de 2009, con los ciudadanos ALVARO PESTANA FELIX y JOAO EUTROPIO CONCALVES, en sus carácter de arrendatarios, sobre el inmueble de autos, identificado como Local Nº 62-1, ubicado en la Calle Real de Antímano, Jurisdicción de la Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital, con una superficie aproximada de ochocientos veintiséis metros cuadrados (826 mts2).
Que dicho contrato se celebró por un periodo de un (01) año fijo no prorrogable contado a partir del 08 de febrero de 2009, hasta el 08 de febrero de 2010, en el cual se estableció en su cláusula novena que los arrendatarios no podrán subarrendar o traspasar en forma alguna, total ni parcialmente el inmueble objeto de este contrato.
Que los arrendatarios han incumplido gravemente dicha cláusula, al subarrendar el referido local, sin la autorización de los arrendadores, por lo que procede a demandar la resolución del contrato.
b) Alegatos de la demandada-reconviniente: La parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación negó y rechazó en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho invocado por la actora en su libelo de demanda.
Alegó además que sus representados no han violado en forma alguna los contratos de arrendamientos celebrados con los arrendadores.
Que la relación arrendaticia data desde el año 2001.
Asimismo, propuso reconvención en contra de los demandantes, en virtud del incumplimiento en el contrato de pre-venta que suscribieran en fecha 08 de noviembre de 2000, sobre el local de juicio.
Que dicho incumplimiento se debe, al no suministrar a los compradores recaudos necesarios que exige la oficina del Registro Público para su Protocolización del documento de venta; y por haber modificado de manera arbitraria el precio ofertado de Ciento Setenta Millones de Bolívares hoy Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs 170.000,00) a Doscientos Cuarenta Millones de Bolívares hoy Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 240.000,00).
Que además de ello, por vía reconvencional pretende el reintegro de la suma de dinero que costó utilizar 32 camiones para botar escombros y hacerle limpieza al local objeto de juicio y que les fuere ofertado en venta, así como por la construcción de una pared en dicho local de 20 metros de largo por 2 metros de altura, compuesta por bloque de arcilla, cemento, arena, piedra, cabilla y otros materiales de la construcción, lo cual asciende a la cantidad de Quince Mil Quinientos Ochenta y Cuatro Bolívares (Bs. 15.584,00).
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno de los medios, desechando los ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC.
Pruebas consignadas en el presente juicio:
Conjuntamente con el escrito Libelar, por la parte actora-reconvenida.-
• A los folios 8 al 11 marcado “B”, cursa en fotocopia simple contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de febrero de 2009, anotado bajo el Nº 14, Tomo 09, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual fue producido posteriormente en original en la etapa probatoria a los folios 61 al 68, marcado “A”. De este documento la parte demandada-reconviniente, al momento de contestar la demanda señala que al ser el instrumento fundamental de la demanda, y al no ser producido en original vicia de nulidad el presente procedimiento en virtud que no se puede gestionar y fundamentar un hecho con una simple copia fotostatica, sin embargo, el mismo fue traído a los autos por la contraparte en copia certificada, en el lapso de promoción de pruebas, por lo que se tiene como fidedigno, y por tal motivo debe valorarse con pleno valor probatorio teniéndose por legalmente promovido, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; siendo además pertinente, para probar la relación arrendaticia que existe entre los ciudadanos LUZ MARIA ZAMORA PEREZ y MANUEL RODRIGUEZ EXPOSITO como arrendadores y los ciudadanos ALVARO PESTANA FELIX y JOAO EUTROPIO CONCALVES como arrendatarios, sobre el inmueble de juicio, así como para probar que en dicho contrato establece en su cláusula CUARTA: que la duración del contrato señala de Un (01) año fijo no prorrogable contados a partir del ocho (8) de febrero de 2009, hasta el ocho (08) de febrero de 2010, no prorrogable.. Así como en su cláusula NOVENA: que los arrendatarios no podrán subarrendar o traspasar en forma alguna, total ni parcialmente el inmueble objeto del contrato.
En el lapso de prueba la actora-reconvenida promovió:
• Al folio 61 al 67 Copia certificada del contrato de arrendamiento, celebrado entre los ciudadanos MANUEL RODRIGUEZ EXPOSITO y LUZ MARIA ZAMORA PERES, como arrendatarios y ALVARO PESTANA FELIZ y JOAO EUTROPIO CONCALVES DE ORNELAS, la cual ya fue valorada por esta Juzgadora.
