TSJ Regiones - Decisión

Expediente No. AP31-V-2010-003244

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA:
HOTEL TAMANACO, C.A., inscrita en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal, en fecha 26 de abril de 1948, bajo el No. 19, tomo 2-C, habiendo sido reformada su Acta Constitutiva-Estatutaria por Asamblea de fecha 16 de julio de 2001, debidamente registrada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 18 de julio de 2001, bajo el No.50, tomo 138-A-Pro. e inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) bajo el No. J-00018916-1.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
OSWALDO E. ABLAN CANDIA y OSWALDO A. ABLAN HALLAK, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.358 y 67.301, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., inscrita originalmente en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 05 de marzo de 1981, bajo el No. 10, tomo 16-A, habiéndosele transferido luego al Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (Expediente 129655) e inscrita en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) bajo el No. J-00153894-1.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
JOSÉ A. BRAVO PAREDES, ELÍAS BRUZUAL TERÁN y JUAN PABLO SALAZAR, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 68.310, 25.733 y 92.718, respectivamente.
MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL
- I -
Conoce este Tribunal de la presente demanda por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, mediante la cual la Sociedad Mercantil HOTEL TAMANACO, C.A., demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, a la Sociedad Mercantil BOUTIQUE MINOUCHE, C.A.
Admitida la demanda por auto de fecha 10 de agosto de 2010, se ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos la citación del representante legal de la empresa demandada.
En fecha 10 de agosto de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos respectivos a los fines de la citación de la parte demandada, de lo cual dejó constancia en esa misma fecha el ciudadano NELSON MATOS, en su carácter de Coordinador de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en el piso 12 del Edificio José María Vargas.
Mediante diligencia de fecha 23 de septiembre de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostátos respectivos a los fines de la elaboración de la compulsa, la cual se libró en fecha 05 de octubre de 2010.
En fecha 08 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de oposición a la medida de secuestro solicitada por la parte accionante.
En la oportunidad procesal correspondiente, es decir, el 11 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda.
Mediante escrito de fecha 15 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte accionante efectuó una serie de consideraciones respecto de la oposición efectuada por la parte demandada a la medida cautelar de secuestro solicitada por la parte demandante.
En fecha 18 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito mediante el cual efectuó consideraciones a la contestación de la demanda efectuada por la parte demandada.
Durante el lapso probatorio ambas partes promovieron las pruebas que consideraron convenientes.
- I I -
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La representación judicial de la parte actora alegó en su escrito de demanda que el objeto de la presente demanda es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, incoado por la sociedad mercantil HOTEL TAMANACO, C.A., en su carácter de propietaria y arrendadora del inmueble identificado como local comercial No. 5, situado en el nivel recepción, en el pasillo entrada principal-la fuente, del Edificio Hotel Tamanaco, ubicado al final de la Avenida Principal de las Mercedes con el Paseo Enrique Eraso, Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, contra la empresa BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., en su carácter de arrendataria del referido inmueble.
Señaló, la representación judicial de la parte demandante que la empresa demandada incurrió en el incumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, al vencimiento del lapso establecido, lo que de acuerdo al artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.167 del Código Civil, y las Cláusulas Cuartas y Sexta del contrato de arrendamiento, da derecho a la parte actora a exigir a la demandada su obligación de entregar el inmueble arrendado y el pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Continuó alegando, que la relación arrendaticia existente entre la parte actora y la parte demandada, se inició el 1º de junio de 1996, lo cual se evidencia de documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 23 de octubre de 1996, anotado bajo el No. 79, tomo 58.
Es el caso, señaló el demandante, que en la cláusula cuarta del mencionado contrato de arrendamiento se convino que “…La duración del presente contrato será un plazo fijo a contar del 1º de junio de 1996 hasta el 31 de Diciembre de 1.996. Ahora bien, el contrato se prorrogará automáticamente por períodos de un (01) año fijo contado a partir de la indicada fecha 31 de Diciembre de 1.996 y así sucesivamente. Las prórrogas previstas en la indicada forma, tendrán lugar, siempre y cuando una de las partes no notificare a la otra por escrito su voluntad de no prorrogar el contrato, notificación que deberá hacerse por lo menos con noventa (90) días de anticipación al vencimiento del lapso fijo respectivo, en cuyo caso la parte arrendataria deberá entregar el inmueble en la fecha pactada de acuerdo a esta cláusula.”(SIC).
