TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-003332

En el juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por el ciudadano LUIS LÓPEZ IGLESIAS, titular de la cédula de identidad Nº 837.146, representado judicialmente por los abogados Franca Tálamo Laino y Ermenegilda de Amelio Romano, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 13.374 y 42.203, en ese orden, contra los ciudadanos MANUEL IDELSO GOMEZ ORNELAS y WAEL EL JAUHARI, titulares de las cédulas de identidad números 81.172.855 y 14.423.604, respectivamente, representados judicialmente por los abogados Mauricio Cervini Colli y Dayan Ortega, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 45.898 y 51.149, respectivamente, se inició por libelo de demanda incoado el 02 de octubre de 2009 y se admitió el 08 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que en su condición de propietario, el 21 de marzo de 2006, pactó contrato de arrendamiento con los demandados sobre un local ubicado en el Centro Comercial El Valle, avenida Intercomunal El Valle , con frente a la Iglesia El Valle y Plaza Bolívar, del Nivel 03, distinguido con el número y letra M11C, Municipio Libertador del Distrito Capital, por tiempo determinado de un (1) año a partir del 01 de enero de 2005 al 31 de diciembre de 2007.
Que se le otorgó el derecho a la prórroga legal, la cual se le notificó a través de la Notaría Pública Octava de Baruta, Estado Miranda el 15 de noviembre de 2007 y a través de notificación judicial practicada por el Juzgado Decimosegundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 23 de noviembre de 2007.
Que el 13 de marzo de 2009, a través de la Notaría Pública Décima Sexta de Caracas, Distrito Capital, se le envió comunicado al arrendatario, notificándole el incumplimiento respecto a la entrega del inmueble, generando la penalidad establecida en el contrato de arrendamiento en su cláusula segunda.
Sobre la base de esos hechos y con fundamento en los artículos 33, 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1160, 1167, 1264, 1266 y 1579 del Código Civil, demandó a los citados ciudadanos a los fines que conviniesen o fueren condenados a la entrega del inmueble y al pago de la indemnización establecida en la cláusula segunda del contrato así como al pago de los cánones de arrendamientos e intereses moratorios que se dejen de pagar más las costas procesales.
La cuantía de la demanda se estimó en la suma de ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000).
Dada la imposibilidad de citar personalmente a la parte demandada, según diligencia del Alguacil del 27 de noviembre de 2009, a solicitud de parte se ordenó el emplazamiento mediante carteles y transcurrido el lapso legal sin que acudiesen a darse por citados, a petición de parte se les designó defensora judicial, quien luego de la formalidad de notificación, aceptó y juró cumplirlo fielmente.
Sin embargo, el 28 de octubre de 2010, se hizo presente en el proceso la representación judicial de la parte actora y facultado para ello se dio por citado y oportunamente, el 03 de noviembre presentó escrito de cuestiones previas y contestación.
En efecto, alegó la cuestión previa contendida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la ilegitimidad del apoderado del actor en virtud que el poder no fuere otorgado en forma legal, con apoyo en el artículo 155 eiusdem, dado que no fue enunciado en el poder y no se exhibió al funcionario los documentos auténticos ni el funcionario hizo constar en la nota respectiva los documentos que le hubieren exhibido.
Que al momento de autenticar el mencionado poder autenticado el 12 de noviembre de 2007, los ciudadanos Luís López Iglesias y Petra María Toledo Clemente, no exhibieron los recaudos necesarios (contrato de arrendamiento) para verificar la cualidad de arrendadores, requisito indispensable para poder incoar demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, así como también para demostrar la cualidad de comuneros, y que el funcionario no dejó la respectiva constancia en la forma prescrita en el citado artículo 155.
Sobre el mérito, negó y rechazó tanto los hechos como el derecho invocado por la parte actora. Sin embargo, admitió la existencia de la relación arrendaticia, alegando que inicialmente era a tiempo determinado, según contrato del 21 de marzo de 2006, con vencimiento para el 31 de diciembre de 2007.
Que de acuerdo a lo pautado en la cláusula vigésima primera del contrato, las notificaciones debían hacerse en forma personal, dado que en ninguna parte del contrato dice que pueda hacerse en el local y recibidas por cualquier persona, por lo que aún utilizándose medios idóneos, esta no surtió los efectos legales, por no haberse hecho personalmente en cualesquiera de los arrendatarios. En tal virtud, dado que dichas notificaciones no se hicieron conforme a lo dispuesto en el contrato deben ser desechadas del proceso, con la consecuencia que se tenga como no efectuadas, por lo que conforme a lo previsto en el Código Civil, se presume renovado el contrato con los efectos de los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Que las notificaciones debían ser hechas con treinta (30) días de anticipación, cuando menos a la fecha de vencimiento del contrato.