• Produjo a los folios 69 al 71, marcado “B”, fotocopia simple de un contrato de autorización de ocupación de espacio físico de una parte del inmueble identificado con el Nº 62-1, de doce metros con cincuenta centímetros de frente por cinco metros de fondo (12,50 x 5mts), celebrado entre los ciudadanos JOAO EUTROPIO GONCALVES DE ORNELAS y ALVARO PESTANA FELIX, como autorizantes y los ciudadanos OZUNA VIVAS RAMON ANTONIO y AGREDA DA SILVA ANTONIO JOSE, por ante la Notaría Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de enero de 2001, dejándolo inserto bajo el Nº 24, Tomo 04, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Dicho documento es de carácter auténtico como dispone el artículo 1.357 del Código Civil, que a pesar de emanar por una parte de terceros, se tiene como indicio al adminicular su contenido con la inspección judicial promovida por el propio actor y evacuada en fecha 17 de junio de 2010, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, ya que al momento de la práctica de la inspección, se verificó que en el referido espacio físico funciona el fondo de comercio denominado TORNILLERÍA ORDENANZA, C.A., representado por los ciudadanos ANTONIO JOSE AGREDA DA SILVA y RAMON ANTONIO OZUNA VIVAS, quienes manifestaron ocupar el mismo en su condición de autorizados, bajo contrato de autorización celebrado con los ciudadanos JOAO EUTROPIO GONCALVES DE ORNELAS y ALVARO PESTANA FELIX, como autorizantes, el cual pusieron a la vista del tribunal.
• En cuanto a la prueba de exhibición de documento promovida en tiempo útil y admitida por auto de fecha 14 de junio de 2010, del documento denominado CONTRATO DE AUTORIZACIÓN DE OCUPACION DE ESPACIO FISICO DE UNA PARTE DEL INMUEBLE, suscrito por los demandados y los ciudadanos RAMON ANTONIO OZUNA y ANTONIO JOSE AGREDA DA SILVA; y estando debidamente intimados, no exhibieron el documento en el plazo indicado, por consiguiente se tiene como exacto el texto del documento conforme a lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.-
• Prueba de Inspección Judicial promovida por el accionante, así como evacuada la misma en la oportunidad legal (folios 92 al 94), debe tenérsele con pleno valor de pruebas al ser legalmente promovida conforme lo establece el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, siendo además pertinente para probar la existencia y ubicación del local objeto de juicio, así como para probar que el mismo se encuentra dividido por cinco (5) locales comerciales, que han de ser ocupados por distintos arrendatarios, a los que se demandan en este juicio, y para probar además que el local de juicio se encuentra subarrendado en parte.
Pruebas de la parte demandada-reconviniente: Con la contestación de la demanda y en la etapa de promoción de pruebas la parte demandada produjo los siguientes medios:
• A los folios 42 al 45, marcado “B” produjo en fotocopias certificadas contrato de opción de compra-venta del inmueble de juicio, celebrado en fecha 08 de noviembre de 2000, ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador, quedando inserta bajo el Nº 25, Tomo 73, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, entre los ciudadanos MANUEL RODRIGUEZ EXPOSITO y EUSEBIO MESA PERERA, como vendedores y los ciudadanos ALVARO PESTANA FELIX y JOAO EUTROPIO CONCALVES DE ORNELAS, como compradores. Este documento de carácter auténtico como dispone el artículo 1.357 del Código Civil, no fue tachado de falso por ninguna de las causales del artículo 1.380 eiusdem, por tal motivo debe valorarse con pleno valor probatorio teniéndose por legalmente promovido
• A los folios 46 al 50, marcado “C”, cursa en fotocopia certificada, contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Décima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08 de noviembre del año 2000, anotado bajo el Nº 24, Tomo 73, de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Este documento de carácter auténtico como dispone el artículo 1.357 del Código Civil, no fue tachado de falso por ninguna de las causales del artículo 1.380 eiusdem, por tal motivo debe valorarse con pleno valor probatorio.-.