Igualmente, adujo la representación judicial de la parte demandante que el Juzgado Decimosegundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, procediendo a solicitud de la sociedad mercantil HOTEL TAMANACO, C.A., en fecha 12 de junio de 2006, se trasladó al local arrendado identificado con el No. 5, situado en el nivel recepción, en el pasillo entrada principal-la fuente, del Edificio Hotel Tamanaco, ubicado al final de la Avenida Principal de las Mercedes con el Paseo Enrique Eraso, Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Barúta del Estado Miranda, y le notificó a la empresa BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., en su carácter de arrendataria del referido local, que conforme a las cláusulas cuarta y décima sexta del contrato de arrendamiento, no sería renovado el contrato de arrendamiento a la expiración del plazo de la prórroga convencional, la cual culminará el 31 de diciembre de 2006. Le participó que en virtud que la relación arrendaticia se inició el 1º de junio de 1996 y al 31 de diciembre de 2006, tendía una duración de 10 años y 7 meses, de conformidad con lo establecido en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondió una prórroga legal por un lapso máximo de tres (03) años, de la cual podía hacer uso, si lo deseaba, a partir del 01 de enero del 2007 hasta el 31 de diciembre de 2009, fecha tope en la cual debió haber cumplido con su obligación de entrega del inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas, en buen estado de conservación, limpieza y mantenimiento, y solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, así como el correspondiente a los servicios público y privados.
Asimismo, le hizo saber al notificado que el HOTEL TAMANACO, C.A., le iba a solicitar a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual del referido inmueble, y que dicha fijación sustituiría a la pensión de arrendamiento actual y regirá a partir de la fecha en que sea notificado de la respectiva Resolución.
Continuó señalando la representación judicial de la parte demandante, que en virtud que la relación arrendaticia existente entre las partes ha tenido una duración convencional de 10 años y 7 meses, le corresponde una prórroga legal de 3 años, la cual comenzó a transcurrir a partir del 1º de enero de 2007 y culminó el 31 de diciembre de 2009, fecha ésta en que la empresa demandada debió haber cumplido con la entrega del inmueble arrendado.
Agregó, que de los instrumentos aportados a la demanda se prueba que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es a tiempo determinado; el vencimiento del plazo convenido por las partes; la duración total de la relación arrendaticia; y el lapso de la prórroga legal que le correspondió, sus fechas de inicio y de vencimiento.
Añadió, que habiendo ocurrido el vencimiento de la prórroga legal a que tenía derecho el demandado y que no obstante, las múltiples gestiones extrajudiciales efectuadas a la sociedad mercantil BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado, lo cual le ha causado daños y perjuicios a la sociedad mercantil HOTEL TAMANACO, C.A.
Al mismo tiempo demandan a la sociedad mercantil BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., para que le pague al HOTEL TAMANACO, C.A., una indemnización diaria por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento de entregar el inmueble arrendado, al vencimiento de la prórroga legal, indemnización que estiman en la cantidad de Bs. 344,50, por cada día de retraso en la entrega del inmueble contados a partir del 31 de diciembre de 2009, hasta la absoluta y total desocupación del inmueble, equivalente al canon de arrendamiento diario extraído de la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS TREINTA CINCO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 10.335,oo), fijado al precitado inmueble como canon de arrendamiento máximo mensual, por parte de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.
Concluyó la representación judicial de la parte actora, que la sociedad mercantil BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., en su carácter de arrendataria, ha incumplido su obligación legal y contractual de hacer entrega del inmueble arrendado, lo cual –señaló- da derecho a la parte actora a reclamar el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal.
Por las razones de hecho y de derecho expuestas, la representación judicial de la parte actora ocurre ante esta autoridad para demandar a la empresa BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., en su carácter de arrendataria, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en:
PRIMERO, a hacer entrega material, real y efectiva del inmueble arrendado a la parte actora, HOTEL TAMANACO, C.A., libre de bienes y personas, en buen estado de conservación y limpieza, y solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados.