Que el arrendador Luís López Iglesias, pactó nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo local el 18 de mayo de 2007, cuya vigencia colide con la suya, por lo que se le vulneró el derecho al disfrute pacífico del local.
SEGUNDO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que la demandada sea condenada o no al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, para lo cual se valoran las pruebas promovidas, no sin antes resolver la cuestión previa alegada, la cual se refiere en este caso a los sujetos procesales.
Las Cuestiones Previas son excepciones que se plantean en el proceso relativo a la regularidad en la relación jurídica procesal, cumpliendo una función saneadora, para desembarazarlo de todo cuanto pudiera obstaculizar el camino que debe conducirlo, lo más pronto posible y sin obstáculos a la etapa siguiente.
La parte demandada alegó una de las particularidades previstas en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, “…porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente”.
En cambio el artículo 155 eiusdem, señala:
“Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténtico, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva; los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos”.

Consta al folio once (11) del expediente, documento autenticado el 12 de noviembre de 2007, contentivo del poder que otorgó los ciudadanos Luís López Iglesias y Petra María Toledo Clemente, a los abogados Octavio García Contasti y Elizabeth Bravo Hernández. No consta que dichos otorgantes lo hayan hecho en nombre de otra persona natural o jurídica sino en sus propios nombres y a los fines que sus mandatarios actuasen en su representación respecto al contrato de arrendamiento de marras.
Siendo así, no se da el supuesto de hecho de la norma antes transcrita y alegada por la parte demandada, respecto a que debía enunciarse, exhibirse y dejarse constancia del contrato de arrendamiento para verificar la cualidad de arrendadores de los otorgantes.
El supuesto de la norma se da cuando “…el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario”, pues en dicho supuesto quien otorga el poder en nombre de otro debe probar la representación que ejerce, pero no en casos en que el poder se otorga en nombre propio como en este caso, pues como dice el autor Arístides Rengel Romberg:
“En muchas ocasiones puede presentarse la necesidad de que una persona otorgue un poder a nombre de otra, v.gr., el apoderado general que otorga un poder especial para un asunto determinado de su mandante; el tutor que confiere poder para la defensa de un interés del pupilo; el síndico de la quiebra, otorga poder para reivindicar bienes de la masa; el presidente de una compañía anónima otorga poder en nombre de la sociedad, para la defensa de sus derechos en juicio, etc” (Tratado de derecho procesal civil Venezolano, Tomo II, 1994, pág. 59).

Dicha opinión respecto al artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, siempre se refiere al caso en que se otorgue poder en nombre de otro, en cuyo caso, el otorgante debe enunciar y exhibir aquellos instrumentos de los cuales deriva su carácter que se atribuye. No siendo este el supuesto bajo estudio donde los otorgantes lo hicieron en sus piropos nombres, por lo que debe declararse sin lugar la cuestión previa alegada.
TERCERO
Respecto al mérito, se destaca que la parte demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia, no siendo en consecuencia un hecho controvertido. Sin embargo, junto al libelo de demanda aportó documento autenticado el 21 de marzo de 2006, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Luís López Iglesias y Petra María Toledo Clemente, arriba identificados y los ciudadanos Manuel Idelso Gómez Ornelas y Wael El Jauhari, también identificados con antelación, sobre el local comercial igualmente identificado por la duración de tres (3) años fijos, contados a partir del 01 de enero de 2005 hasta el 31 de diciembre de 2007, al vencimiento del cual, los arrendatarios harían entrega del inmueble sin necesidad de notificación alguna y “para el caso que existiera interés entre las partes de continuar el Contrato de Arrendamiento del inmueble aquí descrito, se procederá a discutir las nuevas condiciones, si las hubiere, con treinta (30) días calendarios continuos, por lo menos, de anticipación al vencimiento de este contrato” y para el caso que los arrendatarios no desocupasen el inmueble una vez vencido el plazo debían pagar a los arrendadores por cada día de retraso una indemnización en el cual el canon de arrendamiento vigente para ese momento, se dividirá entre treinta (30) y ese resultado se multiplica por tres (3), pero en ningún caso ocurriría la tácita reconducción. El contenido de dicho instrumento merece fe de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil.