Junto con el escrito de promoción de pruebas produjo los siguientes medios:
• A los folios 81 y 82, marcado “D”, constan facturas de control de pago de alquileres identificadas con los números 0090, 0091, 0093 y 0094, y lo cual la parte demandada-reconviniente, quiere probar el efectivo cumplimiento de sus obligaciones contractuales, sin embargo este Tribunal desechas las mismas por impertinentes ya que el pago del canon de arrendamiento no es el tema decidendum de la presente controversia.-
• A los folios 83 al 90 cursan recibos de pagos, provenientes de terceros, y en virtud de no ser ratificados mediante la prueba testimonial, conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil se desechan los mismos.-
• Al folio 95 y 96, corre inserta la declaración testimonial del ciudadano CARLOS JOSE HERRERA, testigo promovido por la parte demandada-reconviniente, la misma tuvo lugar en la fecha y hora fijada por este Tribunal, no se hizo presente la parte actora-reconvenida, ni por si ni por medio de apoderado, dicho testigo previo juramento de ley, y a preguntas formuladas por la representación de la parte demandada-reconviniente, entre otras cosas respondió: TERCERA: ¿Diga ….si el propietario del local Nº 62-1, le ofreció en venta al señor Álvaro Pestana Feliz, el local por Bs. 170.000.000 de los viejos y luego le cambio el precio a Bs. 240.000.000 de los viejos de una manera verbal? CONTESTO “si, si” CUARTA PREGUNTA: ¿…como se entero que el señor Manuel le cambio el precio de la venta…..? CONTESTO: “me encontraba trabajando en local limpiando los escombros que habían para ese momento y escuche cuando estaban discutiendo y escuche sin querer. QUINTA PREGUNTA: ¿…Diga si es cierto que el señor Álvaro Pestana para poner el local en funcionamiento debió sacar y botar varios camiones de escombros y construir una pared? CONTESTO: “si es cierto” SEXTA PREGUNTA: “¿…si tiene conocimiento que el señor Álvaro Pestana Félix tenga subarrendado el local a otras personas? CONTESTO: “subarrendado no, ellos comparten el local y tienen ganancias ellos mismos”…. El presente testigo es valorado conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que al concatenarse con las declaraciones de los otros testigos se puede presumir que ciertamente la parte demandada-reconvenida utilizó varios camiones de escombros y construyó una pared, mas sin embargo no especifica el tiempo en el cual se realizó tal hecho, al igual que este no es el medio idóneo para demostrar el cumplimiento del contrato de venta que pretende hacer valer la parte demandada-reconviniente, así como no demuestra el cumplimiento de su relación arrendaticia, por consiguiente se desecha la presente probanza.
• Al folio 97 y 98, corre inserta la declaración testimonial del ciudadano RUPERTO RASAURO CARREÑO BOLIVAR, testigo promovido por la parte demandada-reconviniente, la misma tuvo lugar en la fecha y hora fijada por este Tribunal, no se hizo presente la parte actora-reconvenida, ni por si ni por medio de apoderado, dicho testigo previo juramento de ley, y a preguntas formuladas por la representación de la parte demandada-reconviniente, entre otras cosas respondió: TERCERA: ¿Diga ….si el propietario del local Nº 62-1, le ofreció en venta al señor Álvaro Pestana Feliz, el local por Bs. 170.000.000 de los viejos y luego le cambio el precio a Bs. 240.000.000 de los viejos de una manera verbal? CONTESTO “si, si” CUARTA PREGUNTA: ¿…como se entero que el señor Manuel le cambio el precio de la venta…..? CONTESTO: “porque yo estaba en ese momento arreglando la tubería” QUINTA PREGUNTA: ¿…Diga si es cierto que el señor Álvaro Pestana para poner el local en funcionamiento debió sacar y botar varios camiones de escombros y construir una pared? CONTESTO: “si” SEXTA PREGUNTA: “¿…si tiene conocimiento que el señor Álvaro Pestana Félix tenga subarrendado el local a otras personas? CONTESTO: “no”….- El presente testigo al igual que el anterior, es valorado conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y se desecha por la mismas razones anteriormente señaladas.-