SEGUNDO, a pagarle a la parte actora la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.344,50), por cada día de demora o retardo que ha transcurrido después de la fecha de terminación de la prórroga legal, el 31 de diciembre de 2009, hasta la absoluta y total desocupación del inmueble, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de entregar el precitado inmueble.
TERCERO, A pagar las costas y costos del proceso.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación a la demanda rechazó, negó y contradijo en todas y en cada una de sus partes la demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal incoada por el HOTEL TAMANACO, C.A., contra la sociedad mercantil BOUTIQUE MINOUCHE, C.A..
Al respecto, reconocieron la existencia de una relación arrendaticia existente entre el HOTEL TAMANACO, C.A. y la empresa BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., sobre el inmueble identificado en autos. Sin embargo, rechazaron, negaron y contradijeron que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 01 de junio de 1996 sea que el que se encuentra en vigencia, ya que –señaló- que existe otro celebrado en fecha 01 de enero de 2002. Alegando que este contrato dejó sin efecto el suscrito en fecha 01 de junio de 1996, lo que convierte al objeto de la presente demanda como inexistente.
Continuó afirmando la representación judicial de la parte demandada que la parte demandante ha actuado de manera maliciosa, porque la arrendataria, una vez que fue notificada de la no prórroga del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de junio de 1996, procedió inmediatamente a notificarle a la arrendataria que el contrato que se encontraba vigente era el celebrado en fecha 01 de enero de 2002 y no el de fecha 01 de junio de 1996, por lo que – y señala- la notificación de no prórroga del contrato realizada el 12 de junio de 2006, por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, carece de efectos jurídicos.
Sostiene la parte demandada, que si la parte actora notificó la no prórroga de un contrato inexistente, tal desahucio carece de efectos jurídicos, dado que se pretende la terminación de algo que no existe, y mal podría admitirse que dicho desahucio hecho para un contrato sirva para otro, y –añadió- que la acción ejercida por la parte actora en el presente juicio constituye un abuso de derecho, y que la doctrina considera que abuso de un derecho es que el titular del mismo debe ejercerlo dentro de los límites objetivos y condiciones de derecho, pero sin excederse para evitar el daño. Dicha institución existe para frenar el libre uso de los derechos y evitar así arbitrariedades. En virtud de tales razonamientos solicitaron la reposición de la presente demanda al estado de que no sea admitida.
Negó, rechazó y contradijo que el desahucio efectuado por la parte actora haya ocasionado la entrada del contrato en prórroga legal, y que, por ende, proceda la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal.
Señaló, que para darse la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término tienen que darse tres elementos para su procedencia, el primero: la existencia de un contrato a tiempo determinado, lo cual señala reconoce; el segundo: que haya habido desahucio; y tercero: que se hayan dejado transcurrir íntegramente los plazos establecidos en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Adujo, que la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal ejercida por la parte actora en el presente juicio contra la parte demandada es inadmisible, por cuanto en el presente juicio no se encuentra vencida la prórroga legal, y añadió que -es más- en el presente juicio ni siquiera a comenzado a transcurrir la prórroga legal, en virtud de que el desahucio efectuado por el HOTEL TAMANACO, C.A., en fecha 12 de junio de 2006 no produjo ningún efecto jurídico en la relación arrendaticia, toda vez que se efectuó con base a un contrato inexistente, y por ello no hubo desahucio.
Negó, rechazó y contradijo que la arrendataria tenga que cancelar cantidad alguna por concepto de cláusula penal, por la no entrega oportuna del inmueble a la terminación de la prórroga legal, por cuanto si no ha habido incumplimiento menos puede haber daño alguno.
Por último, afirmó que como quiera que la arrendadora se ha negado a recibirle los cánones de arrendamiento a partir del 31 de diciembre de 2009, se ha visto en la necesidad de consignar los mismos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente No. 2010-0675.

