TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-001548

El juicio por DESALOJO iniciado mediante libelo de demanda incoado el 25 de mayo de 2009, por el ciudadano DANIEL FERNANDEZ GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad número 6.151.536, representado judicialmente por la abogada Prisca Malavé de Figallo, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 21.555, contra la ciudadana MARÍA ELENA ANDARA BARRIOS, titular de la cédula de identidad Nº 9.326.704, se admitió por auto del 28 de ese mismo mes y año, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación, a los fines que la contestara.
PRIMERO
En su escrito de demanda, la parte actora alegó que es propietario del edificio Habana, situado en la avenida España, Boulevard de Catia, entre avenida Panamericana y Segunda Avenida, urbanización Nueva Caracas, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Que la demandada es arrendataria del apartamento Nº 2, ubicado en el piso uno del citado edificio, bajo la modalidad de un contrato verbal, por la pensión mensual de uno con diecinueve bolívares (Bs. 1,19), de acuerdo a Resolución Nº 1009 del 26 de febrero de 1979, de la Dirección de Inquilinato del actual Ministerio del Poder Popular de Infraestructura.
Que la arrendataria adeuda las pensiones de los meses consecutivos que van desde septiembre de 2005 a abril de 2009, por lo que de conformidad con lo previsto en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda a los fines que convenga o sea condenada al desalojo del inmueble arrendado y en consecuencia a hacer entrega del mismo más las costas procesales.
Agotadas infructuosamente las diligencias a los fines de la citación personal de la demandada, a petición de parte se ordenó el emplazamiento mediante carteles y en virtud que no acudió a darse por citada, a petición de parte se le designó defensor judicial. Sin embargo, el 30 de noviembre de 2009, la demandada se dio por citada y oportunamente el 02 de diciembre contestó a la pretensión de la actora.
En dicho escrito alegó la existencia de una cuestión prejudicial pendiente por cuanto cursa una demanda de desalojo en el Juzgado Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Negó que hubiese razones para que se produzca “…el desalojo” “…del bien que ocupo como inquilina en el mencionado edificio HABANA tantas veces citado en el Escrito Libelar por la Parte Actora…”.
SEGUNDO
Siendo la oportunidad procesal para decidir, estima el Tribunal que la litis se centra en determinar si la arrendataria ha incumplido o no con sus obligaciones señaladas por la parte actora, en cuanto al de pago de las pensiones de arrendamiento, puesto que no hay discusión sobre la existencia del contrato de arrendamiento celebrado de manera verbal, por haberlo admitido expresamente en su contestación. No obstante, debe resolverse previamente la prejudicialidad alegada por la demandada.
Con respecto a la cuestión previa referida al ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial, toda vez que se intentó una demanda de desalojo ante otro Tribunal, se observa que la prejudicialidad prevista en la norma antes señalada, supone aquel punto que debe ser resuelto por un órgano jurisdiccional distinto y que al mismo tiempo interesa al fondo del fallo definitivo que resuelva la presente causa. En tal sentido, cabe destacar que la misma se refiere a que exista un asunto pendiente que se vincule directamente con el que se discute y por esa estrecha relación, deba esperarse su resolución, pues como lo afirma el autor, Arístides Rengel Romberg, “lo esencial para que proceda la cuestión prejudicial, como lo ha decidido la casación, es que la cuestión sea de naturaleza tal que su resolución ha de anteceder necesariamente a la decisión del asunto en el cual se plantea, por constituir aquella un requisito previo para la procedencia de ésta”.
En este caso, la parte demandada alegó la existencia de una demanda de desalojo sobre el mismo inmueble, sin embargo, no se aprecia del expediente tales hechos que hagan verosímil la existencia de un asunto que esté tan estrechamente relacionado con lo debatido en este expediente, que amerite su prejuzgamiento para conocer la suerte de éste, es decir, el presente juicio trata de una demanda contentiva de la pretensión de desalojo, por falta de pago de pensiones de arrendamiento y no se evidencia en el expediente otro asunto que requiera su decisión previa, por estar relacionado con éste, por tal motivo, se declara sin lugar la prejudicialidad alegada.