• Al folio 99 y 100, corre inserta la declaración testimonial del ciudadano RICHARD JOSE FERREIRA DE ABREU, testigo promovido por la parte demandada-reconviniente, la misma tuvo lugar en la fecha y hora fijada por este Tribunal, no se hizo presente la parte actora-reconvenida, ni por si ni por medio de apoderado, dicho testigo a previo juramento de ley, y a preguntas formuladas por la representación de la parte demandada-reconviniente, entre otras cosas respondió: TERCERA: ¿Diga ….si el propietario del local Nº 62-1, le ofreció en venta al señor Álvaro Pestana Feliz, el local por Bs. 170.000.000 de los viejos y luego le cambio el precio a Bs. 240.000.000 de los viejos de una manera verbal? CONTESTO “si” CUARTA PREGUNTA: ¿…como se entero que el señor Manuel le cambio el precio de la venta…..? CONTESTO: “porque en ese momento trabajaba cargando escombro y de ayudante, fue cuando escuche una discusión donde el dueño del local le gritaba a Álvaro que el local ya no era 170.000.000 sino 240.000.000 que era lo que el decía que valía ahora” QUINTA PREGUNTA: ¿…Diga si es cierto que el señor Álvaro Pestana para poner el local en funcionamiento debió sacar y botar varios camiones de escombros y construir una pared? CONTESTO: “si” SEXTA PREGUNTA: “¿…si tiene conocimiento que el señor Álvaro Pestana Félix tenga subarrendado el local a otras personas? CONTESTO: “no, tiene negocio en el mismo local con la gente pero no subarrendado”…. - El presente testigo al igual que anterior es valorado conforme a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y se desecha por la mismas razones anteriormente señaladas.-
Ahora bien analizadas como han sido las pruebas aportadas a los autos quien aquí decide tomo su decisión en los siguientes términos:
DE LA RECONVENCION:
La parte demandada reconvino a la parte actora LUZ MARIA ZAMORA PEREZ y MANUEL RODRIGUEZ EXPOSITO, por su incumplimiento en el contrato de pre-venta, de fecha 8 de Noviembre de 2000, por no suministrar a los compradores recaudos necesarios que exige la Oficina del Registro Público para la protocolización del documento de venta; por modificar el precio ofertado, de Ciento Setenta Millones hoy Ciento Setenta Mil Bolívares (Bs.170.000,00) a Doscientos Cuarenta Millones hoy Doscientos Cuarenta Mil (Bs. 240.000,00), a pagar el costo de botar 32 camiones de escombros, para hacerle la limpieza al local ofertado en venta y construir en el mismo una pared de 20 metros de largo por 2 metros de altura, con bloque de arcilla, cemento, arena, piedra, cabilla y otros materiales de construcción;
Por su parte la actora-reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención señaló que la presente reconvención es contraria a derecho ya que no cumple con los requisitos establecidos para su admisibilidad, que de la simple revisión de los contratos en los cuales se encuentra fundamentadas, tanto la pretensión principal como la pretensión reconvencional, no existe ese requisito sine quanon que ha sido exigido pacíficamente por el máximo Tribunal, cuando ha sostenido que en la mutua petición las partes deben ser idénticamente las mismas de la demanda principal, y por consiguiente no es permitido al demandado-reconviniente proponer una acción dirigida en contra del demandante reconvenido y a su vez contra una o varias personas, ni asociar en ella, como litis consorte suyos, a otros y otros demandantes; señala la incompatibilidad de procedimientos o inepta acumulación de pretensiones, ya que la demanda principal es por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que debe sustanciarse por el procedimiento breve, y la demanda reconvencional es por INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, que debe sustanciarse por medio del procedimiento ordinario. Igualmente Negó, rechazó y contradijo todos y cada uno de los alegatos esgrimidos.