DEL ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Durante el lapso probatorio sólo la representación judicial de la parte actora promovió las siguientes pruebas:
1º Copias certificada de Título de propiedad del inmueble arrendado identificado en autos, constantes de veinte (20) folios útiles, y cursantes a los folios 23 al 42, ambos inclusive, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 06 de noviembre de 2000, bajo el No. 03, tomo 12, Protocolo Primero; al respecto observa esta Juzgadora que dicho instrumento no fue tachado por la representación judicial de la parte demandada, por lo que a tenor de lo establecido en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, surte pleno valor probatorio respecto de su contenido y, en consecuencia, quedó demostrado en autos que el HOTEL TAMANACO C.A., es el propietario del inmueble arrendado identificado en autos constituido por el local comercial No. 5, situado en el nivel recepción, en el pasillo entrada principal-la fuente, del Edificio Hotel Tamanaco, ubicado al final de la Avenida Principal de las Mercedes con el Paseo Enrique Eraso, Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, y así se declara.
2º Copia certificada expedida por la Notaría Pública Vigésima del Municipio Baruta del Estado Miranda, relativa a contrato de arrendamiento celebrado en fecha 29 de octubre de 1996, entre el HOTEL TAMANACO C.A., representada por su Gerente General, ciudadano ALVARO ANTONIO RODRIGUEZ JIMENEZ, y la empresa BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., representada por su Director Gerente, ciudadana ANNE MARIE CHAUVET DE RANNACHER; al respecto observa esta Juzgadora que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada, por lo que a tenor de los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, surte pleno valor probatorio de su contenido y, en consecuencia, quedó demostrado en autos el vínculo jurídico existente entre el HOTEL TAMANACO, C.A. y las empresa BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., así como las obligaciones y derechos de cada una de las partes nacidas de dicha relación jurídica, y así se declara.
3º Original de actuaciones signadas con el No. AP31-S-2006-000179, referentes a notificación judicial llevadas a cabo por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; al respecto observa esta Juzgadora que dichas actuaciones no fueron tachadas por la parte demandada, por lo que a tenor de los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, surte pleno valor probatorio de su contenido y, en consecuencia, quedó demostrado en autos que en fecha 12 de junio de 2006, siendo las 2:13 p.m., el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se trasladó y constituyó al inmueble arrendado identificado en autos, constituido por el local comercial No. 5, situado en el nivel recepción, en el pasillo entrada principal-la fuente, del Edificio Hotel Tamanaco, ubicado al final de la Avenida Principal de las Mercedes con el Paseo Enrique Eraso, Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Barúta del Estado Miranda, y que le comunicó a la ciudadana NORIS ELENA GONZALEZ ACUÑA, titular de la cédula de identidad No. 3.251.868, quien manifestó ser la encargada de la BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., los particulares a los que se contrae la referida notificación, referentes a la voluntad del HOTEL TAMANACO, C.A., de no prorrogar el contrato de arrendamiento a la expiración del plazo de la prórroga convencional con la empresa BOUTIQUE MINOUCHE, C.A.; que contaba con un plazo de tres (3) años de prorroga legal comenzando el 01 de enero de 2007, y venciendo el 31 de diciembre de 2009; y que se le solicitaría a la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble arrendado, el cual sustituiría el canon previamente convenido por ellos, y así se declara.
4º Copias fotostáticas simple de actuaciones practicadas por la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda; al respecto observa esta Juzgadora que dichas copias no fueron impugnadas por la parte demandada, por lo que a tenor de lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedó demostrado en autos la existencia del acto administrativo constituido por la Resolución No. 00013707, de fecha 02 de diciembre de 2009, emanado de la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, en el expediente No. 27.687-ANEXO, cursante a los folios 74 al 81, ambos inclusive, mediante la cual se fijó el canon máximo mensual de arrendamiento sobre el inmueble arrendado identificado en autos en DIEZ MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 10.335,oo), y así se declara.
5º Original y copia fotostática simple de instrumento privado, cursante a los folios 139 y 140, respectivamente, de fecha 19 de marzo de 2010, consistente en comunicación dirigida a la Junta Directiva del HOTEL TAMANACO, C.A., por parte de la ciudadana ANNE MARIE CHAUVET DE RANNACHER, en su carácter de representante legal de la empresa demandada, BOUTIQUE MINOUCHE, C.A.; al respecto, esta Juzgadora observa que dicha comunicación privada no fue impugnada por la parte demandada, por lo que hace plena prueba de su contenido a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, y, en consecuencia, quedó demostrado en autos la participación dirigida por la representante legal de la empresa demandada al HOTEL TAMANACO, C.A., y las consecuencias jurídicas que de se desprende de la referida comunicación, y así se declara.