La parte actora también aportó, documentos que prueban actuaciones cumplidas por la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, quien mediante acta del 16 de marzo de 2009, dejó constancia autentica que se trasladó y constituyó en el local arrendado y notificó al ciudadano Rafael Maraim, titular de la cédula de identidad Nº 13.622.371, en su condición de encargado del local comercial, donde funciona la “Farmacia Intervalle”, el contenido de la solicitud respecto a que el 31 de diciembre de 2008, venció la prórroga legal, prevista en el literal “b” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que debía pagar la penalidad prevista en la cláusula segunda del contrato. Dicha actuación merece fe al Tribunal por haberla efectuado un funcionario competente para dar fe de ello.
Asimismo, aportó actuaciones autenticas realizadas por la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta, quien por acta del 15 de noviembre de 2007, dejó constancia de haberse trasladado y constituido en el local arrendado y notificó al ciudadano Rafael Maraima, titular de la cédula de identidad Nº 13.622.371 del contenido de la solicitud respecto a que el contrato que comenzó a regir el 01 de enero de 2005 con vencimiento al 31 de diciembre de 2007, por la duración de tres (3) años, no le sería renovado, por lo que tendría derecho a la prórroga legal de un (1) año, en cuyo caso se incrementaría la pensión de arrendamiento de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor y que debía pagar la penalidad pactada en caso de mora en la entrega de la cosa arrendada. Dicha actuación merece fe por haberla efectuado un funcionario público para ello.
Asimismo, la parte actora aportó expediente relativo a la notificación cumplida por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien por medio de acta el 23 de noviembre de 2007, dejó constancia de haberse trasladado y constituido en el local comercial arrendado y notificó a la ciudadana Lojana Coso, titular de la cédula de identidad Nº 15.076.745, en su condición de sub gerente de Farma intervalle, del contenido de la solicitud relativa a la intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento, otorgando la prórroga legal desde el 01 de enero de 2007 hasta el 31 de diciembre de 2008, que en la prórroga legal el canon sufriría un incremento de acuerdo al artículo 14 de la Ley Especial Inquilinaria, que en caso de no entregar oportunamente la cosa arrendada debía pagar la penalidad establecida. Dicha actuación merece fe su contenido.
En el lapso probatorio, la parte demandada aportó copia certificada de instrumento autenticado el 18 de mayo de 2007, la cual se valora de acuerdo a lo previsto en los artículos 1359, 1360 y 1384 del Código Civil, mereciendo fe su contenido, respecto a que los ciudadanos Luís López Iglesias actuando como arrendador y Youssef Ibhahim Wassouf, como arrendatario, pactaron un contrato de arrendamiento sobre un local comercial que forma parte del inmueble identificado como local M11C2 con una superficie de treinta metros cuadrados (30 m2) , por seis (6) meses fijos contados desde el 01 de julio de 2007 al 31 de diciembre de 2007, el cual sería destinado a zapatería.
De acuerdo a las pruebas analizadas tenemos que efectivamente las partes procesales se ligaron jurídicamente mediante un contrato de arrendamiento pactado a tiempo fijo de tres (3) años, contados a partir del 01 de enero de 2005 al 31 de diciembre de 2007 y, para el caso que hubiere interés entre las partes de querer continuar con la relación arrendaticia, debían discutirse las nuevas condiciones, con treinta (30) días calendarios continuos, por lo menos, de anticipación su vencimiento y para el caso que llegado el momento de hacer la entrega no lo hicieran, debían pagar una penalidad por la mora.
Siendo así, no es cierto que las partes hubieren pactado la necesidad de notificación personalmente a los arrendatarios con treinta (30) días antes del vencimiento del contrato, que el mismo llegaría a tu término, cuando lo convenido, era que en caso de haber interés de continuar con la relación arrendaticia, las nuevas condiciones se discutirían en ese plazo de treinta (30) días antes de su vencimiento.
De acuerdo a lo previsto en la cláusula vigésima primera del contrato, se pactó que en caso de la necesidad de alguna notificación, la misma podía hacerse en cualquiera de ellos, considerándose a ambos notificados, pero en modo alguno podían ellos excluir las formas previstas en la legislación a esos fines.
