REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, cinco de agosto de dos mil diez 200º y 151º ASUNTO Nº AP31-V-2009-002288. “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES. Cumplimiento de Contrato de arrendamiento por vencimiento del término su Prorroga Legal. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por la ciudadana IDELNIA YOLANDA MEJIAS DE HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad N° V-6.856.950. Representada en la causa por los abogados Cora Farias Altuve, Ritza Carolina Quintero Mendoza y José Manuel Colmenares Salazar, venezolanos, mayores de edad e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 10.595, 130.749 y 79.310, respectivamente, según consta de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 30 de enero de 2008, anotado bajo el Nº 08, Tomo 10 de los libros de autenticaciones respectivos, cursante a los folios 10 y 10 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana ELENA MOUMCTZIS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad N° V-13.800.949. Representada por Defensora Judicial, Abogada Maria Eugenia Ponte, inscrita en el Instituto de Previsión del abogado bajo el N° 104.160. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término incoara la ciudadana IDELNIA YOLANDA MEJIAS DE HERNANDEZ, en contra de la ciudadana ELENA MOUMCTZIS, todos ampliamente identificados en este fallo. En efecto, mediante escrito de fecha 07 de Julio de 2009, la parte actora incoó pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, alegando para ello, en síntesis: 1.- Que es propietaria de un inmueble constituido por una casa y el terreno denominada “Mi Sueño”, ubicada entre los Kilómetros 12 y 13 de la Autopista Regional del Centro, Hoyo de la Puerta del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda. 2.- Que en fecha 23 de marzo de 2006, el ciudadano Nelson Francisco Garaban Quiñones, celebró con la demandada, contrato de arrendamiento por ante la Notaria Pública Cuadragésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 77, Tomo 23 de los libros de autenticaciones; sobre un inmueble constituido por un Apartamento Ubicado en la Tercera Planta de la casa denominada Mi Sueño, Ubicado entre los Kilómetros 12 y 13 de la Autopista Regional del Centro, Hoyo de la Puerta, del Municipio Baruta del Estado Miranda, pactando un canon de arrendamiento mensual de Doscientos Cincuenta Bolívares (250,00Bs.). 3.- Que en fecha 19 de Agosto de 2006, se notificó a la arrendataria por intermedio del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por lo que a partir del 15 de Octubre de 2006, fecha de vencimiento del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento, correría la prórroga legal, la que vencía el 14 de Abril de 2007. 4.- Que por venta materializada en fecha 27 de diciembre de 2.007, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, registrado bajo el N° 35, Tomo 34, Protocolo Primero, la actora adquirió su cualidad de Propietaria-Arrendadora del mencionado inmueble. 5.- Que en fecha 07 de Mayo de 2009, por intermedio del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le fue notificada a la arrendataria, la venta del inmueble a la hoy actora, así como la no renovación del contrato de arrendamiento que le fuera notificada en fecha 19 de Agosto de 2006. 6.- Que a la fecha y aún estando en conocimiento de su obligación, la arrendataria no ha dado cumplimiento a la entrega material del bien inmueble arrendado, en virtud del vencimiento del plazo de vigencia del contrato y su prórroga legal, violando con ello las cláusulas TERCERA y DECIMA del contrato de arrendamiento. 7.- Que en virtud del incumplimiento de la parte demandada, procede a demandarla para que convenga o en su defecto sean condenada por el tribunal en: A.- Cumplir con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 23 de Marzo de 2006, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 77, Tomo 23 de los libros de autenticaciones, y en consecuencia proceda a la entrega material, real y efectiva del bien inmueble arrendado; B.- Entregar la totalidad de los recibos de pago de los servicios públicos con que cuenta el inmueble cancelados; y C.- Cancelar las costas y costos del proceso. 8.- Fundamentaron su pretensión en lo dispuesto en los artículos 1.592, 1.167, del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimándola en la suma Dos Mil Bolívares (2.000,00. Bs.). (Folios 01 al 09). -DE LA CONTESTACIÓN DE LA PRETENSIÓN: Por su parte la parte demandada, representada por la Defensora Judicial designada al efecto, mediante escrito de fecha 12 de julio de 2010, procedió a contestar la pretensión incoada en contra de su defendida, argumentando en su defensa, grosso modo, lo siguiente: 1.- Negó, rechazo y contradijo la demanda, en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos y como en el derecho alegado. En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de este Juzgado de Municipio. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito de fecha 07 de Julio de 2009, la parte actora incoó pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término y su Prorroga Legal en contra de su arrendataria. (Folios 01 al 09). Por auto de fecha 13 de julio de 2009, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación de la demanda. (Folios 40 y 41). Mediante nota de Secretaría de fecha 27 de julio de 2009, se dejó constancia de haberse librado la correspondiente boleta de citación de la parte demandada. (Folio 44). En fecha 02 de febrero de 2010, el Alguacil Adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, consignó sin firmar la compulsa y su orden de comparecencia. (Folios 59 y 60). Por auto de fecha 25 de febrero de 2010, el se acordó la citación por carteles de la parte (Folios 77). Por auto de fecha 23 de abril de 2010, se designó Defensor Judicial a la parte demandada. (Folio 90). Mediante escrito de fecha 12 de Julio de 2010, la parte demandada por intermedio de la defensora judicial designada, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (folio 102). Mediante diligencia de fecha 20 de julio de 2010, la parte actora en la causa, consignó escrito de promoción de pruebas. (Folios 108 y 109); siendo proveídas por auto de fecha 23 de julio de 2010. (Folio 110). -DEL CUADERNO DE MEDIDAS: Por auto de fecha 03 de agosto de 2.009, se acordó abrir el cuaderno de medidas en la causa. (Folio 01 Cuaderno de Medidas). -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa éste Juzgado a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa: Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, “los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil. En efecto, dispone el artículo 1.264 del Código Civil: ARTÍCULO 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención…” Es decir, estatuye el fundamento legal y básico con que cuenta el acreedor para exigir de su deudor el cumplimiento de su obligación, o en otras palabras, configura el principio general en ésta materia, pues como es sabido, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es su efecto fundamental, ordinario y típico, indistintamente de su naturaleza y a falta de éste cumplimiento voluntario pedir su correspondiente en vía judicial, es decir, no le es potestativo al deudor cumplir o no su obligación ya que se encuentra obligado a ello, tal y como lo dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, cuando afirma textualmente (SIC)”…Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída…”, pues así debe entenderse en virtud de lo estatuido en el artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente reza: ARTÍCULO 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”. Que en el caso de obtenerse su cumplimiento voluntario, libera al deudor de su obligación y hace cesar o extingue las acciones del acreedor contra el mismo, por pérdida del interés, siendo en consecuencia éstas las premisas fundamentales para la obtención del cumplimiento de las relaciones contractuales. Normativa que encuentra, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. Vistas las premisas anteriores, este Juzgado observa que el fundamento cardinal de la pretensión de la actora se circunscribiría al incumplimiento por parte de su arrendataria, una vez fenecido el término de vigencia del contrato y su prórroga legal, a la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y bienes y en las mismas buenas condiciones en que le fue arrendado. Argumento contra el cual la parte demandada en modo alguno refutó con prueba fehaciente de ello, pues sólo se limitó a alegar que (SIC)”… Negó, rechazo y contradijo la demanda, en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos y como en el derecho. Es decir, en modo alguno desvirtuó el alegato de la actora de incumplimiento de entrega del inmueble arrendado. Así las cosas, es evidente que siendo que la duración del contrato, se pactó en una vigencia de un (01) año fijo sin prórroga convencional, contado a partir del 15 de Octubre de 2005 hasta el 14 de Octubre de 2005 al 14 de octubre de 2006, conforme se estipuló en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 23 de Marzo de 2006, por ante la Notaria Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 77, Tomo 23 de los Libros de Autenticaciones, cursante a los folios 16 al 17 del expediente, en su pieza principal, cuya valoración probatoria se le confiere en atención a lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil; naciendo a partir del 15 de octubre de 2006, el disfrute de la prórroga legal, pues no cursa en autos manifestación de voluntad en contrario, vale decir, prorroga convencional del arriendo pactado, la que por ser una relación de un (01) año, por disponerlo el literal “A” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, gozaba de seis (06) meses de prórroga legal, debiendo entregar el inmueble en cuestión al 15 de Abril de 2007. Fue así que, la arrendadora del inmueble en fecha 19 de Agosto de 2006, por intermedio del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procedió a notificar a su arrendataria, su voluntad de no querer prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellas, quedando en consecuencia por enterada de la voluntad manifestada de no prórroga, tal y como consta al folio 29 del expediente, la que por ser