La Reconvención o mutua petición, como suele llamarse, es la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia.- Entendiéndose que debe ser exclusivamente contra la parte actora, sin embargo en el caso de marras, si bien la parte demandada reconviniente, hace la mutua petición a los ciudadanos LUZ MARÍA ZAMORA PÉREZ y MANUEL RODRIGUEZ EXPOSITO, por una parte; por incumplimiento de contrato de compra-venta, de fecha 8 de Noviembre de 2000, por no suministrar los compradores recaudos necesarios que exige la Oficina del Registro Público para la protocolización del documento de ventas, por modificar el precio ofertado; este Tribunal al analizar el documento fundamental de su contraprestación, (documento de compra-venta, folio 42 al 45), el cual fue valorado conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; se observa en dicho contrato que intervienen dos personas como VENDEDORES, ciudadanos MANUEL RODRIGUEZ EXPOSITO y EUSEBIO MESA PERERA, siendo que el primero es parte en el presente juicio, y el último no interviene, se haría necesario para este caso especifico el llamado a litis consorcio necesario, ya que este tendría una relación sustancial (EUSEBIO MESA PERERA), para integrar debidamente el contradictorio, pues la cualidad activa o pasiva no reside plenamente en el incumplimiento de contrato al ciudadano MANUEL RODRIGUEZ EXPOSITO, sino de ambos.- Se hace necesario señalar que exclusivamente existe reconvención cuando el sujeto pasivo de la pretensión aducida son los propios demandantes originario, por consiguiente en relación a la Reconvención referente al Cumplimiento de Contrato de Compra-venta debe desecharse. Y así se decide.-
En lo que respecta al pago del costo de botar 32 camiones de escombros, para hacerle la limpieza al local ofertado en venta y construir en el mismo una pared de 20 metros de largo por 2 metros de altura, con bloque de arcilla, cemento, arena, piedra, cabilla y otros materiales de construcción; se observo que la representación Judicial de la parte demandada-reconviniente no aportó a los autos prueba de la concurrencia del hecho generador de los gastos causados, por cuanto las facturas tríadas a los autos no fueron suficiente, para demostrar su pretensión. En consecuencia esta Juzgadora considera que la reconvención propuesta no debe prosperar en derecho. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE .
DE LA DEMANDA PRINCIPAL:
Observa esta Sentenciadora que la controversia viene primeramente a razón de una demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por cuanto según aduce la parte actora, los arrendatarios han infringido la prohibición de subarrendar contenida en el contrato.-
Ahora bien, como contrato presenta las siguientes características: Conmutativo: una vez celebrado las partes conocen las ventajas del mismo, así como las obligaciones a cumplir tanto de su parte como la contraprestación a recibir. Oneroso: ambas partes están obligadas a cumplir obligaciones dentro del contrato. No formal: sino más bien consensual a razón de que no tiene que cumplir formalidades esenciales para su formación. De Tracto Sucesivo: Su ejecución se verifica de manera continua. Temporal: Sus efectos están limitados a un período de tiempo.
Asimismo, lo anterior se encuentra sustentado por la normativa del Código Civil en lo atinente a los artículos siguientes:
Artículo. 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

Esto conduce a que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes, todo ello en virtud del Principio de la Autonomía de la Voluntad de las Partes.
Articulo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y Negrillas de este Despacho).
El artículo antes señalado, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.-
Establece la Cláusula NOVENA del contrato celebrado entre las partes: “….LOS ARRENDATARIOS no podrán subarrendar o traspasar en forma alguna, total ni parcialmente el inmueble objeto de este contrato…”
En el caso de autos, la actora demostró con el referido contrato (f. 08 al 11 y 61 al 67), la existencia de la obligación contractual de ambas partes, aunado a la Inspección Ocular realizada por este Tribunal, que demuestra que el local arrendado, se encuentra dividido en cinco (05) locales comerciales, con varios fondos de comercio, que en uno de los locales funciona el fondo de comercio REPUESTOS LOS BRUNOS, C.A., estando presente en dicho local (donde funciona el mencionado fondo de comercio) el ciudadano ROLANDO ANTONIO LUGO REY, manifestando ser arrendatario del local por un contrato verbal que hiciere con el ciudadano ALVARO PESTANA, a quien le paga el alquiler; e igualmente en el local contiguo se verificó que funciona el fondo de comercio denominado TORNILLERIA ORDENANZA C.A., y el ciudadano ANTONIO JOSE AGREDA DA SILVA, manifestó tener contrato de autorización de ocupación de espacio físico de una parte del inmueble, poniéndolo a la vista al Tribunal, teniendo las mismas característica en que consta en autos a los folios 69 al 71, presumiéndose que sea el mismo, que por ese