En cuanto a la necesidad de notificar que el contrato llegaría a su término, se precisa que el contrato se pactó a tiempo fijo, por lo que llegado el día fijado contractualmente feneció, dado que de conformidad con lo previsto en el artículo 1599 del Código Civil, “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, según el adagio “el día interpela por el hombre”.
No obstante ello, se aprecia que la parte arrendadora notificó al arrendatario, por intermedio de las personas encargadas del local arrendado del vencimiento del contrato, de la no renovación y del pago que debía hacer por la penalidad debido a la mora en la entrega del inmueble, cuando ello no era necesario dada las característica del contrato antes anotadas.
Respecto a que la notificación no se hizo personalmente en cualquiera de los arrendatarios, se aprecia que no obstante la inutilidad de la misma, se tiene que dichas notificaciones a pesar de lo pactado por las partes, se hicieron eficazmente, toda vez que consta que los funcionarios competentes para ello, lo hicieron en personas mayores de edad que se encontraban en el local arrendado.
Al respecto, la Sala Constitucional en sentencia Nº 2294 del 14 de diciembre de 2006, expediente Nº 06-0730, respecto a la interpretación del artículo 1.137 in fine del Código Civil, señaló:
“Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:

“La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem a la participación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.
En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que por esencia presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo propugna el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido.
En definitiva, la Sala decide que la sentencia objeto de apelación se ajusta a derecho, pues no existen, en el asunto de autos, violaciones a derechos constitucionales, ni el Juez del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira actuó con abuso de poder, fuera del ámbito de su competencia o en extralimitación de atribuciones. Por tanto, se declara sin lugar la apelación y se confirma el fallo objeto del recurso. Así se decide”

De acuerdo a lo parcialmente trascrito, se presume iuris tantum que el arrendatario conoció del contenido de la solicitud hecha por el Notario Público, pues no se aprecia prueba alguna que desvirtué tal hecho ni que el arrendatario pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla, dado que se limitó a alegar que no le fue hecha.
Al vencimiento del contrato pactado a tiempo fijo, de pleno derecho comenzó a correr la prórroga legal de un (1) año, a tenor de lo dispuesto en el literal “b” del artículo 34 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud que la relación arrendaticia perduró por tres (3) años, por lo que a su vencimiento, la arrendataria debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello. Dichos daños y perjuicios en este caso, lo previeron las partes a través de una cláusula penal, pactada en la cláusula segunda, según la cual, “si LOS ARRENDATARIOS no desocuparen el inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento una vez vencido el plazo establecido, deberán pagar a LOS ARRENDADORES, por cada día de retraso en la entrega del inmueble, una indemnización en el cual el canon de arrendamiento vigente para ese momento, se dividirá entre treinta (30) y ese resultado se multiplica por tres (3), sin que pueda a su vez pretender la parte además de dicho pago, el de los cánones de arrendamiento e intereses moratorios que se vayan a dejar de pagar, cuando se fijó de aquella manera, los daños y perjuicios causados por la mora en la entrega del inmueble. No habiendo otra prueba sobre el monto de la pensión mensual sino el mismo contrato, donde se estableció la suma de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500) mensuales, la misma debe dividirse entre treinta (30) y el resultado debe multiplicarse por el número de días de mora en la entrega del inmueble, contados desde el 01 de enero de 2009 hasta la fecha en que quede firme el fallo.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa alegada por la parte demandada. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión intentada por el ciudadano LUIS LÓPEZ IGLESIAS contra los ciudadanos MANUEL IDELSO GOMEZ ORNELAS y WAEL EL JAUHARI TERCERO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal intentado por el ciudadano LUIS LÓPEZ IGLESIAS contra los ciudadanos MANUEL IDELSO GOMEZ ORNELAS y WAEL EL JAUHARI. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por un local ubicado en el Centro Comercial El Valle, avenida Intercomunal El Valle, con frente a la Iglesia de El Valle y Plaza Bolívar, del Nivel 03, distinguido con el número y letra M11C, Municipio Libertador del Distrito Capital. CUARTO: Se CONDENA asimismo a la parte demandada a pagarle a la actora la suma de dinero que resulte de aplicar la cláusula penal pactada, donde la suma de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500) mensuales, se dividirse entre treinta (30) y el resultado debe multiplicarse por el número de días de mora en la entrega del inmueble, contados desde el 01 de enero de 2009 hasta la fecha en que quede firme el fallo.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condena en costas.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, al primer (01) día del mes de diciembre de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 12:52 p.m, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