Asimismo, quien aquí decide observa que la representación judicial de la parte actora produjo en autos, junto con su escrito de demanda:
1º Copia certificada expedida por la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, de instrumento poder cursante a los folios 18 al 22, ambos inclusive, de fecha 13 de diciembre de 2005, anotado bajo el No. 78, tomo 101; al respecto observa esta Juzgadora que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada, por lo que a tenor de los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, surte pleno valor probatorio de su contenido y, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación que de la parte actora, HOTEL TAMANACO, C.A., ejercen en el presente juicio los ciudadanos OSWALDO E. ABLAN CANDIA y OSWALDO A. ABLAN HALLAK, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 36.358 y 67.301, respectivamente, y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Durante el lapso probatorio la parte demandada no promovió prueba alguna. Sin embargo produjo en autos junto con su escrito de fecha 08 de noviembre de 2010, en el cual quedó citada tácitamente, los siguientes instrumentos:
1º Original de instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitana de Caracas, de fecha 25 de marzo de 2010, anotado bajo el No. 20, tomo 97, cursante a los folios 95, 96 y 97; al respecto observa esta Juzgadora que dicho instrumento no fue tachado por la parte actora, por lo que a tenor de lo establecido en los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, surte pleno valor probatorio de su contenido y, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación que de la parte demandada, BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., ejercen en el presente juicio los ciudadanos JOSÉ A. BRAVO PAREDES, ELÍAS BRUZUAL TERÁN y JUAN PABLO SALAZAR, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 68.310, 25.733 y 92.718, respectivamente, y así se declara.
2º Original de instrumento privado constante de DIEZ (10) folios útiles, y cursante a los folios 98 al 107, ambos inclusive, consistente en contrato de arrendamiento; al respecto, observa este operador de justicia que en el escrito presentado en fecha 18 de noviembre de 2010, cursante a los folios 142 al 150, ambos inclusive, la representación judicial de la parte actora desconoció, rechazó y negó el referido contrato de arrendamiento, por lo que ante tal eventualidad correspondió a la parte demandada promover su autenticidad mediante la prueba de cotejo, lo cual no efectuó en la secuela del juicio. Como corolario de lo expuesto, constata quien aquí decide que en el precitado contrato de arrendamiento intervinieron los ciudadanos FRANCISCO AROCHA H., en su carácter de Presidente del Comité Ejecutivo del HOTEL TAMANACO, C.A., y el ciudadano AURELIANO VIGNATI, en su carácter de representante de INTER-CONTINENTAL HOTELS CORPORATION, actuando como arrendadores del local comercial identificado en autos; y la ciudadana ANNE MARIE CHAUVET DE RANNACHER, en su carácter de representante legal de la empresa BOUTIQUE MINOUCHE, C.A.., en su carácter de arrendataria. Sin embargo, dicho instrumento se encuentra suscrito solamente por dos personas, faltado la firma de uno de los arrendadores, por lo que el referido instrumento carece de eficacia jurídica y no le es oponible a la parte demandante, y así se declara.
3º Original de instrumento de privado consistente en comunicación dirigida por la ciudadana ANNE MARIE CHAUVET DE RANNACHER, al HOTEL TAMANACO INTER-CONTINENTAL, cursante al folio 108, fechada en Caracas, el 25 de septiembre de 2002; al respecto, quien aquí sentencia observa que la referida comunicación no fue impugnada por la parte accionante, por lo que la misma hace plena prueba de su contenido a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil, y, en consecuencia, quedó demostrado en autos la manifestación de voluntad dirigida a la empresa arrendadora de continuar ocupando, en calidad de arrendataria, el local comercial identificado en autos, y así se declara.
4º Original de instrumento privado de comunicación dirigida al HOTEL TAMANACO, C.A., por la ciudadana ANNE MARIE CHAUVET DE RANNACHER, representante legal de la BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., fechada en Caracas el 08 de abril de 2010, cursante a los folios 109 y 110; al respecto, quien aquí sentencia observa que la referida comunicación no fue impugnada por la parte accionante, por lo que la misma hace plena prueba de su contenido a tenor de lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil y, en consecuencia, quedó demostrado en autos las consideraciones efectuadas por la arrendataria dirigida a la arrendadora, con relación a la notificación judicial practicada por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativa a la no prórroga del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 23 de octubre de 1996, y así se declara.