TERCERO
De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de desalojo procede en casos de contratos de arrendamientos celebrados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, siempre que medie una de las causales previstas en dicha norma. En efecto, este artículo 34 “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala que puede demandarse el desalojo cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento de dos mensualidades consecutivas.
De conformidad con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo pautado en el artículo 1354 del Código Civil, cada una de las partes tienen las cargas de probar sus respectivas afirmaciones de hechos, por ello quien pretenda el cumplimiento de una obligación debe probar su existencia y quien pretenda ser liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la misma.
En este caso, la parte demandada en el acto de contestación, admitió la existencia del contrato verbal de arrendamiento, por lo que no es un hecho controvertido.
Por otra parte, según lo previsto en el artículo 1592.2 del Código Civil, una de las principales obligaciones del arrendatario es pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenidos, toda vez que constituye un principio elemental que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y que las obligaciones que de él derivan deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, según lo disponen los artículos 1159 y 1264 ejusdem.
En este caso, la arrendataria a pesar de haber alegado que no hay razones para que se produzca el desalojo, no enervó lo aseverado por la parte actora, respecto a la falta de pago de las pensiones de arrendamiento indicados como insolutos, que al ser un hecho negativo indefinido le correspondía su carga de probarlo, pues junto al escrito de contestación se limitó a producir copias simples de instrumentos que se aprecian de acuerdo a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al tenerse como fidedignos por no haber sido impugnados, produciendo fe su contenido. Sin embargo, dichos hechos no se relacionan con los controvertidos y por ello impertinentes para este proceso. En efecto, aportó copia simple de Informe Técnico de la Dirección de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador del 25 de febrero de 2008, donde recomienda la demolición del edificio en que se encuentra ubicado el apartamento objeto material de la pretensión, lo cual es un hecho extraño a lo debatido.
Asimismo, aportó copia simple de sentencia del 01 de junio de 2009, proferida por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, mediante la cual declaró sin lugar la pretensión de desalojo seguida por la parte actora contra la demandada sobre el mismo inmueble pero con fundamento en la causal prevista en el literal “c” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que se valora por tenerse como fidedigno, pero dichos hechos también resultan impertinentes al caso, por no relacionarse con los debatidos.
La misma suerte corre las actuaciones que en copia simple aportó esta parte respecto al expediente de notificación judicial, que no se aprecia haya sido evacuada, dado que no guarda ninguna relación con los hechos debatidos, cual es la falta de pago de pensiones de arrendamiento.
Entre tanto, la parte actora promovió copia certificada de la Resolución 1009, del 26 de febrero de 1979, emitida por la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, mediante la cual fijó la pensión de arrendamiento para el apartamento en discusión en el equivalente a un bolívar con diecinueve céntimos (Bs. 1.19) mensuales. Dicha copia se aprecia de conformidad con lo previsto en el artículo 1384 del Código Civil, mereciendo fe su contenido por tratarse de la reproducción fotostática de un documento público administrativo.
A los fines de probar el pago de las pensiones alegadas como insolutas, la parte demandada aportó depósitos bancarios efectuados en el Banco Industrial de Venezuela así como actuaciones cumplidas por el Tribunal de Consignaciones de esta Circunscripción Judicial que merecen fe a este Tribunal. De las certificaciones de las consignaciones hechas por ese Juzgado competente para ello, se evidencia que el 07 de mayo de 2009, se abrió el expediente y que el 06 de mayo de 2009, depositó y al día siguiente consignó la cantidad de treinta y cinco bolívares con veinte céntimos (Bs. 35,20), por las pensiones de los meses de febrero de 2001 al mayo de 2009. Que el 08 de julio de 2009, depositó y consignó la pensión de arrendamiento de junio y julio de 2009. Que el 06 de agosto de 2009 depositó y consignó la pensión de agosto y septiembre de ese mismo año y el 02 de octubre de 2009 depositó y consignó la pensión de octubre de ese mismo año.
Como puede observarse, las pensiones de los meses de febrero de 2001 a mayo de 2009, las consignó extemporáneamente en una misma oportunidad, esto es, el 07 de mayo de 2009, por lo que no se cumplió con la forma establecida legalmente a los fines de tenerse como válida y eficaz para producir efectos liberatorios de esa obligación de la arrendataria, a tenor de lo previsto en los artículos 51 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que tratándose de un contrato verbal de arrendamiento y en caso que el arrendatario se rehusase a recibir las pensiones, la parte debió hacer las consignaciones correspondientes dentro de los 15 días siguientes al vencimiento de cada mensualidad y no lo hizo. Respecto a las demás mensualidades consignadas resultan impertinentes toda vez que no son controvertidas.
Siendo así, habiendo quedado probado la existencia de la relación arrendaticia y el monto de la pensión que debía pagar la arrendataria, debía la parte demandada por su parte, probar el pago o cualquier hecho extintivo de las pensiones de arrendamientos reclamadas como insolutas para la fecha de intentarse la pretensión y no lo hizo, lo que sin lugar a dudas, da lugar a la causal de desalojo invocada como fundamento de tal petición. Además, si bien en el escrito de promoción de pruebas, la parte demandada alegó la prescripción de las pensiones alegadas como insolutas, dicho alegato resulta ineficaz, dado que la misma debe hacerse en la oportunidad de la contestación y no en la etapa de promoción y evacuación de pruebas como lo hizo.
Es bien conocido que los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
CUARTO
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia y obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la prejudicialidad alegada por la parte demandada. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de Desalojo intentada por el ciudadano DANIEL FERNANDEZ GONZÁLEZ contra la ciudadana MARÍA ELENA ANDARA BARRIOS. TERCERO: Se condena a la parte demandada a hacerle entrega a la parte actora la cosa arrendada constituida por el apartamento Nº 2, ubicado en el piso uno del edificio Habana, situado en la avenida España, Boulevard de Catia, entre avenida Panamericana y Segunda Avenida, urbanización Nueva Caracas, Catia, Parroquia Sucre, Municipio Libertador, Distrito Capital.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese
Déjese copia certificada del presente fallo, según lo establecido en el artículo 248 ejusdem.
Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes de la ciudad de Caracas, a los catorce (14) días del mes de enero de dos mil diez (2010). Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.
EL JUEZ,

MAURO JOSÉ GUERRA.
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIERREZ.
En esta misma fecha de hoy, siendo las 09:03 a.m., se registró y publicó la presente decisión.
LA SECRETARIA,

TABATA GUTIERREZ

MJG/tg