motivo le paga al ciudadano ALVARO PESTANA la cantidad de Bs. 1.277,00 por concepto de alquiler, más el servicio de agua; posteriormente en el otro local que se encuentra en la parte trasera de los otros locales inspeccionados, se encontraba el ciudadano JOSÉ ANTONIO MUKUS ACOSTA, y manifestó que en dicho local funciona el fondo de comercio denominado GRUAS ANTIMANO C.A.; en otro local se verificó que funciona como depósito de herramientas y otros materiales del ramo de la construcción, donde el ciudadano EDWIN RUBEN CASTRO CRISTANCHO, manifestó que el referido local funciona como depósito de una ferretería que se encuentra cercana a la zona, y por último en otro local funciona una carnicería y frigorífico, estando allí el ciudadano JUAN PESTANA, quien manifestó ser hermano del ciudadano ALVARO PESTANA, y funciona el fondo de comercio QUESERA LA FE C.A.-
Ahora bien, al momento de realizar de la contestación de la demanda el Representante legal, señaló como punto previo que el contrato de arrendamiento para la fecha en que se intenta la acción de Resolución de Contrato, ya estaba vencido, toda vez que su más reciente renovación tuvo lugar en fecha 17 de febrero de 2009, cuyo contrato original data del 08 de noviembre del año 2000, que al vencerse el plazo establecido y no habiendo la voluntad explícita del arrendador de ponerle fin al contrato, el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, que trae como consecuencia que las condiciones de la relación arrendaticia sean distintas a las de un contrato a tiempo determinado, sin embargo al hacer un análisis del último contrato celebrado por las partes, se observa que el mismo fue celebrado según su cláusula CUARTA: por un año fijo no prorrogable contados a partir del ocho de febrero de 2009 hasta el 08 de febrero de 2010, e igualmente señala en la cláusula QUINTA: que el contrato cuando llegue a su término de ninguna manera se podrá considerar como si fuera indeterminado o indefinido; considerando quien aquí decide que Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, y se observa a simple vista la determinación del tiempo, y que para el momento en fue interpuesta la presente demanda ante el Juzgado distribuidor el día 27 de Enero de 2010, la misma no se encontraba vencida, por lo que se desecha el presente alegato.- Y así se establece.
Igualmente invocó que la parte actora no consignó en original el instrumento fundamental de la demanda, sin embargo posteriormente en la etapa probatoria la misma fue subsanada, por tal razón se desestima el presente alegato.- Y así se decide.-
En el capitulo de la Contestación al Fondo de la demanda, negó, rechazó y contradijo los hechos alegados por la parte actora, en cuanto el incumplimiento del contrato referente a subarrendar el inmueble, mas sin embargo, con las probanzas reglamentarias traída a los autos, se observo que la representación Judicial de la parte demandada no aportó a los autos prueba alguna que desvirtué lo alegado por el accionante, ya que con los testigos traídos al presente juicio, no son suficientes para confirmar sus alegatos; no siendo estos el medio probatorio idóneo para probar su pretensión, trayendo como resultado una plena convicción de que la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATATO DE ARRENDAMIENTO es procedente.- Y así se decide.
Habida cuenta de la plena prueba aportada por la parte actora, la demanda debe prosperar en cuanto a la resolución contractual, siendo así improcedente la pretensión por vía reconvencional, por ser excluyente a esta demanda.
PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la demandada-reconviniente,
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO siguen los ciudadanos LUZ MARIA ZAMORA PEREZ y MANUEL RODRIGUEZ EXPOSITO en contra de los ciudadanos ALVARO PESTANA FELIX y JOAO EUTROPIO CONCALVES, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
TERCERO: Se declara resuelto el contrato objeto de juicio, celebrado entre ambas partes en fecha 17/02/2009, y como consecuencia se condena a la parte demandada a la entrega real y efectiva del inmueble de autos distinguido como: Local comercial de aproximadamente OCHOCIENTOS VEINTISEIS METROS CUADRADOS (826 mts2), distinguido con el Nº 62-1, ubicado en su frente con la Calle Real o Principal de Antímano, y parte trasera con la calle Atrás de Antímano, Jurisdicción de la Parroquia Antímano, Municipio Libertador del Distrito Capital.
CUARTO: Se condena a la demandada-reconviniente al pago de las costas procesales, por existir vencimiento total, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo dentro del lapso para dictar sentencia, no será necesaria la notificación de las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los doce -12- días del mes de agosto de dos mil diez (2010). Años 200° y 151°
LA JUEZ TEMPORAL,

ABG. JENNY GONZALEZ FRANQUIS
LA SECRETARIA

ABG. FABIOLA DOMÍNGUEZ
En la misma fecha y siendo las 3:00 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA,

ABG. FABIOLA DOMINGUEZ
JGF/FD/CD,1.-
Exp. Nº AP31-V-2010-000244.-