5º Copias al carbón de planillas de Nos. 1085505, 1160518, 1160513 y 1160514, correspondientes al Banco Industrial de Venezuela, de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuados por la arrendataria ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y copias fotostáticas simples de planillas Nos. 73069038, 73069033, 76646405, 73069033 y 76646407, 1085505, 1160518, 1160513 y 1160514, correspondientes al Banco de Venezuela, de consignaciones de cánones de arrendamiento efectuados por la arrendataria ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al respecto, quien aquí sentencia observa que las referidas copias no fueron impugnadas por la representación judicial de la parte demandante y, en consecuencia, quedó demostrado la existencia de consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte demandada a favor de la parte actora, y así se declara.
CONSIDERACIONES DE MERITO
Ahora bien, siendo esta la oportunidad para la cual corresponde pronunciarse sobre el mérito de la causa, observa quien aquí sentencia que el presente juicio versa sobre una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, ejercida por la sociedad mercantil HOTEL TAMANACO, C.A., a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos OSWALDO E. ABLAN CANDIA y OSWALDO A. ABLAN HALLAK, contra la empresa BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., representada por la ciudadana ANNE MARIE CHAUVET DE RANNACHER, alegando la representación judicial de la parte demandante, el incumplimiento de la arrendataria por no haber hecho entrega del inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, afirmando corresponderle a la misma una prorroga legal de 3 años, en virtud de mantener una relación arrendaticia superior a 10 años, contados a partir del 01 de enero de 1997 hasta el 31 de diciembre de 2009. Reclamó igualmente la parte accionante, la obligación de la parte demandada de cancelar la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 344,50), equivalente al canon de arrendamiento diario como una indemnización compensatoria por el incumplimiento de la arrendataria por no haber hecho entrega oportuna del inmueble arrendado, hasta la total y definitiva desocupación del inmueble arrendado.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad procesal de la contestación de la demanda, alegó como defensa de fondo la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 01 de enero de 2002, el cual señaló dejó sin efecto el celebrado en fecha 01 de octubre de 1996, y que por tanto la notificación de no prórroga del contrato de arrendamiento efectuada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de junio de 2006, no surtió efectos jurídicos, en virtud de que la misma fue practicada con base a un contrato que no se encuentra vigente, y que por ello nunca comenzó a transcurrir el plazo de prórroga legal a que tiene derecho la demandada y, en consecuencia, mal puede dicha prórroga encontrarse vencida. Y por último, negó que la empresa demandada deba cancelar cantidad alguna por concepto de cláusula penal, ya que, como se señaló anteriormente, la arrendataria no ha incumplido con la entrega del inmueble arrendado por cuanto el contrato vigente es el celebrado en fecha 01 de enero de 2002.
Así las cosas, observa quien aquí decide, como se señaló anteriormente en la oportunidad en que fueron valorados los instrumentos aportados a los autos por la parte demandada, que el referido contrato de arrendamiento a que hace referencia la parte demandada quedó desechado, en virtud de que dicho instrumento privado fue desconocido por la representación judicial de la parte demandante, sin que la parte demandada hiciera valer su autenticidad en juicio mediante la prueba de cotejo, aunado a ello, el mismo carece de la firma de uno de los arrendadores, por lo que no le es oponible a la parte accionente y carece de eficacia jurídica, y así se declara.
Asimismo, consta en autos que la representación judicial de la parte accionante aportó a los autos copia certificada expedida por la Notaría Pública Vigésima del Municipio Baruta del Estado Miranda, relativa a contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de junio de 1996, entre el HOTEL TAMANACO C.A., representada por su Gerente General, ciudadano ALVARO ANTONIO RODRIGUEZ JIMENEZ, y la empresa BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., representada por su Director Gerente, ciudadana ANNE MARIE CHAUVET DE RANNACHER; el cual no fue tachado por la representación judicial de la parte demandada y el mismo tiene pleno valor probatorio, y así se declara.