un documento judicial público, adquiere toda su valoración probatoria en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, como demostrativo de la voluntad manifestada en la misma. Ante ello, una vez notificada la arrendataria de la voluntad de no prorrogar a su vencimiento el contrato por el cual se le permitió el uso del inmueble objeto de la pretensión, ella (demandada) estaba en conocimiento fehaciente, que al vencimiento de la vigencia de la relación locativa (14 de Octubre de 2006), podría optar entre desocupar el inmueble o disfrutar la prórroga legal de seis (06) meses a la que tenía derecho, cuyo vencimiento acaecería en fecha 15 de Abril de 2007 Fue así que llegado el vencimiento incluso de la prórroga legal, a la arrendataria se le dejó ocupando el inmueble por ella arrendado, pues no es sino al 07 de Mayo de 2009, vale decir, dos (02) años y un (01) mes, que por intermedio del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le fue notificada a la arrendataria del inmueble: A.- Que la nueva propietaria-arrendadora del inmueble lo era la ciudadana Adelina Yolanda Mejías de Hernández por venta protocolizada por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 27 de Diciembre de 2007, anotado bajo el N° 35, Tomo 34, Protocolo Primero; y B.- Vencimiento de la prorroga legal otorgada; la que si bien adquiera valoración probatoria en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, ella no podría considerarse válida para requerir la inmediata desocupación o entrega material del bien inmueble arrendado, pues la misma le es efectuada a la arrendataria, una vez vencido con creces el plazo de la prorroga legal, tal y como se plasmara en líneas anteriores, lo que implicaría el nacimiento una vez vencida la prorroga, de la reconducción del contrato tal y como lo indicaría el artículo 1614 del Código Civil, pues confluyen los supuestos de la norma para su aplicabilidad: 1.- Vencimiento del Plazo de vigencia y su prorroga legal y 2.- Goce pacífico de la cosa sin oposición de la propietaria, lo que indeterminaría el plazo de duración de la relación. Pues del contenido de los artículos 1600 y 1614 ambos del Código Civil, se desprenden sus requisitos de procedencia, ellos son: 1.- La necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o a tiempo fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posición del bien al arrendatario. 2.- Es indispensable que a la expiración del término fijado en el contrato, se le deje o se quede el arrendatario en posesión del bien; y, 3.- Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario, ello es, el requerimiento de no continuar la relación arrendaticia con su consecuente entrega de lo arrendado, pues si éste existió, la voluntad clara del arrendador se contrapone con la intención de dejarlo en posesión del mismo. No obstante, adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria, el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INQUILINARIO, VOLUMEN I”, formula otros elementos, que podrían resumirse en: 4.- Vencimiento de la prórroga legal (de haber operado) por la sola conclusión del lapso previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. 5.- Que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prorroga automática del contrato a plazo fijo. En este sentido, estando la relación sometida a la una indeterminación en su tiempo de duración, mal podría la actora pretender el cumplimiento del contrato por vencimiento del término y su prórroga legal, pues es este preciso elemento “tiempo”, el que determinaría la inaplicabilidad de la norma contenida en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues ellas son aplicables a los contratos a tiempo determinado y no a los de especie de marras, vale decir, a tiempo indeterminado, no pudiendo requerirse la entrega material de lo arrendado cuando el tiempo para ello no es preciso o determinado. Así se declara. Por ello, resulta indiscutible que siendo la relación sometida al conocimiento de éste Juzgado de Municipio, una relación locativa a tiempo indeterminado, no puede prosperar en derecho la pretensión incoada, por ser ésta Improcedente, debiendo ser declarada SIN LUGAR. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos dispuesto en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del término y su prórroga legal incoara la ciudadana IDELNIA YOLANDA MEJIAS DE HERNANDEZ, en contra de la ciudadana ELENA MOUMCTZIS, ambas partes plenamente identificados en este fallo. -SEGUNDO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas y costos del proceso a la parte demandante en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma. -TERCERO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal previsto para ello por el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los CINCO (05) días del mes de AGOSTO del año DOS MIL DIEZ (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. EL JUEZ NELSON GUTIERREZ CORNEJO. LA SECRETARIA. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE. En la misma fecha, siendo las ONCE Y CUARENTA Y NUEVE MINUTOS DE LA MAÑANA (11:49 a.m), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.