TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-002541

El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por el ciudadano DAVID FAUSTINO VILLALBA CARBAJAR, titular de la cédula de identidad Nº 82.135.280, representado judicialmente por el abogado Hernán Nicolás Quijada, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 40.431, contra la ciudadana SANTA ULARIA CRUZ AMADOR, titular de la cédula de identidad Nº 82.135.722, se inició por libelo de demanda distribuida el 22 de julio de 2009 y se admitió el 03 de agosto de 2009, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
La parte actora en su escrito de demanda alegó que el 27 de junio de 2006, celebró contrato de arrendamiento con la demandada, sobre un local comercial situado en la calle La Línea, distinguido con el Nº 56, sector Caruto, Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, por la pensión mensual de doscientos ochenta bolívares (Bs. 280), y en virtud que se pactó por un año y la arrendataria continuó con la posesión del inmueble, el mismo se convirtió a tiempo indeterminado.
Que la arrendataria debía pagar las pensiones los días 31 de cada mes, sin embargo se ha insolventado en las pensiones de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009. Que la arrendataria en el mes de marzo de 2008, consignó en el tribunal competente, las pensiones de dos meses solamente, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el literal “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la demanda a los fines que convenga o sea condenada al desalojo del inmueble arrendado así como al pago de las costas procesales.
El 02 de diciembre de 2009, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada, quien al día siguiente contestó a la pretensión de la actora. En efecto, a pesar que contradijo genéricamente los hechos alegados por la parte actora, admitió ser arrendataria del local comercial objeto material de la pretensión, pero indicó que el contrato se pactó el 24 de mayo de 2005. Que al no haber desahucio, operó la tácita reconducción, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado. Alegó el pago de las pensiones alegadas como insolutas por la parte actora, por lo que no ha incurrido en la causal de desalojo.
SEGUNDO
Como puede colegirse de los términos en que las partes expusieron sus hechos, el thema decidemdum, se limita a decidir, si la demandada se encuentra solvente o no con su obligación de pago de las pensiones de arrendamientos alegados por la parte actora como insolutos, pues la existencia de la relación arrendaticia como su aspecto temporal no es un hecho controvertido, toda vez que la parte demandada admitió la existencia de esa relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
Antes de conocer el mérito del asunto, se observa que la parte demandada contestó al primer día de despacho luego de su citación y no al segundo como correspondía, de allí que deba analizarse si dicha contestación debe considerarse válida o no.
En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, venía sosteniendo que la contestación así efectuada debía reputarse anticipada, en razón del principio de preclusión procesal. Sin embargo, a raíz de sentencia N° 00135 del 24 de febrero de 2006, caso R. Buroz y otro contra D.A. Sanabria, con ponencia del magistrado Antonio Ramírez Jiménez, ratificada en sentencia N° 00259 del 05 de abril de 2006 en el caso de A. Jafee y otros contra B. Simona y otro, con ponencia del magistrado Carlos Oberto Vélez, y en sentencia N° 00136 del 15 de marzo de 2007, en el caso de J. Méndez Contra G.M. Hernández y Otro, con ponencia del magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, se abandonó el criterio de la extemporaneidad de la contestación anticipada, considerando válida la contestación de la demanda presentada antes de que se inicie el lapso previsto en la ley para dicho acto procesal. En la segunda de las citadas sentencias, la Sala, en su parte pertinente señaló:
“Siguiendo la orientación del criterio sustentado sobre el asunto de las situaciones procesales en comentario sostenido por las Salas Constitucional y esta de Casación Civil de este Alto Tribunal, según el cual debe tenerse como válidamente ejercidos tanto el medio recursivo aludido como la contestación de la demanda que se realicen anticipadamente a la oportunidad procesal establecida por la Ley Adjetiva Civil, estima esta Máxima Jurisdicción que con base a la reciente doctrina, la que resulta vinculante por estar referida a un asunto donde está interesado el orden público y porque garantiza el derecho a la defensa, deberá entonces, estimarse tempestivo, en todas las oportunidades en que se realice anticipadamente, el acto procesal de la contestación de la demanda, bien en el caso del juicio ordinario en el que la norma procesal señala un lapso de veinte días para que se efectúe dicho acto, bien en el juicio breve en el que lo establecido es un término. Ahora bien, es menester aclarar que en el segundo caso, tal como sucede en el de autos en los juicios breves, en atención en que la oportunidad para oponer cuestiones previas coincide con la de dar contestación a la demanda y el Juez debe resolver aquellas en el mismo acto, a tenor de lo preceptuado en el artículo 884 del Código de Procedimiento civil, ‘si estuviere presente el demandante’, de no estar presente este no podrá ser resuelta la cuestión previa opuesta sin antes hacer del conocimiento del demandante del acontecimiento procesal para que pueda realizar las alegaciones que estime pertinentes bien para subsanarlas o para refutarlas”.