Ahora bien, observa quien aquí sentencia respecto al incumplimiento del contrato de arrendamiento en que incurrió la parte demandada, de hacer entrega del inmueble arrendador en la oportunidad correspondiente, alegado por el actor en su demanda, que la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como son los contratos de arrendamiento, le basta al actor demostrar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que deba estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo, esto es, probada la existencia de una obligación de ejecución progresiva en forma autentica, es el demandado quien debe probar que está solvente, y en el presente caso, el cumplimiento del contrato.
Asimismo, quien aquí sentencia observa que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Así las cosas, es oportuno destacar en el caso sub iudice el principio jurídico de la distribución de la carga de la prueba asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 193, del 25 de abril de 2003, dictada en el caso seguido por la ciudadana DOLORES MORANTE HERRERA, contra los ciudadanos DOMINGO ANTONIO SOLARTE y ANGEL EMILIO CHOURIO, la cual consideró:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquélla que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte interesada en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probando incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las cargas tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. Pág. 277 y ss).
(…) “.

Asimismo, con respecto al presente caso bajo estudio, la antigua Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó asentado:
"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."
Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho,..."
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Así las cosas, esta sentenciadora observa que ambas partes están contestes en admitir que existen entre ellos una relación jurídica de carácter arrendaticia y que el contrato de arrendamiento que las une es a tiempo determinado, cuyo objeto es el inmueble identificado en autos, con lo cual quedó demostrado en autos el vinculo jurídico que une a las partes y las obligaciones y derechos de cada una de ellas emanado de dicho vinculo jurídico. Ahora bien, conforme al extracto de la doctrina y a las jurisprudencias parcialmente transcritas, corresponde a la parte demandada, una vez probada por la parte actora la existencia del vínculo jurídico arrendaticio, demostrar el hecho positivo de haber cumplido con la entrega del inmueble al vencimiento de su prórroga legal, lo cual la parte demandada no demostró en autos en la secuela del debate procesal, así como tampoco demostró el hecho eximente o extintivo de su obligación. En virtud de ello, quedó demostrado en autos el incumplimiento en que incurrió la parte demandada, alegado por la parte actora, y así se declara.
Por otra parte, con respecto a la indemnización compensatoria por el incumplimiento de la arrendataria de su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal que le correspondió, calculada con base al canon de arrendamiento diario resultante de la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 10.335,oo), correspondiente al inmueble arrendado identificado en autos, fijado por la Resolución No. 00013707, de fecha 02 de diciembre de 2009, emanada de la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, este Tribunal la acuerda, evidenciándose que dicho canon diario asciende a la cantidad de TRES CIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 344,50), y así se declara.
En virtud de las consideraciones expuestas y conforme a lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, forzoso es para quien aquí sentencia declarar con lugar la presente demanda, y así se declara.
- III -
DISPOSITIVO
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE SU PRORROGA LEGAL, incoara la Sociedad Mercantil HOTEL TAMANACO, C.A., contra la empresa BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., todos plenamente identificados en el texto del presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada, BOUTIQUE MINOUCHE, C.A., a: 1) hacer entrega a la parte actora, HOTEL TAMANACO, C.A., del inmueble arrendado identificado con el No. 5, situado en el nivel recepción, en el pasillo entrada principal-la fuente, del Edificio Hotel Tamanaco, ubicado al final de la Avenida Principal de las Mercedes con el Paseo Enrique Eraso, Urbanización Las Mercedes, jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas, y en perfectas condiciones de conservación y limpieza. 2) Pagarle a la parte accionante indemnización compensatoria por el incumplimiento de su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado al vencimiento de su prórroga legal, contados a partir del 01 de enero de 2010, inclusive, hasta la total y definitiva desocupación del inmueble, calculada con base a la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 344,50), diarios, resultante de la división entre treinta (30) de la cantidad fijada como canon máximo mensual de arrendamiento por parte del Organismo competente en la cantidad de DIEZ MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES EXACTOS (Bs. 10.335,oo). 3) Al pago de las costas procesales en virtud de haber resultado totalmente vencida, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente Decisión en el copiador de sentencias respectivo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ, LA SECRETARIA,

YECZI PASTORA FARIA DURAN MARIA ALEJANDRA RONDON G.

En la misma fecha siendo las 10:00 a.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

MARIA ALEJANDRA RONDON G.

YPFD/Gustavo
Exp. AP31-V-2010-003244