Asimismo, en sentencia 1811 del 05 de octubre de 2007, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, indicó que:
“…en el caso del procedimiento breve la contestación de la demanda y la oposición de las cuestiones previas debe realizarse en el término específico de los dos (2) días luego de haber sido citada la parte demandada. Ahora bien, esta Sala ha ido reiterando dicho criterio a través de su jurisprudencia pacífica, agregando recientemente que sería posible aceptar la interposición adelantada de la contestación de la demanda en el juicio breve pero sólo si no se oponen cuestiones previas, pues en este último caso, sí se lesionarían los derechos de la parte actora que no podría ejercer el contradictorio sobre ellas”.
Sin embargo, esa misma Sala ha sostenido que siempre debe tenerse como contestada la demanda cuando exista alguna duda sobre ello, en resguardo de los principios de la Constitución vigente y sobre todo en protección del derecho a la defensa y del orden público, dado que ciertamente el ejercicio de ese derecho se manifiesta primordialmente cuando se acude al proceso a contestar a la demanda.
Como en todo caso, debe atenderse a la situación particular, observa el Tribunal que si bien es cierto que en este caso, la parte demandada acudió al proceso a contestar a la pretensión del actor al primer día de despacho luego de su citación y no al segundo, como fue emplazada, armonizando los dos criterios antes reseñados, debemos tomar como válida la contestación, por lo que se pasa a resolver el fondo de lo debatido.
TERCERO
La parte actora junto al libelo de demanda, aportó original de instrumento autenticado el 27 de junio de 2006, contentivo del contrato de arrendamiento pactado con la demandada por el local arriba indicado, con una duración de de dos años fijos improrrogables contados a partir del 19 de mayo de 2006 al 19 de mayo de 2008. Sin embargo, la parte demandada, aportó copia simple de instrumento autenticado el 24 de mayo de 2005, en el que consta que dichas partes ya habían celebrado contrato de arrendamiento por ese mismo local con una vigencia de un año fijo improrrogable, contado a partir del 19 de mayo de 2005 al 19 de mayo de 2006. Dichos instrumentos merecen fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 1359 y 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, dado que el segundo de ellos se tiene como fidedigno por no haber sido impugnado. Siendo así, se tiene que efectivamente la relación arrendaticia se inició en mayo de 2005.
A los fines de probar el pago, la arrendataria aportó 13 copias al carbón de depósitos bancarios efectuados en el Banco Industrial de Venezuela en la cuenta del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, cado uno por la cantidad de doscientos ochenta bolívares (Bs. 280), a excepción del efectuado el 30 de julio de 2008, por la suma de quinientos sesenta bolívares (Bs. 560). La fecha de los depósitos son, además del antes indicado: 01 de agosto de 2008, 02 de septiembre de 2008, 02 de octubre de 2008, 07 de noviembre de 2008, 09 de diciembre de 2008, 06 de enero de 2009, 28 de enero de 2009, 06 de abril de 2009, 06 de mayo de 2009, 06 de mayo de 2009 y 06 de mayo de 2009.
Siendo así, de las catorce mensualidades reclamadas como insolutas por la parte actora, la demandada aportó trece depósitos y uno de ellos por el doble de la pensión pactada entre las partes. De acuerdo a lo convenido, la pensión debía pagarse por mensualidad vencida y el último día de cada mes. Sin embargo, en el primer depósito se hizo por los meses de junio y julio de 2008, resultando extemporáneo por tardío el de junio. Sin embargo, a pesar que los demás depósitos se efectuaron no en el último día de cada mes sino dentro de él en los primeros días. Destacando la falta de pago de la pensión del mes de marzo de 2009, pues en el mes de enero depositó dos pensiones una el 06 y la otra el 28, entendiéndose que corresponde a enero y febrero de 2009, mientras que abril, lo depositó el 06 de ese mes. Resultaría dar cabida a las formalidades no esenciales tenerlos como insolutos por haberse hecho en los primeros días de cada mes y no en el último e imponer una sanción a la arrendataria por haber pagado anticipadamente dichas pensiones mensuales.
Cada uno de los depósitos que se valoran de acuerdo a lo previsto en el artículo 1375 eiusdem, por tratarse de tarjas que merecen fe su contenido por no haber sido impugnados y por ello merece fe su contenido, se observa que fueron hechos a favor del Tribunal de Consignaciones competente para recibir dichos depósitos y a pesar que no se observa actuación alguna que pruebe que dichas consignaciones se efectuaron con arreglo a las formas legales, la propia parte actora admitió que la arrendataria abrió un expediente a esos fines. Y siendo que si bien la arrendataria depositó extemporáneamente el mes de junio de 2008 y no pago la pensión de marzo de 2009, no se configura la causal de desalojo alegada como fundamento de la pretensión, toda vez que la misma se refiere a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, situación no acaecida en este caso.
CUARTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: SIN LUGAR la pretensión de Desalojo intentado por el ciudadano DAVID FAUSTINO VILLALBA CARBAJAR contra la ciudadana SANTA ULARIA CRUZ AMADOR.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veintiún (21) días del mes de enero de dos mil diez (2010). Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 08:48 a.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